Villa auf Mallorca für 20 Mio. €: Kaufpreis über dem Gutachten, Hypothek plus Lombardkredit
Ein Unternehmer kauft eine Villa auf Mallorca für 20 Mio. €. Das Gutachten der Bank liegt deutlich darunter, die Hypothek deckt deshalb nur etwa die Hälfte des Kaufpreises. Dieser Praxisbericht rechnet an einem Beispiel durch, wie ein Lombardkredit die Lücke schließt und was das für die Vermögensteuer auf Mallorca bedeutet.
Wie schließt ein Lombardkredit die Lücke zwischen Kaufpreis und Gutachten, und was folgt daraus für die Vermögensteuer?
Im Beispiel liegt das Gutachten bei 14,3 Mio. €. Die Hypothek mit 10 Mio. € entspricht rund 70 % davon. Die übrigen 12,8 Mio. € für Kaufpreis und Nebenkosten kommen als Lombardkredit gegen ein Depot. Da beides für den Erwerb aufgenommen wird, ist es abziehbar, und die Vermögensteuer liegt im Muster 12 Jahre lang bei 0 €. Ohne Kredit wären es rund 469.000 € im Jahr.
Der Fall: 20 Mio. € Kaufpreis, 14,3 Mio. € Gutachten
Bei besonderen Objekten liegt der Kaufpreis oft über dem Wert, den ein Gutachter ansetzt. Die Bank beleiht aber den Gutachtenwert, nicht den Kaufpreis.
Vermittelt von Perini Finance & Property: Perini Finance & Property — deutschsprachig, tätig unter der §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina, Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler; je Fall mindestens 2 von 15–20 Banken angefragt. Erstgespräch kostenlos, bei Abschluss 1 % der Darlehenssumme.
Der Käufer ist deutscher Unternehmer und Nicht-Resident, seine Mittel liegen überwiegend in einem Wertpapierdepot. Er will die Villa kaufen, ohne das Depot aufzulösen.
Beim Kauf sind marktüblich bis 70 % der Tasación möglich. Bei 14,3 Mio. € sind das rund 10 Mio. €. Zum Kaufpreis von 20 Mio. € fehlen damit 10 Mio. €, dazu kommen die Kaufnebenkosten.
Beispielrechnung: 10 Mio. € Hypothek, 12,8 Mio. € Lombardkredit
Der Gesamtbedarf liegt im Beispiel bei 22,8 Mio. €. Die Hypothek trägt 10 Mio. €, der Lombardkredit den Rest von 12,8 Mio. €.
Beispielrechnung, kein Kundenfall mit echten Zahlen: Kaufpreis: 20.000.000 €; Nebenkosten: 2.800.000 € (Annahme 14 % des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer und Notar); Gesamtbedarf: 22.800.000 €; Gutachten (Tasación): 14.300.000 €.
Hypothek: 10.000.000 €, rund 70 % der Tasación, Laufzeit 20 Jahre, voll getilgt. Rate im Beispiel 53.236 € im Monat.
Lombardkredit: 12.800.000 €, 3,15 % variabel, nur Zinsen, 33.600 € im Monat, besichert durch das Wertpapierdepot des Käufers. Das Depot muss dafür groß genug sein. Welche Beleihungsquote gilt, hängt von den Papieren ab.
Eigenkapital im Beispiel: 0 €. Kaufpreis und Nebenkosten sind vollständig finanziert. Das ist kein Normalfall, sondern eine Annahme wie im Muster Vermögensteuer Mallorca.
Was das für die Vermögensteuer auf Mallorca bedeutet
Ohne Kredit sind es im Beispiel rund 469.000 € Vermögensteuer im Jahr. Mit Hypothek und Lombardkredit sind es 12 Jahre lang 0 €.
Steuerpflichtig ist das Nettovermögen in Spanien, also Wert minus abzugsfähige Schulden, abzüglich 3 Mio. € Freibetrag auf den Balearen. Der Tarif steigt von 0,28 % bis 3,45 %. Angesetzt wird im Beispiel der Kaufpreis von 20 Mio. €.
Vergleich über 20 Jahre (Modellrechnung): A · Barkauf: rund 469.000 € im Jahr, 9,38 Mio. € in 20 Jahren. B · Hypothek allein: 156.700 € im ersten Jahr, steigend, rund 5,90 Mio. € in 20 Jahren. C · Hypothek und Lombardkredit: 0 € in den Jahren 1 bis 12, danach steigend, rund 232.000 € in 20 Jahren.
Warum ab Jahr 13 wieder Steuer anfällt: Die Hypothek wird getilgt, die Schulden sinken. Der Lombardkredit bleibt, aber ab Jahr 13 liegt das Nettovermögen über 3 Mio. €. Im Jahr 13 sind es 304 €, im Jahr 20 rund 71.000 €.
Beide Darlehen dienen dem Erwerb und sind deshalb abziehbar. Das gilt für die Finanzierung beim Kauf, nicht für ein Darlehen, das Jahre später auf die bezahlte Villa aufgenommen wird. Den Unterschied zeigt der Bericht Immobilie auf Mallorca beleihen.
Risiken und Grenzen der Struktur
Der Lombardzins ist variabel, das Depot ist Sicherheit, und die Steuerwirkung hängt von Ansässigkeit und Nachweis ab.
Zins: Auf 12,8 Mio. € kosten 1 Prozentpunkt mehr Zins 128.000 € im Jahr. Die Zinsen des Lombardkredits belasten auch dann, wenn die Vermögensteuer entfällt.
Depot: Fällt der Wert des Depots, kann die Bank Nachschuss verlangen oder Wertpapiere verkaufen.
Nachweis: Die Bank und das Finanzamt wollen sehen, dass beide Darlehen für den Erwerb verwendet wurden. Ansässigkeit, Vermögen und Eigentumsverhältnisse entscheiden im Einzelfall, das klärt ein Steuerberater in Spanien.
Das Beispiel ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung und kein Standardprodukt.
Anonymisierter Praxisbericht mit einer als Beispiel gekennzeichneten Rechnung. Personen, Orte und Beträge sind zum Schutz der Mandanten verändert. Jede Finanzierung wird individuell geprüft; aus einem Beispiel folgt kein Anspruch auf ein gleiches Ergebnis.
Ähnliche Situation in Spanien? Sprechen wir darüber. Jede Finanzierung in Spanien ist ein Einzelfall. Im kostenlosen Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Vermittlung unter der §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina (D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini mitwirkende Person (§11a GewO) · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Vermögensteuer auf Mallorca bei einer Villa für 20 Mio. €?
Im Beispiel für einen Nicht-Residenten rund 469.000 € im Jahr bei Barkauf, nach Abzug von 3 Mio. € Freibetrag auf 17 Mio. € Nettovermögen. Mit Hypothek und Lombardkredit sind es im Muster 12 Jahre lang 0 €. Das ist eine Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Warum reicht die Hypothek nicht, wenn der Kaufpreis über dem Gutachten liegt?
Die Bank beleiht den Gutachtenwert, beim Kauf marktüblich bis 70 % der Tasación. Im Beispiel sind das bei 14,3 Mio. € rund 10 Mio. €. Der Rest bis zum Kaufpreis und zu den Nebenkosten muss anders gedeckt werden.
Was kostet der Lombardkredit im Beispiel im Monat?
Bei 12,8 Mio. € und 3,15 % variabel, nur Zinsen, sind es 33.600 € im Monat. Der Kredit wird nicht getilgt und ist durch das Wertpapierdepot besichert. Der Zins kann sich ändern.
Gilt der Freibetrag von 3 Mio. € auch für Nicht-Residenten?
Laut Kanzleimitteilungen ja, wenn der größte Teil des spanischen Vermögens auf den Balearen liegt. Ob er im Einzelfall greift, klärt ein spanischer Steuerberater.
Lombardkredit auf Aktien: Muss ich mein Depot für den Villenkauf auflösen?
Nein. Im Beispiel will der Käufer die Villa kaufen, ohne das Depot aufzulösen; der Lombardkredit ist durch sein Wertpapierdepot besichert. Das Depot muss dafür groß genug sein, und welche Beleihungsquote gilt, hängt von den Papieren ab.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.