Haus kaufen Portugal — Finanzierung für Nicht-Residenten
Portugal finanziert Nicht-Residenten großzügiger als Spanien — bis zu 80 % Beleihung. Von der Algarve über Madeira bis Porto: die Regionen, der Ablauf und was die Finanzierung wirklich kostet.
Wie hoch ist die Beleihungsquote in Portugal für Nicht-Residenten?
Bis zu 80 Prozent des Kaufpreises oder Bankwerts (Avaliação) — deutlich über der spanischen Quote von bis zu 70 Prozent. Portugiesische Banken finanzieren damit die höchste Quote Südeuropas. Bonifizierte Festzinsen liegen aktuell bei 2,3 bis 3,4 Prozent, ein Aufschlag von rund 0,2 Prozentpunkten gegenüber Spanien ist üblich (Bankumfrage Juli 2026, quartalsweise aktualisiert). Drei Schwerpunktregionen stehen zur Wahl: die Algarve für Premiumsegment und Ferienvermietung, Madeira mit ganzjährig mildem Klima, und Porto für urbanen Alltag mit spürbar niedrigeren Quadratmeterpreisen als Lissabon. Die Grunderwerbsteuer (IMT) für Nicht-Residenten liegt seit der Reform vom 25. Mai 2026 bei 7,5 Prozent, unabhängig von der gewählten Region. Wir empfehlen, die Finanzierbarkeit vor Unterzeichnung des CPCV-Vorvertrags zu klären. Welche Region zu Ihrem Vorhaben passt, hängt von Nutzung und Budget ab — wir beraten Sie dazu vor der ersten Objektsuche.
Bis 80 % Beleihung — die höchste Quote Südeuropas
Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis zu 80 % des Kaufpreises oder Bankwerts (Avaliação) — deutlich über der spanischen Quote von bis zu 70 %. Ein Aufschlag von rund 0,2 % gegenüber Spanien ist dabei üblich. Bonifizierte Festzinsen liegen aktuell bei 2,3 %–3,4 %, ohne Bonifikation bei 2,8 %–4,1 % (Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Juli 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI, Stand 20.07.2026).
Immobilien Portugal — die drei Schwerpunkte
Wie sich der Kauf in Portugal von Spanien unterscheidet
Der portugiesische Vorvertrag (CPCV) bindet härter als die spanische arras — die benachteiligte Seite kann die Erfüllung gerichtlich durchsetzen, nicht nur Geld verlangen. Die IMT (Grunderwerbsteuer) wird vor der Beurkundung fällig, nicht danach wie die spanische ITP — für Nicht-Residenten gilt seit dem 25. Mai 2026 ein Pauschalsatz von 7,5 % bei Wohnimmobilien. Ein staatlicher Ein-Schalter-Dienst, Casa Pronta, kann Beurkundung, Steuerabwicklung und Grundbucheintragung in einem Termin bündeln.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
NIF, CPCV, Escritura — der vollständige Ablauf mit Zeitplanung.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt →IMT für Nicht-Residenten
Was der 7,5%-Satz seit Mai 2026 kostet — und wie die Erstattung funktioniert.
IMT für Nicht-Residenten →Hypothek Portugal: Voraussetzungen
Dokumente, Bonität, Beleihung — die vollständige Checkliste.
Hypothek Portugal: Voraussetzungen →Hypothekenzinsen Portugal
Festzins mit und ohne Bonifikation — rund 0,2 Pp über Spanien, dafür bis 80 % Beleihung.
Hypothekenzinsen Portugal →Häufige Fragen
Haus kaufen in Portugal oder Wohnung — was ist bei der Finanzierung leichter?
Wie hoch ist die Beleihungsquote in Portugal für Nicht-Residenten?
Welche Region in Portugal passt zu mir?
Wie unterscheidet sich der Kaufprozess in Portugal von Spanien?
Was kostet der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis?
Portugal: Finanzierung vor der Region klären
Sagen Sie mir Budget und Eigenkapital — ich sage Ihnen, welche Region und welche Bank für Ihren Fall passt.
Alle Regionen: Spanien & Portugal im Überblick
Portugal: IMT und Stempelsteuer stehen beide außerhalb der Finanzierung
Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit dem 25.05.2026 eine IMT von 7,5 %. Dazu kommt der Imposto do Selo, und zwar zweimal: 0,8 % auf den Erwerb und zusätzlich 0,6 % auf das Darlehen. Der zweite Teil überrascht regelmäßig, weil er nicht am Kaufpreis hängt, sondern an der Finanzierung selbst — wer mehr finanziert, zahlt hier mehr. Keine dieser Abgaben wird mitfinanziert; sie sind vollständig Eigenkapital und vor oder bei der Beurkundung fällig. Portugals Erwerbsnebenkosten liegen insgesamt unter den spanischen, aber die Fälligkeiten sitzen enger beieinander. Die Beleihung reicht in Portugal typischerweise etwas weiter als in Spanien — das gleicht den Unterschied teilweise aus.