Hypothek Spanien für den voll bezahlten Neubau: Bauabnahme offen, finanziert statt zwei Jahren Wartezeit
Ein Käufer hatte den Neubau vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt — und überbrückte die Wartezeit bis zur Bauabnahme. Ohne Bauabnahme kein Grundbucheintrag, ohne Grundbuch keine Hypothek.
Warum gibt es beim voll bezahlten Neubau ohne Bauabnahme keine Hypothek?
Ohne Bauabnahme gibt es keinen Grundbucheintrag, und ohne Grundbuch keine Hypothek. Von 30+ angefragten Instituten zahlt eines die Bauraten vor der Bauabnahme, daran scheitern Neubaukäufe von Nicht-Residenten, nicht an der Bonität. Ist das kurze Fenster nach der Bauabnahme verpasst, greift nur noch die Beleihung von Bestand, in der Regel bis 50 % statt bis 70 %.
Der Fall: Wie lange hätte der Mandant ohne Finanzierung warten müssen?
Der Kaufpreis war beglichen und der Bau stand, doch bis zur Bauabnahme mitsamt Licencia de Primera Ocupación hätte der Mandant noch rund zwei Jahre warten müssen, ohne Eintrag, Hypothek und Zugriff auf das eingesetzte Kapital.
Die Ausgangslage war nicht ungewöhnlich, nur unangenehm: Der Kaufpreis war beglichen, der Bau stand, die Gemeinde ließ sich Zeit. Nach der Auskunft, mit der der Mandant zu uns kam, hätte er noch rund zwei Jahre warten müssen, bis die Bauabnahme mitsamt Licencia de Primera Ocupación durch war. Bis dahin: kein Eintrag, keine Hypothek, kein Zugriff auf das eingesetzte Kapital.
Die spanischen Standardbanken helfen an diesem Punkt nicht. Sie zahlen erst bei der Bauabnahme aus — genau auf das Ereignis, auf das der Mandant ohnehin schon wartete. Wer nicht warten kann oder will, hat dort keinen Gesprächspartner.
Wie lässt sich Kapital nach der Vollzahlung nachträglich herausholen?
Auch wer bereits voll bezahlt hat, kann einen Teil des eingesetzten Kapitals nachträglich als Finanzierung herausholen, bis zu 70 % der Tasación, am besten vor der Bauabnahme.
Wir haben ihm die Finanzierung beschafft. Nachträglich finanzierbar sind bis zu 70 % der Tasación, selbst wenn der Eigenkapitaleinsatz deutlich höher war. Das Geld ist nicht verloren, es ist geparkt.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Am besten vor der Bauabnahme. Ist der Bau bereits abgenommen, bleibt nach unserer Erfahrung nur ein kurzes Fenster für Finanzierung und Eintragung — wann genau es zugeht, gibt die Bank vor. Wer es verpasst, ist kein Käufer mehr, der finanziert, sondern Eigentümer einer abbezahlten Immobilie: Dann greift nur noch die Beleihung von Bestand, in der Regel bis 50 % statt bis 70 %.
Stand des Falls: abgeschlossen — Finanzierung beschafft
Anonymisierter Praxisbericht aus der eigenen Vermittlung. Objektdaten, Beträge und persönliche Angaben sind zum Schutz der Mandanten weggelassen oder verändert. Jede Finanzierung wird individuell geprüft; aus einem Einzelfall folgt kein Anspruch auf ein gleiches Ergebnis.
Wie selten zahlen Banken vor der Bauabnahme?
Von 30+ Instituten am Markt zahlt eines die Bauraten, bevor der Bau abgenommen ist (Perini-Marktcheck, Stand 14.07.2026). Genau daran scheitern Neubaukäufe von Nicht-Residenten — nicht an der Bonität, sondern an der Vorlage.
Häufige Fragen
Wie war die Ausgangslage in diesem Fall?
Die Ausgangslage war nicht ungewöhnlich, nur unangenehm: Der Kaufpreis war beglichen, der Bau stand, die Gemeinde ließ sich Zeit. Nach der Auskunft, mit der der Mandant zu uns kam, hätte er noch rund zwei Jahre warten müssen, bis die Bauabnahme mitsamt Licencia de Primera Ocupación durch war. Bis dahin: kein Eintrag, keine Hypothek, kein Zugriff auf das eingesetzte Kapital.
Warum helfen spanische Standardbanken vor der Bauabnahme nicht?
Die spanischen Standardbanken helfen an diesem Punkt nicht. Sie zahlen erst bei der Bauabnahme aus — genau auf das Ereignis, auf das der Mandant ohnehin schon wartete. Wer nicht warten kann oder will, hat dort keinen Gesprächspartner.
Wann ist der beste Zeitpunkt für die Finanzierung?
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Am besten vor der Bauabnahme. Ist der Bau bereits abgenommen, bleibt nach unserer Erfahrung nur ein kurzes Fenster für Finanzierung und Eintragung — wann genau es zugeht, gibt die Bank vor.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.