Wie läuft es?
Über eine spanische Bank im Zielland (bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación) oder über die Beleihung einer deutschen Bestandsimmobilie.
Auslandsimmobilie · Spanien & Portugal · Nicht-Residenten
Auslandsimmobilie finanzieren: zwei Wege, die die Hausbank meist nicht kennt
„Wir finanzieren nichts im Ausland“ ist selten eine Einschätzung Ihres Falls. Es ist die Beschreibung eines Hauses, das ein Objekt jenseits der Grenze weder bewerten noch belasten kann. Die Frage ist deshalb nicht, ob es geht — sondern über welchen der beiden Wege.
Finanziert eine deutsche Bank eine Immobilie im Ausland?
Die meisten nicht. Deutsche Hausbanken bewerten, was sie kennen — ein Objekt in Spanien oder Portugal können sie weder besichtigen noch im Grundbuch belasten. Wer trotzdem über Deutschland finanziert, hinterlegt in der Regel eine deutsche Immobilie als Sicherheit; die Auslandsimmobilie selbst trägt das Darlehen nicht. Der zweite Weg ist die Bank im Zielland: spanische Institute finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Welcher Weg trägt, entscheidet sich an Bonität, Objekt und Verwendungszweck — nicht an der Postleitzahl. Häufig lässt sich beides kombinieren: ein Teil des Eigenkapitals aus einer Beleihung in Deutschland, der Rest über die lokale Bank am Zielort. Wir prüfen für Sie, welche Kombination die niedrigsten Gesamtkosten und die höchste Erfolgswahrscheinlichkeit bietet. Sprechen Sie uns frühzeitig an — die Vorprüfung kostet Sie nichts und schützt vor einem Angebot, das sich am Ende nicht finanzieren lässt.
Kurz beantwortet
Auslandsimmobilie finanzieren: drei Punkte
Wer hilft deutschsprachig?
Siegfried Perini — Standbein vor Ort seit 2019, tätig unter der §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina.
Was brauche ich mit?
Rund 30–40 % Eigenkapital plus 11–13 % Kaufnebenkosten, wenn eine spanische Bank finanziert.
Die zwei Wege
Immobilienfinanzierung Ausland: Bank im Zielland oder Kapital aus Deutschland
Eine Baufinanzierung Ausland läuft nicht über den Schalter der Hausbank: Eine klassische deutsche Bank besichert Kredite nur in den seltensten Fällen mit einer Auslandsimmobilie. Für eine Immobilienfinanzierung Ausland bleiben deshalb zwei Wege — eine Bank im Zielland, die das Objekt selbst als Sicherheit nimmt, oder Kapital, das Sie in Deutschland gegen vorhandenes Eigentum heben und im Ausland als Eigenkapital einsetzen. Ein Kredit für Auslandsimmobilie entsteht also entweder im Zielland oder in Deutschland — nur nicht dort, wo die meisten zuerst fragen. Dass die Bank im Zielland dabei streng prüft, liegt nicht am Misstrauen gegenüber Ausländern: Die Verwertung einer Sicherheit über Ländergrenzen hinweg ist für sie ungleich komplizierter. Beide Wege haben unterschiedliche Voraussetzungen, Laufzeiten und Kosten:
| Bank im Zielland | Kapitalbeschaffung Deutschland | |
|---|---|---|
| Sicherheit | die Auslandsimmobilie selbst | eine deutsche Immobilie |
| Wer wird geprüft | Sie als Nicht-Resident, nach dortigem Maßstab | Sie bei Ihrer deutschen Bank |
| Auftritt beim Verkäufer | mit Finanzierungsvorbehalt | als Barkäufer |
| Bewertung des Kaufobjekts | Tasación durch die Bank | entfällt |
| Unterlagen | übersetzt, nach Zielland-Standard | deutscher Standard |
Beide Wege lassen sich auch kombinieren. Ausführlich: spanische oder deutsche Bank? · deutsche Immobilie beleihen
Eigenkapital
Was Sie mitbringen müssen — Weg über die Bank im Zielland
| Anteil | |
|---|---|
| Beleihung (LTV) Nicht-Residenten Spanien | bis zu 70 % |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | 30–40 % |
| Kaufnebenkosten (ITP/AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría) | zusätzlich 11–13 % |
| Insgesamt bei 70 % Beleihung | rund 41–43 % der Kaufsumme |
Maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten), nicht der vereinbarte Preis. Details zur Tasación.
Aktuelle Zinsen
Was eine Auslandsfinanzierung gerade kostet
| Struktur | Bonifiziert | Ohne Bonifikation |
|---|---|---|
| Spanien, fest (fija) | 2,50 %–3,20 % | 3,50 %–4,20 % |
| Spanien, variabel — Marge über Euríbor 12M (2,95 %) | 0,25 %–0,9 % | — |
| Portugal, fest | 3,40 %–3,65 % | 4,15 %–4,40 % |
MarktdatenEigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Geprüft 07.09.2026, quartalsweise aktualisiert. Eigene Zahlen durchrechnen · Zinsstrukturen im Detail
Aus der Praxis
Wo eine Auslandsfinanzierung typischerweise hängt
Neubau
Bauraten während der Bauzeit
Die Hypothek im Zielland entsteht erst bei Fertigstellung und Eintragung. Bis dahin sind die Raten des Bauträgers Eigenkapital — dafür gibt es einen eigenen Cluster.
Selbständige
Einkommen ohne Gehaltsabrechnung
Gerechnet wird mit dem versteuerten Gewinn, nicht mit dem Umsatz — und meist über zwei vollständige Steuerjahre.
Bestand
Bereits bezahlte Immobilie im Ausland
Wer bar gekauft hat, kann nachträglich Kapital herausholen — das ist eine Beleihung, kein Kauf, und nur wenige Häuser stellen sie dar.
Objektart
Finca auf ländlichem Grund
Suelo rústico wird vorsichtiger bewertet als städtisches Bauland — mit spürbarer Folge für die Beleihungsquote.
Zweck
Ferienimmobilie statt Eigenheim
Der genannte Verwendungszweck entscheidet über die Einstufung des Darlehens — und damit darüber, wie lang die Liste möglicher Häuser bleibt.
Region
Wo genau im Ausland
Steuern, Beleihungspraxis und Bewertungsniveau unterscheiden sich je Region deutlich — von den Balearen bis zur Algarve.
Begriffe, die dasselbe meinen — und nicht dasselbe sind
Immobilienkredit Ausland — was der Begriff in der Praxis meint
Unter Immobilienkredit Ausland werden zwei grundverschiedene Dinge gesucht. Das eine ist ein Darlehen einer Bank im Zielland, besichert durch das dortige Objekt — in Spanien für Nicht-Residenten bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, in Portugal bis 80 %. Das andere ist ein Darlehen einer deutschen Bank, besichert durch eine Immobilie in Deutschland, dessen Auszahlung dann frei in Spanien verwendet wird. Beides heißt umgangssprachlich Auslandskredit, hat aber unterschiedliche Sicherheiten, unterschiedliche Zinsen und vor allem unterschiedliche Zeitachsen.
Finanzierung, Immobilie, Ausland — die drei Größen entscheiden in dieser Reihenfolge: Erst steht fest, welches Objekt in welchem Land, dann welche Bank es überhaupt bewerten kann, und erst dann, was die Rate kostet. Wer eine Immobilie im Ausland kaufen will und mit dem Zins beginnt, plant von hinten.
Warum über uns
Beide Wege aus einer Hand — das ist der Unterschied
Die meisten Anbieter halten nur ein Bein. Ein deutscher Vermittler bringt die Kapitalbeschaffung durch und übergibt Sie danach sich selbst; ein Makler vor Ort kennt das Objekt, aber nicht die deutsche Bank, ihre Beleihungswerte und ihre Zweckbindung. Genau dazwischen gehen Fälle verloren — nicht an der Bonität, sondern an der Reihenfolge.
Wir halten beide: § 34i GewO für die Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland (Vermittlerregister D-W-132-ZUCB-95), die grenzüberschreitende Tätigkeit in Spanien, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler — und ein Standbein vor Ort seit 2019.
Welche Strukturen die Filiale nicht anbietet, steht unter Sonderfinanzierungen. Wie viele Häuser sie tatsächlich zeichnen, erheben wir selbst: Perini-Marktcheck.
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Wie unterscheidet sich ein Kredit für eine Auslandsimmobilie von einer deutschen Baufinanzierung?
Vor allem in der Sicherheit. Bei einer deutschen Baufinanzierung haftet das finanzierte Objekt; ein Kredit für eine Auslandsimmobilie läuft entweder über eine Bank im Zielland, die dort ins Grundbuch geht, oder über eine deutsche Sicherheit, während die Immobilie im Ausland unbelastet bleibt. Die zweite Variante ist streng genommen keine Auslandsfinanzierung, sondern eine Kapitalbeschaffung im Inland.
Gibt es Immobilienfinanzierung im Ausland auch ohne deutsche Immobilie?
Ja — dann führt der Weg über eine Bank im Zielland. Für Spanien heißt das: Nicht-Residenten-Hypothek bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación, Prüfung nach spanischem Maßstab, Unterlagen übersetzt. Eine deutsche Immobilie ist dafür keine Voraussetzung, sie eröffnet nur den zweiten Weg.
Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?
Drei Gruppen kommen praktisch in Frage: Banken im Zielland mit eigener Nicht-Residenten-Abteilung, deutsche Häuser, die gegen eine deutsche Sicherheit Kapital bereitstellen, und spezialisierte Auslandsfinanzierer. Die klassische deutsche Hausbank gehört meist nicht dazu — sie kann ein Objekt in Spanien oder Portugal weder bewerten noch grundbuchlich belasten.
Zählt die Auslandsimmobilie selbst als Sicherheit?
Bei einer Finanzierung im Zielland ja — dort wird die Immobilie im Registro de la Propiedad belastet. Bei einer Finanzierung über Deutschland in aller Regel nein: Dort dient eine deutsche Immobilie als Sicherheit, und das Kapital fließt anschließend frei in den Kauf. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen den beiden Wegen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Auslandsimmobilie?
Bei Finanzierung über eine spanische Bank als Nicht-Resident üblicherweise 30–40 % des Kaufpreises plus 11–13 % Kaufnebenkosten. Wird stattdessen eine lastenfreie deutsche Immobilie beliehen, verschiebt sich die Rechnung: Dann begrenzt der deutsche Beleihungswert die Summe, nicht der spanische Kaufpreis.
Ist eine Auslandsfinanzierung teurer als eine deutsche Baufinanzierung?
Nicht zwangsläufig. Spanische Festzinsen für Nicht-Residenten liegen aktuell bei 2,50 %–3,20 % mit Bonifikation bzw. 3,50 %–4,20 % ohne (Eigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI, geprüft 07.09.2026). Der Unterschied liegt seltener im Zins als in Bearbeitungsdauer, Unterlagenaufwand und der Frage, ob eine zweite Sicherheit verlangt wird.
Gilt das für Portugal genauso wie für Spanien?
Im Grundsatz ja — zwei Wege, dieselbe Logik. Die Details unterscheiden sich bei Steuern, Fristen und Unterlagen; Portugal liegt im Zins typischerweise etwas über Spanien. Wir arbeiten in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.
Bin ich mit über 60 zu alt für eine Auslandsfinanzierung?
Meist nicht. Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt aber das Alter des Jüngeren. Wie die Altersgrenze wirklich rechnet.
Wie läuft die Finanzierung Auslandsimmobilie grundsätzlich ab?
Über eine spanische Bank mit eigener Nicht-Resident-Abteilung, ergänzt bei Bedarf um die Beleihung einer deutschen Bestandsimmobilie. Der Ablauf folgt denselben Schritten wie bei jeder Auslandsfinanzierung: Bonitätsprüfung, Objektbewertung, Kreditzusage.
Bekomme ich für eine Auslandsimmobilie Kredit auch ohne deutsche Sicherheiten?
Ja, viele spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten allein auf Basis der spanischen Immobilie als Sicherheit — die Beleihung deutscher Sicherheiten ist eine Option, keine Voraussetzung.
Wie finanziere ich eine Auslandsimmobilie in Spanien, und wer hilft deutschsprachig?
Über eine spanische Bank mit eigener Nicht-Resident-Abteilung — bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación —, ergänzt bei Bedarf um die Beleihung einer deutschen Bestandsimmobilie. Siegfried Perini begleitet den gesamten Ablauf auf Deutsch, mit §34i GewO für die deutsche Seite, seit 2019 mit Standbein vor Ort.
Welcher Weg trägt Ihren Fall?
Schicken Sie uns die Eckdaten: Zielland, Kaufpreis, Eigenkapital und ob eine deutsche Immobilie vorhanden ist. Wir rechnen beide Wege gegeneinander, bevor Sie sich für einen entscheiden.
Beide Wege prüfen lassenVerwandt: Spanische oder deutsche Bank? · Voraussetzungen für Nicht-Residenten
Wer bezahlt die Vermittlung — und woran lässt sich die Unabhängigkeit prüfen?
Das Honorar zahlt der Auftraggeber, nicht die Bank, und ausschließlich im Erfolgsfall. Daraus folgt der eigentliche Unterschied: Wer von der Bankprovision lebt, kann nur Häuser anbieten, die eine Provision zahlen. Wir stellen den aufbereiteten Fall auch dort vor, wo es keine gibt — bis hin zu Online-Banken, mit denen sonst kein Vermittler arbeitet, weil sich der Aufwand für ihn nicht rechnet. Zugang besteht zu 45 Banken in Spanien und Portugal, plus deutsche Partner; angefragt werden je Fall 15 bis 20 Institute. Die Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO und § 34c GewO trägt die Vermittlerregister-Nummer D-W-132-ZUCB-95, eingetragen seit dem 26. September 2016 bei der IHK Mittlerer Niederrhein, für Spanien § 34i GewO, Berufshaftpflicht bei der Allianz. Jede dieser Angaben ist kostenlos unter vermittlerregister.info nachprüfbar. Beraten wird in sechs Sprachen (DE/EN/FR/NL/ES/RU). Wie sich das Honorar zusammensetzt und rechnet, steht dort im Einzelnen.