Hypothek in Spanien als Selbstständiger oder Unternehmer

Fälle aus diesem Themenbereich — nach Region

Mallorca: Gran Canaria: Kanaren: Teneriffa: Costa Blanca: Costa Brava: Costa de Valencia: Costa del Sol: Portugal:

Selbstständig: Die Bank sieht Ihren Gewinn, nicht Ihren Umsatz: Ausschüttung frühzeitig mitplanen: Das häufigste Problem hier: Thesaurierte Gewinne sind kein Privateinkommen und zählen nicht. Wer kaufen will, sollte die Ausschüttung frühzeitig mitdenken.

Bestehende Mieteinnahmen zählen, geplante nicht: Künftige Mieteinnahmen aus dem zu finanzierenden Objekt zählen nicht. Bestehende aus anderen Objekten werden anerkannt, häufig nur anteilig.

Wie finanzieren Selbstständige eine Immobilie in Spanien? Über nachgewiesene Ertragskraft statt über Gehaltsabrechnungen — und mit mehr Vorlauf. Spanische Banken prüfen bei Selbstständigen mehrere abgeschlossene Jahre und stellen auf das versteuerte Ergebnis ab, nicht auf den Umsatz. Was in der Bilanz zur Steueroptimierung niedrig gehalten wurde, senkt hier unmittelbar den Finanzierungsrahmen; das trifft besonders Gesellschafter-Geschäftsführer, deren Entnahmen und Gewinne getrennt bewertet werden.

Der marktübliche Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten liegt bei rund 70 Prozent der Tasación, und schwankende Einkommen führen eher zu einem Abschlag als zu einer Absage. Entscheidend ist die Aufbereitung: vollständige Unterlagen, erläuterte Schwankungen und eine plausible Darstellung der letzten Jahre. Wer erst nach Unterschrift unter den Privatvertrag mit dem Zusammensuchen beginnt, verliert genau die Zeit, die für die Bankauswahl gebraucht wird. Die Fälle hier zeigen, wie unterschiedlich Einkommensarten bewertet werden, von der Freiberuflerin bis zum Gesellschafter-Geschäftsführer mit schwankenden Entnahmen.

Selbstständige und Unternehmer werden in Spanien finanziert — regelmäßig und ohne Aufschlag darauf, dass sie selbstständig sind. Sie scheitern an etwas anderem: daran, welche Zahl die Bank überhaupt als Einkommen ansieht.

Ein Angestellter reicht drei Gehaltsabrechnungen ein, und der Fall ist klar. Bei einem Selbstständigen prüft die spanische Bank Jahresabschlüsse und Steuerbescheide mehrerer Jahre und sucht darin nach einem stabilen, wiederkehrenden Ergebnis. Nicht nach dem besten Jahr. Nach dem verlässlichen.

Die drei Zahlen, die auseinanderlaufen: Umsatz — beeindruckt niemanden. Er steht in keiner Zeile der Bankrechnung. Gewinn — das ist die Zahl, die zählt. Und zwar der versteuerte, nachgewiesene — aus mindestens drei Jahresabschlüssen. Was im Unternehmen bleibt — zählt nicht. Gewinne, die in der GmbH thesauriert werden, sind kein Privateinkommen des Gesellschafters. Wer sich über Jahre bewusst wenig ausgezahlt hat, um Steuern zu optimieren, steht vor der Bank mit einem niedrigen Einkommen — und wundert sich.

Genau hier entsteht der teuerste Konflikt dieser Berufsgruppe: Steueroptimierung und Kreditwürdigkeit ziehen in entgegengesetzte Richtungen. Was dem Finanzamt gegenüber klug ist, sieht gegenüber der Bank schwach aus. Das ist kein Vorwurf an den Steuerberater — er hat seine Aufgabe erfüllt. Es heißt nur: Wer in zwei Jahren in Spanien kaufen will, sollte das heute in die Ausschüttungsplanung einbeziehen.

Und dann kommt die 30-Prozent-Grenze: Auch für Selbstständige gilt die Schuldendienstquote: 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens. Gerechnet wird dabei das tatsächliche Netto — der steuerliche Gewinn abzüglich Steuern und Sozialversicherung. Das ist in Deutschland nicht anders. Und es werden alle Verpflichtungen zusammengerechnet — Betriebsdarlehen, Leasing, Bürgschaften und die deutsche Baufinanzierung inklusive. Bei Unternehmern ist die Liste dieser Verpflichtungen fast immer länger, als sie selbst erwarten.

Ein verbreiteter Irrtum zum Schluss: Künftige Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie rechnen die Banken nicht mit. Wer die Finanzierung mit der geplanten Vermietung begründet, argumentiert an der Kreditrichtlinie vorbei. Bestehende Mieteinnahmen werden anerkannt — häufig aber nur anteilig.

Ähnliche Situation in Spanien oder Portugal? Sprechen wir darüber. Jede Finanzierung in Spanien oder Portugal ist ein Einzelfall. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.

Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Siegfried Perini für die Inhaberin Olga Nikushkina · §34i GewO · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank

Häufige Fragen