CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf — anders als eine unverbindliche Reservierung verpflichtet er beide Seiten bereits rechtlich zum Kauf beziehungsweise Verkauf, lange bevor die notarielle Escritura unterschrieben wird.
Was bedeutet „CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)“?
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf. Anders als eine unverbindliche Reservierung verpflichtet er Käufer und Verkäufer verbindlich zu den vereinbarten Konditionen (Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin); ein Rücktritt ist nur unter vertraglich geregelten Bedingungen möglich. Bei Unterzeichnung wird üblicherweise eine Anzahlung (sinal) fällig, die bei Rücktritt des Käufers meist verfällt.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Was den CPCV von einer reinen Reservierung unterscheidet: Praktisch heißt das: Vor der Unterschrift unter den CPCV gehört der Finanzierungsstand geklärt, nicht danach. Ein bindender Vertrag ohne gesicherte Finanzierung ist genau die Konstellation, in der die Anzahlung zur Disposition steht.
Welche finanziellen Verpflichtungen typischerweise damit verbunden sind: Die Symmetrie der Regel schützt beide Seiten — aber nur, wenn im Vertrag steht, was als anerkannter Rücktrittsgrund gilt. Eine Finanzierungsklausel gehört deshalb in den Entwurf, bevor über den Preis gesprochen wird.
Warum die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt bereits stehen sollte
Wer den CPCV unterschreibt, geht eine feste Verpflichtung ein — die eigene Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt idealerweise bereits gesichert oder zumindest klar absehbar sein, nicht erst danach in Angriff genommen werden.
Ein CPCV ohne gesicherte Finanzierungsperspektive birgt das reale Risiko, die Anzahlung zu verlieren, falls die Finanzierung am Ende doch nicht zustande kommt.
Was eine Beglaubigung des CPCV zusätzlich absichert
Ein CPCV ist auch ohne Notar wirksam — die Unterschriften können aber beglaubigt und der Vertrag beim Grundbuch angemeldet werden.
Das ist keine Formalie, sondern verändert die Rechtsposition des Käufers: Erst mit der Anmeldung wirkt der Anspruch aus dem Vorvertrag auch gegenüber Dritten, die später Rechte an derselben Immobilie erwerben wollen. Ohne diesen Schritt bleibt der Anspruch ein rein schuldrechtlicher zwischen den Vertragsparteien.
Gerade bei einem längeren Zeitraum zwischen CPCV und Escritura — etwa weil die Finanzierung noch läuft oder ein Neubau fertiggestellt wird — ist dieser Unterschied erheblich.
Ob sich der zusätzliche Aufwand lohnt, hängt vom Einzelfall ab; die Frage sollte aber gestellt werden, bevor unterschrieben wird, nicht danach.
Was passiert, wenn eine Seite aussteigt
Der CPCV ist bindend, und die Folgen sind gesetzlich vorgezeichnet: Springt der Käufer ab, verliert er die geleistete Anzahlung; springt der Verkäufer ab, schuldet er das Doppelte.
Diese Regel gilt unabhängig davon, ob im Vertrag etwas dazu steht — sie ist der Regelfall des portugiesischen Rechts. Wer stattdessen die Erfüllung durchsetzen will, kann bei einem beurkundeten und im Grundbuch vermerkten CPCV auch das verlangen. Der zweite Punkt betrifft die Vorsorge: Ein Finanzierungsvorbehalt ist nicht automatisch enthalten. Wer ohne diesen Vorbehalt unterschreibt und die Bank sagt später ab, verliert die Anzahlung — auch wenn die Absage nichts mit ihm zu tun hatte.
Escritura pública de compra e venda: Was folgt nach dem CPCV?
Nach dem CPCV folgt die notarielle Escritura.
Zwischen beiden kann ein längerer Zeitraum liegen, etwa weil die Finanzierung noch läuft oder ein Neubau fertiggestellt wird. Bis dahin bindet der CPCV beide Seiten.
Finanzierung Portugal →
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren. Die Steuernummer NIF übernimmt dieselbe Rolle wie die spanische NIE.
Wer die Parallelen und Unterschiede zu Spanien kennt, entscheidet zwischen beiden Ländern auf einer sicheren Grundlage.
Contrato de arras →
Der Contrato de arras ist der spanische Reservierungs-/Vorvertrag. Üblich ist eine Anzahlung (arras), die bei Rücktritt des Käufers in der Regel verfällt.
Ein durchdachter Arras-Vertrag schützt die Anzahlung, falls die Finanzierung nicht zustande kommt.
Escritura →
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar.
Klarheit über die Escritura nimmt die Sorge, für den Notartermin zwingend persönlich anreisen zu müssen.
Häufige Fragen
Contrato CPCV: Was regelt der Vorvertrag in Portugal?
Der CPCV verpflichtet Käufer und Verkäufer verbindlich zu den vereinbarten Konditionen: Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin. Ein Rücktritt ist nur unter vertraglich geregelten Bedingungen möglich. Bei Unterzeichnung wird üblicherweise eine Anzahlung (sinal) fällig, die bei Rücktritt des Käufers ohne anerkannten Grund meist verfällt.
Ist im CPCV automatisch ein Finanzierungsvorbehalt enthalten?
Nein, ein Finanzierungsvorbehalt ist nicht automatisch enthalten. Wer ohne diesen Vorbehalt unterschreibt und die Bank sagt später ab, verliert die Anzahlung.
Ist ein CPCV auch ohne Notar wirksam?
Ja, ein CPCV ist auch ohne Notar wirksam. Die Unterschriften können aber beglaubigt und der Vertrag beim Grundbuch angemeldet werden. Erst mit der Anmeldung wirkt der Anspruch aus dem Vorvertrag auch gegenüber Dritten.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos.
Weiterführende Seiten
Monatliche Rate berechnen
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Escritura
Die Escritura pública ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien – mit ihrer Unterzeichnung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.
Hypothek Spanien & Portugal
Vertiefte Erklärungen zur Immobilienfinanzierung in Spanien & Portugal für Nicht-Residenten — Steuern, Ablauf und Finanzierung, plus reale Praxisfälle.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.