NIE-Nummer
Spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer — Pflicht für Kauf, Hypothek und Kontoeröffnung.
Wiki · 2026
Wiki: Hypothek Spanien & Portugal
Vertiefte Erklärungen zu Nicht-Residenten-Finanzierung, Steuern und Ablauf. Kurzdefinitionen stehen im Glossar, hier geht es in die Tiefe — ergänzt um reale, anonymisierte Praxisfälle.
Was steht im perini.es-Wiki zu Immobilienfinanzierung in Spanien und Portugal?
Das Wiki vertieft die Themen, die im Glossar nur kurz definiert sind — mit eigenen Seiten zu Behörden- und Registerthemen wie NIE, Nota Simple und Escritura, zu Steuern wie Modelo 210, Plusvalía, ITP und IBI, zu Finanzierungsbegriffen wie Hipoteca no residente, LTV und Hipoteca mixta, sowie zum gesamten Kaufprozess von der ersten Kontoeröffnung bis zur Grundbucheintragung, auch für Portugal mit dem CPCV als Pendant zum Contrato de arras. Jede Seite beantwortet zuerst eine konkrete Frage in verständlicher Sprache, bevor sie ins Detail geht, und verweist auf verwandte Begriffe im Glossar sowie auf den Finanzierungsrechner zum Selbst-Nachrechnen. Zielgruppe sind Nicht-Residenten, Steuerausländer und Kapitalanleger, die einen Kauf in Spanien oder Portugal vorbereiten, ohne die spanischen oder portugiesischen Fachbegriffe dafür bereits im Detail zu kennen.
Kurz beantwortet
Vier Fachbegriffe auf einen Blick
Tasación
Unabhängiges Wertgutachten — bestimmt die tatsächliche Finanzierungshöhe, nicht der Kaufpreis.
Plusvalía municipal
Kommunale Steuer auf den Wertzuwachs beim Verkauf — eigenständig neben der staatlichen Steuer.
Steuern
Steuern
Grundsteuer Spanien (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer — eine kommunale Jahressteuer, deren Höhe sich aus der Berechnung auf den Katasterwert…
Modelo 210 / IRNR
Das Modelo 210 ist die Steuererklärung der spanischen Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) — Pflicht für jeden ausländischen Immobilieneigentümer, ob…
Hypothek
Hypothek
Hipoteca no residente
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien — Banken prüfen ausländisches Einkommen…
LTV para no residentes
Der maximale Beleihungsauslauf liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei Residenten — angesetzt wird meist der niedrigere…
Seguro de hogar (Gebäudeversicherung)
Der seguro de hogar ist die Versicherung der belasteten Immobilie gegen Sachschäden.
Euribor (Euríbor hipotecario)
Der Euribor ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander unbesichert Geld leihen.
Kosten
Kosten
Grunderwerbsteuer Spanien (ITP)
Die ITP ist die spanische Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie — der Satz wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt und…
Nebenkosten Immobilienkauf (Gastos de compra)
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis — Steuern, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt — und werden…
Plusvalia municipal (Wertzuwachssteuer)
Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens, die beim Verkauf oder einer anderen Eigentumsübertragung anfällt…
Nicht-Residenten
Nicht-Residenten
NIE-Nummer Spanien (Número de Identificación)
Die NIE ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer — ohne sie geht in Spanien praktisch keine Finanz- oder Immobilientransaktion, weder…
Finanzierung Portugal
Auch in Portugal können Nicht-Residenten Immobilien kaufen und finanzieren — mit strukturellen Parallelen zu Spanien (niedrigerer Beleihungsauslauf, eigene…
CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda)
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf — anders als eine unverbindliche Reservierung verpflichtet er beide Seiten bereits…
Hipoteca mixta
Die hipoteca mixta kombiniert eine feste Zinsphase für die ersten Jahre mit einem anschließenden automatischen Wechsel zu einem variablen Zins — meist Euríbor…
Ablauf & Prozess
Ablauf & Prozess
Tasación (Wertgutachten)
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte, unabhängige Wertgutachten einer spanischen Immobilie — spanische Banken verlangen sie vor…
Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple)
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem spanischen Registro de la Propiedad — sie weist Eigentümer, Lasten, Hypotheken und sonstige…
Spanisches Bankkonto (Cuenta bancaria)
Für Kauf und Hypothek in Spanien ist in aller Regel ein spanisches Bankkonto erforderlich — über dieses Konto laufen Kaufpreiszahlung, Hypothekenrate sowie…
Contrato de arras
Der Contrato de arras ist der spanische Reservierungs- und Vorvertrag — üblich ist dabei eine Anzahlung, die bei Rücktritt des Käufers meist verfällt und bei…
Escritura
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über…
Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra)
Der typische Kaufprozess in Spanien folgt einer klaren Abfolge — NIE und Konto besorgen, Objekt und Finanzierung klären, Vorvertrag, Wertgutachten und…
Oferta vinculante (FEIN)
Die FEIN ist das europäisch genormte Informationsblatt zu Ihrem Darlehen.
Aus der Praxis
Reale Fälle (110)
Anonymisierte Praxisberichte ergänzen die Wiki-Artikel um echte Finanzierungsfälle — historisch korrekt, nicht nachträglich verändert. Vollständige Übersicht: /praxisberichte/.
FAQ
Häufige Fragen zu den Fachbegriffen
Was ist die NIE-Nummer und wie bekomme ich sie für einen Immobilienkauf in Spanien?
Die NIE ist die spanische Steuer- und Identifikationsnummer für Ausländer — ohne sie geht in Spanien praktisch keine Finanz- oder Immobilientransaktion, weder Kauf noch Hypothek noch Kontoeröffnung. Die vollständige Erklärung steht im Wiki-Artikel NIE-Nummer Spanien.
Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Portugal an?
Portugal hat strukturelle Parallelen zu Spanien — niedrigerer Beleihungsauslauf für Nicht-Residenten, eine eigene Steuernummer als Voraussetzung —, aber eigene steuerliche Regeln, die sich zuletzt spürbar verändert haben. Details im Wiki-Artikel Finanzierung Portugal.
Welche Steuer fällt beim Verkauf einer spanischen Immobilie an (Plusvalía, capital gains)?
Die Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens, die beim Verkauf anfällt — üblicherweise vom Verkäufer getragen. Sie wird oft mit der staatlichen Vermögenszuwachssteuer verwechselt, ist aber eine eigene, zusätzliche kommunale Abgabe. Mehr im Wiki-Artikel Plusvalía municipal.
Was ist eine Tasación (Bewertung) und wie läuft sie bei einer spanischen Hypothek ab?
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte, unabhängige Wertgutachten einer spanischen Immobilie. Spanische Banken verlangen sie vor jeder Kreditzusage, denn nicht der Kaufpreis, sondern der Tasación-Wert bestimmt die tatsächliche Finanzierungshöhe. Ausführlich im Wiki-Artikel Tasación.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien (ITP, IVA, Notar, Grundbuch)?
Die Gastos de compra umfassen Steuern, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt zusätzlich zum Kaufpreis — sie werden grundsätzlich aus Eigenkapital getragen und von keiner Bank mitfinanziert. Die ITP (Grunderwerbsteuer beim Gebrauchtkauf) legt jede autonome Region einzeln fest, deshalb unterscheidet sich der Satz teils erheblich je nach Standort. Details zu beiden Begriffen mit den aktuellen Sätzen: Wiki-Artikel Grunderwerbsteuer (ITP) und Wiki-Artikel Nebenkosten Immobilienkauf.
Was ist das Modelo 720 und muss ich meine Spanien-Immobilie in Deutschland/Spanien melden?
Das Modelo 720 ist keine Steuer, sondern eine reine Meldepflicht für Vermögen im Ausland — Konten, Wertpapiere und Immobilien ab je 50.000 € pro Block, Frist jährlich 1. Januar bis 31. März. Es betrifft ausschließlich Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind und Vermögen außerhalb Spaniens halten. Für reine Nicht-Residenten mit einer Immobilie in Spanien greift das Modelo 720 nicht — für sie ist stattdessen die spanische Vermögenssteuer relevant. Mehr dazu: Modelo 720: Auslandsvermögen melden.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie in Spanien, und wie plane ich sie?
Die spanische Erbschaftsteuer ist Ländersache: Jede Autonome Gemeinschaft legt eine eigene Bonifikation auf die staatlich errechnete Steuerschuld fest — von praktisch 100 % Nachlass auf den Balearen bis zu einer echten Staffel in Katalonien für Gruppe I/II (Kinder, Ehepartner, Eltern). Diese Bonifikation muss fristgerecht in der Erbschaftsteuererklärung geltend gemacht werden, sonst ist der Anspruch strittig. Region wählen und die Bonifikation im Vergleich sehen: Erbschaftsteuer-Rechner nach Region.