Auslandsimmobilie finanzieren — es gibt zwei Wege, und die Hausbank kennt meist keinen davon
„Wir finanzieren nichts im Ausland" ist selten eine Einschätzung Ihres Falls. Es ist die Beschreibung eines Hauses, das ein Objekt jenseits der Grenze weder bewerten noch belasten kann. Die Frage ist deshalb nicht, ob es geht — sondern über welchen der beiden Wege.
Finanziert eine deutsche Bank eine Immobilie im Ausland?
Die meisten nicht. Deutsche Hausbanken bewerten, was sie kennen — ein Objekt in Spanien oder Portugal können sie weder besichtigen noch im Grundbuch belasten. Wer trotzdem über Deutschland finanziert, hinterlegt in der Regel eine deutsche Immobilie als Sicherheit; die Auslandsimmobilie selbst trägt das Darlehen nicht. Der zweite Weg ist die Bank im Zielland: spanische Institute finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Welcher Weg trägt, entscheidet sich an Bonität, Objekt und Verwendungszweck — nicht an der Postleitzahl.
Immobilienfinanzierung Ausland: Bank im Zielland oder Kapital aus Deutschland
Eine Baufinanzierung Ausland läuft nicht über den Schalter der Hausbank: Eine klassische deutsche Bank besichert Kredite nur in den seltensten Fällen mit einer Auslandsimmobilie. Für eine Immobilienfinanzierung Ausland bleiben deshalb zwei Wege — eine Bank im Zielland, die das Objekt selbst als Sicherheit nimmt, oder Kapital, das Sie in Deutschland gegen vorhandenes Eigentum heben und im Ausland als Eigenkapital einsetzen. Ein Kredit für Auslandsimmobilie entsteht also entweder im Zielland oder in Deutschland — nur nicht dort, wo die meisten zuerst fragen. Dass die Bank im Zielland dabei streng prüft, liegt nicht am Misstrauen gegenüber Ausländern: Die Verwertung einer Sicherheit über Ländergrenzen hinweg ist für sie ungleich komplizierter. Beide Wege haben unterschiedliche Voraussetzungen, Laufzeiten und Kosten:
| Bank im Zielland | Kapitalbeschaffung Deutschland | |
|---|---|---|
| Sicherheit | die Auslandsimmobilie selbst | eine deutsche Immobilie |
| Wer wird geprüft | Sie als Nicht-Resident, nach dortigem Maßstab | Sie bei Ihrer deutschen Bank |
| Auftritt beim Verkäufer | mit Finanzierungsvorbehalt | als Barkäufer |
| Bewertung des Kaufobjekts | Tasación durch die Bank | entfällt |
| Unterlagen | übersetzt, nach Zielland-Standard | deutscher Standard |
Beide Wege lassen sich auch kombinieren. Ausführlich: spanische oder deutsche Bank? · deutsche Immobilie beleihen
Was Sie mitbringen müssen — Weg über die Bank im Zielland
| Anteil | |
|---|---|
| Beleihung (LTV) Nicht-Residenten Spanien | bis zu 70 % |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | 30–40 % |
| Kaufnebenkosten (ITP/AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría) | zusätzlich 11–13 % |
| Insgesamt bei 70 % Beleihung | rund 41–43 % der Kaufsumme |
Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten), nicht der vereinbarte Preis. Details zur Tasación.
Was eine Auslandsfinanzierung gerade kostet
| Struktur | Bonifiziert | Ohne Bonifikation |
|---|---|---|
| Spanien, fest (fija) | 2,1 %–3,2 % | 2,6 %–3,9 % |
| Spanien, variabel — Marge über Euríbor 12M (2,75 %) | 0,25 %–0,9 % | — |
| Portugal, fest | 2,3 %–3,4 % | 2,8 %–4,1 % |
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Juli 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Geprüft 20.07.2026, quartalsweise aktualisiert. Eigene Zahlen durchrechnen · Zinsstrukturen im Detail
Wo eine Auslandsfinanzierung typischerweise hängt
Bauraten während der Bauzeit
Die Hypothek im Zielland entsteht erst bei Fertigstellung und Eintragung. Bis dahin sind die Raten des Bauträgers Eigenkapital — dafür gibt es einen eigenen Cluster.
Bauraten während der Bauzeit →Einkommen ohne Gehaltsabrechnung
Gerechnet wird mit dem versteuerten Gewinn, nicht mit dem Umsatz — und meist über zwei vollständige Steuerjahre.
Einkommen ohne Gehaltsabrechnung →Bereits bezahlte Immobilie im Ausland
Wer bar gekauft hat, kann nachträglich Kapital herausholen — das ist eine Beleihung, kein Kauf, und nur wenige Häuser stellen sie dar.
Bereits bezahlte Immobilie im Ausland →Finca auf ländlichem Grund
Suelo rústico wird vorsichtiger bewertet als städtisches Bauland — mit spürbarer Folge für die Beleihungsquote.
Finca auf ländlichem Grund →Ferienimmobilie statt Eigenheim
Der genannte Verwendungszweck entscheidet über die Einstufung des Darlehens — und damit darüber, wie lang die Liste möglicher Häuser bleibt.
Ferienimmobilie statt Eigenheim →Wo genau im Ausland
Steuern, Beleihungspraxis und Bewertungsniveau unterscheiden sich je Region deutlich — von den Balearen bis zur Algarve.
Wo genau im Ausland →Beide Wege aus einer Hand — das ist der Unterschied
Die meisten Anbieter halten nur ein Bein. Ein deutscher Vermittler bringt die Kapitalbeschaffung durch und übergibt Sie danach sich selbst; ein Makler vor Ort kennt das Objekt, aber nicht die deutsche Bank, ihre Beleihungswerte und ihre Zweckbindung. Genau dazwischen gehen Fälle verloren — nicht an der Bonität, sondern an der Reihenfolge.
Wir halten beide: § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), BAFA-Notifizierung für die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler — und ein Standbein vor Ort seit 2019.
Welche Strukturen die Filiale nicht anbietet, steht unter Sonderfinanzierungen. Wie viele Häuser sie tatsächlich zeichnen, erheben wir selbst: Perini-Marktcheck.
Termin buchenWhatsApp an SiegfriedHäufige Fragen
Wie unterscheidet sich ein Kredit für eine Auslandsimmobilie von einer deutschen Baufinanzierung?
Gibt es Immobilienfinanzierung im Ausland auch ohne deutsche Immobilie?
Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?
Zählt die Auslandsimmobilie selbst als Sicherheit?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Auslandsimmobilie?
Ist eine Auslandsfinanzierung teurer als eine deutsche Baufinanzierung?
Gilt das für Portugal genauso wie für Spanien?
Bin ich mit über 60 zu alt für eine Auslandsfinanzierung?
Welcher Weg trägt Ihren Fall?
Schicken Sie uns die Eckdaten: Zielland, Kaufpreis, Eigenkapital und ob eine deutsche Immobilie vorhanden ist. Wir rechnen beide Wege gegeneinander, bevor Sie sich für einen entscheiden.
Beide Wege prüfen lassenVerwandt: Spanische oder deutsche Bank? · Voraussetzungen für Nicht-Residenten