CPCV — der portugiesische Vorvertrag
In Portugal läuft der Immobilienkauf zweistufig: erst CPCV, dann Escritura. Wer das nicht versteht, riskiert empfindliche Strafzahlungen.
Rechtlicher Hinweis
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (BAFA-notifiziert). Diese Anleitung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was ist der CPCV?
Der Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist ein bindender Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Frist für die Escritura und Bedingungen fest. Eigentum geht zu diesem Zeitpunkt noch nicht über — aber beide Seiten sind vertraglich gebunden.
Anzahlung & Strafzahlungen
10–30 % bei Unterzeichnung
Bei CPCV-Unterzeichnung leistet der Käufer üblicherweise 10–30 % Anzahlung. Damit ist der Kauf für beide Seiten vertraglich verbindlich.
Anzahlung verloren
Tritt der Käufer vom Kauf zurück, verliert er die volle Anzahlung — keine Rückforderung möglich. Diese Logik ist nach portugiesischem Zivilrecht zwingend.
Doppelte Anzahlung zurück
Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen. Schutz für den Käufer vor Hinhalte-Taktiken.
Inhalt eines sauberen CPCV
- Vereinbarter Kaufpreis und Anzahlungsbetrag
- Frist für die Escritura (üblich 2–6 Monate)
- Bedingungen vor Abschluss — z. B. Hypothekenfreigabe, Bauträger-Genehmigungen
- Rechtsbehelfe bei Nichterfüllung
- NIF des Käufers
- Identifikation der Immobilie (Catastro/Caderneta Predial)
Wichtig: Bei Bauträgern (Neubau) prüfen, ob der CPCV die Vertragserfüllung neben Strafzahlung garantiert. Manche Bauträger-CPCVs erlauben einseitige Vertragsänderungen — das ist ein Warnsignal.
Was Sie vor der Unterzeichnung tun müssen
Vorab-Zusage der Bank einholen
Ratsam: Vorab-Zusage der Bank einholen, bevor der CPCV unterzeichnet wird. Sonst riskieren Sie die Anzahlung, falls die Hypothek doch nicht durchgeht. Ich koordiniere genau das.
Übliche Frist
Übliche Zeitspanne zwischen CPCV und endgültiger Kaufurkunde. Bei Neubauten oft länger (bis zur Fertigstellung). In dieser Zeit Hypothek finalisieren, NIF beantragen, Bankkonto eröffnen.
Niemals ohne Anwalt unterzeichnen
Verkäufer-Anwalt ist nicht Ihr Anwalt. Kosten ca. 1.500–3.000 € je nach Komplexität — gut investiert. Bei Bauträger-CPCVs müssen alle Klauseln einzeln geprüft werden.
Steuernummer beantragen
Portugiesische Steuernummer (NIF) ist für jede Immobilientransaktion zwingend. Beantragung über portugiesischen Steuervertreter, dauert 1–4 Wochen je nach Weg.
Häufige Fragen
Was ist der CPCV?
Wie hoch ist die Anzahlung beim CPCV?
Brauche ich einen eigenen Anwalt für den CPCV?
Wie lange dauert es vom CPCV bis zur Escritura?
Was passiert, wenn meine Hypothek nicht genehmigt wird?
Sind Bauträger-CPCVs gefährlicher als Privat-CPCVs?
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Ich begleite Sie vom NIE/NIF-Antrag über Bank und CPCV bis zur Escritura — auf Deutsch, mit Anwalt und Gestor vor Ort.