3.000.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)2.100.000 € · 2,10 %
- Beleihung des Bestands900.000 € · 2,45 %
- ITP Balearen (11,33 % effektiv)340.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)343.200 €
- Rate zusammen15.471 €
Modellrechnungen · Spanien und Portugal
Was eine Beleihung trägt — zehn Rechnungen zum Nachrechnen
Wer bereits eine bezahlte Immobilie besitzt, braucht für den nächsten Kauf kein Eigenkapital für den Kaufpreis — nur für die Nebenkosten. Die folgenden Rechnungen zeigen, wie viel Bestand dafür genügt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, wenn ich eine bezahlte Immobilie beleihe?
Für den Kaufpreis keines. Das neue Objekt wird in Spanien bis 70 Prozent finanziert, in Portugal bis 80 Prozent. Den Rest deckt die Beleihung des bezahlten Bestandsobjekts. Dafür setzen die Banken bis zu 50 Prozent der Bewertung an. Eigenkapital brauchen Sie nur für die Erwerbsnebenkosten. Die werden nie mitfinanziert. Daraus folgt eine oft übersehene Zahl. Nur 30 Prozent des Kaufpreises müssen aus dem Bestand kommen. Deshalb genügt ein bezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises, in Portugal sogar vom 0,4-fachen. Zwei Bedingungen gelten. Das Bestandsobjekt muss lastenfrei sein. Und das freigesetzte Kapital bleibt an das Land gebunden, in dem es aufgenommen wurde. Innerhalb Spaniens oder Portugals ist die Region dagegen frei wählbar. Über die Landesgrenze hinweg funktioniert die Struktur nicht. Eine Beleihung auf Mallorca kann also einen Kauf in Madrid tragen.
Information
Die Struktur in einem Satz
Das neue Objekt wird bis 70 % finanziert (Spanien) beziehungsweise bis 80 % (Portugal). Der Rest bis zum vollen Kaufpreis kommt aus der Beleihung des bezahlten Bestandsobjekts, für das die Banken regelmäßig bis zu 50 % der Bewertung ansetzen. Zusammen ergibt das 100 % des Kaufpreises. Was Sie selbst mitbringen müssen, sind die Erwerbsnebenkosten — sie werden nicht mitfinanziert.
Daraus folgt die Zahl, die kaum jemand nennt: Weil nur 30 % des Kaufpreises aus dem Bestand kommen müssen und dieser bis zur Hälfte beliehen wird, genügt ein bezahltes Objekt vom 0,6-fachen des Kaufpreises. Für einen Kauf über drei Millionen reicht eine bezahlte Immobilie ab 1,8 Millionen. In Portugal, wo das Kaufobjekt höher finanziert wird, sinkt der nötige Bestand sogar auf das 0,4-fache.
Zwei Bedingungen gehören dazu: Das Bestandsobjekt muss lastenfrei sein, und das freigesetzte Kapital bleibt an das Land gebunden, in dem es aufgenommen wurde — innerhalb Spaniens oder innerhalb Portugals ist die Region frei wählbar, über die Grenze hinweg funktioniert es nicht.
Spanien
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Acht Modellrechnungen für spanische Regionen
Die Erwerbsteuer unterscheidet sich regional erheblich — von 6 % in Madrid bis über 11 % effektiv auf Mallorca. Genau deshalb steht sie in jeder Rechnung einzeln.
2.500.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)1.750.000 € · 2,15 %
- Beleihung des Bestands750.000 € · 2,50 %
- ITP Balearen (11,00 % effektiv)275.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)278.200 €
- Rate zusammen12.952 €
2.000.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)1.400.000 € · 2,25 %
- Beleihung des Bestands600.000 € · 2,60 %
- ITP Balearen (10,50 % effektiv)210.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)213.200 €
- Rate zusammen10.458 €
2.200.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)1.540.000 € · 2,20 %
- Beleihung des Bestands660.000 € · 2,55 %
- ITP Andalusien (7,00 % effektiv)154.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)157.200 €
- Rate zusammen11.451 €
1.800.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)1.260.000 € · 2,30 %
- Beleihung des Bestands540.000 € · 2,60 %
- ITP Madrid (6,00 % effektiv)108.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)111.200 €
- Rate zusammen9.443 €
1.600.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)1.120.000 € · 2,35 %
- Beleihung des Bestands480.000 € · 2,65 %
- ITP Katalonien (11,12 % effektiv)178.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)181.200 €
- Rate zusammen8.432 €
700.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)490.000 € · 2,45 %
- Beleihung des Bestands210.000 € · 2,65 %
- ITP Valencia (9,00 % effektiv)63.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)65.500 €
- Rate zusammen3.713 €
500.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (70 %)350.000 € · 2,55 %
- Beleihung des Bestands150.000 € · 2,70 %
- ITP Valencia (9,00 % effektiv)45.000 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)47.500 €
- Rate zusammen2.673 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Portugal
Algarve · Modellrechnung
Algarve · Modellrechnung
Zwei Modellrechnungen für Portugal
Portugal finanziert das Kaufobjekt höher, verlangt dafür aber zwei Steuern, die es in Spanien so nicht gibt: die Stempelsteuer auf den Erwerb und noch einmal 0,6 % auf den Darlehensbetrag, die hier der Kreditnehmer trägt.
2.000.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (80 %)1.600.000 € · 2,35 %
- Beleihung des Bestands400.000 € · 2,60 %
- IMT (7,50 % effektiv)150.000 €
- Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %)9.600 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)176.800 €
- Rate zusammen10.501 €
750.000 € Kaufpreis
- Kaufdarlehen (80 %)600.000 € · 2,50 %
- Beleihung des Bestands150.000 € · 2,70 %
- IMT (7,50 % effektiv)56.250 €
- Stempelsteuer auf das Darlehen (0,6 %)3.600 €
- Eigenkapital (nur die Nebenkosten)67.050 €
- Rate zusammen3.989 €
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Wo die Untergrenze liegt
Weil ein Beleihungsdarlehen erst ab rund 150.000 € darstellbar ist und in Spanien 30 % des Kaufpreises abdeckt, ist die Struktur ab etwa 500.000 € Kaufpreis sinnvoll. In Portugal deckt die Beleihung nur 20 % — dort liegt die Schwelle bei rund 750.000 €. Die höhere Beleihungsquote hebt die Einstiegsschwelle also, statt sie zu senken.
Modellrechnung, kein Angebot. Die Zinssätze stammen aus unserer eigenen Bankumfrage und liegen innerhalb der aktuell erreichbaren Bandbreite; sie sind je Beispiel nach Darlehenshöhe abgestuft. Die Steuersätze sind der Stand vom 31.07.2026. Bemessungsgrundlage ist stets der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Referenzwert.
FAQ
Häufige Fragen
Brauche ich für den Kaufpreis wirklich kein Eigenkapital?
Wenn ein lastenfreies Bestandsobjekt in ausreichender Größe vorhanden ist: ja. Kaufdarlehen und Beleihung decken zusammen bis zu 100 % des Kaufpreises. Die Erwerbsnebenkosten bleiben aber in jedem Fall Eigenkapital — sie werden nicht mitfinanziert.
Kann ich eine Immobilie in Spanien beleihen und in Portugal kaufen?
Nein. Das freigesetzte Kapital ist an das Land gebunden, in dem die beliehene Immobilie liegt, und die Bank kontrolliert die Verwendung. Innerhalb des Landes ist die Region dagegen frei — eine Beleihung auf Mallorca kann einen Kauf in Madrid tragen.
Was passiert, wenn ich für die Laufzeit zu alt bin?
Die Laufzeit kann ein jüngerer Mitdarlehensnehmer tragen, in der Regel das Kind. Die Mitunterschrift genügt; ein eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht nötig.
Laufen beide Darlehen bei derselben Bank?
In der Regel nicht. Die Beleihung des Bestands und das Darlehen auf das neue Objekt sind zwei getrennte Vorgänge bei zwei Instituten. Gehören beide Immobilien derselben Person, zählen die Raten in der Haushaltsrechnung zusammen.
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