CPCV — der portugiesische Vorvertrag
In Portugal läuft der Immobilienkauf zweistufig: erst CPCV, dann Escritura. Wer das nicht versteht, riskiert empfindliche Strafzahlungen.
Was ist der CPCV beim Immobilienkauf in Portugal — und warum ist er riskant?
In Portugal läuft der Kauf zweistufig: zuerst der CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), der bindende Vorvertrag, später die Escritura, die notarielle Beurkundung. Der CPCV ist kein unverbindliches Reservierungspapier — er verpflichtet beide Seiten rechtlich. Mit ihm fließt üblicherweise eine Anzahlung (sinal). Und hier liegt das Risiko: Springt der Käufer ab, verfällt die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, schuldet er in der Regel das Doppelte des sinal zurück. Wer die Tragweite unterschätzt, unterschreibt eine faktische Kaufpflicht, bevor die Finanzierung gesichert ist. Deshalb gehört die Finanzierungszusage der Bank — oder zumindest eine belastbare Machbarkeitsprüfung samt Tasación — vor die CPCV-Unterschrift, nicht danach. Prüfen Sie außerdem Eigentums- und Lastenfreiheit sowie die Fristen im Vertrag. Kauf und Finanzierung greifen in Portugal eng ineinander; wer beides aus einer Hand steuert, unterschreibt den CPCV erst, wenn die Bank grünes Licht gegeben hat.
Was ist der CPCV?
Der Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist ein bindender Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt Kaufpreis, Anzahlung, Frist für die Escritura und Bedingungen fest. Eigentum geht zu diesem Zeitpunkt noch nicht über — aber beide Seiten sind vertraglich gebunden.
Anzahlung & Strafzahlungen
10–30 % bei Unterzeichnung
Bei CPCV-Unterzeichnung leistet der Käufer üblicherweise 10–30 % Anzahlung. Damit ist der Kauf für beide Seiten vertraglich verbindlich.
Anzahlung verloren
Tritt der Käufer vom Kauf zurück, verliert er die volle Anzahlung — keine Rückforderung möglich. Diese Logik ist nach portugiesischem Zivilrecht zwingend.
Doppelte Anzahlung zurück
Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen. Schutz für den Käufer vor Hinhalte-Taktiken.
Zwei zusätzliche Schutzmechanismen
Execução específica statt Kaution. Bricht der Verkäufer den Vertrag, muss sich der Käufer nicht mit der doppelten Kaution zufriedengeben — er kann stattdessen gerichtlich die Durchführung des Kaufs selbst erzwingen (execução específica, Art. 830º Código Civil). Relevant, wenn Ihnen an der Immobilie selbst liegt, nicht nur an einer Entschädigung. Wichtige Einschränkung: Die Existenz einer Kaution schließt dieses Recht im Zweifel aus (Art. 830º Nr. 2 CC) — es sei denn, der CPCV sieht ausdrücklich das Gegenteil vor. Vor Unterschrift vom Anwalt prüfen lassen, nicht danach.
CPCV mit eficácia real registrieren lassen. Ein CPCV kann bei der Conservatória do Registo Predial eingetragen werden. Erst dadurch wirkt er auch gegenüber Dritten — ohne diese Registrierung könnte ein unehrlicher Verkäufer die Immobilie theoretisch zwischen CPCV und Escritura an jemand anderen weiterverkaufen.
Reforço de sinal — gestaffelte Anzahlung. Bei längeren Fristen bis zur Escritura kann der Verkäufer eine zusätzliche Teilzahlung zu einem späteren Zeitpunkt verlangen. Eine Pflicht dazu besteht nur, wenn es ausdrücklich im CPCV steht — vor Unterschrift prüfen, worauf man sich einlässt.
Inhalt eines sauberen CPCV
- Vereinbarter Kaufpreis und Anzahlungsbetrag
- Frist für die Escritura (üblich 2–6 Monate)
- Bedingungen vor Abschluss — z. B. Hypothekenfreigabe, Bauträger-Genehmigungen
- Rechtsbehelfe bei Nichterfüllung
- NIF des Käufers
- Identifikation der Immobilie (Catastro/Caderneta Predial)
Wichtig: Bei Bauträgern (Neubau) prüfen, ob der CPCV die Vertragserfüllung neben Strafzahlung garantiert. Manche Bauträger-CPCVs erlauben einseitige Vertragsänderungen — das ist ein Warnsignal.
Was Sie vor der Unterzeichnung tun müssen
Vorab-Zusage der Bank einholen
Ratsam: Vorab-Zusage der Bank einholen, bevor der CPCV unterzeichnet wird. Sonst riskieren Sie die Anzahlung, falls die Hypothek doch nicht durchgeht. Ich koordiniere genau das.
Übliche Frist
Übliche Zeitspanne zwischen CPCV und endgültiger Kaufurkunde. Bei Neubauten oft länger (bis zur Fertigstellung). In dieser Zeit Hypothek finalisieren, NIF beantragen, Bankkonto eröffnen.
Niemals ohne Anwalt unterzeichnen
Verkäufer-Anwalt ist nicht Ihr Anwalt. Kosten ca. 1.500–3.000 € je nach Komplexität — gut investiert. Bei Bauträger-CPCVs müssen alle Klauseln einzeln geprüft werden.
Steuernummer beantragen
Portugiesische Steuernummer (NIF) ist für jede Immobilientransaktion zwingend. Beantragung über portugiesischen Steuervertreter, dauert 1–4 Wochen je nach Weg.
Häufige Fragen
Was ist der CPCV?
Wie hoch ist die Anzahlung beim CPCV?
Brauche ich einen eigenen Anwalt für den CPCV?
Wie lange dauert es vom CPCV bis zur Escritura?
Was passiert, wenn meine Hypothek nicht genehmigt wird?
Sind Bauträger-CPCVs gefährlicher als Privat-CPCVs?
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