Immobilienfinanzierung für Selbstständige: was in Spanien und Portugal bei der Hypothek für Unternehmer zählt

Immobilienfinanzierung für Selbstständige: Was sieht die Bank wirklich?

Die Bank sieht den versteuerten Gewinn aus Ihren Einkommensteuerbescheiden, nicht den Umsatz. Betriebsausgaben, die die Steuerlast senken, senken auch die Bemessungsgrundlage der Bank.

• Es zählt der versteuerte Gewinn, nicht der Umsatz: Der versteuerte Gewinn aus den Einkommensteuerbescheiden, nicht der Umsatz.
• Wie viele Jahre Selbständigkeit brauche ich? Meist drei vollständige Steuerjahre. Mit weniger Jahren sind Zusagen möglich, aber seltener und oft mit niedrigerer Beleihung oder zusätzlichen Sicherheiten.
• Aufwendiger geprüft, nicht schlechter behandelt: Die Prüfung ist aufwendiger, nicht grundsätzlich schlechter. Stabile, nachvollziehbare Zahlen über drei Jahre wiegen die fehlende Festanstellung meist auf.

Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung für Selbstständige in Spanien oder Portugal? Die Immobilienfinanzierung für Selbstständige läuft über den versteuerten Gewinn, nicht über den Umsatz — das ist der Punkt, an dem die meisten Anträge hängen.

Banken in beiden Ländern lesen die Einkommensteuerbescheide und rechnen mit dem, was dort unten steht. Wer über Jahre konsequent Ausgaben abgesetzt und den ausgewiesenen Gewinn niedrig gehalten hat, senkt damit unmittelbar seinen Finanzierungsrahmen.

Erwartet werden in der Regel mindestens drei Jahre durchgehende Selbständigkeit und drei vollständige Steuerbescheide mit stabilem oder wachsendem Ergebnis. Schwankungen sind kein Ausschluss, brauchen aber eine nachvollziehbare Erklärung — ein Investitionsjahr, ein Sondereffekt, ein Auftragszyklus.

Wer weiß, dass in zwei Jahren finanziert werden soll, kann die steuerliche Gestaltung darauf einstellen. Das ist der eigentliche Hebel, und er wirkt nur im Voraus: Rückwirkend lässt sich ein Bescheid nicht verbessern.

Angestellte weisen ihr Einkommen über Gehaltsabrechnungen nach — ein Blick, ein Betrag. Bei Selbständigen braucht die Bank mehr Unterlagen, weil das ausgewiesene Einkommen von der steuerlichen Gestaltung abhängt. Wer über den Steuerberater konsequent Ausgaben absetzt, senkt die Steuerlast — senkt damit aber auch die Zahl, auf die spanische oder portugiesische Banken ihre Zusage stützen. Das führt regelmäßig zu einem Missverständnis: „Ich verdiene doch gut“ trifft auf „Die Bescheide zeigen etwas anderes“.

Als selbständig gilt aus Bank-Sicht auch ein Geschäftsführer, sobald er entscheidungsbefugt ist — analog zum deutschen Steuer- und Sozialversicherungsrecht, unabhängig von einer bestimmten Anteilsquote. GmbH-Geschäftsführer mit Entscheidungsbefugnis sollten das vor der Anfrage klären, um die richtigen Unterlagen vorzubereiten, statt sich fälschlich als „Angestellte“ mit Gehaltsabrechnung auszugeben.

Mieteinnahmen zählen nur teilweise. Vermietungseinkünfte fließen üblicherweise nur zu 70 % in die Einkommensberechnung ein — und zwar auf Basis dessen, was der Steuerbescheid als Einkünfte aus Vermietung ausweist, nicht auf Basis der vertraglich vereinbarten Bruttomiete.

Was „Nettoeinkommen“ für die Bank tatsächlich bedeutet: zu versteuerndes Einkommen minus Steuer, minus Krankenversicherung, minus Altersvorsorge- und Rentenbeiträge. Erst dieser Restbetrag ist die Grundlage, auf die Banken die 35-%-Belastungsquote anwenden — nicht das Bruttoeinkommen und nicht der Gewinn vor Abzügen.

Deshalb lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater, bevor die Finanzierungsanfrage läuft — nicht um Zahlen zu schönen, sondern um zu wissen, mit welcher Ausgangsbasis die Bank rechnen wird, und um gegebenenfalls die Reihenfolge zu planen (z. B. eine geplante größere Investition erst nach der Finanzierungszusage tätigen, nicht davor).

Rechenbeispiel für Selbstständige in Spanien und Portugal: Wie wird das Netto gerechnet?

Rechenbeispiele (Beispielwerte, keine Steuerberechnung — mit Ihren Zahlen rechnen wir das vorab durch):

Welche drei Stolpersteine überraschen Selbständige regelmäßig?

Erstens: Was in der Firma bleibt, zählt nicht. Maßgeblich ist, was in Ihrem persönlichen Einkommensteuerbescheid ankommt. Gewinn, der in der Gesellschaft stehen bleibt, taucht dort nicht auf — und existiert damit für die Bankrechnung nicht, so solide die Firma auch dasteht. Wer planbar entnehmen kann, sollte das vor dem Antragsjahr mit dem Steuerberater durchdenken.

Zweitens: Das starke laufende Jahr hilft weniger, als es sich anfühlt. Banken rechnen mit abgeschlossenen, versteuerten Jahren. Eine aktuelle BWA stützt die Plausibilität, ersetzt aber keinen Bescheid — ein Rekordhalbjahr verschiebt die Ausgangsbasis erst, wenn es veranlagt ist. Im Zweifel ist das Warten auf den nächsten Bescheid die bessere Strategie als eine schwach unterlegte Anfrage.

Drittens: Die deutschen Verpflichtungen wandern mit. Leasingraten, Konsumkredite, laufende Immobiliendarlehen — alles zählt in die 35-%-Quote hinein, auch wenn es in Deutschland liegt. Was ein gegebenes Nettoeinkommen nach Bankdefinition tatsächlich trägt, zeigt die Seite Kaufkraft nach Nettoeinkommen — und der Hypothekenfähigkeits-Check ordnet die Gesamtkonstellation in fünf Fragen grob ein.

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