Immobilie verrenten oder beleihen: Immobilienverrentung oder Beleihung – welcher Weg Sie weniger kostet
Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt und Kapital daraus braucht, bekommt heute vor allem ein Angebot zu hören: die Immobilienverrentung. Leibrente, Teilverkauf, Umkehrhypothek, die Modelle heißen unterschiedlich, die Grundidee ist dieselbe. Sie geben Eigentum ab und bekommen dafür Geld.
Wann ist die Beleihung die günstigere Alternative zur Verrentung?
Solange eine Beleihung darstellbar ist, ist sie meist günstiger. Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen: Bei Leibrente und Teilverkauf geben Sie Eigentumsanteile ab, bei der Beleihung bleiben Sie voll Eigentümer. Die Immobilie geht abzüglich Restschuld voll auf die Erben über. Verrentung ist vor allem sinnvoll, wenn keine Beleihung darstellbar ist.
Gibt es einen zweiten Weg?
Sie behalten die Immobilie und beleihen sie. Dabei bleiben Sie voll Eigentümer und zahlen Zinsen auf das Kapital, und die Immobilie geht abzüglich Restschuld voll auf die Erben über.
Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen: Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen. Bei Leibrente und Teilverkauf geben Sie Eigentumsanteile ab; bei der Beleihung bleiben Sie voll Eigentümer und zahlen Zinsen auf das Kapital.
Bei der Beleihung erben die Erben die ganze Immobilie: Bei der Beleihung geht die Immobilie abzüglich Restschuld voll auf die Erben über. Bei der Leibrente ist das Eigentum bereits weg, beim Teilverkauf erben sie nur den verbliebenen Anteil.
Was geschieht mit Eigentum, Erbe und Kosten beim Verrenten und beim Beleihen? Wer seine Immobilie verrentet (Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek), gibt Eigentum ab; wer sie beleiht, zahlt Zinsen — und solange eine Beleihung darstellbar ist, ist sie meist der günstigere Weg.
Bei der Beleihung bleiben Sie vollständig Eigentümer, die Bank sichert sich im Grundbuch ab und zahlt eine Summe aus, die Sie verzinsen und tilgen, und die Immobilie geht auf die Erben über; abgezogen wird nur die Restschuld.
Bei der Leibrente geht das Eigentum sofort über und ist für die Erben in aller Regel verloren; beim Teilverkauf fallen laufende Entgelte an, und der Käufer partizipiert an der künftigen Wertsteigerung.
Verrentung ist vor allem dann sinnvoll, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist — etwa ohne Einkommen, das eine Rate tragen könnte, oder bei einer schwer bewertbaren Immobilie.
Ansonsten ist die Beleihung zugleich eine Möglichkeit, das Eigenkapital für einen Immobilienkauf im Ausland zu schaffen, ohne in Deutschland vorher etwas zu verkaufen.
Es gibt einen zweiten Weg, der seltener beworben wird, weil an ihm weniger verdient wird: Sie behalten die Immobilie und beleihen sie.
Teilverkauf Immobilie, Leibrente Immobilie oder Beleihung: Was ist der Unterschied?
Beim Teilverkauf geben Sie das Eigentum teilweise ab, bei der Leibrente vollständig. Bei der Beleihung bleiben Sie Eigentümer und verzinsen die Summe, die die Bank auszahlt.
- Eigentum teilweise abgeben (Teilverkauf): Sie verkaufen einen Anteil, bleiben wohnen und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Das Entgelt ist keine Tilgung — es baut nichts ab. Beim späteren Gesamtverkauf partizipiert der Käufer an der Wertsteigerung, und es fallen üblicherweise Durchführungsentgelte an.
- Eigentum vollständig abgeben (Leibrente): Sie übertragen das Eigentum vollständig und erhalten Wohnrecht plus laufende Zahlung. Die Höhe hängt an Ihrer statistischen Lebenserwartung. Für die Erben bleibt die Immobilie in aller Regel verloren.
- Eigentum vollständig behalten (Beleihung): Sie bleiben Eigentümer. Die Bank sichert sich im Grundbuch ab und zahlt eine Summe aus, die Sie verzinsen und je nach Modell tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen und geht vollständig auf die Erben über — abzüglich der Restschuld.
Der Unterschied lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen. Welcher Preis der höhere ist, hängt an Zinsniveau, Restlaufzeit und Ihrer Vermögenslage — nicht an einer allgemeinen Regel.
Wann ist Verrentung tatsächlich die bessere Wahl?
Damit hier nichts schöngeredet wird: Verrentung ist sinnvoll, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn kein laufendes Einkommen mehr vorhanden ist, das eine Rate tragen könnte, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig und schwer bewertbar ist oder wenn ausdrücklich niemand da ist, der erben soll.
Wer dagegen eine Rente, Miet- oder Kapitaleinkünfte hat, sollte die Beleihung mindestens geprüft haben, bevor er Eigentum abgibt. In dieser Konstellation ist sie in aller Regel der günstigere Weg.
Woher kommt Kapital für den Kauf im Süden?
Der häufigste Anlass, mit dem Eigentümer zu uns kommen, ist nicht der Wunsch nach Rente, sondern ein konkretes Ziel: eine Immobilie in Spanien oder Portugal.
Die naheliegende Idee ist die spanische Bank. Für Nicht-Residenten ist die aber begrenzt — sie finanziert nur einen Teil des Kaufpreises, und sie prüft Alter, Einkommensart und Objektbewertung streng. Wer über 65 ist, selbstständig war oder nicht in Euro verdient, bekommt dort schnell ein Nein.
Die Beleihung der deutschen Immobilie löst das Problem an der Wurzel: Sie schaffen Eigenkapital, bevor Sie in Spanien verhandeln. Das hat drei praktische Effekte — Sie treten als Barkäufer auf und verhandeln entsprechend, Sie sind nicht von der Bewertung einer spanischen Bank abhängig, und Sie können den spanischen Anteil klein halten oder ganz vermeiden.
Wie diese Struktur konkret aussieht, steht unter Deutsche Immobilie beleihen. Die Kombination aus deutscher Beleihung und spanischer Hypothek — häufig die günstigste Variante — ist unter Kombination spanische Bank / deutsche Nachbeleihung beschrieben.
Was brauchen Sie für eine belastbare Aussage?
Vier Angaben genügen für eine erste Einschätzung: ungefährer Wert und Restschuld der bestehenden Immobilie, Ihr laufendes Einkommen, Ihr Alter und die Größenordnung, um die es beim Auslandskauf geht.
Daraus lässt sich sagen, ob eine Beleihung trägt, in welcher Größenordnung, und ob sie gegenüber einer Verrentung im Vorteil ist. Ohne Kaufobjekt, ohne Termindruck.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verrentung und Beleihung?
Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen. Bei der Verrentung (Teilverkauf, Leibrente) geben Sie Eigentumsanteile ab. Bei der Beleihung bleiben Sie vollständig Eigentümer und zahlen stattdessen Zinsen auf das ausgezahlte Kapital.
Wann ist Verrentung tatsächlich die bessere Wahl?
Wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist — etwa ohne laufendes Einkommen, das eine Rate tragen könnte, bei einer sanierungsbedürftigen und schwer bewertbaren Immobilie oder wenn ausdrücklich niemand erben soll.
Kann ich mit der Beleihung auch im Ausland kaufen?
Ja — das ist der häufigste Anlass, mit dem Eigentümer zu uns kommen. Die Beleihung der deutschen Immobilie schafft Eigenkapital, bevor Sie in Spanien oder Portugal verhandeln. Details unter Deutsche Immobilie beleihen.
Wie viel Kapital lässt sich aus einer abbezahlten Immobilie lösen?
Das hängt vom Beleihungswert der deutschen Immobilie ab, nicht vom Marktwert allein. Vier Angaben genügen für eine erste Einschätzung: ungefährer Wert und Restschuld der bestehenden Immobilie, Ihr laufendes Einkommen, Ihr Alter und die Größenordnung des geplanten Auslandskaufs.
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Vier Eckdaten genügen für eine erste Einschätzung, ob eine Beleihung Ihre Verrentung schlägt.
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In der Regel sind bis zu 50 Prozent der Tasación möglich — nicht der Satz, der beim Kauf gilt, denn beim Bestand bestätigt kein Kaufpreis den Wert.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.