Was Eltern ihren Kindern in Spanien geben können — und wo die eigentliche Grenze liegt
„Kann ich meinen Kindern etwas geben, wenn wir unsere Immobilie in Spanien beleihen?" Ja. Die spanische Seite ist dabei für die meisten Familien fast keine Hürde. Die Grenze, die zählt, steht woanders — und genau die wird auf dieser Seite erklärt.
Zahlen wir als deutsche Familie auf eine Immobilie in Spanien Erbschaft- oder Schenkungsteuer?
Meist sehr wenig — aber das ist selten die Zahl, die den Fall entscheidet. Für Nicht-Residenten gilt in Spanien nicht die Region des Wohnsitzes, sondern die Region, in der die Immobilie liegt. Auf den Balearen, in der Comunitat Valenciana, in Andalusien und auf den Kanaren senkt dieser Regionalabzug den spanischen Anteil für Eltern und Kinder auf nahezu null. Katalonien ist die Ausnahme: eine abschmelzende Vergünstigung, bei Schenkungen ein reduzierter Tarif statt eines pauschalen Abzugs. Damit ist die deutsche Seite noch nicht geklärt. Zwischen Deutschland und Spanien gibt es für diese Steuer kein Doppelbesteuerungsabkommen — Deutschland besteuert den Weltnachlass mit deutschen Freibeträgen und rechnet nur die tatsächlich gezahlte spanische Steuer an. Wo Spanien fast nichts erhebt, bleibt fast nichts zum Anrechnen. Das ist meist die Zahl, die zählt — und der Grund, warum sich die Übertragung zu Lebzeiten zu planen lohnt, nicht nur der Erbfall.
Diese Seite ist für Eltern und Kinder
Es geht hier ausschließlich um die Konstellation Eltern–Kind: Ehepartner, Abkömmlinge, Vorfahren. Geschwister, Onkel, Nichten und Neffen sind ein anderer Fall mit anderen Regeln — dafür ist diese Seite nicht gedacht.
Und es geht um eine bestimmte Frage: Wie geht der Fall, in dem ein Elternteil eine bezahlte Immobilie in Spanien beleiht, damit das Kind kauft — oder damit die eigene nächste Immobilie finanziert wird? Was dabei steuerlich passiert, in Spanien und in Deutschland, steht hier. Was die Beleihung selbst voraussetzt, steht auf der Übersichtsseite zur Bestandsbeleihung.
Welche Region entscheidet — nicht der Wohnsitz
Für Residenten in Spanien richtet sich die zuständige Steuerregion nach dem Wohnsitz. Für eine deutsche Familie mit einer Immobilie in Spanien gilt eine andere Regel: Nach spanischem Recht darf ein Nicht-Resident die Regelung der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der die Immobilie liegt — bei einer Schenkung ist das schlicht der Ort des Objekts, bei einer Erbschaft die Region mit dem höchsten Wert der spanischen Vermögenswerte. Diese Regel wurde nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (03.09.2014) eingeführt und später auf Nicht-EU-Bürger erstreckt.
Die Immobilie entscheidet, nicht der Wohnort der Familie. Das ist der erste Punkt, den die meisten falsch im Kopf haben — und der Grund, warum diese Seite nach Regionen gegliedert ist.
Was die Region nimmt — Stand Juli 2026
Bezugsgröße ist durchgehend die Konstellation Eltern–Kind (Gruppe I und II: Abkömmlinge, Ehepartner, Vorfahren). In den meisten unserer Regionen läuft das auf denselben Satz hinaus: praktisch nichts, gegen eine notarielle Urkunde und einen Nachweis der Herkunft der Mittel. Katalonien ist die Ausnahme.
| Region | Erbschaft | Schenkung | Bedingung |
|---|---|---|---|
| Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) | 100 % Bonifikation, seit 18.07.2023 | 100 % Bonifikation, erst seit 25.07.2025 | Notarielle Urkunde bei Schenkung; für Nicht-Residenten bei Schenkungen keine ausdrückliche Klarstellung gefunden — vom Steuerberater bestätigen lassen |
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Valencia) | 99 % Bonifikation, rückwirkend ab 28.05.2023 | 99 % Bonifikation | Notarielle Urkunde und nachvollziehbare Herkunft der Mittel |
| Andalusien (Marbella, Costa del Sol) | 99 % Bonifikation, seit 11.04.2019, ohne Wertgrenze | 99 % Bonifikation | Notarielle Urkunde zwingend, sonst kein Abzug |
| Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria) | 99,9 % Bonifikation, seit 06.09.2023, ohne Wertgrenze | 99,9 % Bonifikation | Notarielle Urkunde; entfällt, wenn derselbe Empfänger sie in den drei Vorjahren bereits genutzt hat |
| Katalonien (Costa Brava) | Abschmelzend: 99 % bis 100.000 €, sinkt bis 60 % ab 800.000 € | Kein Abzug auf die Steuerschuld — reduzierter Eigentarif 5–9 % | Eigentarif bei Schenkung nur mit notarieller Urkunde, sonst der volle Tarif |
Autonomes Steuerrecht ändert sich; diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung und keine Berechnung im Einzelfall. Wiedervorlage quartalsweise.
Je weniger Spanien nimmt, desto mehr bleibt für Deutschland
Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer. Sind Schenker, Erblasser oder Empfänger in Deutschland ansässig, greift die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht auf das Weltvermögen — die spanische Immobilie eingeschlossen, mit den deutschen Freibeträgen von 400.000 € je Kind alle zehn Jahre.
Entlastet wird nur über § 21 ErbStG: Die in Spanien tatsächlich gezahlte Steuer wird angerechnet, aber nur bis zur Höhe der deutschen Steuer, die auf dieses Vermögen entfällt. Und genau hier liegt die Pointe, die kaum jemand ausspricht: Wo Spanien fast nichts erhebt — wie auf den Balearen, in Valencia, Andalusien oder auf den Kanaren — gibt es fast nichts anzurechnen. Die spanische Steuer war nie das Problem. Die Freude über „auf Mallorca zahlt man nichts" ist deshalb regelmäßig verfrüht: Sie meint die falsche der beiden Steuern.
Die deutsche Grenze ist damit der eigentliche Engpass — nicht die spanische Region. Das ist der Grund, den Übertragungszeitpunkt zu planen, statt den Erbfall abzuwarten.
Wenn das Vermögen in der Immobilie steckt und niemand verkaufen will
Die typische Konstellation: Die Immobilie in Spanien ist seit Jahren bezahlt. Verkaufen will niemand — weder um dem Kind etwas zu geben, noch um die deutsche Freibetragsgrenze zu bedienen. Genau dafür gibt es die Bestandsbeleihung: Ein Elternteil beleiht die eigene, bezahlte Immobilie, und das freigesetzte Kapital fließt in einen Immobilienerwerb in Spanien — den des Kindes, oder den nächsten eigenen. Das ist keine freie Auszahlung; die wenigen Banken, die dieses Produkt für Nicht-Residenten überhaupt zeichnen, geben das Kapital gegen genau diese Verwendung frei.
Zwei Punkte machen den Fall zusätzlich tragfähig: Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt aber das Alter des jüngeren. Unterschreibt das Kind als Mitdarlehensnehmer mit einem eigenen Eigenkapitalanteil im Grundbuch — mindestens 10 % —, richtet sich die Laufzeit nach dessen Alter statt nach dem der Eltern. Und die Verwendung ist an Spanien gebunden, nicht an einen einzelnen Zweck — das Kapital muss in Spanien bleiben und nachgewiesen werden, darf aber in verschiedene Formen des Immobilienerwerbs fließen.
Relevant wird das typischerweise ab einer Größenordnung von rund einer halben Million Euro Gesamtfinanzierung — darunter, außer bei sehr guten Einkommen, rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.
Häufige Fragen
Zahlt mein Kind als Nicht-Resident in Deutschland überhaupt spanische Steuer?
Wenn die spanische Steuer fast null ist, ist die Übertragung dann günstig?
Können wir das Geld aus der Beleihung frei an unser Kind überweisen?
Muss unser Kind mit ins Grundbuch, oder reicht die Mithaftung?
Ab welcher Größenordnung lohnt sich das?
Rechnen Sie mir aus, wie viel Steuer wir sparen?
Sie wollen Ihrem Kind etwas geben, ohne zu verkaufen?
Schicken Sie uns die Eckdaten — Objekt, Größenordnung, wer beteiligt sein soll. Wir sagen Ihnen, ob die Struktur in Ihrem Fall trägt, und verweisen Sie für die steuerliche Seite an den richtigen Berater.
Fall besprechenDetails zur Beleihung selbst: Bestand beleihen in Spanien. Praxisbeispiele: Erbschaft & Schenkung — Fälle aus der Praxis.