Finanzierung Portugal
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren — mit strukturellen Parallelen zu Spanien (niedrigerer Beleihungsauslauf, eigene Steuernummer als Voraussetzung), aber eigenen steuerlichen Regeln, die sich zuletzt spürbar verändert haben. Die zentrale Kaufnebensteuer ist die IMT; für nicht selbst genutzte Immobilien gilt seit der Reform vom 25. Mai 2026 ein vereinfachter Pauschalsatz statt der zuvor gestaffelten Sätze.
Was bedeutet „Finanzierung Portugal“?
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren, mit Parallelen zu Spanien. Die Steuernummer NIF übernimmt dieselbe Rolle wie die spanische NIE und ist Voraussetzung für Kauf, Finanzierung und praktisch jede steuerliche Meldung. Die zentrale Kaufnebensteuer ist die IMT, hinzu kommt der Imposto do Selo; laufend fällt jährlich die IMI an.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Die NIF als portugiesisches Gegenstück zur NIE: Wer beide Länder ernsthaft vergleicht, beantragt NIF und NIE früh und wartet nicht ab, bis die Entscheidung für ein Land gefallen ist. Beide Nummern bleiben gültig, kosten wenig und nehmen dem späteren Ablauf seine längste Wartezeit.
Die Kaufnebensteuern: IMT nach der Reform 2026: Für die portugiesische Nebenkostenrechnung heißt das: IMT und Imposto do Selo gehören zum Kauf, die IMI zur laufenden Haltung. Diese drei zu vermischen, ist ein häufiger Rechenfehler beim Vergleich mit Spanien.
Wie sich Spanien und Portugal in der Finanzierungslogik ähneln
In beiden Ländern setzen Banken bei Nicht-Residenten einen niedrigeren maximalen Beleihungsauslauf an als bei Residenten (siehe LTV para no residentes für Spanien) — die konkreten Prozentsätze und Prüfkriterien unterscheiden sich aber zwischen den beiden Märkten und zwischen einzelnen Banken.
Wer beide Märkte für sich abwägt, sollte die strukturellen Parallelen nicht mit identischen Konditionen verwechseln — jeder Markt verlangt eine eigene, aktuelle Prüfung.
Neben der IMT fällt die Stempelsteuer an
Die IMT ist beim portugiesischen Kauf nicht die einzige Steuer.
Zusätzlich wird der Imposto do Selo fällig, die portugiesische Stempelsteuer, die auf den Kaufvertrag anfällt und bei einer Finanzierung ein zweites Mal auf die Hypothekenbestellung. Wer nur die IMT einplant, unterschätzt die Nebenkosten deshalb systematisch.
Dazu kommen Notar- und Registrierungsgebühren sowie, bei Finanzierung, die Kosten der Bewertung. Die Struktur ähnelt dem spanischen Muster aus ITP, Notar, Grundbuch und Tasación — die Bezeichnungen und die Bemessungsgrundlagen sind aber andere, und beides lässt sich nicht ineinander umrechnen.
Für Käufer, die Spanien und Portugal parallel prüfen, ist das der häufigste Rechenfehler: die spanische Nebenkostenquote auf ein portugiesisches Objekt zu übertragen, statt beide Länder getrennt zu rechnen.
Die AIMI — Portugals Zusatzsteuer auf höhere Immobilienwerte
Neben der jährlichen IMI erhebt Portugal die AIMI, eine zusätzliche Abgabe auf den Steuerwert des Immobilienbesitzes oberhalb eines Freibetrags.
Sie trifft ausdrücklich auch Nicht-Residenten und wird auf die Summe aller portugiesischen Objekte einer Person berechnet, nicht je Immobilie — wer zwei kleinere Wohnungen hält, kann damit in die AIMI rutschen, obwohl keine für sich die Schwelle erreicht. Bei gemeinsamem Eigentum von Ehegatten lässt sich der Freibetrag verdoppeln, was ausdrücklich beantragt werden muss. Der zweite Punkt: Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Vermögenswert VPT, nicht der Kaufpreis — und der VPT lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen neu festsetzen lassen.
NIE Portugal: Welche Steuernummer Sie für Kauf und Finanzierung brauchen
Sie brauchen die portugiesische Steuernummer NIF (Número de Identificação Fiscal).
Sie übernimmt dieselbe Rolle wie die spanische NIE und ist Voraussetzung für Kauf, Finanzierung und praktisch jede steuerliche Meldung. Wie in Spanien lässt sie sich vor Ort oder über ein Konsulat beantragen, und eine frühzeitige Beantragung verhindert Verzögerungen im Kaufprozess.
CPCV Portugal — Vorvertrag (Contrato-Promessa de Compra e Venda) →
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf, vor dessen Unterzeichnung die Finanzierung geklärt sein sollte.
Wer den CPCV unterschreibt, ist gebunden — die Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt bereits stehen.
Hipoteca no residente →
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación de Extranjero) →
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer und Voraussetzung für den Notarvertrag, die Grundbucheintragung und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
Ohne NIE geht in Spanien praktisch nichts – wer sie früh beantragt, vermeidet Verzögerungen im weiteren Kaufablauf.
Häufige Fragen
Welche Steuern fallen beim Kauf in Portugal an?
Die IMT ist beim portugiesischen Kauf nicht die einzige Steuer. Zusätzlich wird der Imposto do Selo fällig, die portugiesische Stempelsteuer, die auf den Kaufvertrag anfällt und bei einer Finanzierung ein zweites Mal auf die Hypothekenbestellung. Wer nur die IMT einplant, unterschätzt die Nebenkosten deshalb systematisch.
Was ist die AIMI?
Neben der jährlichen IMI erhebt Portugal die AIMI, eine zusätzliche Abgabe auf den Steuerwert des Immobilienbesitzes oberhalb eines Freibetrags. Sie trifft ausdrücklich auch Nicht-Residenten und wird auf die Summe aller portugiesischen Objekte einer Person berechnet, nicht je Immobilie — wer zwei kleinere Wohnungen hält, kann damit in die AIMI rutschen, obwohl keine für sich die Schwelle erreicht.
Wann sollte ich NIF und NIE beantragen?
Wer beide Länder ernsthaft vergleicht, beantragt NIF und NIE früh und wartet nicht ab, bis die Entscheidung für ein Land gefallen ist. Beide Nummern bleiben gültig, kosten wenig und nehmen dem späteren Ablauf seine längste Wartezeit.
Noch Fragen zu diesem Thema?
Unverbindliche Erstberatung kostenlos.
Weiterführende Seiten
Monatliche Rate berechnen
Monatliche Rate, Darlehen und Nebenkosten je Region sofort; Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf per E-Mail.
Hypothek Spanien & Portugal
Vertiefte Erklärungen zur Immobilienfinanzierung in Spanien & Portugal für Nicht-Residenten — Steuern, Ablauf und Finanzierung, plus reale Praxisfälle.
Contrato de arras
Contrato de arras: der spanische Vorvertrag mit Anzahlung. Bei Rücktritt des Käufers verfällt sie, bei Rücktritt des Verkäufers oft doppelt zurück.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.