Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes en Mallorca: ¿cuánto paga un comprador por una villa de 4.870.000 €?
Impuesto sobre el Patrimonio en Baleares: quedan exentos 3 millones de euros por persona. Este modelo calcula en Mallorca una villa de 4.870.000 € a 20 años: compra al contado, hipoteca, hipoteca con préstamo lombardo. Todas las cifras están a la vista en las tablas. Es un cálculo modelo, no asesoramiento fiscal.
Impuesto sobre el patrimonio en Mallorca: ¿cuánto paga un comprador?
En Baleares rige un mínimo exento de 3 millones de euros por persona; por encima, el tipo sube del 0,28 % al 3,45 %. En una villa de 4.870.000 € sin financiación, el modelo da 21.194 € al año. Con hipoteca y préstamo lombardo son 0 € en los 20 años. El modelo es un cálculo, no asesoramiento fiscal.
Contenido:
- Modelo · villa de 4.870.000 €, hipoteca y préstamo lombardo
- Escala · Baleares 2026, mínimo exento 3 M€ por persona
- Resultado · impuesto año por año durante 20 años
- Riesgos · lo que puede romper el cálculo
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Cálculo modelo sin garantía, no es una oferta ni asesoramiento fiscal.
El modelo: villa en Mallorca por 4.870.000 €
Una villa de segunda mano, un comprador sin residencia en España, propiedad única
El valor de la villa se mantiene igual en el cálculo durante 20 años. Las cifras se toman a 31 de diciembre de cada año. Los gastos de compra siguen los tipos de Baleares.
Precio de compra de la villa — Importe: 4.870.000 €; Observación: Villa de segunda mano en Mallorca. Impuesto de transmisiones (ITP), por tramos — Importe: 583.100 €; Observación: 8 % hasta 400.000 €, 13 % a partir de 2 M€.
Notaría, registro, gestoría, abogado, tasación — Importe: 97.400 €; Observación: Valor orientativo 2 % del precio. Necesidad total — Importe: 5.550.500 €; Observación: Precio de compra y gastos.
Hipoteca con un banco español (70 % del precio) — Importe: 3.409.000 €; Observación: 2,55 % de interés, amortizada en 20 años, cuota 18.148 € al mes.
Préstamo lombardo (resto de la necesidad total) — Importe: 2.141.500 €; Observación: 3,15 % variable, solo intereses, 5.621 € al mes, garantizado con su cartera de valores. Capital propio de ahorros — Importe: 0 €; Observación: Precio de compra y gastos totalmente financiados.
¿Cuánto es el Impuesto sobre el Patrimonio en Baleares?
Tributa el patrimonio neto en España, es decir, el valor del inmueble menos las deudas deducibles. Se restan 3.000.000 € por persona y al resto se aplica esta escala (Baleares 2026, tipos marginales).
0 € a 170.472 € — Tipo en este tramo: 0,28 %. 170.472 € a 340.937 € — Tipo en este tramo: 0,41 %. 340.937 € a 681.870 € — Tipo en este tramo: 0,69 %.
681.870 € a 1.336.740 € — Tipo en este tramo: 1,24 %. 1.336.740 € a 2.727.479 € — Tipo en este tramo: 1,79 %. 2.727.479 € a 5.454.958 € — Tipo en este tramo: 2,35 %.
5.454.958 € a 10.909.916 € — Tipo en este tramo: 2,90 %. más de 10.909.916 € — Tipo en este tramo: 3,45 %.
Compra al contado: patrimonio neto de 4.870.000 € menos 3.000.000 € de mínimo exento dejan 1.870.000 € sujetos. Resultan 21.194 € al año. Según la ley, el mínimo exento de Baleares también vale para no residentes; cómo presentar la declaración, consúltelo con el asesor fiscal local.
Contado, hipoteca o hipoteca con préstamo lombardo: ¿cuánto paga en 20 años?
En el modelo, el comprador sin crédito paga 21.194 € al año y 423.888 € en 20 años. Con hipoteca y préstamo lombardo son 0 € en los 20 años. El impuesto se calcula cada año a 31 de diciembre.
A · Compra al contado con capital propio — Impuesto por año: 21.194 €; Impuesto en 20 años: 423.888 €. B · Solo hipoteca de 3.409.000 € — Impuesto por año: 0 € hasta el año 10, después creciente; Impuesto en 20 años: 83.022 €. C · Hipoteca y préstamo lombardo — Impuesto por año: 0 €; Impuesto en 20 años: 0 €.
Impuesto ahorrado con la hipoteca (A menos B) — Importe: 340.866 €. Impuesto ahorrado además con el préstamo lombardo (B menos C) — Importe: 83.022 €. Impuesto ahorrado en total (A menos C) — Importe: 423.888 €. Ventaja de rentabilidad con 4 % de rendimiento de la cartera y 3,15 % de interés (supuesto) — Importe: 364.055 €.
Ventaja de rentabilidad: la cartera sigue invertida. Se calcula el diferencial de 0,85 % sobre 2.141.500 € durante 20 años, sin interés compuesto. El 4 % es un supuesto, no una previsión.
El impuesto año por año: La tabla muestra para cada año la deuda pendiente de la hipoteca y el impuesto de las tres vías.
1 — Hipoteca pendiente: 3.276.619 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
2 — Hipoteca pendiente: 3.140.822 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
3 — Hipoteca pendiente: 3.001.522 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
4 — Hipoteca pendiente: 2.858.628 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
5 — Hipoteca pendiente: 2.712.047 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
6 — Hipoteca pendiente: 2.561.685 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
7 — Hipoteca pendiente: 2.407.443 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
8 — Hipoteca pendiente: 2.249.221 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
9 — Hipoteca pendiente: 2.086.918 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
10 — Hipoteca pendiente: 1.920.427 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 0 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
11 — Hipoteca pendiente: 1.749.640 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 337 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
12 — Hipoteca pendiente: 1.574.448 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 990 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
13 — Hipoteca pendiente: 1.394.735 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 2.103 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
14 — Hipoteca pendiente: 1.210.385 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 3.375 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
15 — Hipoteca pendiente: 1.021.280 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 5.598 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
16 — Hipoteca pendiente: 827.295 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 8.003 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
17 — Hipoteca pendiente: 628.305 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 10.470 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
18 — Hipoteca pendiente: 424.182 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 13.602 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
19 — Hipoteca pendiente: 214.792 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 17.350 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
20 — Hipoteca pendiente: 0 €; A · Contado: 21.194 €; B · Solo hipoteca: 21.194 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
Suma — A · Contado: 423.888 €; B · Solo hipoteca: 83.022 €; C · Hipoteca y préstamo lombardo: 0 €.
¿Por qué además un préstamo lombardo?
La hipoteca se amortiza cada año y, con la deuda pendiente, baja la deducción del patrimonio neto.
A partir del año 11, el patrimonio neto del modelo supera 3.000.000 € y empieza el impuesto. El préstamo lombardo no se amortiza y mantiene las deudas altas, por eso el patrimonio neto queda por debajo del mínimo exento en los 20 años. Al mismo tiempo, la cartera sigue invertida porque no tiene que venderla.
¿Cuánto cuesta la estructura y qué riesgo tiene?
La hipoteca cuesta 18.148 € al mes; junto con los intereses del préstamo lombardo son 23.769 € al mes. Los intereses de la hipoteca suman 946.410 € en 20 años. Pasados 20 años, el préstamo lombardo sigue vigente y asciende todavía a 2.141.500 €.
- El riesgo: El tipo de interés del préstamo lombardo es variable y puede subir. Si baja el valor de la cartera, el banco puede exigir garantías adicionales o vender valores. La ventaja de rentabilidad no es segura.
- ¿Qué tiene que cumplirse para que el cálculo se sostenga? El modelo muestra un cálculo, no una promesa. Cinco puntos deciden si se sostiene en su caso.
- Destino de la deuda: Es deducible la deuda contraída para comprar o reformar el inmueble (Tribunal Supremo, sentencia 167/2023). Si la Administración no admite la deuda de los gastos de compra, el modelo calcula 2.221 € de impuesto en los años 19 y 20. Su situación fiscal: Deciden la residencia, el patrimonio y la titularidad. En matrimonios con la mitad cada uno en el registro, el mínimo exento se aplica por persona. La cartera: El préstamo lombardo requiere una cartera de valores que el banco acepte como garantía. El porcentaje de financiación depende de los valores. El banco: Una hipoteca de hasta el 70 % del precio para no residentes es lo habitual, no una promesa. El banco decide según solvencia e inmueble. El asesor fiscal local: Esta estructura no es un producto estándar y debe consultarse con un asesor fiscal antes de la compra.
- El cálculo modelo en PDF: Todas las tablas, la escala y los supuestos en tres páginas. Gratis, por correo, sin costes previos.
Preguntas frecuentes
¿Pagan los no residentes el Impuesto sobre el Patrimonio en Mallorca?
Sí, por el patrimonio neto situado en España. En Baleares rige un mínimo exento de 3 millones de euros por persona y, por encima, una escala del 0,28 % al 3,45 %. Cómo presentar la declaración, consúltelo con el asesor fiscal local.
¿Cuál es el mínimo exento para matrimonios en Mallorca?
Son 3 millones de euros por persona, es decir, 6 millones en total si cada cónyuge figura con la mitad en el registro. El modelo no lo aplica: compra una sola persona.
¿Reduce una hipoteca el Impuesto sobre el Patrimonio en Mallorca?
Sí, la deuda se resta del valor del inmueble si se contrajo para comprarlo o reformarlo (Tribunal Supremo, sentencia 167/2023). En el modelo, solo la hipoteca ahorra 340.866 € de impuesto en 20 años.
¿Qué aporta además el préstamo lombardo?
No se amortiza y mantiene las deudas altas. En el modelo ahorra otros 83.022 € de impuesto, porque el patrimonio neto queda por debajo del mínimo exento de 3 M€ también después del año 10.
¿Qué riesgo tiene un préstamo lombardo?
El tipo de interés es variable y puede subir. Si la cartera pierde valor, el banco puede exigir garantías adicionales o vender valores. La ventaja de rentabilidad del modelo es solo un supuesto.
¿Cuánto capital propio necesita el comprador en el modelo?
De ahorros 0 €: el precio de compra y los gastos, 5.550.500 €, quedan cubiertos con la hipoteca y el préstamo lombardo. Las garantías son la villa y la cartera de valores.
¿Es el modelo asesoramiento fiscal?
No, es un cálculo modelo con supuestos abiertos. Que la estructura le sirva depende de la residencia, el patrimonio y la justificación del destino, y debe consultarse con un asesor fiscal local antes de la compra.
¿Compra en Mallorca? Lo calculamos con sus cifras.
Envíenos el inmueble, el precio y la situación de su cartera de valores. Le decimos si la estructura se sostiene antes de que firme. La cuestión fiscal corresponde después a su asesor fiscal local.
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Contenido a cargo de Siegfried Perini — representante de la marca sobre el terreno desde 2019, activo en el sector inmobiliario desde 1992, inscrito en el registro alemán de intermediarios (§ 11a GewO) como persona que participa directamente en la intermediación y el asesoramiento. Persona de contacto para compradores de habla alemana en España y Portugal. Intermediación a cargo de Olga Nikushkina, intermediaria de crédito inmobiliario conforme al § 34i GewO; en Portugal, a través de un intermediario autorizado allí.