Wiki: Hypothek Spanien & Portugal
Vertiefte Erklärungen zu Nicht-Residenten-Finanzierung, Steuern und Ablauf. Kurzdefinitionen stehen im Glossar, hier geht es in die Tiefe — ergänzt um reale, anonymisierte Praxisfälle.
Steuern
Grundsteuer Spanien (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer — eine kommunale Jahressteuer auf den Katasterwert, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers.
Grundsteuer Spanien (IBI) →Modelo 210 / IRNR
Das Modelo 210 ist die Steuererklärung der spanischen Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) — Pflicht für jeden ausländischen Immobilieneigentümer, ob vermietet oder nicht.
Modelo 210 / IRNR →Hypothek
Hipoteca no residente
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien — Banken prüfen ausländisches Einkommen, Beschäftigung und Herkunftsland strenger als bei Residenten, was die Finanzierung anspruchsvoller, aber keineswegs unmöglich macht.
Hipoteca no residente →LTV para no residentes
Der maximale Beleihungsauslauf liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei Residenten — angesetzt wird meist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert, entsprechend ist mehr Eigenkapital nötig als bei einer inländischen Finanzierung.
LTV para no residentes →Kosten
Grunderwerbsteuer Spanien (ITP)
Die ITP ist die spanische Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie — der Satz wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt und unterscheidet sich deshalb teils erheblich je nach Standort der Immobilie.
Grunderwerbsteuer Spanien (ITP) →Nebenkosten Immobilienkauf (Gastos de compra)
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis — Steuern, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt — und werden grundsätzlich aus Eigenkapital getragen, nicht von der Bank mitfinanziert. Diese Kaufnebenkosten Immobilie Spanien fallen unabhängig von der Finanzierungsart an und werden von keiner Bank mitfinanziert.
Nebenkosten Immobilienkauf (Gastos de compra) →Plusvalia municipal (Wertzuwachssteuer)
Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens, die beim Verkauf oder einer anderen Eigentumsübertragung anfällt — sie wird üblicherweise vom Verkäufer getragen, ist aber beim Immobilienerwerb trotzdem relevant, wenn man das Objekt später selbst verkaufen will. Die Wertzuwachssteuer Spanien wird oft mit der staatlichen Vermögenszuwachssteuer verwechselt — die Plusvalía municipal ist aber eine eigene, kommunale Abgabe, zusätzlich zur staatlichen Steuer fällig.
Plusvalia municipal (Wertzuwachssteuer) →Nicht-Residenten
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación)
Die NIE ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer — ohne sie geht in Spanien praktisch keine Finanz- oder Immobilientransaktion, weder Kauf noch Hypothek noch Kontoeröffnung. Wer eine spanische Steuernummer Spanien beantragen will, kommt an der NIE nicht vorbei — sie ist keine Alternative dazu, sondern deren offizieller Name im Steuerkontext.
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación) →Finanzierung Portugal
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren — mit strukturellen Parallelen zu Spanien (niedrigerer Beleihungsauslauf, eigene Steuernummer als Voraussetzung), aber eigenen steuerlichen Regeln, die sich zuletzt spürbar verändert haben.
Finanzierung Portugal →CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf — anders als eine unverbindliche Reservierung verpflichtet er beide Seiten bereits rechtlich zum Kauf beziehungsweise Verkauf, lange bevor die notarielle Escritura unterschrieben wird.
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) →Hipoteca mixta
Die hipoteca mixta kombiniert eine feste Zinsphase für die ersten Jahre mit einem anschließenden automatischen Wechsel zu einem variablen Zins — meist Euríbor plus Aufschlag —, eine in Spanien verbreitete Zwischenform zwischen reiner Fest- und reiner Variabelverzinsung.
Hipoteca mixta →Ablauf & Prozess
Tasación (Wertgutachten)
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte, unabhängige Wertgutachten einer spanischen Immobilie — spanische Banken verlangen sie vor jeder Kreditzusage, denn nicht der Kaufpreis, sondern der Tasación-Wert bestimmt die tatsächliche Finanzierungshöhe.
Tasación (Wertgutachten) →Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple)
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem spanischen Registro de la Propiedad — sie weist Eigentümer, Lasten, Hypotheken und sonstige Belastungen einer Immobilie aus und ist die wichtigste Prüfquelle, bevor überhaupt ein Vorvertrag unterschrieben wird. Der Grundbuchauszug Spanien ist damit die erste Prüfung vor jedem Kauf: ohne aktuelle Nota Simple weiß weder Käufer noch Bank, ob das Objekt lastenfrei ist. Das Grundbuch Spanien wird dezentral von den Registros de la Propiedad geführt, die Nota Simple ist der Auszug daraus.
Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple) →Spanisches Bankkonto (Cuenta bancaria)
Für Kauf und Hypothek in Spanien ist in aller Regel ein spanisches Bankkonto erforderlich — über dieses Konto laufen Kaufpreiszahlung, Hypothekenrate sowie laufende Kosten wie IBI und Nebenkosten, weshalb es frühzeitig geklärt werden sollte, nicht erst kurz vor der Beurkundung. Ein spanisches Konto eröffnen oder ein spanisches Bankkonto eröffnen — beides meint dieselbe Voraussetzung: Ohne Kontonummer vor Ort nimmt keine Bank einen Hypothekenantrag entgegen.
Spanisches Bankkonto (Cuenta bancaria) →Contrato de arras
Der Contrato de arras ist der spanische Reservierungs- und Vorvertrag — üblich ist dabei eine Anzahlung, die bei Rücktritt des Käufers meist verfällt und bei Rücktritt des Verkäufers häufig doppelt zurückgezahlt werden muss. Die Anzahlung beim Contrato de arras wird deshalb auch Arras penitenciales genannt — das Reugeld, das den Rücktritt für beide Seiten möglich, aber kostspielig macht.
Contrato de arras →Escritura
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar. Diese Escritura de compraventa ist damit der eigentliche Eigentumsübergang — der private Kaufvertrag davor bindet nur schuldrechtlich, nicht dinglich.
Escritura →Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra)
Der typische Kaufprozess in Spanien folgt einer klaren Abfolge — NIE und Konto besorgen, Objekt und Finanzierung klären, Vorvertrag, Wertgutachten und Kreditzusage, notarielle Escritura, Grundbucheintrag und Steuerzahlung — die planbar wird, sobald man die einzelnen Schritte kennt.
Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra) →Reale Fälle (110)
Anonymisierte Praxisberichte ergänzen die Wiki-Artikel um echte Finanzierungsfälle — historisch korrekt, nicht nachträglich verändert. Vollständige Übersicht: /praxisberichte/.