Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura — ganzjährig gefragt, ITP 6,5 % beim Gebrauchtkauf — einer der niedrigsten Sätze Spaniens.
Sonderwirtschaftszone, aber nicht steuerfrei: Gebrauchtkauf ITP 6,5 %, Neubau IGIC 7 % statt IVA 10 % (plus AJD 0,75 %). Gegenüber dem Festland 0,5–3,5 % weniger beim Gebrauchtkauf, rund 3 % beim Neubau.
Teneriffa-Süd: größter Tourismusmarkt. Gran Canaria: Mischung aus Stadt und Strand. Lanzarote: architektonisch reizvoll, weniger touristisch. Fuerteventura: am günstigsten, Wassersport.
Für Nicht-Residenten wie auf dem Festland: bis 70 % Beleihung, Laufzeit bis 25 Jahre — mehrere spanische Großbanken mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen.
Beim Gebrauchtkauf auf den Kanaren — Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma — fällt die ITP zum einheitlichen Satz von 6,5 % an, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenz. Das ist einer der niedrigsten Grunderwerbsteuersätze Spaniens. Wichtig zur Abgrenzung: Nur beim Neubau tritt an die Stelle der spanischen IVA die kanarische IGIC (7 %) plus AJD 0,75 %; auf Gebrauchtimmobilien gilt die ITP, nicht die IGIC. Für einzelne Käufergruppen gibt es reduzierte Sätze, für die ausländische Zweitwohnung greift der Regelsatz. Die Inseln punkten mit ganzjährig mildem Klima und guter Erreichbarkeit über mehrere Flughäfen. Wichtig für die Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht die 6,5 % ITP und die übrigen Nebenkosten — diese müssen Sie aus Eigenkapital aufbringen. Stand 07/2026; maßgeblich ist die Regelung zum Kaufzeitpunkt.
Teneriffa — größte Insel, Süden (Costa Adeje, Los Cristianos) Premium-Tourismus, Norden günstiger. Gran Canaria — Maspalomas, Meloneras, Las Palmas (Universität, ganzjährig). Lanzarote — kunstgeprägt (César Manrique). Fuerteventura — Surfer-Mekka, längste Strände.
Kanaren = Sonderwirtschaftszone. Beim Gebrauchtkauf gilt die ITP zum Regelsatz von 6,5 % — einer der niedrigsten Sätze Spaniens, aber nicht null. Beim Neubau tritt die kanarische IGIC (7 %) an die Stelle der IVA (10 %), dazu AJD 0,75 %. Unterm Strich 0,5–3,5 % weniger als auf dem Festland beim Gebrauchtkauf (ITP 6,5 % statt 7–10 %), rund 3 % weniger beim Neubau (IGIC 7 % statt IVA 10 %).
Spanische Banken finanzieren auf den Kanaren wie im Festland: bis 70 % Beleihung Nicht-Residenten. Mehrere spanische Großbanken sind mit eigenen Nicht-Residenten-Programmen vertreten.
Die Kanaren haben den stabilsten Klimakorridor Europas. Auch im Januar selten unter 18 °C in den Küstenregionen. Ganzjährige Vermietbarkeit oder Eigennutzung.
Touristische Vermietung mit Vivienda Vacacional (VV)-Lizenz. Regeln je Insel und Gemeinde unterschiedlich. Teneriffa-Süden und Gran Canaria-Süden klassische Tourismus-Zonen. Wohngebiete teilweise mit Restriktionen.
TFS/TFN (Teneriffa Süd/Nord), LPA (Gran Canaria), ACE (Lanzarote), FUE (Fuerteventura). Ganzjährig Direktflüge aus allen großen deutschen Städten. 4–5 Std. Flugzeit.
Teneriffa und Gran Canaria haben eigene Märkte, Steuer-Feinheiten und Lagen — hier je eine ausführliche Seite. Wohnung kaufen Kanaren heißt in der Praxis: Küstenorte beider Inseln. Dort liegt der liquideste Teil des Angebots — mehr Transaktionen, mehr Vergleichsobjekte und damit berechenbarere Schätzwerte als bei einer freistehenden Villa in Hanglage.
Nord-Süd-Teilung, zwei Flughäfen, größter Ferienmarkt der Kanaren.
Las Palmas als echte Ganzjahresstadt plus Tourismus-Süden um Maspalomas.
Zwei typische Kanaren-Konstellationen über verschiedene Inseln hinweg — als Orientierung für Ihren eigenen Plan.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 90.000 € (31 %) |
| Hypothek | 200.000 € (69 %) |
| Kaufnebenkosten (~9 %) | ~26.000 € (ITP 6,5 %) |
| Beleihung | 69 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.115 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Teneriffa |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | 125.000 € (33 %) |
| Hypothek | 255.000 € (67 %) |
| Kaufnebenkosten (~10 %) | ~38.000 € (IGIC 7 % + AJD 0,75 %) |
| Beleihung | 67 % LTV |
| Beispielrate (20 J.) | ~1.420 €/Monat |
| Banktyp | Spanische Großbank · Gran Canaria |
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Richtwert ohne Gewähr. Spanien: max. 70 %, Portugal: max. 80 % Beleihung für Nicht-Residenten. Nebenkosten = ITP/IMT + Notar + Grundbuch + Anwalt + NIE/NIF. Gesamtaufwand = Eigenkapital + Nebenkosten + alle Raten über Laufzeit. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
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Für alle kanarischen Inseln gilt dieselbe Regelung der Comunidad Autónoma de Canarias — von Lanzarote bis La Palma ohne Unterschied. Eine abbezahlte Immobilie auf den Kanaren muss nicht verkauft werden, um Kapital freizusetzen — sie lässt sich beleihen.
Bei der Erbschaft gilt die Regelung der Autonomen Gemeinschaft, in der der höchste Wert des in Spanien belegenen Vermögens liegt. Bei einer einzigen spanischen Immobilie ist das schlicht deren Region. Die Bonifikation muss fristgerecht in der Erklärung geltend gemacht werden — wird sie versäumt, ist sie strittig.
Wie weit eine spanische Bank bei einem lastenfreien Objekt geht, was sich mit dem Alter des Eigentümers ändert und wofür das freigesetzte Geld verwendet werden darf, steht vollständig unter Immobilie in Spanien beleihen.
Eine Schenkung des freigesetzten Geldes an das Kind wird in Deutschland besteuert, nicht in Spanien — siehe Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien. Dies ist keine Steuerberatung; Erbschaftsteuer Gruppe I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner). Autonomes Steuerrecht ändert sich; Wiedervorlage quartalsweise.
Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten.
→ Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
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Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf den Kanaren finanziert haben.
Die Kanaren haben ein eigenes indirektes Steuersystem. Beim Bestandserwerb fällt ITP mit 6,5 % an — deutlich unter Festlandsniveau. Beim Neubau vom Bauträger greift nicht die spanische Mehrwertsteuer, sondern die kanarische IGIC mit einem Standardsatz von 7 %, dazu AJD mit 0,75 %; AJD trägt der Käufer nur beim Neubau. Rechtsgrundlage ist das Decreto Legislativo 1/2009. Für die Finanzierung ändert der günstigere Satz nichts an der Zuordnung: Die Erwerbsteuer ist Eigenkapital, ebenso Notar, Registro und Tasación. Sie fällt an, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Der Vorteil der Kanaren liegt also in der Höhe des Betrags, nicht darin, dass er finanzierbar wäre.