Vermögenssteuer Mallorca und Vermögensteuer Mallorca: Wie viel zahlt ein Käufer bei einer Villa für 4.870.000 €?
Vermögensteuer Mallorca: Auf den Balearen bleiben 3 Mio. € je Person steuerfrei. Dieses Muster rechnet eine Villa für 4.870.000 € über 20 Jahre durch: Barkauf, Hypothek, Hypothek mit Lombardkredit. Alle Zahlen stehen offen in den Tabellen. Es ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Vermögenssteuer Balearen: Wie viel zahlt ein Käufer auf Mallorca?
Auf den Balearen gilt ein Freibetrag von 3 Mio. € pro Person, darüber steigt der Satz von 0,28 % bis 3,45 %. Bei einer Villa für 4.870.000 € ohne Kredit sind das im Muster 21.194 € pro Jahr. Mit Hypothek und Lombardkredit sind es in allen 20 Jahren 0 €. Das Muster ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Was drinsteht:
- Muster · Villa für 4.870.000 €, Hypothek und Lombardkredit
- Tarif · Balearen 2026, Freibetrag 3 Mio. € je Person
- Ergebnis · Steuer Jahr für Jahr über 20 Jahre
- Risiken · was die Rechnung kippen kann
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Modellrechnung ohne Gewähr, kein Angebot und keine Steuerberatung.
Das Muster: Villa auf Mallorca für 4.870.000 €
Eine Villa im Bestand, ein Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, Alleineigentum
Der Wert der Villa bleibt in der Rechnung über 20 Jahre gleich. Gerechnet wird mit dem Stand 31. Dezember jedes Jahres. Die Kaufnebenkosten folgen den Sätzen der Balearen, wie sie auch unser Kaufnebenkosten-Rechner verwendet.
Kaufpreis der Villa — Betrag: 4.870.000 €; Anmerkung: Bestandsvilla auf Mallorca. Grunderwerbsteuer (ITP), gestaffelt — Betrag: 583.100 €; Anmerkung: 8 % bis 400.000 €, 13 % ab 2 Mio. €. Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt, Bewertung — Betrag: 97.400 €; Anmerkung: Richtwert 2 % des Kaufpreises.
Gesamtbedarf — Betrag: 5.550.500 €; Anmerkung: Kaufpreis und Nebenkosten. Hypothek bei einer spanischen Bank (70 % des Kaufpreises) — Betrag: 3.409.000 €; Anmerkung: 2,55 % Zins, in 20 Jahren getilgt, Rate 18.148 € im Monat.
Lombardkredit (Rest des Gesamtbedarfs) — Betrag: 2.141.500 €; Anmerkung: 3,15 % variabel, nur Zinsen, 5.621 € im Monat, besichert durch Ihr Wertpapierdepot. Eigenkapital aus Ersparnissen — Betrag: 0 €; Anmerkung: Kaufpreis und Nebenkosten sind vollständig finanziert.
Wie hoch ist die Vermögenssteuer auf den Balearen?
Steuerpflichtig ist das Nettovermögen in Spanien, also der Wert der Immobilie minus die abzugsfähigen Schulden. Davon werden 3.000.000 € je Person abgezogen, auf den Rest gilt dieser Tarif (Balearen 2026, Grenzsätze).
0 € bis 170.472 € — Satz auf diese Stufe: 0,28 %. 170.472 € bis 340.937 € — Satz auf diese Stufe: 0,41 %. 340.937 € bis 681.870 € — Satz auf diese Stufe: 0,69 %.
681.870 € bis 1.336.740 € — Satz auf diese Stufe: 1,24 %. 1.336.740 € bis 2.727.479 € — Satz auf diese Stufe: 1,79 %. 2.727.479 € bis 5.454.958 € — Satz auf diese Stufe: 2,35 %.
5.454.958 € bis 10.909.916 € — Satz auf diese Stufe: 2,90 %. über 10.909.916 € — Satz auf diese Stufe: 3,45 %.
Beispiel Barkauf: 4.870.000 € Nettovermögen minus 3.000.000 € Freibetrag ergeben 1.870.000 € steuerpflichtig. Darauf fallen 21.194 € im Jahr an. Der Freibetrag gilt auf den Balearen laut Gesetz auch für Nicht-Residenten; wie die Erklärung abzugeben ist, klären Sie mit dem Steuerberater vor Ort.
Barkauf, Hypothek oder Hypothek mit Lombardkredit: Was zahlen Sie in 20 Jahren?
Im Muster zahlt der Käufer ohne Kredit 21.194 € im Jahr und 423.888 € in 20 Jahren. Mit Hypothek und Lombardkredit sind es in allen 20 Jahren 0 €. Die Steuer wird jedes Jahr auf den Stand 31. Dezember berechnet.
A · Barkauf aus Eigenkapital — Steuer pro Jahr: 21.194 €; Steuer in 20 Jahren: 423.888 €. B · Hypothek 3.409.000 € allein — Steuer pro Jahr: 0 € bis Jahr 10, danach steigend; Steuer in 20 Jahren: 83.022 €. C · Hypothek und Lombardkredit — Steuer pro Jahr: 0 €; Steuer in 20 Jahren: 0 €.
Steuer gespart durch die Hypothek (A minus B) — Betrag: 340.866 €. Steuer zusätzlich gespart durch den Lombardkredit (B minus C) — Betrag: 83.022 €. Steuer gespart gesamt (A minus C) — Betrag: 423.888 €. Renditevorteil bei 4 % Depotertrag und 3,15 % Kreditzins (Annahme) — Betrag: 364.055 €.
Renditevorteil: Das Depot bleibt investiert. Gerechnet ist die Spanne von 0,85 % auf 2.141.500 € über 20 Jahre, ohne Zinseszins. Die 4 % sind eine Annahme, keine Prognose.
Die Steuer Jahr für Jahr: Die Tabelle zeigt für jedes Jahr die Restschuld der Hypothek und die Steuer der drei Wege.
1 — Restschuld Hypothek: 3.276.619 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
2 — Restschuld Hypothek: 3.140.822 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
3 — Restschuld Hypothek: 3.001.522 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
4 — Restschuld Hypothek: 2.858.628 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
5 — Restschuld Hypothek: 2.712.047 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
6 — Restschuld Hypothek: 2.561.685 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
7 — Restschuld Hypothek: 2.407.443 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
8 — Restschuld Hypothek: 2.249.221 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
9 — Restschuld Hypothek: 2.086.918 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
10 — Restschuld Hypothek: 1.920.427 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 0 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
11 — Restschuld Hypothek: 1.749.640 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 337 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
12 — Restschuld Hypothek: 1.574.448 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 990 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
13 — Restschuld Hypothek: 1.394.735 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 2.103 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
14 — Restschuld Hypothek: 1.210.385 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 3.375 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
15 — Restschuld Hypothek: 1.021.280 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 5.598 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
16 — Restschuld Hypothek: 827.295 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 8.003 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
17 — Restschuld Hypothek: 628.305 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 10.470 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
18 — Restschuld Hypothek: 424.182 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 13.602 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
19 — Restschuld Hypothek: 214.792 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 17.350 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
20 — Restschuld Hypothek: 0 €; A · Barkauf: 21.194 €; B · nur Hypothek: 21.194 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
Summe — A · Barkauf: 423.888 €; B · nur Hypothek: 83.022 €; C · Hypothek und Lombardkredit: 0 €.
Warum zusätzlich ein Lombardkredit?
Die Hypothek wird jedes Jahr getilgt, und mit der Restschuld sinkt der Abzug beim Nettovermögen.
Ab Jahr 11 liegt das Nettovermögen im Muster über 3.000.000 € und die Steuer beginnt. Der Lombardkredit wird nicht getilgt und hält die Schulden dauerhaft oben, deshalb bleibt das Nettovermögen in allen 20 Jahren unter dem Freibetrag. Gleichzeitig bleibt das Depot investiert, weil Sie es nicht verkaufen müssen.
Was kostet die Struktur, und welches Risiko hat sie?
Die Hypothek kostet 18.148 € im Monat, zusammen mit den Lombardzinsen sind es 23.769 € im Monat. Die Zinsen der Hypothek betragen über 20 Jahre 946.410 €. Der Lombardkredit läuft nach 20 Jahren weiter und ist dann noch 2.141.500 € hoch.
- Das Risiko: Der Zins des Lombardkredits ist variabel und kann steigen. Fällt der Wert des Depots, kann die Bank Nachschuss verlangen oder Wertpapiere verkaufen. Der Renditevorteil ist nicht sicher.
- Was muss stimmen, damit die Rechnung trägt? Das Muster zeigt eine Rechnung, keine Zusage. Fünf Punkte entscheiden, ob sie in Ihrem Fall gilt.
- Verwendung der Schuld: Abzugsfähig ist eine Schuld, die zum Kauf oder zur Renovierung der Immobilie aufgenommen wurde (Tribunal Supremo, Urteil 167/2023). Erkennt die Steuerverwaltung die Schuld für die Nebenkosten nicht an, rechnet das Muster in Jahr 19 und 20 mit 2.221 € Steuer.
- Ihr steuerlicher Status: Ansässigkeit, Vermögen und Eigentumsverhältnisse entscheiden. Bei Ehepaaren mit je einer Hälfte im Grundbuch gilt der Freibetrag je Person. Das Depot: Der Lombardkredit setzt ein Wertpapierdepot voraus, das die Bank beleiht. Welche Beleihungsquote gilt, hängt von den Papieren ab.
- Die Bank: Hypothek bis 70 % des Kaufpreises für Nicht-Residenten ist der Regelfall, nicht die Zusage. Die Bank entscheidet nach Bonität und Objekt. Der Steuerberater vor Ort: Diese Struktur ist kein Standardprodukt und gehört vor dem Kauf zu einem Steuerberater.
- Die Musterrechnung als PDF: Alle Tabellen, der Tarif und die Annahmen auf drei Seiten. Kostenlos, per E-Mail, ohne Vorabkosten.
Zinsen Lombardkredit: Was kostet die Struktur im Monat und welches Risiko hat sie? Im Muster kostet der Lombardkredit 5.621 € im Monat, nur Zinsen, bei 3,15 % variabel auf 2.141.500 €. Er wird nicht getilgt und ist durch Ihr Wertpapierdepot besichert. Der Renditevorteil von 364.055 € rechnet mit 4 % Depotertrag als Annahme, nicht als Prognose.
Vermögenssteuer Mallorca Rechner: Alle Zahlen der Modellrechnung im Überblick: Das Muster rechnet eine Bestandsvilla für 4.870.000 € bei einem Gesamtbedarf von 5.550.500 € mit Nebenkosten. Der Barkauf kostet 21.194 € Steuer im Jahr und 423.888 € in 20 Jahren, die Hypothek allein 83.022 €, Hypothek mit Lombardkredit 0 €. Es ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Ist das Muster eine Steuerberatung? Nein, es ist eine Modellrechnung mit offenen Annahmen. Ob die Struktur für Sie gilt, hängt von Ansässigkeit, Vermögen und Verwendungsnachweis ab und gehört vor dem Kauf zu einem Steuerberater vor Ort.
Häufige Fragen
Lombardkredit Zinsen: Welcher Zins gilt im Muster und was bedeutet variabel?
Im Muster gilt ein Zins von 3,15 %, variabel, und es werden nur Zinsen gezahlt: 5.621 € im Monat auf 2.141.500 €. Variabel heißt, dass sich der Zins während der Laufzeit ändern kann. Der Kredit wird nicht getilgt und ist durch Ihr Wertpapierdepot besichert.
Lombardkredit Definition: Was ist ein Lombardkredit und wofür dient er in der Rechnung?
Ein Lombardkredit ist in der Rechnung ein Kredit, der durch Ihr Wertpapierdepot besichert ist und nicht getilgt wird. Er deckt den Rest des Gesamtbedarfs von 2.141.500 €, den die Hypothek nicht abdeckt. Weil er die Schulden dauerhaft oben hält, bleibt das Nettovermögen in allen 20 Jahren unter dem Freibetrag, und das Depot bleibt investiert.
Zahlen Nicht-Residenten auf Mallorca Vermögenssteuer?
Ja, auf das Nettovermögen in Spanien. Auf den Balearen gilt ein Freibetrag von 3 Mio. € pro Person, darüber ein Tarif von 0,28 % bis 3,45 %. Wie die Erklärung abzugeben ist, klären Sie mit dem Steuerberater vor Ort.
Wie hoch ist der Freibetrag für Ehepaare auf Mallorca?
Er beträgt 3 Mio. € je Person, bei Ehepaaren mit je einer Hälfte im Grundbuch also 6 Mio. € zusammen. Im Muster ist das nicht angesetzt, dort kauft eine Person allein.
Mindert eine Hypothek die Vermögenssteuer auf Mallorca?
Ja, die Schuld wird vom Wert der Immobilie abgezogen, wenn sie zum Kauf oder zur Renovierung aufgenommen wurde (Tribunal Supremo, Urteil 167/2023). Im Muster spart die Hypothek allein 340.866 € Steuer in 20 Jahren.
Was bringt der Lombardkredit zusätzlich?
Er wird nicht getilgt und hält die Schulden dauerhaft oben. Im Muster spart er weitere 83.022 € Steuer, weil das Nettovermögen auch nach Jahr 10 unter dem Freibetrag von 3 Mio. € bleibt.
Welches Risiko hat ein Lombardkredit?
Der Zins ist variabel und kann steigen. Fällt der Wert des Depots, kann die Bank Nachschuss verlangen oder Wertpapiere verkaufen. Auch der Renditevorteil im Muster ist nur eine Annahme.
Wie viel Eigenkapital braucht der Käufer im Muster?
Aus Ersparnissen 0 €: Kaufpreis und Nebenkosten von 5.550.500 € sind durch die Hypothek und den Lombardkredit gedeckt. Sicherheiten sind die Villa und das Wertpapierdepot.
Ihr Kauf auf Mallorca? Wir rechnen ihn mit Ihren Zahlen durch.
Schicken Sie uns Objekt, Kaufpreis und die Lage Ihres Depots. Wir sagen Ihnen, ob die Struktur trägt, bevor Sie unterschreiben. Die Steuerfrage gehört danach zu Ihrem Steuerberater vor Ort.
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Zusätzlich möglich: deutsche Immobilie bis 80 % beleihen, spanische bis 50 %, zusammen bis 100 % des Kaufs, ohne die deutsche Immobilie zu verkaufen.
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In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.