Beleihung der Immobilie in Spanien nach Kaufpreis und Tasación
Die Beleihung bezieht sich in Spanien auf den niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación. Das ist der Fehler, der viele Käufe kurz vor dem Notartermin sprengt, und fast niemand rechnet vorher damit. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, fehlt Ihnen entsprechend mehr Eigenkapital.
Beleihung Immobilie: Welcher Wert zählt, wenn Tasación und Kaufpreis auseinanderliegen?
Die Beleihung der Immobilie richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación, dem Bankgutachten. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, sinkt die beleihbare Summe, und die Differenz tragen Sie zusätzlich aus Eigenkapital. Die Tasación zahlen Sie, nicht die Bank, ab rund 300 €. Sie sollte vor dem bindenden Privatvertrag feststehen.
Was ist die Tasación?
Die Tasación ist das Wertgutachten einer in Spanien zugelassenen Bewertungsgesellschaft. Sie wird im Auftrag der Bank erstellt, von Ihnen bezahlt und ist die Grundlage, auf der die Bank rechnet.
- Worauf bezieht sich die Beleihung? Auf den niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación (Bankgutachten). Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, fehlt Ihnen entsprechend mehr Eigenkapital — oft erst spürbar, wenn der Privatvertrag schon unterschrieben ist.
- Die Tasación zahlen Sie — ab rund 300 €: Sie zahlen die Tasación, nicht die Bank — meist ein niedriger dreistelliger Betrag ab rund 300 €. Eine zweite, unabhängige Bewertung parallel ist möglich und gibt im Streitfall ein Gegengutachten.
- Der valor de referencia ist ein Steuerwert, kein Bankwert: Ein jährlicher Mindestwert des Catastro für die Grunderwerbsteuer (ITP), unabhängig von der Tasación. Bemessen wird der höhere Wert aus Kaufpreis, erklärtem Wert und Referenzwert.
Warum sollte die Tasación für die Immobilie in Spanien vor dem Privatvertrag feststehen? Die Beleihung der Immobilie richtet sich nicht nach Ihrem Kaufpreis allein, sondern auch nach der Tasación — dem eigenen, von einem unabhängigen Gutachter erstellten Wertgutachten der Bank.
Beliehen wird der niedrigere der beiden Werte aus Kaufpreis und Tasación; der finanzierte Betrag richtet sich also nach dem Gutachten, nicht nach dem verhandelten Preis.
Liegt der Schätzwert unter dem vereinbarten Preis, sinkt die beleihbare Summe entsprechend, und die Differenz tragen Sie zusätzlich aus Eigenkapital — genau das sprengt viele Käufe kurz vor dem Notartermin.
Der Schätzwert weicht ab, weil Gutachter konservativ und anhand von Marktdaten bewerten, während der Preis Verhandlungssache ist. Deshalb sollte die Tasación vor dem bindenden Privatvertrag (contrato de arras) geklärt sein, nicht danach.
Wer den Schätzwert früh kennt, plant seine Eigenkapitalquote realistisch und geht nicht mit einer Finanzierungslücke in den Notartermin. Fragen Sie deshalb früh, mit welchem Schätzwert die finanzierende Bank kalkuliert.
Die Tasación ist das Wertgutachten einer in Spanien zugelassenen Bewertungsgesellschaft. Sie wird im Auftrag der Bank erstellt, von Ihnen bezahlt und ist die Grundlage, auf der die Bank rechnet. Der Kaufpreis, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, interessiert die Bank nur insoweit, als er unter dem Schätzwert liegt.
Die Regel lautet: Beleihung = Prozentsatz × niedrigerer Wert aus Kaufpreis und Tasación.
Was passiert, wenn der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt?
Angenommen, Sie kaufen als Nicht-Resident zu 400.000 € und rechnen mit 70 % Beleihung. Die Bank prüft, die Tasación kommt auf 370.000 €.
Kaufpreis — Erwartung: 400.000 €; Realität nach Tasación: 400.000 €. Bewertungsgrundlage — Erwartung: 400.000 €; Realität nach Tasación: 370.000 €. Darlehen (70 %) — Erwartung: 280.000 €; Realität nach Tasación: 259.000 €. Eigenmittel für den Kaufpreis — Erwartung: 120.000 €; Realität nach Tasación: 141.000 €. Zusätzlich Kaufnebenkosten (rund 10–13 %) — Erwartung: aus Eigenmitteln; Realität nach Tasación: aus Eigenmitteln.
21.000 € Lücke — in bar, kurzfristig, zusätzlich zu den Nebenkosten. Wer das Geld nicht hat, verliert die Anzahlung oder muss nachverhandeln. Beides passiert regelmäßig, und beides passiert erst, wenn der Privatvertrag längst unterschrieben ist.
Was kostet die Tasación, und wer beauftragt sie?
Die Tasación bezahlen Sie, nicht die Bank — üblich sind rund 0,10 % des Immobilienwerts, mindestens etwa 300 €.
Die Bank arbeitet mit einem Panel zugelassener Bewertungsgesellschaften und bevorzugt eines davon, kann Ihnen aber keine bestimmte Gesellschaft vorschreiben. Das eröffnet Spielraum: Wer eine zweite, unabhängige Bewertung parallel einholt, hat im Streitfall ein Gegengutachten in der Hand — zusätzlich zur Option, eine zweite Bank anzufragen (siehe unten).
Kaufpreis, Tasación und Referenzwert des Catastro: Was ist der Unterschied?
Kaufpreis und Tasación sind nicht die einzigen Werte, die zählen. Seit dem 1. Januar 2022 legt das Catastro zusätzlich für jede Immobilie jährlich einen valor de referencia fest — Rechtsgrundlage ist die Ley 11/2021 vom 9. Juli 2021. Er dient als Mindest-Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (ITP): Bemessen wird immer der höhere Wert aus Kaufpreis, erklärtem Wert und Referenzwert.
Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, zahlen Sie die ITP trotzdem auf den höheren Wert — unabhängig davon, was die Tasación der Bank ergeben hat. Der Wert wird aus tatsächlichen Verkaufspreisen der Region abgeleitet und pauschal um einen Koeffizienten von 0,9 gemindert, damit er den Marktwert nicht übersteigen soll — in schwachen oder datenarmen Lagen kann er trotzdem darüber liegen.
Das Tribunal Constitucional hat das System am 12. Februar 2026 einstimmig als verfassungsgemäß bestätigt; eine Anfechtung im Einzelfall bleibt aber ausdrücklich möglich, wenn der Referenzwert die tatsächliche Immobilie nicht trifft.
Der Referenzwert lässt sich vorab kostenlos bei der Sede Electrónica del Catastro abfragen, bevor Sie sich mit einer Anzahlung binden. Mehr zur ITP-Berechnung insgesamt: Kaufnebenkosten in Spanien.
Warum der Schätzwert abweicht: Überhitzte Mikrolagen. An der Costa del Sol, auf Mallorca und Ibiza laufen Kaufpreise den Vergleichswerten zeitweise davon. Die Bewertungsgesellschaft rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen der Vergangenheit, nicht mit dem heutigen Angebotspreis — was tatsächlich beurkundet wurde, steht im Portal der Notarkammer.
Ausstattung, die niemand bezahlt. Hochwertige Einbauten, Pool, Möblierung — im Kaufpreis enthalten, im Schätzwert oft nicht oder nur teilweise. Bauliche Abweichungen. Nicht eingetragene Anbauten, Terrassenüberdachungen oder Poolhäuser können den bewertbaren Bestand verkleinern — und im Extremfall die Beleihbarkeit ganz kippen.
Verkauf unter Verwandten oder mit Sondervereinbarungen. Alles, was nicht marktüblich zustande kommt, macht die Bewertung konservativer.
Welche fünf Dinge sollten vor dem Privatvertrag geklärt sein?
Vor dem Privatvertrag sollten die Bewertung, die Nota simple, ein Puffer für Abweichungen, eine zweite Bank in der Hinterhand und der Referenzwert des Catastro geklärt sein.
Bewertung vor der Bindung. Wer die Tasación erst nach Unterschrift des contrato privado anstoßen lässt, hat keinen Verhandlungsspielraum mehr. Die Reihenfolge entscheidet. Nota simple prüfen. Was im Grundbuch steht, ist die Grundlage — was gebaut, aber nie eingetragen wurde, existiert für die Bank nicht.
Puffer einplanen. Rechnen Sie nicht mit dem Maximum. Eine Abweichung von 5–10 % zwischen Kaufpreis und Schätzwert ist keine Ausnahme, sondern Alltag. Zweite Bank in der Hinterhand. Bewertungsgesellschaften kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Eine zweite Bewertung über ein anderes Haus ist möglich — sie kostet Zeit, und die hat man nur, wenn man früh angefangen hat.
Referenzwert vorab prüfen. Auch bei fairer Tasación kann die ITP auf einen höheren Catastro-Wert fällig werden — kostenlos vorab abfragbar bei der Sede Electrónica del Catastro (siehe oben).
Kaufen Sie off-plan (Neubau vor Fertigstellung)? Dort läuft die Tasación anders — sie erfolgt erst bei Fertigstellung, nicht beim Kauf. Mehr zu Bauraten beim Neubau.
Weiterführende Seiten: Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen
Modellrechnungen ohne Gewähr. Keine verbindlichen Angebote. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Kann ich die Bewertungsgesellschaft selbst wählen?
Die Bank arbeitet mit einem Panel zugelassener Gesellschaften und bevorzugt eines davon, kann Ihnen aber keine bestimmte vorschreiben. Eine zweite, unabhängige Bewertung parallel einzuholen ist möglich und gibt im Streitfall ein Gegengutachten in der Hand.
Läuft die Tasación beim Neubau (off-plan) anders?
Ja — dort erfolgt sie erst bei Fertigstellung, nicht beim Kauf selbst.
Was ist der valor de referencia des Catastro, und was hat er mit der Tasación zu tun?
Der valor de referencia ist ein Steuerwert, kein Bankwert. Das Catastro legt ihn jährlich als Mindestwert für die Grunderwerbsteuer (ITP) fest, unabhängig von der Tasación. Bemessen wird der höhere Wert aus Kaufpreis, erklärtem Wert und Referenzwert.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.