Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura: ganzjährig gefragt. Bei Immobilien auf den Kanaren liegt die ITP beim Gebrauchtkauf bei 6,5 %, einer der niedrigsten Sätze Spaniens. Beim Neubau tritt die kanarische IGIC von 7 % an die Stelle der IVA von 10 %.
Wer auf den Kanaren ein Haus kauft, zahlt beim Gebrauchtkauf 6,5 % ITP und beim Neubau statt der IVA von 10 % die IGIC mit 7 %, dazu AJD von 1 %. Das ist beim Gebrauchtkauf 0,5 bis 3,5 % weniger als auf dem Festland. Die Bank finanziert Nicht-Residenten bis 70 %, nicht aber die ITP und die übrigen Nebenkosten.
Nicht jede Bank finanziert Einkommen in fremder Währung — wir fragen gezielt die an, die es tun. Für die vollständige Auswertung tragen Sie Ihr Einkommen in Euro umgerechnet ein.
Unser Vermittlungsschwerpunkt liegt bei einer Darlehenssumme ab etwa 300.000 € — kleinere Darlehen vermitteln wir ebenfalls und sagen Ihnen ehrlich, ob sich eine Finanzierung in Ihrem Fall lohnt.
Richtwert ohne Gewähr. Der Zinssatz ist der Rechenwert für diese Beispielrechnung, kein Marktzins und keine Zusage — der tatsächlich erreichbare Zins hängt von Bonität, Objekt und Bank ab. Spanien: max. 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten je Region wie auf unserer Kaufnebenkosten-Seite, die übrigen Posten als Richtwert.
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Besonders sind die Top-Lagen (Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura) und die Steuer: ITP 6,5 %, beim Neubau IGIC 7 %.
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt beim Gebrauchtkauf auf den Kanaren an? Wer auf den Kanaren — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma — ein Haus gebraucht kauft, zahlt die ITP zum einheitlichen Satz von 6,5 %, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz.
Das ist einer der niedrigsten Grunderwerbsteuersätze Spaniens. Wichtig zur Abgrenzung: Nur beim Neubau tritt an die Stelle der spanischen IVA die kanarische IGIC (7 %) plus AJD 1 %; auf Gebrauchtimmobilien gilt die ITP, nicht die IGIC.
Für einzelne Käufergruppen gibt es reduzierte Sätze, für die ausländische Zweitwohnung greift der Regelsatz. Die Inseln punkten mit ganzjährig mildem Klima und guter Erreichbarkeit über mehrere Flughäfen.
Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die 6,5 % ITP und die übrigen Nebenkosten — diese müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen. Stand 07/2026; maßgeblich ist die Regelung zum Kaufzeitpunkt.
Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura (Top-Lagen): Teneriffa — größte Insel, Süden (Costa Adeje, Los Cristianos) Premium-Tourismus, Norden günstiger. Gran Canaria — Maspalomas, Meloneras, Las Palmas (Universität, ganzjährig). Lanzarote — kunstgeprägt (César Manrique). Fuerteventura — Surfer-Mekka, längste Strände.
ITP 6,5 %, Neubau IGIC 7 % (Steuer-Besonderheit): Kanaren = Sonderwirtschaftszone. Beim Gebrauchtkauf gilt die ITP zum Regelsatz von 6,5 % — einer der niedrigsten Sätze Spaniens, aber nicht null. Beim Neubau tritt die kanarische IGIC (7 %) an die Stelle der IVA (10 %), dazu AJD 1 %.
Unterm Strich 0,5–3,5 % weniger als auf dem Festland beim Gebrauchtkauf (ITP 6,5 % statt 7–10 %), rund 3 % weniger beim Neubau (IGIC 7 % statt IVA 10 %).
Bis 70 % LTV (Beleihung): Spanische Banken finanzieren auf den Kanaren wie auf dem Festland: bis 70 % Beleihung für Nicht-Residenten. Mehrere spanische Großbanken sind mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten.
Ganzjährig 18–28 °C (Klima): Die Kanaren haben den stabilsten Klimakorridor Europas. Auch im Januar selten unter 18 °C in den Küstenregionen. Ganzjährige Vermietbarkeit oder Eigennutzung.
VV-Lizenz je Insel (Vermietung): Touristische Vermietung mit Vivienda Vacacional (VV)-Lizenz. Regeln je Insel und Gemeinde unterschiedlich. Teneriffa-Süden und Gran-Canaria-Süden klassische Tourismus-Zonen. Wohngebiete teilweise mit Restriktionen.
5 große Flughäfen, ganzjährig (Erreichbarkeit): TFS/TFN (Teneriffa Süd/Nord), LPA (Gran Canaria), ACE (Lanzarote), FUE (Fuerteventura). Ganzjährig Direktflüge aus allen großen deutschen Städten. 4–5 Std. Flugzeit.
Teneriffa und Gran Canaria haben eigene Märkte, Steuer-Feinheiten und Lagen — hier je eine ausführliche Seite.
Eine Wohnung auf den Kanaren zu kaufen heißt in der Praxis: Küstenorte beider Inseln. Dort liegt der liquideste Teil des Angebots — mehr Transaktionen, mehr Vergleichsobjekte und damit berechenbarere Schätzwerte als bei einer freistehenden Villa in Hanglage.
Zwei typische Kanaren-Konstellationen über verschiedene Inseln hinweg — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
Ihre Kosten schnell kalkulieren: Vorausgefüllt mit typischen Werten für diese Region — anpassen, die Rechnung läuft sofort mit; Region und Steuersatz sind schon eingestellt.
Alles, was der Rechner auf der Seite nicht zeigt: Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten, alle Nebenkosten einzeln, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand — und mit Ihrem Einkommen, wie viel Sie sich nach der 35-%-Regel leisten können.
Wir arbeiten mit 15–20 von über 30 Banken zusammen und fragen für Ihren Fall mindestens 2 davon an; welche passen, klären wir im Gespräch.
Für alle kanarischen Inseln gilt dieselbe Regelung der Comunidad Autónoma de Canarias — von Lanzarote bis La Palma ohne Unterschied. Eine abbezahlte Immobilie auf den Kanaren muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Erbschaftsteuer, Kanaren: 99,9 % Bonifikation, ohne Wertgrenze, seit 06.09.2023 — Gruppe I und II, also Eltern, Kinder und Ehepartner (Art. 24 ter Decreto Legislativo 1/2009, Fassung des Decreto-ley 5/2023). Auf den Kanaren erstreckt sich die Bonifikation bei der Erbschaft auch auf Gruppe III.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Die Angaben zur Erbschaftsteuer gelten für Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Praxisberichte Kanaren: Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf den Kanaren finanziert haben.
Kanaren: eigenes Steuersystem, niedrigere Sätze: Die Kanaren haben ein eigenes indirektes Steuersystem. Beim Bestandserwerb fällt ITP mit 6,5 % an — deutlich unter Festlandsniveau.
Beim Neubau vom Bauträger greift nicht die spanische Mehrwertsteuer, sondern die kanarische IGIC mit einem Standardsatz von 7 %, dazu AJD mit 1 %; AJD trägt der Käufer nur beim Neubau. Rechtsgrundlage ist das Decreto Legislativo 1/2009.
Für die Finanzierung ändert der günstigere Satz nichts an der Zuordnung: Die Erwerbsteuer ist Eigenkapital, ebenso Notar, Registro und Tasación. Sie fällt an, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Der Vorteil der Kanaren liegt also in der Höhe des Betrags, nicht darin, dass er finanzierbar wäre.
Mallorca (Region · Spanien): Vergleich Balearen vs. Kanaren als Spanien-Destination.
Nebenkosten ES & PT: ITP-Vergleich nach Region.
NIE beantragen: Schritt-für-Schritt-Anleitung für deutsche Käufer.
Ablauf und Reihenfolge: Warum die condición suspensiva der Hebel ist.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 90.000 € (31 %) |
| Hypothek | 200.000 € (69 %) |
| Kaufnebenkosten (~9 %) | ~26.000 € (ITP 6,5 %) |
| Beleihung | 69 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.050 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Teneriffa |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 125.000 € (33 %) |
| Hypothek | 255.000 € (67 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~38.000 € (IGIC 7 % + AJD 1 %) |
| Beleihung | 67 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.340 € pro Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Gran Canaria |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die Kanaren sind eine Sonderwirtschaftszone der EU — das heißt aber nicht, dass keine Erwerbsteuer anfällt. Beim Gebrauchtkauf gilt die ITP zum Regelsatz von 6,5 % auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz; ermäßigte Sätze gibt es nur für Erstwohnsitz-Fälle, nicht für Nicht-Residenten mit Zweitwohnsitz.
Beim Neubau tritt die IGIC (7 %) an die Stelle der IVA (10 %), dazu AJD 1 %. Unterm Strich 0,5–3,5 % weniger als auf dem Festland beim Gebrauchtkauf (ITP 6,5 % statt 7–10 %), rund 3 % weniger beim Neubau (IGIC 7 % statt IVA 10 %).
Hängt von der Strategie ab. Teneriffa (Süden) bietet den größten Tourismusmarkt. Gran Canaria gute Mischung aus Stadt und Strand. Lanzarote architektonisch reizvoll, weniger touristisch. Fuerteventura am günstigsten und für Wassersport-Fans.
Tourismusgebiete erzielen je nach Lage und Insel höhere Bruttorenditen als der reguläre Wohnungsmarkt — dafür schwankender. Ganzjährige Vermietbarkeit ist ein großer Vorteil — keine Saisonalitätslücken wie an der Costa del Sol.
Ja — durch das stabile Klima funktionieren sowohl Sommer- als auch Wintervermietung (Wintergäste typisch 1–3 Monate). Damit liegt die effektive Vermietungsquote deutlich höher als bei reinen Sommerdestinationen.
Sie planen einen Kauf auf den Kanaren? Unverbindliche Erstberatung in Deutsch — auch Englisch, Französisch, Spanisch, Russisch. Wir prüfen Ihre Konstellation und finden die passende Bank in Spanien.
Dies ist keine Steuerberatung.
Nord-Süd-Teilung, zwei Flughäfen, größter Ferienmarkt der Kanaren.
Las Palmas als echte Ganzjahresstadt plus Tourismus-Süden um Maspalomas.
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Banken finanzieren Nicht-Residenten an der Costa del Sol üblicherweise bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und eigener Bewertung.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.