Bauraten während der Bauzeit. Bezahlte Immobilie beleihen. Deutsche Immobilie als Kapitalquelle. Wir fragen 15 bis 20 Banken an — und wissen, welche eine solche Struktur überhaupt zeichnet. Hypothekenvermittlung für Nicht-Residenten in Spanien und Portugal, seit 2019.
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Die kurze Antwort. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten marktüblich 60 bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, sie finanzieren Käufe, und den Neubau zahlen sie erst bei der Bauabnahme. Drei Fälle fallen aus diesem Raster — und genau die bearbeiten wir: Bauraten während der Bauzeit, Beleihung einer bereits bezahlten spanischen Immobilie bis 50 % der Tasación und Beleihung einer deutschen Immobilie bis 80 % des Beleihungswerts. Von 15 bis 20 Instituten, die wir je Fall anfragen, zeichnet eines die Bauraten und zwei die Bestandsbeleihung (Perini-Marktcheck, Stand 14.07.2026).
Die üblichen Häuser zahlen erst bei der Bauabnahme — und danach wartet noch die Licencia de Primera Ocupación, in der Praxis drei bis neun Monate. So lange muss der Käufer vorstrecken. Bei uns nicht: Eigenkapital zuerst, danach zahlt die Bank jede fällige Rate voll, direkt an den Bauträger.
Bauraten-Leitfaden ansehenBis 50 % der Tasación, Bestand lastenfrei, Verwendung des Kapitals in Spanien nachzuweisen, die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Verkaufen, um kaufen zu können, kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die noch gekommen wäre. So bleibt der Bestand, wo er ist — und das Portfolio wächst trotzdem.
Beleihungs-Leitfaden ansehenBis 80 % des Beleihungswerts aus der lastenfreien deutschen Immobilie — als Eigenkapital oder als ganzer Kaufpreis. Die spanische Immobilie bleibt unbelastet, Sie treten dort als Barkäufer auf. §34i GewO für die deutsche Seite, für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
Deutschland-Leitfaden ansehenAlle Größenordnungen sind Orientierung aus der Vermittlungspraxis, keine Zusage — bonitätsabhängig, im Einzelfall. Alle drei Strukturen im Überblick
Alle drei Fälle kommen bei uns an. Alle drei sind lösbar — aber nicht mehr zu jedem Zeitpunkt gleich gut.
Der beste Zeitpunkt. Wir prüfen den Zahlungsplan des Bauträgers, bevor er bindend wird, und sagen Ihnen vorher, ob die Struktur trägt. Wer erst unterschreibt und dann zur Finanzierung kommt, hat den Zahlungsplan bereits geschluckt.
Zahlungsplan prüfen lassenMündliche Zusage, der Gutachter kommt heraus, und dann heißt es: Wir müssen die Bauabnahme abwarten. Die Reservierung liegt da, das Geld ist gebunden, der Kauf wackelt. Dieser Fall kommt bei uns regelmäßig an — und er ist lösbar, solange das Objekt noch nicht abgenommen ist.
Fall prüfen lassenDas Kapital steckt fest, im Grundbuch steht noch nichts, eine Hypothek gibt es nicht. Auch dann ist es nicht vorbei: Es lassen sich bis zu 70 % der Tasación nachträglich als Finanzierung herausholen — auch wenn Sie mit deutlich mehr Eigenkapital eingestiegen sind. Aber das Zeitfenster ist eng.
Kapital zurückholenDas Zeitfenster. Am besten vor der Bauabnahme. Ist der Bau bereits abgenommen, bleibt nach unserer Erfahrung nur ein kurzes Fenster von wenigen Monaten für Finanzierung und Eintragung. Wo genau dieses Fenster zugeht, gibt die Bank vor — es ist keine gesetzliche Frist, und wir behandeln es im Einzelfall. Wer es verpasst, ist kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer bezahlten Immobilie. Dann greift nur noch die Beleihung von Bestand: in der Regel bis 50 % der Tasación statt bis 70 %, mit zweckgebundener Verwendung. Der Unterschied sind zwanzig Prozentpunkte auf einen Millionenbetrag.
Finanziert wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación. Die Differenz fehlt Ihnen in bar — und sie taucht erst auf, wenn der Privatvertrag längst unterschrieben ist.
Was dagegen hilft →Und der Fall, den wir am häufigsten sehen und am seltensten lösen können: Menschen, die uns gar nicht gefunden haben. Sie haben den Neubau nicht gekauft — nicht weil sie ihn nicht bezahlen konnten, sondern weil ihnen niemand die Finanzierung besorgt hat.
Und zwei Ausgangslagen, die genauso oft den Ausschlag geben:
Ob die eigene, eine schon vorhandene — oder die Finca der Eltern, die mit ihrem Anteil aushelfen: In Spanien lassen sich bis 50 Prozent der Tasación freisetzen, in Deutschland bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Kombiniert trägt das bis zu 100 Prozent des spanischen Kaufs.
Bestand in Spanien beleihenDas Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein. Bei zwei Darlehensnehmern wird auf den Jüngeren gerechnet — die Mitunterschrift genügt. Aus 62 und 52 Jahren werden so 23 Jahre Laufzeit statt 13.
Wie die Altersgrenze wirklich rechnetWeitere Ausgangslagen aus der Praxis: Hypothek mit 60 oder 65 · Hypothek für Selbstständige · Bar kaufen oder finanzieren? · Bezahlte Immobilie als Eigenkapital · Erfahrungen aus der Bauphase · Kauf und Renovierung zusammen finanzieren
„Die Filiale scheitert" ist leicht gesagt. Deshalb führen wir Buch darüber, welche Bank welche Struktur tatsächlich macht — bei jeder Anfrage, die durch unser Haus geht.
Genau ein Institut zahlt die fälligen Bauträgerraten, während gebaut wird. Alle übrigen zahlen erst bei der Bauabnahme. Ein Nein sagt fast immer etwas über die gefragte Bank — nicht über Ihren Fall.
Nur zwei Häuser beleihen ein lastenfreies Objekt für Nicht-Residenten — in der Regel bis 50 % der Tasación, mit nachzuweisender Verwendung. Beim Kauf wären 60–70 % möglich gewesen.
So viele Menschen erreichen uns jährlich, nachdem der Kauf schon geplatzt war — nicht an der Bonität, sondern daran, dass ihnen niemand eine Bank besorgt hat. Tendenz steigend. Und das sind nur die, die uns noch gefunden haben.
Als unabhängiger Vermittler arbeite ich auf Erfolgsbasis — Sie zahlen nur dann, wenn ich Ihnen eine Finanzierung beschaffe, die Sie auch annehmen. Erstberatung, Bankvergleich und Antragskoordination kosten Sie nichts, solange kein Abschluss zustande kommt.
Nicht jeder Kauf sollte finanziert werden — und dann sagen wir das. Manchmal ist der beste Rat, den Zahlungsplan des Bauträgers nachzuverhandeln, ein anderes Objekt zu wählen oder erst die Tasación abzuwarten. Wir prüfen die Unterlagen und sagen direkt, ob eine Finanzierung möglich ist oder nicht. Dieses Nein ist Teil der Beratung — wir leben vom Vertrauen über Jahre, nicht vom schnellen Abschluss.
Die marktüblichen Deckel gelten für den Normalfall — hier die drei Sätze im direkten Vergleich:
Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residenten in der Regel bis zu 70 % des Kaufpreises bzw. des Tasación-Werts (Bankgutachten) — maßgeblich ist stets der niedrigere der beiden Werte. Die verbleibenden 30 % plus ca. 10–13 % Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Grundbuch, Anwalt, NIE) sind als Eigenkapital einzubringen.
Portugiesische Banken finanzieren für Nicht-Residenten bis zu 80 % des Kaufpreises — eine der attraktivsten Beleihungsquoten in Südeuropa. Die Bank orientiert sich am Bankwert (Avaliação), der vom Kaufpreis abweichen kann. Kaufnebenkosten Portugal: ca. 7–10 % (IMT, Stempelsteuer, Notar, Grundbuch, NIF).
Wer in Deutschland eine Immobilie besitzt, kann diese bis zu 80 % im Nachrang beleihen — auch wenn sie bereits mit einer Erstfinanzierung belastet ist. Das so gewonnene Kapital dient als Eigenkapital für den Immobilienkauf in Spanien oder Portugal. Sinnvoll, ohne Verkauf der deutschen Immobilie.
* Beleihungsquoten sind Richtwerte. Die tatsächliche Finanzierungshöhe hängt von Bonität, Einkommen, Immobilienwert und Bankpartner ab. Der Tasación- bzw. Avaliação-Wert kann unter dem Kaufpreis liegen — die Bank finanziert immer auf Basis des niedrigeren Wertes. Keine verbindliche Finanzierungszusage.
Die spanische Bank zahlt erst bei der Bauabnahme — und die dauert mitsamt Lizenz üblicherweise drei bis sechs Monate, in einzelnen Gemeinden bis zu zwei Jahre. So lange strecken Käufer vor. Es geht auch anders.
Fast keine — nicht keine. Wir arbeiten mit einer Struktur, bei der nach Baufortschritt ausgezahlt wird, direkt an den Bauträger. Und wenn das Vermögen in einer deutschen Immobilie steckt, geht es auch über deren Beleihung: §34i GewO in Deutschland, für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
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Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch, Anwalt, NIE/NIF). Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie mich.
Modellrechnungen zur Orientierung. Zwei echte Fälle aus der Vermittlung finden Sie hier: voll bezahlt und zwei Jahre Wartezeit · Bank zieht die Zusage zurück.
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Der Zinssatz ist an den Euríbor (12-Monats-Index) gekoppelt und wird jährlich angepasst. Sinkt der Euríbor, sinkt Ihre Rate. Niedrige Vorfälligkeitsentschädigung (max. 0,25 % in den ersten 3 Jahren, danach 0 %).
Aktuell: Euríbor 12M 2,75 % + Marge 0,25 %–0,9 % · jährliche Anpassung · geringe Vorfälligkeitsstrafe.
Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit konstant — unabhängig vom Euríbor. Maximale Planungssicherheit. Laufzeiten bis 25 Jahre.
Aktuell: fester Zins über die Laufzeit · konstante Rate · kein Euríbor-Risiko · Verträge auf Deutsch möglich.
Aktuell (Spanien): 2,1 %–3,2 % mit Bonifikation (der untere Wert ab rund 1 Mio € Darlehenssumme) · 2,6 %–3,9 % ohne · Portugal: 2,3 %–3,4 % mit Bonifikation · 2,8 %–4,1 % ohne. Beispiel Spanien · Beispiel Portugal
Erst 5–15 Jahre mit festem Zinssatz, danach variabel (Euríbor + Aufschlag). Planungssicherheit in der Startphase, Flexibilität langfristig. 2026 das beliebteste Modell bei deutschen Käufern.
Aktuell: fester Einstieg 3–10 Jahre, 0,1 %–0,3 % über dem Festzins · danach variabel.
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Steuerberater, Rechtsanwälte, Vermögensverwalter und Makler stehen regelmäßig vor derselben Frage: Finanziert das überhaupt jemand — und mache ich mich erlaubnispflichtig, wenn ich weiterempfehle? Beides beantworten wir auf einer eigenen Seite, mit den Fallarten, die wir übernehmen, der Größenordnung, ab der es sich rechnet, und der Abgrenzung zwischen Tippgeben und Vermitteln.
Siegfried Perini · Spezialist Spanien & Portugal · seit 2019. Kostenlos, unverbindlich, auf Deutsch.
Perini Finance & Property (Spanien & Portugal) ist das Auslandsgewerbe der Inhaberin Olga Nikushkina (§34i GewO, für Spanien über die BAFA notifiziert). Siegfried Perini ist seit 2019 Markenträger vor Ort und Ihr persönlicher Ansprechpartner.
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Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Konditionen je nach Bonität, Objekt und Bank — keine verbindliche Finanzierungszusage.