Keine Faustregel, sondern eine Rechnung: mit der Schuldendienstquote, die spanische Banken bei Nicht-Residenten ansetzen, und der maximalen Beleihung. Zwei Beispiele — 10.000 € und 15.000 € Netto im Monat — zeigen die Spanne unserer Klientel.
Keine Faustregel, sondern eine Rechnung aus Schuldendienstquote und maximaler Beleihung. Rate und Darlehen skalieren linear mit dem Nettoeinkommen.
Die Banken-Spanne reicht in der Praxis von 30 % bis 35 %. Wer mit dem oberen Rand rechnet, überschätzt seine Kaufkraft leicht — die anwendbare Quote hängt von Institut und Fall ab.
Im Grundsatz ja, mit höherer Beleihung (80 % statt 70 %) und rund 0,9 Prozentpunkten höherem Zins — beides verschiebt den maximalen Kaufpreis nach oben.
Wir setzen 33 % des Nettoeinkommens als maximale Monatsrate an. Die Spanne spanischer und portugiesischer Banken reicht von 30 % bis 35 %. Bei 10.000 € Netto im Monat sind das rund 3.300 € Rate; über 20 Jahre zum repräsentativen Sollzins aus unserer Bankumfrage ergibt das ein Darlehen von etwa 605.900 €. Bei 70 % Beleihung, der banküblichen Obergrenze für Nicht-Residenten in Spanien, entspricht das einem Kaufpreis bis rund 865.600 € und einem Eigenkapitalbedarf ab etwa 259.700 € ohne Nebenkosten. Bei 15.000 € Netto steigt der mögliche Kaufpreis auf rund 1.298.000 €. Die Rechnung skaliert linear mit dem Einkommen; bestehende Verpflichtungen reduzieren die verfügbare Quote, ein Mitdarlehensnehmer kann sie erweitern. In Portugal liegt die Beleihung banküblich bei 80 % statt 70 %.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (33 %) | 3.300 €/Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 3,05 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~592.300 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~846.200 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~253.900 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (33 %) | 4.950 €/Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 3,05 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~888.500 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~1.269.300 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~380.800 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Beide Beispiele rechnen mit dem bonifizierten Festzins aus unserer aktuellen Bankumfrage. Ohne Bonifikation liegt der Zins rund 1 Prozentpunkt höher — das maximale Darlehen sinkt entsprechend, ohne den Kaufpreis-Rahmen grundsätzlich zu verschieben.
Die Rechnung oben beginnt mit einer Zahl, die scheinbar feststeht: dem monatlichen Netto. In der Bankprüfung ist genau diese Zahl der strittigste Punkt, weil jede Bank sie anders zusammensetzt.
Auf der Gegenseite werden bestehende Verpflichtungen abgezogen: laufende Darlehen, Leasing, Unterhaltszahlungen, Kreditrahmen. Die Quote gilt für die Summe aller Verpflichtungen einschließlich der neuen Rate — nicht für die neue Rate allein. Das ist der Punkt, an dem eine selbst gerechnete Kaufkraft am häufigsten zu hoch ausfällt.
Die Rechnung hat zwei Bremsen, und die zweite greift oft früher als die erste. Selbst wenn das Einkommen eine höhere Rate trüge, endet der finanzierbare Kaufpreis am Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten — und dieser bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Fällt das Wertgutachten unter den vereinbarten Preis, wandert die Differenz vollständig ins Eigenkapital. Ausführlich: Schätzwert statt Kaufpreis.
Deshalb ist die Reihenfolge in der Praxis: erst prüfen, welchen Kaufpreis die Beleihung hergibt, dann prüfen, ob das Einkommen die dazugehörige Rate trägt. Wer umgekehrt vorgeht, findet ein Objekt, das rechnerisch tragbar wäre, für das die Bank aber zu wenig Darlehen stellt. Die Begriffslogik dahinter steht unter LTV para no residentes.
Und die Nebenkosten stehen außerhalb beider Rechnungen: Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt kommen aus eigenen Mitteln obendrauf, in einer Höhe, die je nach Autonomer Gemeinschaft deutlich schwankt — nachzurechnen im Kaufnebenkosten-Rechner.
Eine Modellrechnung ersetzt keine Prüfung, sie sortiert nur die Erwartung. Belastbar wird die Zahl, sobald dieselben Unterlagen vorliegen, die auch die Bank sehen will: Einkommensnachweise, Steuerbescheide, bestehende Verpflichtungen, Angaben zum Objekt. Genau das erfasst die Selbstauskunft, die zweisprachig aufgebaut ist und direkt als Grundlage für die Bankanfrage dient.
Wer vorher nur wissen will, ob die Richtung stimmt, kommt mit dem Hypothekenfähigkeits-Check in wenigen Minuten zu einer groben Einordnung. Und wenn absehbar ist, dass eine spanische Bank die Konstellation nicht zeichnet, liegt der Ausweg nicht in einer höheren Quote, sondern in mehr Eigenkapital — etwa aus der Beleihung einer abbezahlten deutschen Immobilie.
Schreiben Sie mir Nettoeinkommen, bestehende Verpflichtungen und die Zielregion — Sie bekommen eine belastbarere Einschätzung als jede Modellrechnung.
Verwandt: Finanzierungsrechner · Hypothekenfähigkeits-Check · Marktcheck