Ja, zehn Rechnungen
Acht Modellrechnungen für spanische Regionen, zwei für Portugal — beide auf dieser Seite.
Modellrechnungen · Spanien und Portugal
Beleihungswert berechnen — zehn Rechnungen zum Nachrechnen
Wer bereits eine abbezahlte Immobilie besitzt, braucht für den nächsten Kauf kein Eigenkapital für den Kaufpreis — nur für die Nebenkosten. Die folgenden Rechnungen zeigen, wie viel Bestand dafür genügt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, wenn ich eine abbezahlte Immobilie beleihe?
Für den Kaufpreis keines. Das neue Objekt wird in Spanien bis 70 Prozent finanziert, in Portugal bis 80 Prozent. Den Rest deckt die Beleihung des abbezahlten Bestandsobjekts. Dafür setzen die Banken bis zu 50 Prozent der Bewertung an. Eigenkapital brauchen Sie nur für die Erwerbsnebenkosten. Die werden nie mitfinanziert. Daraus folgt eine oft übersehene Zahl. Nur 30 Prozent des Kaufpreises müssen aus dem Bestand kommen. Deshalb genügt ein abbezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises, in Portugal sogar vom 0,4-fachen. Zwei Bedingungen gelten. Das Bestandsobjekt muss lastenfrei sein. Und das freigesetzte Kapital bleibt an das Land gebunden, in dem es aufgenommen wurde. Innerhalb Spaniens oder Portugals ist die Region dagegen frei wählbar. Über die Landesgrenze hinweg funktioniert die Struktur nicht. Eine Beleihung auf Mallorca kann also einen Kauf in Madrid tragen.
Kurz beantwortet
Gibt es Musterbeispiele für die Bestandsbeleihung?
Was zeigen sie?
Neues Objekt bis zu 70 % finanziert, der Rest aus der Beleihung eines lastenfreien Bestandsobjekts.
Wie viel Bestand reicht?
In Spanien genügt ein abbezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises, in Portugal vom 0,4-fachen.
Beleihungswert berechnen — Formel und Rechenweg
Wer den Beleihungswert ermitteln will, muss zuerst wissen, was Banken beleihen: nicht den Kaufpreis, sondern die eigene Bewertung, und davon auch nicht die volle Summe. Die Formel für das Bestandsobjekt lautet in diesem Modell schlicht: Bewertung mal Beleihungsquote — bei den spanischen bzw. portugiesischen Banken hier bis zu 50 % der Bewertung, siehe unten.
Die Struktur in einem Satz
Das neue Objekt wird bis 70 % finanziert (Spanien) beziehungsweise bis 80 % (Portugal). Der Rest bis zum vollen Kaufpreis kommt aus der Beleihung des abbezahlten Bestandsobjekts, für das die Banken regelmäßig bis zu 50 % der Bewertung ansetzen. Zusammen ergibt das 100 % des Kaufpreises. Was Sie selbst mitbringen müssen, sind die Erwerbsnebenkosten — sie werden nicht mitfinanziert.
Daraus folgt die Zahl, die kaum jemand nennt: Weil nur 30 % des Kaufpreises aus dem Bestand kommen müssen und dieser bis zur Hälfte beliehen wird, genügt ein abbezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises. Für einen Kauf über drei Millionen reicht eine abbezahlte Immobilie ab 1,8 Millionen. In Portugal, wo das Kaufobjekt höher finanziert wird, sinkt der nötige Bestand sogar auf das 0,4-fache.
Zwei Bedingungen gehören dazu: Das Bestandsobjekt muss lastenfrei sein, und das freigesetzte Kapital bleibt an das Land gebunden, in dem es aufgenommen wurde — innerhalb Spaniens oder innerhalb Portugals ist die Region frei wählbar, über die Grenze hinweg funktioniert es nicht.
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Acht Modellrechnungen für spanische Regionen
Die Erwerbsteuer unterscheidet sich regional erheblich — von 6 % in Madrid bis über 11 % effektiv auf Mallorca. Genau deshalb steht sie in jeder Rechnung einzeln.
Mallorca — 3.000.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 2.100.000 € · 2,5 % |
| Beleihung des Bestands | 900.000 € · 2,7 % |
| ITP Balearen (11,33 % effektiv) | 340.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 343.200 € |
| Rate zusammen | 15.985 € |
Ibiza — 2.500.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 1.750.000 € · 2,5 % |
| Beleihung des Bestands | 750.000 € · 2,75 % |
| ITP Balearen (11,00 % effektiv) | 275.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 278.200 € |
| Rate zusammen | 13.340 € |
Menorca — 2.000.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 1.400.000 € · 2,5 % |
| Beleihung des Bestands | 600.000 € · 2,85 % |
| ITP Balearen (10,50 % effektiv) | 210.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 213.200 € |
| Rate zusammen | 10.701 € |
Marbella — 2.200.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 1.540.000 € · 2,5 % |
| Beleihung des Bestands | 660.000 € · 2,8 % |
| ITP Andalusien (7,00 % effektiv) | 154.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 157.200 € |
| Rate zusammen | 11.755 € |
Madrid — 1.800.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 1.260.000 € · 2,55 % |
| Beleihung des Bestands | 540.000 € · 2,85 % |
| ITP Madrid (6,00 % effektiv) | 108.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 111.200 € |
| Rate zusammen | 9.662 € |
Barcelona — 1.600.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 1.120.000 € · 2,6 % |
| Beleihung des Bestands | 480.000 € · 2,9 % |
| ITP Katalonien (11,12 % effektiv) | 178.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 181.200 € |
| Rate zusammen | 8.628 € |
Costa de Valencia — 700.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 490.000 € · 2,7 % |
| Beleihung des Bestands | 210.000 € · 2,9 % |
| ITP Valencia (9,00 % effektiv) | 63.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 65.500 € |
| Rate zusammen | 3.799 € |
Costa Blanca — 500.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (70 %) | 350.000 € · 2,8 % |
| Beleihung des Bestands | 150.000 € · 2,95 % |
| ITP Valencia (9,00 % effektiv) | 45.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 47.500 € |
| Rate zusammen | 2.734 € |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
PortugalAlgarve · Modellrechnung
Algarve · Modellrechnung
Zwei Modellrechnungen für Portugal
Portugal finanziert das Kaufobjekt höher, verlangt dafür aber zwei Steuern, die es in Spanien so nicht gibt: die Stempelsteuer auf den Erwerb und noch einmal 0,6 % auf den Darlehensbetrag, die hier der Kreditnehmer trägt.
Algarve — 2.000.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (80 %) | 1.600.000 € · 3,4 % |
| Beleihung des Bestands | 400.000 € · 3,4 % |
| IMT (7,50 % effektiv) | 150.000 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | 9.600 € |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 176.800 € |
| Rate zusammen | 11.497 € |
Algarve — 750.000 € Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufdarlehen (80 %) | 600.000 € · 3,4 % |
| Beleihung des Bestands | 150.000 € · 3,4 % |
| IMT (7,50 % effektiv) | 56.250 € |
| Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %) | 3.600 € |
| Eigenkapital (nur die Nebenkosten) | 67.050 € |
| Rate zusammen | 4.311 € |
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wo die Untergrenze liegt
Weil ein Beleihungsdarlehen erst ab rund 300.000 € darstellbar ist und in Spanien 30 % des Kaufpreises abdeckt, ist die Struktur ab etwa 1.000.000 € Kaufpreis sinnvoll. In Portugal deckt die Beleihung nur 20 % — dort liegt die Schwelle bei rund 1.500.000 €. Die höhere Beleihungsquote hebt die Einstiegsschwelle also, statt sie zu senken.
Modellrechnung, kein Angebot. Die Zinssätze stammen aus unserer eigenen Bankumfrage und liegen innerhalb der aktuell erreichbaren Bandbreite; sie sind je Beispiel nach Darlehenshöhe abgestuft. Die Steuersätze sind der Stand vom 31.07.2026. Bemessungsgrundlage ist stets der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Referenzwert.
FAQ
Häufige Fragen
Brauche ich für den Kaufpreis wirklich kein Eigenkapital?
Wenn ein lastenfreies Bestandsobjekt in ausreichender Größe vorhanden ist: ja. Kaufdarlehen und Beleihung decken zusammen bis zu 100 % des Kaufpreises. Die Erwerbsnebenkosten bleiben aber in jedem Fall Eigenkapital — sie werden nicht mitfinanziert.
Kann ich eine Immobilie in Spanien beleihen und in Portugal kaufen?
Nein. Das freigesetzte Kapital ist an das Land gebunden, in dem die beliehene Immobilie liegt, und die Bank kontrolliert die Verwendung. Innerhalb des Landes ist die Region dagegen frei — eine Beleihung auf Mallorca kann einen Kauf in Madrid tragen.
Was passiert, wenn ich für die Laufzeit zu alt bin?
Die Laufzeit kann ein jüngerer Mitdarlehensnehmer tragen, in der Regel das Kind. Beide kommen ins Grundbuch, das Kind mit einem Mindestanteil von 10 %; ein eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht nötig.
Laufen beide Darlehen bei derselben Bank?
In der Regel nicht. Die Beleihung des Bestands und das Darlehen auf das neue Objekt sind zwei getrennte Vorgänge bei zwei Instituten. Gehören beide Immobilien derselben Person, zählen die Raten in der Haushaltsrechnung zusammen.
Gibt es Musterbeispiele für die Bestandsbeleihung einer Spanien-Immobilie?
Ja — acht Modellrechnungen für unterschiedliche spanische Regionen stehen auf dieser Seite, dazu zwei für Portugal. Sie zeigen, wie viel abbezahlter Bestand nötig ist, damit Kaufdarlehen und Beleihung zusammen bis zu 100 % des Kaufpreises decken.
Gibt es ein Rechenbeispiel, wie eine Bestandsbeleihung in Spanien konkret aussieht?
Ja — die acht spanischen Modellrechnungen auf dieser Seite zeigen konkret: Das neue Objekt wird bis zu 70 % finanziert, der Rest kommt aus der Beleihung eines lastenfreien Bestandsobjekts (bis zu 50 % seiner Bewertung). Damit genügt ein abbezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises, die Erwerbsnebenkosten bleiben Eigenkapital.
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