Villa an der Costa del Sol, Wohnung auf Mallorca, Finca im Landesinneren — bevor die Region feststeht, steht eine andere Frage: Was können Sie sich mit Ihrem Eigenkapital überhaupt leisten, und welche Bank finanziert Nicht-Residenten zuverlässig? Und wenn das Eigenkapital nicht auf dem Konto liegt: drei Strukturen aus einer Hand — Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 % der Tasación, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle.
Siegfried Perini, persönlich auf Deutsch — für Villa, Ferienwohnung oder Finca gleichermaßen (Perini Finance & Property, §34i GewO). Aus einer Hand: Bauraten in der Bauzeit, Bestand beleihen bis 50 %, deutsche Immobilie bis 80 % als Kapitalquelle.
Rund 30 % des Kaufpreises plus etwa 11–12 % Kaufnebenkosten — bei 70 % Beleihung zusammen gut 40 % der Kaufsumme.
Villa und Ferienwohnung im Bestand laufen über die reguläre Nicht-Resident-Hypothek. Finca auf ländlichem Grund und Neubau-Villa im Bau haben eigene Besonderheiten.
Als Nicht-Resident üblicherweise 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises, dazu 11 bis 13 Prozent Kaufnebenkosten — bei 70 Prozent Beleihung macht das insgesamt rund 41 bis 43 Prozent der Kaufsumme. Maßgeblich ist dabei der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten), nicht der vereinbarte Preis. Aktuell (Bankumfrage September 2026, quartalsweise aktualisiert) liegen bonifizierte Festzinsen bei 2,50 bis 3,20 Prozent, der Euríbor 12M bei 2,95 Prozent. Villa und Ferienwohnung im Bestand laufen über die reguläre Nicht-Resident-Hypothek; Fincas auf ländlichem Grund und Neubau-Villen im Bau haben jeweils eigene Besonderheiten — bei Fincas prüfen Banken die legale Nutzbarkeit des Grundstücks besonders genau, bei Neubau finanzieren Standardbanken die Bauphase nicht — eines von 15 bis 20 Häusern, die wir anfragen, zahlt die Bauraten direkt an den Bauträger, sonst überbrücken gestaffelte Eigenkapital-Raten. Wir klären vorab, welche Eigenkapitalquote Ihr konkretes Objekt realistisch verlangt — das schützt vor bösen Überraschungen kurz vor der Beurkundung.
Finanzierung Ferienimmobilie heißt für die spanische Bank etwas anderes als Erstwohnsitz. Eine Ferienimmobilie finanzieren heißt für die spanische Bank: Zweitobjekt, Nicht-Resident, Nutzung überwiegend saisonal. Das schlägt sich nicht im Zins nieder, sondern im Eigenkapital — unabhängig davon, für welche Region Sie sich am Ende entscheiden. Ob Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung Spanien kaufen, ändert an diesem Rahmen nichts: Ein Kredit für Ferienwohnung wird nach denselben Kennzahlen geprüft wie einer für das freistehende Haus — Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Alter bei Laufzeitende und der Schätzwert des Objekts. Zwei Formalien stehen dabei vor allem anderen: Bevor Sie eine Ferienwohnung Spanien kaufen können, brauchen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und ein lokales Bankkonto — ohne beides kommt weder Kaufvertrag noch Hypothek zustande.
| Anteil | |
|---|---|
| Beleihung (LTV) Nicht-Residenten Spanien | bis zu 70 % |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | rund 30 % |
| Kaufnebenkosten (ITP/AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría) | zusätzlich rund 11–12 % |
| Insgesamt bei 70 % Beleihung | gut 40 % der Kaufsumme |
Maßgeblich ist immer der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten) — nicht der vereinbarte Kaufpreis. Details zur Tasación.
| Struktur | Bonifiziert | Ohne Bonifikation |
|---|---|---|
| Fest (fija) | 2,50 %–3,20 % | 3,50 %–4,20 % |
| Variabel, Marge über Euríbor 12M (2,95 %) | 0,25 %–0,9 % | — |
| Gemischt (mixta), Aufschlag ggü. fest | 0,1 %–0,3 % | — |
MarktdatenEigene Bankumfrage Perini (Stand September 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Geprüft 07.09.2026, quartalsweise aktualisiert. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen aus.
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Ferienwohnung kaufen, Finanzierung wie bei jedem anderen Kauf: läuft über die reguläre Nicht-Resident-Hypothek, mit denselben Voraussetzungen und Unterlagen.
Banken bewerten suelo rústico vorsichtiger — eigene Seite mit den Details.
Die spanische Hypothek entsteht erst bei Fertigstellung — die Bauraten sind Eigenkapital, sofern nicht eines von 15 bis 20 Häusern sie direkt an den Bauträger zahlt. Ganzer Cluster zur Bauphase.
Sagen Sie mir Objektart, ungefähres Budget und Eigenkapital — ich sage Ihnen, was realistisch machbar ist, bevor Sie Zeit in eine Besichtigung stecken.
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