Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis. Sie finanziert ihren Schätzwert.
Es ist der Fehler, der die meisten Käufe in Spanien kurz vor dem Notartermin sprengt — und fast niemand rechnet vorher damit: Die Beleihung bezieht sich auf den niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación.
Was die Tasación ist
Die Tasación ist das Wertgutachten einer in Spanien zugelassenen Bewertungsgesellschaft. Sie wird im Auftrag der Bank erstellt, von Ihnen bezahlt und ist die Grundlage, auf der die Bank rechnet. Der Kaufpreis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, interessiert die Bank nur insoweit, als er unter dem Schätzwert liegt.
Die Regel lautet: Beleihung = Prozentsatz × niedrigerer Wert aus Kaufpreis und Tasación.
Was passiert, wenn der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt
Angenommen, Sie kaufen als Nicht-Resident zu 400.000 € und rechnen mit 70 % Beleihung. Die Bank prüft, die Tasación kommt auf 370.000 €.
| Erwartung | Realität nach Tasación | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Bewertungsgrundlage | 400.000 € | 370.000 € |
| Darlehen (70 %) | 280.000 € | 259.000 € |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 120.000 € | 141.000 € |
| Zusätzlich Kaufnebenkosten (rund 10–13 %) | aus Eigenmitteln | aus Eigenmitteln |
21.000 € Lücke — in bar, kurzfristig, zusätzlich zu den Nebenkosten. Wer das Geld nicht hat, verliert die Anzahlung oder muss nachverhandeln. Beides passiert regelmäßig, und beides passiert erst, wenn der Privatvertrag längst unterschrieben ist.
Vereinfachte Modellrechnung zur Erläuterung der Bewertungsmechanik. Keine Aussage über Konditionen; Beleihungsquoten und Nebenkosten sind fall- und regionsabhängig.
Warum der Schätzwert abweicht
- Überhitzte Mikrolagen. An der Costa del Sol, auf Mallorca und Ibiza laufen Kaufpreise den Vergleichswerten zeitweise davon. Die Bewertungsgesellschaft rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen der Vergangenheit, nicht mit dem heutigen Angebotspreis.
- Ausstattung, die niemand bezahlt. Hochwertige Einbauten, Pool, Möblierung — im Kaufpreis enthalten, im Schätzwert oft nicht oder nur teilweise.
- Bauliche Abweichungen. Nicht eingetragene Anbauten, Terrassenüberdachungen oder Poolhäuser können den bewertbaren Bestand verkleinern — und im Extremfall die Beleihbarkeit ganz kippen.
- Verkauf unter Verwandten oder mit Sondervereinbarungen. Alles, was nicht marktüblich zustande kommt, macht die Bewertung konservativer.
Vier Dinge, die vor dem Privatvertrag geklärt sein sollten
- Bewertung vor der Bindung. Wer die Tasación erst nach Unterschrift des contrato privado anstoßen lässt, hat keinen Verhandlungsspielraum mehr. Die Reihenfolge entscheidet.
- Nota simple prüfen. Was im Grundbuch steht, ist die Grundlage — was gebaut, aber nie eingetragen wurde, existiert für die Bank nicht.
- Puffer einplanen. Rechnen Sie nicht mit dem Maximum. Eine Abweichung von 5–10 % zwischen Kaufpreis und Schätzwert ist keine Ausnahme, sondern Alltag.
- Zweite Bank in der Hinterhand. Bewertungsgesellschaften kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine zweite Bewertung über ein anderes Haus ist möglich — sie kostet Zeit, und die hat man nur, wenn man früh angefangen hat.