Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis. Sie finanziert den Beleihungswert (Schätzwert).
Es ist der Fehler, der die meisten Käufe in Spanien kurz vor dem Notartermin sprengt — und fast niemand rechnet vorher damit: Die Beleihung bezieht sich auf den niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación.
Finanziert die Bank in Spanien den Kaufpreis oder ihren eigenen Schätzwert?
Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis, sondern die Tasación — ihr eigenes, von einem unabhängigen Gutachter erstelltes Wertgutachten. Beliehen wird der niedrigere der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación; der finanzierte Betrag richtet sich also nach dem Gutachten, nicht nach dem verhandelten Preis. Liegt der Schätzwert unter dem vereinbarten Preis, sinkt die beleihbare Summe entsprechend, und die Differenz tragen Sie zusätzlich aus Eigenkapital — genau das sprengt viele Käufe kurz vor dem Notartermin. Der Schätzwert weicht ab, weil Gutachter konservativ und anhand von Marktdaten bewerten, während der Preis Verhandlungssache ist. Deshalb sollte die Tasación vor dem bindenden Privatvertrag (Arras in Spanien, CPCV in Portugal) geklärt sein, nicht danach. Wer den Schätzwert früh kennt, plant seine Eigenkapitalquote realistisch und geht nicht mit einer Finanzierungslücke in den Notartermin. Fragen Sie deshalb früh, mit welchem Schätzwert die finanzierende Bank kalkuliert.
Was die Tasación ist
Die Tasación ist das Wertgutachten einer in Spanien zugelassenen Bewertungsgesellschaft. Sie wird im Auftrag der Bank erstellt, von Ihnen bezahlt und ist die Grundlage, auf der die Bank rechnet. Der Kaufpreis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, interessiert die Bank nur insoweit, als er unter dem Schätzwert liegt.
Die Regel lautet: Beleihung = Prozentsatz × niedrigerer Wert aus Kaufpreis und Tasación.
Was passiert, wenn der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt
Angenommen, Sie kaufen als Nicht-Resident zu 400.000 € und rechnen mit 70 % Beleihung. Die Bank prüft, die Tasación kommt auf 370.000 €.
| Erwartung | Realität nach Tasación | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Bewertungsgrundlage | 400.000 € | 370.000 € |
| Darlehen (70 %) | 280.000 € | 259.000 € |
| Eigenmittel für den Kaufpreis | 120.000 € | 141.000 € |
| Zusätzlich Kaufnebenkosten (rund 10–13 %) | aus Eigenmitteln | aus Eigenmitteln |
21.000 € Lücke — in bar, kurzfristig, zusätzlich zu den Nebenkosten. Wer das Geld nicht hat, verliert die Anzahlung oder muss nachverhandeln. Beides passiert regelmäßig, und beides passiert erst, wenn der Privatvertrag längst unterschrieben ist.
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Was die Tasación kostet, und wer sie beauftragt
Die Tasación bezahlen Sie, nicht die Bank — üblich sind rund 0,10 % des Immobilienwerts, mindestens etwa 300 €. Die Bank arbeitet mit einem Panel zugelassener Bewertungsgesellschaften und bevorzugt eines davon, kann Ihnen aber keine bestimmte Gesellschaft vorschreiben. Das eröffnet Spielraum: Wer eine zweite, unabhängige Bewertung parallel einholt, hat im Streitfall ein Gegengutachten in der Hand — zusätzlich zur Option, eine zweite Bank anzufragen (siehe unten).
Kaufpreis, Tasación — und der Referenzwert des Catastro
Kaufpreis und Tasación sind nicht die einzigen Werte, die zählen. Seit dem 1. Januar 2022 legt das Catastro zusätzlich für jede Immobilie jährlich einen valor de referencia fest — Rechtsgrundlage ist die Ley 11/2021 vom 9. Juli 2021. Er dient als Mindest-Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (ITP): Bemessen wird immer der höhere Wert aus Kaufpreis, erklärtem Wert und Referenzwert. Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, zahlen Sie die ITP trotzdem auf den höheren Wert — unabhängig davon, was die Tasación der Bank ergeben hat. Der Wert wird aus tatsächlichen Verkaufspreisen der Region abgeleitet und pauschal um einen Koeffizienten von 0,9 gemindert, damit er den Marktwert nicht übersteigen soll — in schwachen oder datenarmen Lagen kann er trotzdem darüber liegen. Das Tribunal Constitucional hat das System am 12. Februar 2026 einstimmig als verfassungsgemäß bestätigt; eine Anfechtung im Einzelfall bleibt aber ausdrücklich möglich, wenn der Referenzwert die tatsächliche Immobilie nicht trifft.
Der Referenzwert lässt sich vorab kostenlos bei der Sede Electrónica del Catastro abfragen, bevor Sie sich mit einer Anzahlung binden. Mehr zur ITP-Berechnung insgesamt: Kaufnebenkosten in Spanien.
Warum der Schätzwert abweicht
- Überhitzte Mikrolagen. An der Costa del Sol, auf Mallorca und Ibiza laufen Kaufpreise den Vergleichswerten zeitweise davon. Die Bewertungsgesellschaft rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen der Vergangenheit, nicht mit dem heutigen Angebotspreis.
- Ausstattung, die niemand bezahlt. Hochwertige Einbauten, Pool, Möblierung — im Kaufpreis enthalten, im Schätzwert oft nicht oder nur teilweise.
- Bauliche Abweichungen. Nicht eingetragene Anbauten, Terrassenüberdachungen oder Poolhäuser können den bewertbaren Bestand verkleinern — und im Extremfall die Beleihbarkeit ganz kippen.
- Verkauf unter Verwandten oder mit Sondervereinbarungen. Alles, was nicht marktüblich zustande kommt, macht die Bewertung konservativer.
Fünf Dinge, die vor dem Privatvertrag geklärt sein sollten
- Bewertung vor der Bindung. Wer die Tasación erst nach Unterschrift des contrato privado anstoßen lässt, hat keinen Verhandlungsspielraum mehr. Die Reihenfolge entscheidet.
- Nota simple prüfen. Was im Grundbuch steht, ist die Grundlage — was gebaut, aber nie eingetragen wurde, existiert für die Bank nicht.
- Puffer einplanen. Rechnen Sie nicht mit dem Maximum. Eine Abweichung von 5–10 % zwischen Kaufpreis und Schätzwert ist keine Ausnahme, sondern Alltag.
- Zweite Bank in der Hinterhand. Bewertungsgesellschaften kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine zweite Bewertung über ein anderes Haus ist möglich — sie kostet Zeit, und die hat man nur, wenn man früh angefangen hat.
- Referenzwert vorab prüfen. Auch bei fairer Tasación kann die ITP auf einen höheren Catastro-Wert fällig werden — kostenlos vorab abfragbar bei der Sede Electrónica del Catastro (siehe oben).
Kaufen Sie off-plan (Neubau vor Fertigstellung)? Dort läuft die Tasación anders — sie erfolgt erst bei Fertigstellung, nicht beim Kauf. Mehr zu Bauraten beim Neubau.
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