Immobilie beleihen als Eigenkapital — wenn mehrere Erben mitreden

Geerbt, geschenkt — und plötzlich Miteigentümer

Der häufigste Fall ist nicht der Kauf, sondern die Auseinandersetzung: Drei Geschwister erben eine Wohnung an der Costa Blanca. Einer will sie behalten, zwei wollen ihren Anteil in Geld. Die Immobilie ist lastenfrei, der Wert unstrittig — und trotzdem steht der Fall still, weil niemand die Auszahlung finanzieren kann.

Warum die lastenfreie Immobilie das Problem ist, nicht die Lösung

Die naheliegende Idee lautet: das geerbte Objekt beleihen und die Miterben davon auszahlen. Sie ist richtig — aber sie führt in den engsten Teil des spanischen Marktes. Nach unserer Erhebung beleihen nur zwei von 15 bis 20 regelmäßig angefragten Instituten eine bereits abbezahlte, lastenfreie Immobilie für Nicht-Residenten. In der Regel bis 50 Prozent der Tasación, und die Verwendung des Kapitals ist nachzuweisen (Perini-Marktcheck, Stand 14.07.2026).

Wer bei der falschen Bank anfragt, bekommt kein schlechtes Angebot — er bekommt gar keins. Und das wird regelmäßig als Aussage über den Fall missverstanden, obwohl es eine Aussage über das Institut ist.

Die Steuer wartet nicht auf die Einigung

Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) ist innerhalb einer Frist nach dem Erbfall zu erklären und zu zahlen — bevor die Immobilie umgeschrieben ist, und damit bevor irgendjemand sie verkaufen oder beleihen kann. Sie ist regional ausgestaltet: Die Autonomen Gemeinschaften gewähren sehr unterschiedliche Vergünstigungen, und Nicht-Residenten aus dem EU- und EWR-Raum haben Anspruch auf dieselben regionalen Vergünstigungen wie Residenten — das war lange anders und ist erst durch die Rechtsprechung durchgesetzt worden. Wer das nicht weiß, zahlt nach der ungünstigeren staatlichen Regelung. Welche Region was nimmt und warum die eigentliche Grenze meist in Deutschland liegt, steht auf unserer Übersichtsseite Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die Spanien-Immobilie.

Daraus entsteht die Zange, in der diese Fälle stecken: Die Steuer ist fällig, bevor das Kapital fließt. Wer sie nicht aus eigenen Mitteln vorstrecken kann, gerät unter Zeitdruck — und verkauft dann oft unter Wert, obwohl die Immobilie hätte gehalten werden können.

Was in der Praxis trägt

• Früh rechnen, nicht früh streiten. Bevor die Erbengemeinschaft über den Preis verhandelt, muss feststehen, wie viel Kapital sich aus dem Objekt überhaupt herausholen lässt. Diese Zahl bestimmt, ob „behalten und auszahlen" eine Option ist.
• Die Tasación, nicht der Familienwert. Beliehen wird gegen die Bankbewertung. Was die Geschwister für die Wohnung halten, spielt keine Rolle.
• Zweckbindung beachten. Die Häuser, die lastenfreien Bestand beleihen, wollen wissen, wohin das Geld geht. Eine Erbauseinandersetzung ist ein nachvollziehbarer Zweck — sie muss aber als solcher dargestellt werden.
• Der deutsche Weg. Wer selbst eine abbezahlte Immobilie in Deutschland hat, muss den engen spanischen Markt gar nicht betreten: Das Kapital für die Auszahlung lässt sich in Deutschland beschaffen, wo bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts möglich sind.

Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Erbschaft- und Schenkungsteuer sind regional unterschiedlich; die Bewertung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater oder Abogado.

Wessen Immobilie, wessen Darlehen — die Spielregeln der 50-%-Beleihung

Die Beleihung setzt keine lastenfreie Immobilie voraus: Entweder ist das Objekt abbezahlt, oder ein noch laufendes Darlehen wird im Zuge der neuen Finanzierung abgelöst. Eine geringe Restschuld ist in der Praxis kein Hindernis.

Beliehen werden kann auch die Immobilie eines Dritten — der Praxisfall sind Eltern, die mit ihrer abbezahlten Finca aushelfen. Die Regel dahinter ist einfach: Das Darlehen bekommt immer der, dem die Immobilie gehört und der im Grundbuch steht. Helfen die Eltern mit ihrem Objekt aus, nehmen sie das Beleihungsdarlehen selbst auf und haften mit ihrer Immobilie für diesen Teil — etwa die Hälfte des Kaufpreises. Deshalb bestehen solche Finanzierungen oft aus mehreren getrennten Darlehen statt aus einem großen. Und wer in einem Darlehen als Darlehensnehmer steht, muss an der zugehörigen Immobilie mit mindestens 10 Prozent im Grundbuch stehen.

Drei Grenzen sind fest: In Spanien ist das freigesetzte Kapital an das Land gebunden — die Verwendung muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden, die Mittel dürfen Spanien nicht verlassen. Das Beleihungsdarlehen selbst sollte mindestens rund 150.000 Euro betragen. Und auch hier gilt die Altersregel: getilgt bis zum 75. Lebensjahr — bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren. Die Beantragung dauert je nach Fall wenige Tage bis mehrere Wochen.

Wie die 50-Prozent-Beleihung im Einzelnen abläuft: Abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen.

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