Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt und Kapital daraus braucht, bekommt heute vor allem ein Angebot zu hören: Verrentung. Leibrente, Teilverkauf, Umkehrhypothek — die Modelle heißen unterschiedlich, die Grundidee ist dieselbe. Sie geben Eigentum ab und bekommen dafür Geld.
Verrentungsmodelle (Teilverkauf, Leibrente, Umkehrhypothek) kosten Eigentum; eine Beleihung kostet Zinsen. Bei der Beleihung bleiben Sie vollständig Eigentümer, die Bank sichert sich im Grundbuch ab und zahlt eine Summe aus, die Sie verzinsen und tilgen, und die Immobilie geht vollständig auf die Erben über, abzüglich der Restschuld. Bei der Leibrente geht das Eigentum sofort über und ist für die Erben in aller Regel verloren; beim Teilverkauf fallen laufende Entgelte an, und der Käufer partizipiert an der künftigen Wertsteigerung. Verrentung ist vor allem dann sinnvoll, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist — etwa ohne Einkommen, das eine Rate tragen könnte, oder bei einer schwer bewertbaren Immobilie. Ansonsten ist die Beleihung meist der günstigere Weg — und zugleich eine Möglichkeit, das Eigenkapital für einen Immobilienkauf im Ausland zu schaffen, ohne in Deutschland vorher etwas zu verkaufen.
Es gibt einen zweiten Weg, der seltener beworben wird, weil an ihm weniger verdient wird: Sie behalten die Immobilie und beleihen sie.
Sie verkaufen einen Anteil, bleiben wohnen und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Das Entgelt ist keine Tilgung — es baut nichts ab. Beim späteren Gesamtverkauf partizipiert der Käufer an der Wertsteigerung, und es fallen üblicherweise Durchführungsentgelte an.
Teilverkauf Immobilie im Detail →Sie übertragen das Eigentum vollständig und erhalten Wohnrecht plus laufende Zahlung. Die Höhe hängt an Ihrer statistischen Lebenserwartung. Für die Erben bleibt die Immobilie in aller Regel verloren.
Sie bleiben Eigentümer. Die Bank sichert sich im Grundbuch ab und zahlt eine Summe aus, die Sie verzinsen und je nach Modell tilgen. Die Immobilie bleibt vollständig in Ihrem Vermögen und geht vollständig auf die Erben über — abzüglich der Restschuld.
Der Unterschied lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Verrentung kostet Eigentum, Beleihung kostet Zinsen. Welcher Preis der höhere ist, hängt an Zinsniveau, Restlaufzeit und Ihrer Vermögenslage — nicht an einer allgemeinen Regel.
Damit hier nichts schöngeredet wird: Verrentung ist sinnvoll, wenn eine Beleihung nicht mehr darstellbar ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn kein laufendes Einkommen mehr vorhanden ist, das eine Rate tragen könnte, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig und schwer bewertbar ist, oder wenn ausdrücklich niemand da ist, der erben soll.
Wer dagegen eine Rente, Miet- oder Kapitaleinkünfte hat, sollte die Beleihung mindestens geprüft haben, bevor er Eigentum abgibt. In dieser Konstellation ist sie in aller Regel der günstigere Weg.
Der häufigste Anlass, mit dem Eigentümer zu uns kommen, ist nicht der Wunsch nach Rente, sondern ein konkretes Ziel: eine Immobilie in Spanien oder Portugal.
Die naheliegende Idee ist die spanische Bank. Für Nicht-Residenten ist die aber begrenzt — sie finanziert nur einen Teil des Kaufpreises, und sie prüft Alter, Einkommensart und Objektbewertung streng. Wer über 65 ist, selbstständig war oder nicht in Euro verdient, bekommt dort schnell ein Nein.
Die Beleihung der deutschen Immobilie löst das Problem an der Wurzel: Sie schaffen Eigenkapital, bevor Sie in Spanien verhandeln. Das hat drei praktische Effekte — Sie treten als Barkäufer auf und verhandeln entsprechend, Sie sind nicht von der Bewertung einer spanischen Bank abhängig, und Sie können den spanischen Anteil klein halten oder ganz vermeiden.
Wie diese Struktur konkret aussieht, steht unter Deutsche Immobilie beleihen. Die Kombination aus deutscher Beleihung und spanischer Hypothek — häufig die günstigste Variante — ist unter Kombination spanische Bank / deutsche Nachbeleihung beschrieben.
Vier Angaben genügen für eine erste Einschätzung: ungefährer Wert und Restschuld der bestehenden Immobilie, Ihr laufendes Einkommen, Ihr Alter und die Größenordnung, um die es beim Auslandskauf geht.
Daraus lässt sich sagen, ob eine Beleihung trägt, in welcher Größenordnung, und ob sie gegenüber einer Verrentung im Vorteil ist. Ohne Kaufobjekt, ohne Termindruck.
Vier Eckdaten genügen für eine erste Einschätzung, ob eine Beleihung Ihre Verrentung schlägt.
Bis 80 % Beleihungswert, für den Kauf in Spanien.
Deutsche Immobilie beleihen →Beide Strukturen kombiniert.
Spanische Bank + deutsche Nachbeleihung →5 Argumente auch bei vorhandenem Kapital.
Warum Hypothek statt Barkauf? →