Immobilie beleihen auf Mallorca: 6 Mio. € aus der bezahlten Villa für einen Zukauf in Spanien (Hypothek)
Ein Unternehmer hat seine Villa auf Mallorca vor Jahren vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt. Jetzt will er in Spanien eine weitere Immobilie kaufen, ohne die Villa zu verkaufen und ohne sein Depot oder seine Beteiligungen anzufassen. Dieser Praxisbericht rechnet an einem Beispiel durch, was die Beleihung kostet, welche Bedingungen gelten und was sie nicht leistet.
Lässt sich eine abbezahlte Immobilie auf Mallorca beleihen, ohne sie zu verkaufen?
Ja, bei mindestens zwei von 15 bis 20 angefragten Instituten. Im Beispiel wird eine lastenfreie Villa mit einem Wert von 12 Mio. € zu 50 % beliehen, das ergibt 6 Mio. € Kapital. Bei nur Zinsen und 2,4 bis 3,0 % sind das 144.000 bis 180.000 € im Jahr. Die Verwendung muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden. Die Vermögensteuer sinkt dadurch nicht.
Der Fall: Villa bar bezahlt, Zukauf in Spanien geplant
Die Villa auf Mallorca war vor Jahren ohne Darlehen gekauft worden. Jetzt bietet sich in Spanien eine weitere Immobilie an, und der Eigentümer möchte dafür weder verkaufen noch das Depot angreifen.
Vermittelt von Perini Finance & Property: Perini Finance & Property — deutschsprachig, tätig unter der §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina, Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler; je Fall mindestens 2 von 15–20 Banken angefragt. Erstgespräch kostenlos, bei Abschluss 1 % der Darlehenssumme.
Der Eigentümer lebt in Deutschland, ist Nicht-Resident und führt eine Unternehmensgruppe. Die Villa ist sein größter einzelner Vermögenswert. Ein Verkauf hätte Steuer, Provision und die künftige Wertsteigerung gekostet, und er nutzt sie selbst.
Gesucht war ein Darlehen auf den Bestand, das die Villa im Eigentum lässt und den Zukauf finanziert.
Beispielrechnung: 12 Mio. € Wert, 50 % Beleihung, 6 Mio. € Darlehen
Bei einem angenommenen Wert von 12 Mio. € und einer Beleihung von 50 % beträgt das Darlehen 6 Mio. €. Es ist endfällig, es werden nur Zinsen gezahlt.
Beispielrechnung, kein Kundenfall mit echten Zahlen: Wert der Villa laut Tasación: 12.000.000 €; Beleihung: 50 %; Darlehen: 6.000.000 €; Tilgung während der Laufzeit: 0 € (endfällig).
Zinsen: Bei 2,4 % sind das 144.000 € im Jahr oder 12.000 € im Monat, bei 3,0 % sind es 180.000 € im Jahr oder 15.000 € im Monat. Wo der Zins im Einzelfall liegt, hängt von Bonität, Beleihung und Bank ab. Der Zins ist an den Euribor gekoppelt und variabel.
Nebenkosten kommen dazu: Für die Bestellung der Hypothek fallen Notar, Grundbuch, Bewertung und die Steuer auf die Urkunde an. Die Summe hängt vom Darlehen und der Region ab und gehört in jede Rechnung, bevor entschieden wird.
Warum nur 50 % und nicht 70 %? Beim Kauf sind marktüblich bis 70 % der Tasación möglich. Beim Bestand beleihen nur mindestens zwei von 15 bis 20 Instituten, in der Regel bis 50 % der Tasación.
Bedingungen: Die Villa muss lastenfrei sein, oder die Restschuld wird mit abgelöst. Das Kapital muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden, hier durch den Kaufvertrag des Zukaufs. Die Mittel dürfen Spanien nicht verlassen.
Wenn das Kapital in die Unternehmensgruppe fließen soll
Eine freie Verwendung, etwa für Investitionen in der Gruppe, ist bei der Beleihung von Bestand in Spanien nicht Teil dieser Struktur.
Soll das Kapital ohne Verwendungsnachweis in die Gruppe, bleiben andere Wege. Dazu zählt die Beleihung einer Immobilie in Deutschland ohne Zweckbindung, siehe Haus beleihen: Kapitalbeschaffung ohne Zweckbindung.
Wer ein Wertpapierdepot hat, kann es beleihen lassen, ohne zu verkaufen. Wie das funktioniert, steht unter Lombardkredit auf Immobilien.
Welcher Weg passt, hängt davon ab, was in Spanien steht, was in Deutschland und was im Depot liegt. Das klären wir im Erstgespräch, bevor ein Antrag gestellt wird.
Was die Beleihung steuerlich nicht leistet und was abzuwägen ist
Ein Darlehen, das erst Jahre nach dem Kauf aufgenommen wird, senkt die spanische Vermögensteuer nicht. Dafür bringt die Beleihung Kapital ohne Verkauf, kostet aber laufend Zinsen.
Nicht-Residenten zahlen Vermögensteuer nur auf ihr Vermögen in Spanien. Schulden sind nur abziehbar, wenn sie nachweislich für den Erwerb verwendet wurden. Das hat der Tribunal Supremo klargestellt. Ein Darlehen, das später auf die bezahlte Villa aufgenommen wird, erfüllt diese Voraussetzung für die Villa nicht.
Auf den Balearen bleiben 3 Mio. € je Person steuerfrei. Wie sich die Steuer aufbaut, zeigt die Seite Vermögensteuer Mallorca. Finanzierung beim Kauf wirkt, Beleihung danach nicht. Dazu Vermögen erhalten: Warum der Barkauf die teuerste Variante sein kann.
Zinsänderung: Bei einem variablen Zins kann die Belastung steigen. Ein Prozentpunkt mehr Zins sind auf 6 Mio. € zusätzlich 60.000 € im Jahr.
Rückzahlung: Ein endfälliges Darlehen muss am Laufzeitende zurückgezahlt oder abgelöst werden. Der Plan dafür gehört vor den Abschluss.
Wie die Zinsen steuerlich zu behandeln sind, klärt ein Steuerberater in Deutschland und Spanien. Das ist keine Steuerberatung.
Anonymisierter Praxisbericht mit einer als Beispiel gekennzeichneten Rechnung. Personen, Orte und Beträge sind zum Schutz der Mandanten verändert. Jede Finanzierung wird individuell geprüft; aus einem Beispiel folgt kein Anspruch auf ein gleiches Ergebnis.
Ähnliche Situation in Spanien? Sprechen wir darüber. Jede Finanzierung in Spanien ist ein Einzelfall. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Vermittlung unter der §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini mitwirkende Person (§11a GewO) · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Häufige Fragen
Wie viel lässt sich auf eine abbezahlte Immobilie in Spanien beleihen?
In der Regel bis zu 50 % der Tasación, bei Nicht-Residenten meist nur bei mindestens zwei von 15 bis 20 angefragten Instituten. Im Beispiel sind das bei 12 Mio. € Wert 6 Mio. € Darlehen.
Was kostet es, eine Immobilie auf Mallorca zu beleihen?
Im Beispiel kostet ein endfälliges Darlehen von 6 Mio. € bei 2,4 bis 3,0 % zwischen 144.000 und 180.000 € Zinsen im Jahr. Dazu kommen die Nebenkosten der Hypothek. Der Zins ist variabel und hängt von Bonität, Beleihung und Bank ab.
Wofür darf das Kapital aus der Beleihung verwendet werden?
Es muss in Spanien verwendet und nachgewiesen werden, etwa für den Kauf einer weiteren Immobilie, eine Renovierung oder einen Neubau. Eine freie Verwendung ist nicht Teil dieser Struktur.
Senkt die Beleihung der Villa auf Mallorca die Vermögensteuer?
Nein. Bei Nicht-Residenten ist nur eine Schuld abziehbar, die nachweislich für den Erwerb verwendet wurde. Ein später auf die bezahlte Villa aufgenommenes Darlehen senkt die Vermögensteuer nicht. Ein Steuerberater in Spanien klärt den Einzelfall.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.