Hipoteca sobre vivienda libre de cargas: ¿puede ir el capital a otro país del euro?
La vivienda sin deudas está en España, Portugal, Alemania, Francia, Italia u otro país de la zona euro, y la compra se hace en otro. La garantía se queda donde está; el capital puede viajar. Desde unos 500.000 € de préstamo.
¿Puedo usar el capital de mi vivienda en España para comprar en otro país del euro?
Sí: el capital obtenido puede destinarse a un proyecto inmobiliario en otro país del euro, en varios, no en todos; cuáles, se aclara en la conversación. La garantía es una vivienda sin deudas en la zona euro, por regla general hasta el 50 % de la tasación, y el préstamo es de al menos unos 500.000 €.
Capital con una vivienda sin cargas: hasta el 50 % de la tasación
Esta vía parte de una vivienda sin deudas y permite usar el capital en otro país del euro. Tres puntos resumen el marco.
- ¿Cuánto se puede obtener? Por regla general hasta el 50 % de la valoración del banco (en España, la tasación), no el porcentaje que rige en una compra. En un inmueble ya existente ningún precio confirma el valor, de ahí el mayor margen.
- ¿Adónde puede ir el capital? A un proyecto inmobiliario en otro país del euro. La garantía está en España, Portugal, Alemania, Francia, Italia u otro país de la zona euro; el proyecto financiado no tiene que estar en el mismo país. Es posible en varios países de la zona euro, no en todos; cuáles, se aclara en la conversación.
- ¿Qué debe aportar el inmueble? Estar libre de cargas, o la deuda pendiente se cancela con la nueva financiación. El préstamo empieza en torno a 500.000 €.
La diferencia con el préstamo con garantía hipotecaria en España
El préstamo con garantía hipotecaria a través de un banco español existe: es estrecho, pero existe. Su límite no es el importe, sino el lugar: el destino tiene que estar en España y hay que acreditarlo, y el dinero no puede salir del país. Quien quiere comprar en otro país fracasa por esa condición, no por la tasación.
La vía de esta página elimina justo esa condición. Se grava una vivienda sin deudas en España, Portugal, Alemania, Francia, Italia u otro país de la zona euro, con el mismo marco: por regla general hasta el 50 % de la valoración.
El capital obtenido puede financiar un proyecto inmobiliario en otro país del euro. Es posible en varios países de la zona euro, no en todos; cuáles, se aclara en la conversación.
El importe mínimo es mayor en esta vía: en torno a 500.000 € en lugar de en torno a 300.000 €. Todo lo demás (tasación, registro, análisis) funciona como en cualquier otra hipoteca.
Como comparación de lo estrecha que es la vía española: de los bancos consultados, solo dos conceden un préstamo sobre la vivienda sin cargas de un no residente. Un no es, por tanto, casi siempre una afirmación sobre la entidad que lo dice, no sobre su caso.
Lo que deben aportar el inmueble y usted
El inmueble debe estar sin cargas, o la deuda pendiente se cancela con la nueva financiación. El préstamo empieza en torno a 500.000 euros si el capital va a otro país del euro.
Sin cargas, o la deuda pendiente se cancela (Inmueble): El 50 % se calcula sobre el inmueble libre de cargas. Una deuda pendiente pequeña no es un obstáculo: se cancela con la nueva financiación y solo reduce el capital obtenido.
Desde unos 500.000 euros (Importe): Se refiere al préstamo, no al valor del inmueble. Si el destino sigue en España, el préstamo con garantía hipotecaria empieza en torno a 300.000 euros; si el capital va a otro país del euro, en torno a 500.000 euros.
También la vivienda de los padres (Titularidad)
Puede gravarse el inmueble de un tercero. El préstamo lo solicita el titular registral; quien figure como prestatario necesita al menos el 10 % de la titularidad del inmueble correspondiente.
Amortizado a los 75 años (Edad): Con dos prestatarios cuenta la edad del más joven. Una pareja diez años más joven alarga el plazo diez años y reduce la cuota en consecuencia.
De qué se distingue
Se distingue de la vía alemana clásica, del capital privado, del préstamo lombardo y de la venta. El préstamo deja el inmueble donde está.
- La vía alemana clásica. Una vivienda alemana sin cargas puede gravarse hasta el 80 % del valor de préstamo, sin destino fijo; es otro producto distinto de la estructura de esta página. Ambas vías pueden combinarse.
- Capital privado. Quien promete dinero contra su inmueble en 72 horas es capital privado, y cuesta varias veces más. Gestionamos prestamistas privados a partir de 500.000 €, y solo cuando se ha probado la vía bancaria.
- Préstamo lombardo. Aquí la garantía es una cartera de valores, no un inmueble: préstamo lombardo para una vivienda en España. El tipo es variable (Euríbor más diferencial) y suele ser inferior al de un préstamo a tipo fijo.
Como garantía sirve el inmueble hasta el 50 % de su valoración, a partir de 500.000 €; junto con la cartera de valores resulta la estructura. Vender. La vía habitual cuesta impuestos, comisión y la revalorización que de otro modo habría conservado.
El préstamo deja el inmueble donde está. Un compromiso. Si la cadena se sostiene lo decide cada caso: tasación, solvencia y las dos financiaciones juntas.
Preguntas frecuentes
Tengo una vivienda sin hipoteca en España y quiero comprar en otro país del euro. ¿Es posible?
Sí, ese es el sentido de esta estructura. La garantía es una vivienda sin deudas en España, Portugal, Alemania, Francia, Italia u otro país de la zona euro, y el capital obtenido puede destinarse a un proyecto inmobiliario en otro país del euro.
Funciona en varios países de la zona euro, no en todos; cuáles, se aclara en la conversación. El marco es el de cualquier préstamo con garantía de un inmueble: por regla general hasta el 50 % de la tasación, vivienda sin cargas o deuda pendiente cancelada con la nueva financiación. En esta vía el préstamo empieza en torno a 500.000 €.
¿En qué se diferencia del préstamo con garantía hipotecaria dentro de España?
Solo en el destino del dinero. En la vía clásica a través de un banco español, el uso tiene que estar en España y acreditarse; los fondos no pueden salir del país. Aquí el capital puede ir a otro país del euro, a varios, no a todos; cuáles, se aclara en la conversación.
El porcentaje sobre la tasación y la condición de que el inmueble esté libre de cargas son idénticos; el importe mínimo no: en torno a 500.000 € en lugar de en torno a 300.000 €.
¿Funciona también con un inmueble fuera de España?
Sí. La garantía puede estar en España, Portugal, Alemania, Francia, Italia u otro país de la zona euro; funciona en varios, no en todos, y cuáles se aclara en la conversación. En estas estructuras especiales, España y Portugal se tratan igual.
¿Por qué el 50 % y no el 70 % como en una compra?
Porque en una compra un precio confirma el valor: alguien lo está pagando. En un inmueble ya existente solo hay una tasación, por lo que el margen de seguridad es mayor.
Mi vivienda no está totalmente pagada. ¿Queda excluida?
No. O está libre de cargas, o la deuda pendiente se cancela con la nueva financiación. El 50 % se calcula entonces sobre el inmueble libre de cargas: cuanto menor la deuda pendiente, más capital queda.
¿Puede ser la vivienda de mis padres la garantía?
Sí. Puede servir de garantía el inmueble de un tercero. El préstamo lo solicita el titular registral, que responde con su inmueble por su parte; en la práctica suelen resultar varios préstamos independientes. Quien figure como prestatario necesita al menos el 10 % de la titularidad del inmueble correspondiente.
¿Hay un mínimo y cuánto dura?
El préstamo debe ser de al menos unos 500.000 €, más que en la vía en la que el dinero se queda en España, que empieza en torno a 300.000 €. La tramitación dura de unos días a varias semanas según el caso. También rige la regla de la edad: amortizado a los 75 años; con dos prestatarios cuenta la edad del más joven.
¿Y si la garantía está en Alemania?
Entonces hay dos vías, y pertenecen a entidades distintas. La clásica: una vivienda alemana sin cargas puede gravarse hasta el 80 % del valor de préstamo, sin destino fijo. O es la garantía de la vía descrita aquí, cuando el capital va a otro país del euro: entonces por regla general hasta el 50 % de la valoración, desde unos 500.000 €. Ambas pueden combinarse.
La garantía está en un país, la compra en otro
Envíenos los datos básicos de la vivienda sin cargas y del proyecto previsto. Le decimos si la cadena se sostiene, antes de que presente una solicitud en ninguna parte.
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Contenido a cargo de Siegfried Perini — representante de la marca sobre el terreno desde 2019, activo en el sector inmobiliario desde 1992, inscrito en el registro alemán de intermediarios (§ 11a GewO) como persona que participa directamente en la intermediación y el asesoramiento. Persona de contacto para compradores de habla alemana en España y Portugal. Intermediación a cargo de Olga Nikushkina, intermediaria de crédito inmobiliario conforme al § 34i GewO; en Portugal, a través de un intermediario autorizado allí.