Villa & Ferienwohnung (Bestand)
Läuft über die reguläre Nicht-Resident-Hypothek — Voraussetzungen und Unterlagen wie bei jedem anderen Kauf.
Ferienimmobilie · Spanien · Nicht-Residenten
Ferienhaus Spanien kaufen — oder Ferienwohnung: bevor Sie sich auf eine Region festlegen
Villa an der Costa del Sol, Wohnung auf Mallorca, Finca im Landesinneren — bevor die Region feststeht, steht eine andere Frage: Was können Sie sich mit Ihrem Eigenkapital überhaupt leisten, und welche Bank finanziert Nicht-Residenten zuverlässig?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Ferienhaus in Spanien?
Als Nicht-Resident üblicherweise 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises, dazu 11 bis 13 Prozent Kaufnebenkosten — bei 70 Prozent Beleihung macht das insgesamt rund 41 bis 43 Prozent der Kaufsumme. Maßgeblich ist dabei der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten), nicht der vereinbarte Preis. Aktuell (Bankumfrage Juli 2026, quartalsweise aktualisiert) liegen bonifizierte Festzinsen bei 2,1 bis 3,2 Prozent, der Euríbor 12M bei 2,75 Prozent. Villa und Ferienwohnung im Bestand laufen über die reguläre Nicht-Resident-Hypothek; Fincas auf ländlichem Grund und Neubau-Villen im Bau haben jeweils eigene Besonderheiten.
Eigenkapital
Ferienimmobilie finanzieren — was Sie mitbringen müssen
Eine Ferienimmobilie finanzieren heißt für die spanische Bank: Zweitobjekt, Nicht-Resident, Nutzung überwiegend saisonal. Das schlägt sich nicht im Zins nieder, sondern im Eigenkapital — unabhängig davon, für welche Region Sie sich am Ende entscheiden. Ob Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung Spanien kaufen, ändert an diesem Rahmen nichts: Ein Kredit für Ferienwohnung wird nach denselben Kennzahlen geprüft wie einer für das freistehende Haus — Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Alter bei Laufzeitende und der Schätzwert des Objekts. Zwei Formalien stehen dabei vor allem anderen: Bevor Sie eine Ferienwohnung Spanien kaufen können, brauchen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und ein lokales Bankkonto — ohne beides kommt weder Kaufvertrag noch Hypothek zustande.
| Anteil | |
|---|---|
| Beleihung (LTV) Nicht-Residenten Spanien | bis zu 70 % |
| Eigenkapital für den Kaufpreis | 30–40 % |
| Kaufnebenkosten (ITP/AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría) | zusätzlich 11–13 % |
| Insgesamt bei 70 % Beleihung | rund 41–43 % der Kaufsumme |
Maßgeblich ist immer der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten) — nicht der vereinbarte Kaufpreis. Details zur Tasación.
Aktuelle Zinsen
Was die Finanzierung gerade kostet
| Struktur | Bonifiziert | Ohne Bonifikation |
|---|---|---|
| Fest (fija) | 2,1 %–3,2 % | 2,6 %–3,9 % |
| Variabel, Marge über Euríbor 12M (2,75 %) | 0,25 %–0,9 % | — |
| Gemischt (mixta), Aufschlag ggü. fest | 0,1 %–0,3 % | — |
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Juli 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Geprüft 20.07.2026, quartalsweise aktualisiert. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen aus.
ObjektartenStandard
Villa, Ferienwohnung oder Finca — was sich unterscheidet
Rechner
Finanzierungsrechner
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Finanzierungsrechner →Sonderfall
Finca auf ländlichem Grund
Banken bewerten suelo rústico vorsichtiger — eigene Seite mit den Details.
Finca auf ländlichem Grund →Neubau
Villa im Bau
Die spanische Hypothek entsteht erst bei Fertigstellung — die Bauraten sind Eigenkapital. Ganzer Cluster zur Bauphase.
Villa im Bau →FAQ
Häufige Fragen
Bekomme ich einen Kredit für eine Ferienwohnung in Spanien?
Ja, über denselben Weg wie für jede andere Zweitimmobilie: die spanische Nicht-Residenten-Hypothek bis 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Entscheidend ist, dass der Zweck von Anfang an genannt wird — ein Kredit für eine Ferienwohnung wird anders eingestuft als die Finanzierung des selbst bewohnten Hauptwohnsitzes, und wer das erst später klarstellt, verliert Zeit und Häuser.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Ferienhaus in Spanien?
Als Nicht-Resident üblicherweise 30–40 % des Kaufpreises plus 11–13 % Kaufnebenkosten — bei 70 % Beleihung sind das insgesamt rund 41–43 % der Kaufsumme. Die Bank finanziert dabei immer den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und eigener Tasación, nicht automatisch den vereinbarten Preis.
Villa, Ferienwohnung oder Finca — macht das bei der Finanzierung einen Unterschied?
Ja, teilweise. Standard-Wohnimmobilien laufen über die normale Nicht-Resident-Hypothek. Fincas auf ländlichem Grund (suelo rústico) werden von Banken vorsichtiger bewertet — dafür gibt es eine eigene Seite. Reine Neubau-Villen im Bau haben zusätzlich die Bauraten-Problematik, die die meisten Käufer unterschätzen.
Kann ich die Ferienimmobilie später vermieten, um die Rate zu decken?
Möglich, aber banküblich wird Mieteinnahme bei der Finanzierungszusage kaum angerechnet — die Bank rechnet mit Ihrem regulären Einkommen, nicht mit erhofften Mieteinnahmen. Zusätzlich braucht eine touristische Vermietung in den meisten Regionen eine eigene Lizenz, die unabhängig von der Finanzierung zu klären ist.
Lohnt sich Barzahlung statt Hypothek, wenn ich das Kapital habe?
Nicht automatisch. Eine Hypothek senkt die spanische Vermögensteuer-Bemessungsgrundlage (Wert minus Restschuld) und hält Liquidität für andere Zwecke frei. Wir rechnen beide Wege gegeneinander, statt pauschal einen zu empfehlen.
Bevor Sie sich auf eine Region festlegen: klären wir die Finanzierung
Sagen Sie mir Objektart, ungefähres Budget und Eigenkapital — ich sage Ihnen, was realistisch machbar ist, bevor Sie Zeit in eine Besichtigung stecken.
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