Spanische und portugiesische Banken rechnen nicht mit Ihrem Umsatz, sondern mit dem versteuerten Gewinn aus Ihren Einkommensteuerbescheiden. Wer das vorher weiß, kann seine Unterlagen entsprechend vorbereiten — statt sich nachträglich zu wundern, warum die Zusage niedriger ausfällt als gedacht.
Der versteuerte Gewinn aus den Einkommensteuerbescheiden, nicht der Umsatz. Betriebsausgaben, die die Steuerlast senken, senken auch die Bemessungsgrundlage der Bank.
Meist zwei vollständige Steuerjahre. Mit nur einem Jahr sind Zusagen möglich, aber seltener und oft mit niedrigerer Beleihung oder zusätzlichen Sicherheiten.
Die Prüfung ist aufwendiger, nicht grundsätzlich schlechter. Stabile, nachvollziehbare Zahlen über zwei bis drei Jahre wiegen die fehlende Festanstellung meist auf.
Über den versteuerten Gewinn, nicht über den Umsatz — das ist der Punkt, an dem die meisten Anträge hängen. Banken in beiden Ländern lesen die Einkommensteuerbescheide und rechnen mit dem, was dort unten steht. Wer über Jahre konsequent Ausgaben abgesetzt und den ausgewiesenen Gewinn niedrig gehalten hat, senkt damit unmittelbar seinen Finanzierungsrahmen. Erwartet werden in der Regel mindestens zwei Jahre durchgehende Selbständigkeit und zwei vollständige Steuerbescheide mit stabilem oder wachsendem Ergebnis. Schwankungen sind kein Ausschluss, brauchen aber eine nachvollziehbare Erklärung — ein Investitionsjahr, ein Sondereffekt, ein Auftragszyklus. Wer weiß, dass in zwei Jahren finanziert werden soll, kann die steuerliche Gestaltung darauf einstellen. Das ist der eigentliche Hebel, und er wirkt nur im Voraus: Rückwirkend lässt sich ein Bescheid nicht verbessern.
Angestellte weisen ihr Einkommen über Gehaltsabrechnungen nach — ein Blick, ein Betrag. Bei Selbständigen braucht die Bank mehr Unterlagen, weil das ausgewiesene Einkommen von der steuerlichen Gestaltung abhängt. Wer über den Steuerberater konsequent Ausgaben absetzt, senkt die Steuerlast — senkt damit aber auch die Zahl, auf die spanische oder portugiesische Banken ihre Zusage stützen. Das führt regelmäßig zu einem Missverständnis: „Ich verdiene doch gut" trifft auf „die Bescheide zeigen etwas anderes".
Als selbständig gilt aus Bank-Sicht auch ein Geschäftsführer, sobald er entscheidungsbefugt ist — analog zum deutschen Steuer- und Sozialversicherungsrecht, unabhängig von einer bestimmten Anteilsquote. GmbH-Geschäftsführer mit Entscheidungsbefugnis sollten das vor der Anfrage klären, um die richtigen Unterlagen vorzubereiten, statt sich fälschlich als „Angestellte" mit Gehaltsabrechnung einzureichen.
Mieteinnahmen zählen nur teilweise. Vermietungseinkünfte fließen üblicherweise nur zu 70 % in die Einkommensberechnung ein — und zwar auf Basis dessen, was der Steuerbescheid als Einkünfte aus Vermietung ausweist, nicht auf Basis der vertraglich vereinbarten Bruttomiete.
Was „Nettoeinkommen" für die Bank tatsächlich bedeutet: zu versteuerndes Einkommen minus Steuer, minus Krankenversicherung, minus Altersvorsorge- und Rentenbeiträge. Erst dieser Restbetrag ist die Grundlage, auf die Banken die 35-%-Belastungsquote anwenden — nicht das Bruttoeinkommen und nicht der Gewinn vor Abzügen.
Deshalb lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater, bevor die Finanzierungsanfrage läuft — nicht um Zahlen zu schönen, sondern um zu wissen, mit welcher Ausgangsbasis die Bank rechnen wird, und um gegebenenfalls die Reihenfolge zu planen (z. B. eine geplante größere Investition erst nach der Finanzierungszusage tätigen, nicht davor).
Zwei Jahre durchgehende Selbständigkeit im selben oder einem verwandten Tätigkeitsfeld gelten als Mindestmaß. Ein Wechsel von Anstellung in Selbständigkeit derselben Branche wird von manchen Banken positiv gewertet — ein kompletter Neustart eher zurückhaltend.
Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre, plus aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung vom Steuerberater, dazu Kontoauszüge des Geschäftskontos der letzten 6 bis 12 Monate.
Neue Kreditrate plus bestehende Verpflichtungen (auch in Deutschland) sollen diese Quote des versteuerten Nettoeinkommens nicht überschreiten. Schwankende Jahre werden meist im Mittel der letzten zwei bis drei Jahre betrachtet.
Monatliche Rate, Gesamtaufwand und Eigenkapitalbedarf für Ihre konkreten Zahlen.
Nicht jeder Fall ist geradlinig. Häufige Konstellationen, die wir regelmäßig sehen: ein außergewöhnlich schwaches Jahr wegen einer Investition oder eines Projektausfalls, ein Wechsel der Gesellschaftsform, oder erst ein einziges vollständiges Steuerjahr. In solchen Fällen entscheidet nicht „die Bank" pauschal — einzelne Häuser gewichten Selbständigen-Risiken unterschiedlich, manche verlangen zusätzliche Sicherheiten oder eine niedrigere Beleihung, andere eine ausführlichere Plausibilisierung durch den Steuerberater. Genau hier macht die Auswahl unter mehreren Banken den Unterschied zwischen Absage und Zusage — wir sprechen die Fälle vorab mit den passenden Häusern durch, statt eine Anfrage blind zu streuen.
Erstens: Was in der Firma bleibt, zählt nicht. Maßgeblich ist, was in Ihrem persönlichen Einkommensteuerbescheid ankommt. Gewinn, der in der Gesellschaft stehen bleibt, taucht dort nicht auf — und existiert damit für die Bankrechnung nicht, so solide die Firma auch dasteht. Wer planbar entnehmen kann, sollte das vor dem Antragsjahr mit dem Steuerberater durchdenken.
Zweitens: Das starke laufende Jahr hilft weniger, als es sich anfühlt. Banken rechnen mit abgeschlossenen, versteuerten Jahren. Eine aktuelle BWA stützt die Plausibilität, ersetzt aber keinen Bescheid — ein Rekordhalbjahr verschiebt die Ausgangsbasis erst, wenn es veranlagt ist. Im Zweifel ist das Warten auf den nächsten Bescheid die bessere Strategie als eine schwach unterlegte Anfrage.
Drittens: Die deutschen Verpflichtungen wandern mit. Leasingraten, Konsumkredite, laufende Immobiliendarlehen — alles zählt in die 35 %-Quote hinein, auch wenn es in Deutschland liegt. Was ein gegebenes Nettoeinkommen nach Bankdefinition tatsächlich trägt, zeigt die Seite Kaufkraft nach Nettoeinkommen — und der Hypothekenfähigkeits-Check ordnet die Gesamtkonstellation in fünf Fragen grob ein.
Am Anfang steht keine Bankanfrage, sondern die Bestandsaufnahme: die Selbstauskunft mit allen Feldern, die spanische und portugiesische Banken tatsächlich abfragen, dazu die beiden Steuerbescheide und die aktuelle BWA. Auf dieser Basis lässt sich seriös einschätzen, welche Häuser zum Fall passen — und welche man sich spart. Erst dann geht die Anfrage gezielt an die passenden Banken; eine breit gestreute Anfrage mit schwachen Unterlagen verbrennt Adressen, die später fehlen.
Nach der grundsätzlichen Zusage folgt die Bewertung des Objekts — finanziert wird der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert, die Details erklärt die Seite zur Tasación —, dann die verbindliche Konditionsofferte. Was der Weg in Zahlen bedeutet, rechnet der Finanzierungsrechner mit Ihren Werten durch; wie er bei anderen Selbständigen ausgegangen ist, zeigen die Praxisfälle Selbständige. Und wer noch zwischen den Ländern schwankt: Die Zinsseiten für Spanien und Portugal zeigen den aktuellen Stand aus eigener Bankumfrage.
Zwei Steuerbescheide, aktuelle BWA, Kontoauszüge — mehr braucht die erste Einschätzung nicht.
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