Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer auf eine Immobilie in Spanien für Eltern und Kinder: was Spekulationssteuer und Doppelbesteuerungsabkommen ändern
„Kann ich meinen Kindern etwas geben, wenn wir unsere Immobilie in Spanien beleihen?“ Ja. Die Schenkungssteuer in Spanien ist für die meisten Familien fast keine Hürde. Die Grenze, die zählt, steht woanders, und genau die wird auf dieser Seite erklärt.
Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in Spanien: Wo liegt für Eltern und Kinder die Grenze?
Die Erbschaftssteuer in Spanien fällt für Eltern und Kinder meist kaum an, denn es gilt die Regelung der Region, in der die Immobilie liegt, und in den meisten Regionen ist der spanische Anteil nahezu null. Die Grenze liegt in Deutschland: Ohne Doppelbesteuerungsabkommen besteuert Deutschland das Weltvermögen und rechnet nur die gezahlte spanische Steuer an.
Für wen ist diese Seite gedacht?
Es geht ausschließlich um die Konstellation Eltern und Kind: Ehepartner, Abkömmlinge, Vorfahren. Geschwister, Onkel, Nichten und Neffen sind ein anderer Fall mit anderen Regeln.
- Zahlt mein Kind in Spanien überhaupt Steuer? Ja, aber meist wenig: Es gilt die Regelung der Region, in der die Immobilie liegt — für Eltern und Kinder in den meisten Regionen nahezu null. Die Regionen im Überblick.
- Ist die Übertragung dann insgesamt günstig? Für die spanische Seite ja. Die deutsche Seite ist unabhängig: Ohne Doppelbesteuerungsabkommen greift Deutschland auf das Weltvermögen — was Spanien nicht erhebt, ist in Deutschland nicht anrechenbar.
- Wie hängt die Beleihung damit zusammen? Das freigesetzte Kapital ist zweckgebunden an eine Immobilie in Spanien — Kauf, auch der des Kindes, Renovierung oder Neubau, jeweils nachzuweisen. Für die Altersregel braucht das Kind mindestens 10 % Eigentumsanteil im Grundbuch. Neubau in Raten finanzieren.
Zahlen wir als deutsche Familie Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in Spanien — oder Schenkungsteuer? Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf eine Immobilie in Spanien zahlen Eltern und Kinder meist sehr wenig — aber das ist selten die Zahl, die den Fall entscheidet.
Für Nicht-Residenten gilt in Spanien nicht die Region des Wohnsitzes, sondern die Region, in der die Immobilie liegt. Auf den Balearen, in der Comunitat Valenciana, in Andalusien und auf den Kanaren senkt dieser Regionalabzug den spanischen Anteil für Eltern und Kinder auf nahezu null.
Katalonien ist die Ausnahme: eine abschmelzende Vergünstigung, bei Schenkungen ein reduzierter Tarif statt eines pauschalen Abzugs. Damit ist die deutsche Seite noch nicht geklärt.
Zwischen Deutschland und Spanien gibt es für diese Steuer kein Doppelbesteuerungsabkommen — Deutschland besteuert den Weltnachlass mit deutschen Freibeträgen und rechnet nur die tatsächlich gezahlte spanische Steuer an. Wo Spanien fast nichts erhebt, bleibt fast nichts zum Anrechnen.
Das ist meist die Zahl, die zählt — und der Grund, warum sich die Übertragung zu Lebzeiten zu planen lohnt, nicht nur der Erbfall.
Und es geht um eine bestimmte Frage: Wie geht der Fall, in dem ein Elternteil eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleiht, damit das Kind kauft — oder damit die eigene nächste Immobilie finanziert wird? Was dabei steuerlich passiert, in Spanien und in Deutschland, steht hier. Was die Beleihung selbst voraussetzt, steht auf der Übersichtsseite zur Bestandsbeleihung.
Erbschaftssteuer Immobilie Spanien: Warum entscheidet die Region und nicht der Wohnsitz?
Für Residenten in Spanien richtet sich die zuständige Steuerregion nach dem Wohnsitz. Für eine deutsche Familie mit einer Immobilie in Spanien gilt eine andere Regel: Nach spanischem Recht darf ein Nicht-Resident die Regelung der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der die Immobilie liegt — bei einer Schenkung ist das schlicht der Ort des Objekts, bei einer Erbschaft die Region mit dem höchsten Wert der spanischen Vermögenswerte.
Diese Regel wurde nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (03.09.2014) eingeführt und später auf Nicht-EU-Bürger erstreckt.
Die Immobilie entscheidet, nicht der Wohnort der Familie. Das ist der erste Punkt, den die meisten falsch im Kopf haben — und der Grund, warum diese Seite nach Regionen gegliedert ist.
Wie viel nimmt die Region bei Eltern und Kindern, Stand Juli 2026?
Bezugsgröße ist durchgehend die Konstellation Eltern–Kind (Gruppe I und II: Abkömmlinge, Ehepartner, Vorfahren). In den meisten unserer Regionen läuft das auf denselben Satz hinaus: praktisch nichts, gegen eine notarielle Urkunde und einen Nachweis der Herkunft der Mittel. Katalonien ist die Ausnahme.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Eltern und Kinder — Stand Juli 2026:
- Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) — Erbschaft: 100 % Bonifikation, seit 18.07.2023
- Schenkung: 100 % Bonifikation, erst seit 25.07.2025
- Bedingung: Notarielle Urkunde bei Schenkung
- für Nicht-Residenten bei Schenkungen keine ausdrückliche Klarstellung gefunden — vom Steuerberater bestätigen lassen
- Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Valencia) — Erbschaft: 99 % Bonifikation, rückwirkend ab 28.05.2023
- Schenkung: 99 % Bonifikation
- Bedingung: Notarielle Urkunde und nachvollziehbare Herkunft der Mittel
- Andalusien (Marbella, Costa del Sol) — Erbschaft: 99 % Bonifikation, seit 11.04.2019, ohne Wertgrenze
- Schenkung: 99 % Bonifikation
- Bedingung: Notarielle Urkunde zwingend, sonst kein Abzug
Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria) — Erbschaft: 99,9 % Bonifikation, seit 06.09.2023, ohne Wertgrenze; Schenkung: 99,9 % Bonifikation; Bedingung: Notarielle Urkunde; entfällt, wenn derselbe Empfänger sie in den drei Vorjahren bereits genutzt hat. Katalonien (Costa Brava) — Erbschaft: Kein pauschaler Abzug.
Ehepartner 99 %; Abkömmlinge unter 21 ab 99 %.
Erwachsene Kinder und Eltern: gewichteter Satz ab 60 %, fallend auf rund 28,9 % bei 3 Mio. € (seit Ley 5/2020); Schenkung: Kein Abzug auf die Steuerschuld — reduzierter Eigentarif 5–9 %; Bedingung: Eigentarif bei Schenkung nur mit notarieller Urkunde, sonst der volle Tarif.
Comunidad de Madrid — Erbschaft: 99 % Bonifikation, seit 2007; Schenkung: 99 % Bonifikation; Bedingung: Notarielle Urkunde; seit Ley 2/2025 entbehrlich bis 10.000 € Bemessungsgrundlage, außer das Gut verlangt sie ohnehin — bei Immobilien also immer. Bei Geldschenkungen Herkunft der Mittel und Überweisungsweg nachweisen.
Región de Murcia (Costa Cálida) — Erbschaft: 99 % Abzug, seit 01.01.2018; Schenkung: 99 % Abzug; Bedingung: Bei der Erbschaft nur Gruppe I und II — Geschwister und Neffen zahlen dort den vollen Tarif; bei der Schenkung erstreckt sich der Abzug auch auf Gruppe III.
Autonomes Steuerrecht ändert sich. Wir prüfen die Übersicht quartalsweise.
Doppelbesteuerungsabkommen Spanien: Warum hilft es hier gerade nicht?
Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer. Sind Schenker, Erblasser oder Empfänger in Deutschland ansässig, greift die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht auf das Weltvermögen — die spanische Immobilie eingeschlossen, mit den deutschen Freibeträgen von 400.000 € je Kind alle zehn Jahre.
Entlastet wird nur über § 21 ErbStG: Die in Spanien tatsächlich gezahlte Steuer wird angerechnet, aber nur bis zur Höhe der deutschen Steuer, die auf dieses Vermögen entfällt.
Und genau hier liegt die Pointe, die kaum jemand ausspricht: Wo Spanien fast nichts erhebt — wie auf den Balearen, in Valencia, Andalusien oder auf den Kanaren — gibt es fast nichts anzurechnen. Die spanische Steuer war nie das Problem.
Die Freude über „auf Mallorca zahlt man nichts“ ist deshalb regelmäßig verfrüht: Sie meint die falsche der beiden Steuern.
Die deutsche Grenze ist damit der eigentliche Engpass — nicht die spanische Region. Das ist der Grund, den Übertragungszeitpunkt zu planen, statt den Erbfall abzuwarten.
Was tun, wenn das Vermögen in der Immobilie steckt und niemand verkaufen will?
Die typische Konstellation: Die Immobilie in Spanien ist seit Jahren abbezahlt. Verkaufen will niemand — weder um dem Kind etwas zu geben, noch um die deutsche Freibetragsgrenze zu bedienen. Genau dafür gibt es die Bestandsbeleihung: Ein Elternteil beleiht die eigene, abbezahlte Immobilie, und das freigesetzte Kapital wird in Spanien verwendet — für den Kauf des Kindes, den nächsten eigenen Kauf, eine Renovierung oder einen Neubau.
Das Kapital ist an eine Immobilie in Spanien gebunden: Die wenigen Banken, die dieses Produkt für Nicht-Residenten überhaupt zeichnen, lassen sich die Verwendung in Spanien nachweisen; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen.
Zwei Punkte machen den Fall zusätzlich tragfähig: Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt aber das Alter des jüngeren.
Unterschreibt das Kind als Mitdarlehensnehmer mit einem eigenen Eigentumsanteil im Grundbuch — mindestens 10 % —, richtet sich die Laufzeit nach dessen Alter statt nach dem der Eltern.
Und die Verwendung ist an eine Immobilie in Spanien gebunden — das Kapital muss in Spanien bleiben und nachgewiesen werden, darf aber in Kauf, Renovierung oder Neubau fließen, auch in den Kauf des Kindes.
Und wenn später doch verkauft wird? Stichwort Spekulationssteuer: Spanien und Deutschland können den Wertzuwachs beim Verkauf beide besteuern, und bei einer verschenkten Immobilie übernimmt das Kind die steuerliche Ausgangsposition der Eltern. Die Einzelheiten gehören zum Steuerberater — für die Schenkungsplanung genügt es zu wissen, dass „behalten und beleihen“ auch diese Frage gar nicht erst aufwirft.
Relevant wird das typischerweise ab einer Größenordnung von rund einer halben Million Euro Gesamtfinanzierung — darunter, außer bei sehr guten Einkommen, rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.
Tabelle zur Erbschaftssteuer in Spanien: Wie unterscheiden sich die Regionen? In den meisten Regionen entfällt der spanische Anteil für Eltern und Kinder fast ganz, Katalonien ist die Ausnahme. Maßgeblich ist die Region, in der die Immobilie liegt, nicht der Wohnort der Familie. Auf den Balearen gilt bei Erbschaften 100 % seit 18.07.2023, bei Schenkungen erst seit 25.07.2025; in Katalonien gibt es eine abschmelzende Vergünstigung, bei Schenkungen einen reduzierten Tarif statt eines pauschalen Abzugs.
Häufige Fragen
Muss unser Kind mit ins Grundbuch, oder reicht die Mithaftung?
Reine Mithaftung ohne Eigentum ist nicht der Weg. Für die Altersregel braucht das Kind einen eigenen Eigentumsanteil im Grundbuch von mindestens 10 %.
Ab welcher Größenordnung lohnt sich das?
Als Richtwert ab rund einer halben Million Euro Gesamtfinanzierung. Bei sehr guten Einkommen kann es auch darunter tragen. Kleinere Anliegen — etwa eine Renovierung — sind für diese Struktur nicht der richtige Fall.
Rechnen Sie mir aus, wie viel Steuer wir sparen?
Nein — bewusst nicht. Die Zahl für Ihren konkreten Fall hängt von Freibeträgen, Vorvermögen und Bewertung ab und gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir sagen Ihnen, ob und wie die Finanzierung dazu trägt.
Erbschaftssteuer in Spanien: Wer zahlt sie bei der Erbschaft einer Immobilie?
Bei Eltern und Kindern fällt die spanische Steuer meist kaum an: Das Kind zahlt, aber meist wenig. Für Nicht-Residenten gilt die Region mit dem höchsten Wert der spanischen Vermögenswerte. Auf den Balearen, in Valencia, Andalusien und auf den Kanaren sinkt der spanische Anteil nahezu auf null. Deutschland besteuert den Weltnachlass zusätzlich.
Sie wollen Ihrem Kind etwas geben, ohne zu verkaufen?
Schicken Sie uns die Eckdaten — Objekt, Größenordnung, wer beteiligt sein soll. Wir sagen Ihnen, ob die Struktur in Ihrem Fall trägt, und verweisen Sie für die steuerliche Seite an den richtigen Berater.
Details zur Beleihung selbst: Bestand beleihen in Spanien. Praxisbeispiele: Erbschaft & Schenkung — Fälle aus der Praxis. Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung und keine Berechnung im Einzelfall.
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Kaufnebenkosten Spanien: ITP, Notar, Grundbuch, Anwalt und Bankkosten in einer Aufstellung — mit Beispielrechnung und regionalem ITP-Vergleich.
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Regionale Lizenz, nationale Registriernummer — und was die Eigentümergemeinschaft darf.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.