CPCV Portugal: Was regelt der Vorvertrag, und warum ist er riskant?

Der CPCV: ein Vorvertrag, der beide Seiten bindet

Der CPCV ist ein bindender Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Frist für die Escritura und Bedingungen fest, das Eigentum geht dabei noch nicht über.

• CPCV: bindender Vorvertrag mit 10–30 % Anzahlung: Der bindende Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer; Anzahlung üblich 10–30 %. Tritt der Käufer zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte.
• Vor jeder CPCV-Unterschrift ein eigener Anwalt: Unbedingt — nie ohne eigenen Anwalt unterschreiben, der Verkäufer-Anwalt ist nicht Ihrer. Bauträger-CPCVs Klausel für Klausel prüfen lassen. Die NIF beantragen.
• Mit Kreditvorbehalt bleibt Ihre Anzahlung geschützt: Ohne Kreditvorbehalt verlieren Sie die Anzahlung. Deshalb: Bank-Vorabzusage vor dem CPCV oder die Klausel condicionado à aprovação de crédito aufnehmen.
• Was ist der CPCV in Portugal — und warum ist er riskant? Der CPCV in Portugal (Contrato-Promessa de Compra e Venda) ist der bindende Vorvertrag, die erste von zwei Stufen vor der Escritura, der notariellen Beurkundung.

Der CPCV ist kein unverbindliches Reservierungspapier — er verpflichtet beide Seiten rechtlich. Mit ihm fließt üblicherweise eine Anzahlung (sinal). Und hier liegt das Risiko: Springt der Käufer ab, verfällt die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, schuldet er in der Regel das Doppelte des sinal zurück.

Wer die Tragweite unterschätzt, unterschreibt eine faktische Kaufpflicht, bevor die Finanzierung gesichert ist. Deshalb gehört die Finanzierungszusage der Bank — oder zumindest eine belastbare Machbarkeitsprüfung samt Tasación — vor die CPCV-Unterschrift, nicht danach. Prüfen Sie außerdem Eigentums- und Lastenfreiheit sowie die Fristen im Vertrag.

Kauf und Finanzierung greifen in Portugal eng ineinander; wer beides aus einer Hand steuert, unterschreibt den CPCV erst, wenn die Bank grünes Licht gegeben hat.

Der Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist ein bindender Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Frist für die Escritura und Bedingungen fest. Eigentum geht zu diesem Zeitpunkt noch nicht über — aber beide Seiten sind vertraglich gebunden.

Zwei zusätzliche Schutzmechanismen

Execução específica statt Kaution. Bricht der Verkäufer den Vertrag, muss sich der Käufer nicht mit der doppelten Kaution zufriedengeben — er kann stattdessen gerichtlich die Durchführung des Kaufs selbst erzwingen (execução específica, Art. 830º Código Civil).

Relevant, wenn Ihnen an der Immobilie selbst liegt, nicht nur an einer Entschädigung. Wichtige Einschränkung: Die Existenz einer Kaution schließt dieses Recht im Zweifel aus (Art. 830º Nr. 2 CC) — es sei denn, der CPCV sieht ausdrücklich das Gegenteil vor. Vor Unterschrift vom Anwalt prüfen lassen, nicht danach.

CPCV mit eficácia real registrieren lassen. Ein CPCV kann bei der Conservatória do Registo Predial eingetragen werden. Erst dadurch wirkt er auch gegenüber Dritten — ohne diese Registrierung könnte ein unehrlicher Verkäufer die Immobilie theoretisch zwischen CPCV und Escritura an jemand anderen weiterverkaufen.

Reforço de sinal — gestaffelte Anzahlung. Bei längeren Fristen bis zur Escritura kann der Verkäufer eine zusätzliche Teilzahlung zu einem späteren Zeitpunkt verlangen. Eine Pflicht dazu besteht nur, wenn es ausdrücklich im CPCV steht — vor Unterschrift prüfen, worauf man sich einlässt.

Was Sie vor der Unterzeichnung tun müssen

Holen Sie vor der Unterzeichnung des CPCV die Vorab-Zusage der Bank ein und beantragen Sie die NIF. Unterzeichnen Sie niemals ohne eigenen Anwalt, denn der Verkäufer-Anwalt ist nicht Ihr Anwalt.

• Vorab-Zusage der Bank einholen (Hypothek vor CPCV klären): Ratsam: Vorab-Zusage der Bank einholen, bevor der CPCV unterzeichnet wird. Sonst riskieren Sie die Anzahlung, falls die Hypothek doch nicht durchgeht. Wir koordinieren genau das.
• Übliche Frist (30 bis 120 Tage bis zur Escritura): Übliche Zeitspanne zwischen CPCV und endgültiger Kaufurkunde. Bei Neubauten oft länger (bis zur Fertigstellung). In dieser Zeit Hypothek finalisieren, NIF beantragen, Bankkonto eröffnen.
• Niemals ohne Anwalt unterzeichnen (Eigener Anwalt — Pflicht): Verkäufer-Anwalt ist nicht Ihr Anwalt. Kosten ca. 1.500–3.000 € je nach Prüfaufwand — gut investiert. Bei Bauträger-CPCVs müssen alle Klauseln einzeln geprüft werden.
• Steuernummer beantragen (NIF vor CPCV): Portugiesische Steuernummer (NIF) ist für jede Immobilientransaktion zwingend. Beantragung über portugiesischen Steuervertreter, dauert 1–4 Wochen je nach Weg.

IFICI / NHR-Nachfolger (Steuern · Portugal): Steuerregime 2026.

Häufige Fragen