Checkliste Hypothek Portugal: Welche Unterlagen brauchen Nichtansässige?
Rahmendaten, Konditionen und die vollständige Unterlagenliste für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal finden Sie auf dieser Seite offen, als PDF kostenlos auf Deutsch und Englisch. Finanziert werden bis 80 % des Schätzwerts. Mindestens 20 % plus rund 10 bis 11 % Nebenkosten kommen aus Eigenkapital.
Welche Unterlagen verlangt die Bank für eine Hypothek in Portugal?
Die Banken verlangen von Nichtansässigen Ausweis und Reisepass, die portugiesische Steuernummer NIF, Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate mit Arbeitsvertrag, Steuerbescheide der letzten zwei Jahre, lückenlose Kontoauszüge der letzten sechs Monate, einen Eigenkapitalnachweis und die SCHUFA-Eigenauskunft. Sobald die Immobilie feststeht, kommen der Entwurf des Vorvertrags (CPCV) und Objektunterlagen dazu.
Was Sie bekommen:
- Rahmendaten · Beleihung, Eigenkapital, Nebenkosten, Laufzeit
- Konditionen · fest mit und ohne Bonifikation, variabel — jede Zahl mit Herkunft
- Steuern · IMT und Imposto do Selo, Stand 2026
- Unterlagen-Checkliste · zum Abhaken, bevor Sie zur Bank gehen
PDF direkt öffnen — ohne Formular: Checkliste Hypothek Portugal (PDF, Deutsch) · Portugal mortgage checklist (PDF, English)
Hypothek Portugal Nichtansässige: Beleihung, Eigenkapital und Laufzeit
Die Checkliste für Spanien und den Vergleich beider Länder finden Sie unter Checkliste Hauskauf Spanien & Portugal.
- Rahmendaten der Finanzierung in Portugal, Stand Juli 2026: Beleihung für Nicht-Residenten — Wert: bis 80 % des Schätzwerts. Eigenkapital — Wert: mindestens 20 % plus Nebenkosten. Kaufnebenkosten — Wert: rund 10 bis 11 % des Kaufpreises.
- Laufzeit — Wert: rechnerisch: getilgt bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren; praktische Untergrenze rund 10 Jahre. Zinsbindung — Wert: fest, variabel oder gemischt. Tilgung — Wert: Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Steuernummer — Wert: NIF, erforderlich vor Vertragsabschluss. Vorvertrag — Wert: CPCV, Anzahlung (Sinal) üblich 10–30 %.
- Identifikation — Portugal (Portugal): Personalausweis und Reisepass in Kopie; NIF (Número de Identificação Fiscal) — online oder vor Ort zu beantragen; Aktuelle Meldebescheinigung; Wohnsitznachweis: Stromrechnung, Mietvertrag oder Kontoauszug.
- Einkommensnachweise — Portugal (Portugal): Letzte 3 bis 6 Gehaltsabrechnungen plus Dezember-Abrechnung des Vorjahres; Arbeitsvertrag und Bestätigung über ein ungekündigtes Arbeitsverhältnis; Steuerbescheide der letzten 2 Jahre; Sämtliche Steuerunterlagen — Steuererklärungen und Steuerbescheide — aus allen Ländern, in denen Sie steuerpflichtig sind; Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten 6 Monate — lückenlos und ungeschwärzt.
- Vermögen und Bonität — Portugal (Portugal): Eigenkapitalnachweis: mindestens 20 % des Kaufpreises plus rund 10 bis 11 % Nebenkosten auf Konto oder Depot; SCHUFA-Eigenauskunft nach Art. 15 DSGVO, höchstens 1 Monat alt; Mietvertrag der aktuellen Wohnung oder Eigentumsnachweise bestehender Immobilien; Bei bestehenden Krediten: die letzten 2 Jahreszinsbescheinigungen; Bei Finanzierung ohne eigenes Kapital (z. B. über eine deutsche Immobilie als Sicherheit): Nachweis, dass die Mittel für die Anzahlung (Sinal) bis zur Auszahlung der Anschlussfinanzierung kurzfristig verfügbar sind — vor Beginn der Bankprüfung, nicht danach.
Falls die Immobilie schon ausgewählt ist — Portugal (Portugal): CPCV-Entwurf (Contrato Promessa de Compra e Venda) — vor der Unterzeichnung zu prüfen; Caderneta Predial, der Steuerauszug des Finanzamts zur Immobilie; Certidão Permanente, der Grundbuchauszug der Conservatória, höchstens 3 Monate alt; Ficha Técnica de Habitação, das Bautenstandsdokument.
Vorabgenehmigung Hypothek Portugal: Warum die Unterlagen vor dem CPCV vollständig sein müssen
Der Vorvertrag, der Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), ist in Portugal schärfer als die spanische Arras: Er ist einklagbar und setzt die Frist bis zur Escritura, üblich sind 30 bis 120 Tage. Mit ihm fließt die Anzahlung (sinal), in der Regel 10–30 %. Wer die Bank erst danach anspricht, arbeitet gegen diese Frist.
Deshalb gehört die Vorprüfung vor die Unterschrift: Sie sollten vor dem CPCV wissen, ob die Finanzierung trägt — nicht nachdem die Anzahlung geflossen ist. Das gelingt nur mit vollständigen Unterlagen.
Dann gibt es eine erste Indikation nach 3 bis 10 Tagen und die Zusage nach etwa 3 Wochen. Die NIF sollte zu diesem Zeitpunkt schon vorliegen; für EU-Bürger geht die Beantragung seit 2022 ohne Steuervertreter (NIF in Portugal beantragen).
Was im CPCV stehen muss, damit die Finanzierung nicht zur Falle wird, steht unter CPCV — der Vorvertrag in Portugal.
Finanzierung Immobilie Portugal: Welche Steuern sind vor der Escritura fällig?
Anders als in Spanien müssen in Portugal die Grunderwerbsteuer IMT und die Stempelsteuer Imposto do Selo vor der Escritura bezahlt sein (Art. 49 CIMT); ohne Zahlungsnachweis beurkundet der Notar nicht. Für Nichtansässige gilt seit dem 25.05.2026 ein Pauschalsatz von 7,5 % IMT ab dem ersten Euro (Decreto-Lei 97/2026), dazu 0,8 % Imposto do Selo auf den Kaufpreis.
Auf das Darlehen fallen weitere 0,6 % Imposto do Selo an, die der Kreditnehmer trägt. Mit Notar, Registo und Anwalt landen die Nebenkosten bei rund 10 bis 11 % des Kaufpreises. Die Einzelheiten stehen unter IMT für Nichtresidenten; Ihre Rate rechnet der Finanzierungsrechner Portugal.
Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation, dem Satz, zu dem die meisten Abschlüsse tatsächlich laufen. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.
Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 80 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 3,85 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.196,21 €. Effektiver Jahreszins (TAEG): 4,00 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 287.090 €. Annahmen: Volltilgerdarlehen, gerechnet auf dem bonifizierten Satz.
Avaliação 280 €; Imposto do Selo 0,6 % auf den Darlehensbetrag (1.200 €) — sie trägt der Kreditnehmer, und sie ist in der TAEG eingerechnet. Keine Öffnungsprovision. Die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte sind bankabhängig und in der TAEG nicht enthalten.
Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 4,60 % → Rate 1.276,12 €, TAEG 4,78 %. Der Rabatt ist damit rund 959 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).
Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 21.09.2026.
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.
Was je nach Status dazukommt
Selbstständige, Beamte, Rentner, EU-Ausländer ohne deutsche Staatsangehörigkeit und Käufer, die eine deutsche Immobilie als Sicherheit einsetzen, brauchen zusätzliche Unterlagen.
Die Liste gilt für Spanien und Portugal gleichermaßen und steht unter Checkliste Hauskauf — was je nach Status dazukommt. Die Zahlen für die Bank sammelt die Selbstauskunft DE/EN; welche Voraussetzungen die Banken sonst stellen, steht unter Hypothek Portugal: Voraussetzungen.
Checkliste Hypothek Portugal als PDF anfordern
Die Checkliste fasst auf vier Seiten zusammen, was auf dieser Seite steht: Rahmendaten, Konditionen mit Herkunft jeder Zahl, IMT und Imposto do Selo, das repräsentative Beispiel und die Unterlagen zum Abhaken. Auf Deutsch oder Englisch.
Vorabgenehmigung für die Hypothek in Portugal: Warum die Unterlagen vor dem CPCV vollständig sein müssen: Sie sollten vor dem CPCV wissen, ob die Finanzierung trägt, und nicht erst nachdem die Anzahlung geflossen ist. Der CPCV ist einklagbar und setzt die Frist bis zur Escritura, üblich sind 30 bis 120 Tage. Mit vollständigen Unterlagen gibt es eine erste Indikation nach 3 bis 10 Tagen und die Zusage nach etwa 3 Wochen.
Hypothek in Portugal für Nichtansässige: Beleihung, Eigenkapital und Laufzeit: Finanziert werden bis 80 % des Schätzwerts, mindestens 20 % plus rund 10 bis 11 % Nebenkosten kommen aus Eigenkapital. Die Laufzeit ist rechnerisch bis zum 75. Lebensjahr begrenzt, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren, die praktische Untergrenze liegt bei rund 10 Jahren. Die Zinsbindung ist fest, variabel oder gemischt.
Häufige Fragen
Ist die Checkliste kostenlos?
Ja. Die Checkliste Hypothek Portugal gibt es als PDF auf Deutsch und Englisch, kostenlos und ohne Verpflichtung — per Formular oder direkt als PDF.
Welche Objektunterlagen verlangt die Bank für die Hypothek in Portugal, wenn die Immobilie schon ausgewählt ist?
Ist die Immobilie schon ausgewählt, kommen der CPCV-Entwurf, die Caderneta Predial, die Certidão Permanente und die Ficha Técnica de Habitação dazu. Die Certidão Permanente, der Grundbuchauszug der Conservatória, darf höchstens 3 Monate alt sein.
Finanzierung einer Immobilie in Portugal: Welche Steuern sind vor der Escritura fällig?
Die Grunderwerbsteuer IMT und die Stempelsteuer Imposto do Selo müssen vor der Escritura bezahlt sein (Art. 49 CIMT), ohne Zahlungsnachweis beurkundet der Notar nicht. Für Nichtansässige gilt seit dem 25.05.2026 ein Pauschalsatz von 7,5 % IMT ab dem ersten Euro.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.