Wie viel lässt sich beleihen?
In der Regel bis zu 50 % der Bankbewertung (in Spanien der Tasación) — nicht der Satz, der beim Kauf gilt. Beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert, deshalb der größere Abschlag.
Kapitalbeschaffung · länderübergreifend
Lastenfreie Immobilie beleihen: welche Bank finanziert damit in einem anderen Euro-Land?
Die schuldenfreie Immobilie liegt in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land — gekauft wird in einem anderen. Die Sicherheit bleibt, wo sie ist — das Kapital darf mit. Ab rund 500.000 Euro Darlehen.
Kann ich eine lastenfreie Immobilie in Spanien beleihen und das Kapital in einem anderen Euro-Land einsetzen?
Ja. Die Sicherheit ist eine schuldenfreie Immobilie in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land, und das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen Euro-Land fließen — in mehreren, nicht in jedem; welche, klärt sich im Gespräch. Damit fällt die Bedingung weg, an der die klassische spanische Bestandsbeleihung meistens scheitert: Dort muss die Verwendung in Spanien liegen und nachgewiesen werden, die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Der übrige Rahmen bleibt derselbe. In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert. Das Objekt muss lastenfrei sein, oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst; die 50 Prozent rechnen dann auf den unbelasteten Bestand. Das Beleihungsdarlehen sollte mindestens rund 500.000 Euro betragen, die Beantragung dauert wenige Tage bis mehrere Wochen. Auch das Objekt eines Dritten, etwa der Eltern, kann die Sicherheit sein.
Kurz beantwortet
Lastenfreie Immobilie beleihen — bis 50 % der Bewertung
Wohin darf das Kapital?
In ein Immobilienvorhaben in einem anderen Euro-Land. Die Sicherheit liegt in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land, das finanzierte Vorhaben muss nicht im selben Land liegen. Darstellbar ist das in mehreren Ländern der Eurozone, nicht in jedem — welche es sind, klärt sich im Gespräch.
Was muss der Bestand mitbringen?
Schuldenfrei sein — oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst. Das Beleihungsdarlehen beginnt bei rund 500.000 Euro.
Der Unterschied zur Bestandsbeleihung in Spanien
Die Beleihung von Bestand über eine spanische Bank gibt es — sie ist eng, aber sie gibt es. Ihre harte Grenze ist nicht die Höhe, sondern der Ort: Die Verwendung muss in Spanien liegen und nachgewiesen werden, die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Wer mit dem Kapital in einem anderen Land kaufen will, scheitert an dieser Bedingung, nicht an der Bewertung.
Der Weg auf dieser Seite hebt genau diese Bedingung auf. Beliehen wird eine schuldenfreie Immobilie in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land, mit demselben Rahmen: in der Regel bis 50 % der Bewertung. Das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen Euro-Land fließen. Das gilt für mehrere Länder der Eurozone, nicht für jedes — welche es sind, klärt sich im Gespräch. Die Mindestsumme liegt auf diesem Weg höher: rund 500.000 Euro statt rund 300.000 Euro. Alles Weitere — Bewertung, Grundbuch, Prüfung — läuft wie bei jeder anderen Hypothek.
Zum Vergleich, wie eng der spanische Weg ist: Von 15 bis 20 angefragten Instituten beleihen dort zwei die lastenfreie Immobilie eines Nicht-Residenten. Ein Nein ist deshalb fast immer eine Aussage über das Haus, das es sagt — nicht über Ihren Fall.
Was der Bestand und Sie mitbringen müssen
Lastenfrei — oder Restschuld wird abgelöst
Die 50 Prozent rechnen auf den unbelasteten Bestand. Eine geringe Restschuld ist kein Hindernis: Sie wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst und schmälert nur das freigesetzte Kapital.
Ab rund 500.000 Euro
Gemeint ist das Darlehen, nicht der Objektwert. Bleibt die Verwendung in Spanien, beginnt die Beleihung bei rund 300.000 Euro; geht das Kapital in ein anderes Euro-Land, sind es rund 500.000 Euro.
Auch das Objekt der Eltern
Beliehen werden kann das Objekt eines Dritten. Das Darlehen nimmt der Grundbuch-Eigentümer auf; wer als Darlehensnehmer im Vertrag steht, braucht mindestens 10 Prozent Grundbuchanteil an der zugehörigen Immobilie.
Getilgt bis 75
Bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren. Ein zehn Jahre jüngerer Partner verlängert die Laufzeit um zehn Jahre und senkt die Rate entsprechend.
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Wovon das zu unterscheiden ist
- Der klassische deutsche Weg. Eine lastenfreie deutsche Immobilie geht bis 80 % des Beleihungswerts, auch zweckfrei — ein anderes Produkt als die Struktur auf dieser Seite. Beide Wege lassen sich kombinieren.
- Capital privado. Wer binnen 72 Stunden Geld gegen die Immobilie verspricht, ist Privatkapital und kostet ein Vielfaches. Private Kreditgeber vermitteln wir ab 500.000 € — und erst, wenn der Bankweg geprüft ist.
- Verkaufen. Der übliche Weg kostet Steuer, Provision und die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand liegen, wo er ist.
- Es ist keine Zusage. Ob die Kette trägt, entscheidet der Einzelfall — Bewertung, Bonität und beide Finanzierungen zusammen.
Häufige Fragen
Ich habe eine lastenfreie Immobilie in Spanien und will damit eine Immobilie in einem anderen Euro-Land finanzieren. Geht das?
Ja, das ist der Punkt dieser Struktur: Die Sicherheit ist eine schuldenfreie Immobilie in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land, und das freigesetzte Kapital darf in ein Immobilienvorhaben in einem anderen Euro-Land fließen. Möglich ist das in mehreren Ländern der Eurozone, nicht in jedem — welche es sind, klärt sich im Gespräch. Der Rahmen bleibt derselbe wie bei jeder Bestandsbeleihung: in der Regel bis zu 50 % der Bewertung, Objekt schuldenfrei oder Restschuld wird mit abgelöst. Das Beleihungsdarlehen beginnt hier bei rund 500.000 Euro.
Worin unterscheidet sich das von der Bestandsbeleihung in Spanien?
Nur in der Verwendung. Bei der klassischen Bestandsbeleihung über eine spanische Bank muss das Kapital in Spanien eingesetzt und dort nachgewiesen werden — die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Hier darf das Kapital in ein anderes Euro-Land — in mehrere davon, nicht in jedes; welche es sind, klärt sich im Gespräch. Beleihungsgrenze und Voraussetzung an den Bestand sind identisch, die Mindestsumme nicht: rund 500.000 Euro statt rund 300.000 Euro.
Gilt das auch für eine Immobilie außerhalb Spaniens?
Ja. Die Sicherheit kann in Spanien, Portugal, Deutschland, Frankreich, Italien oder einem anderen Euro-Land liegen — darstellbar ist das in mehreren Ländern der Eurozone, nicht in jedem; welche es sind, klärt sich im Gespräch. Spanien und Portugal sind bei den Sonderstrukturen ohnehin gleichgestellt.
Warum 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil beim Kauf ein Kaufpreis den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Beim Bestand gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt größer aus.
Meine Immobilie ist noch nicht ganz abbezahlt. Fällt sie damit raus?
Nein. Entweder ist sie lastenfrei, oder die Restschuld wird im Zuge der neuen Finanzierung mit abgelöst. Die 50 Prozent rechnen dann auf den unbelasteten Bestand — je kleiner die Restschuld, desto mehr bleibt vom freigesetzten Kapital übrig.
Kann die Immobilie meiner Eltern die Sicherheit sein?
Ja. Beliehen werden kann das Objekt eines Dritten. Das Darlehen nimmt dann der Grundbuch-Eigentümer selbst auf und haftet mit seiner Immobilie für seinen Anteil; in der Praxis entstehen daraus meist mehrere getrennte Darlehen. Wer in einem Darlehen als Darlehensnehmer steht, muss an der zugehörigen Immobilie mit mindestens 10 Prozent im Grundbuch stehen.
Wie hoch muss das Darlehen sein, und wie lange dauert es?
Das Beleihungsdarlehen sollte mindestens rund 500.000 Euro betragen — mehr als bei der Beleihung mit Verwendung in Spanien, wo rund 300.000 Euro der Einstieg sind. Die Beantragung dauert je nach Fall wenige Tage bis mehrere Wochen. Auch hier gilt die Altersregel: getilgt bis zum 75. Lebensjahr, bei zwei Darlehensnehmern zählt das Alter des Jüngeren.
Und wenn die Sicherheit in Deutschland liegt?
Dann gibt es zwei Wege, und sie gehören zu verschiedenen Häusern. Der klassische: Eine lastenfreie deutsche Immobilie lässt sich bis 80 % des Beleihungswerts beleihen, auch zweckfrei. Oder sie ist die Sicherheit auf diesem Weg hier, wenn das Kapital in ein anderes Euro-Land geht — dann in der Regel bis 50 % der Bewertung, ab rund 500.000 Euro. Beide Wege lassen sich auch kombinieren.
Die Sicherheit steht im einen Land, der Kauf im anderen
Schicken Sie uns die Eckdaten des lastenfreien Bestands und des geplanten Vorhabens. Wir sagen Ihnen, ob die Kette trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
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