Keine Faustregel, sondern eine Rechnung: mit der Schuldendienstquote, die spanische Banken bei Nicht-Residenten ansetzen, und der maximalen Beleihung. Zwei Beispiele — 10.000 € und 15.000 € Netto im Monat — zeigen die Spanne unserer Klientel.
Um ein Haus in Spanien zu finanzieren, setzen wir 33 % des Nettoeinkommens als maximale Monatsrate an; die Spanne spanischer Banken reicht von 30 % bis 35 %. Bei 10.000 € Netto sind das rund 3.300 € Rate und ein Darlehen von etwa 628.500 €. Bei 70 % Beleihung entspricht das einem Kaufpreis bis rund 897.900 €.
Die maximale Monatsrate ist das Nettoeinkommen mal 33 %. Aus Rate, Sollzins und Laufzeit ergibt sich das maximale Darlehen, daraus der maximale Kaufpreis und der Eigenkapitalbedarf zuzüglich der Kaufnebenkosten.
Warum eine konservative Quote? Die Banken-Spanne reicht in der Praxis von 30 % bis 35 %. Wer mit dem oberen Rand rechnet, überschätzt seine Kaufkraft leicht — die anwendbare Quote hängt von Institut und Fall ab.
Wie viel Haus in Spanien kann ich mit meinem Nettoeinkommen finanzieren? Um ein Haus in Spanien zu finanzieren, setzen wir 33 % des Nettoeinkommens als maximale Monatsrate an. Die Spanne spanischer Banken reicht von 30 % bis 35 %.
Bei 10.000 € Netto im Monat sind das rund 3.300 € Rate; über 20 Jahre zum repräsentativen Sollzins aus unserer Bankumfrage ergibt das ein Darlehen von etwa 628.500 €.
Bei 70 % Beleihung, der banküblichen Obergrenze für Nicht-Residenten in Spanien, entspricht das einem Kaufpreis bis rund 897.900 € und einem Eigenkapitalbedarf ab etwa 269.400 € ohne Nebenkosten. Bei 15.000 € Netto steigt der mögliche Kaufpreis auf rund 1.346.800 €.
Die Rechnung skaliert linear mit dem Einkommen; bestehende Verpflichtungen reduzieren die verfügbare Quote, ein Mitdarlehensnehmer kann sie erweitern.
1. Maximale Monatsrate = Nettoeinkommen × 33 %. Diese Quote setzen wir für die Modellrechnung an; einzelne Banken variieren zwischen 30 % und 35 %. 2. Maximales Darlehen ergibt sich aus der Rate, dem aktuellen Sollzins und der Laufzeit — Volltilgerdarlehen, wie im repräsentativen Beispiel. 3. Maximaler Kaufpreis = Darlehen ÷ Beleihungsauslauf. Für Nicht-Residenten in Spanien in der Regel bis 70 %. 4. Eigenkapitalbedarf = Kaufpreis − Darlehen, zuzüglich der Kaufnebenkosten (ITP/AJD, Notar, Grundbuch — regional unterschiedlich, siehe Marktcheck).
Bei 10.000 € Netto sind es rund 3.300 € Rate und etwa 628.500 € Darlehen, also ein Kaufpreis bis rund 897.900 €; bei 15.000 € Netto steigt der mögliche Kaufpreis auf rund 1.346.800 €. Beide Beispiele rechnen mit dem bonifizierten Festzins aus unserer aktuellen Bankumfrage. Ohne Bonifikation liegt der Zins rund 1 Prozentpunkt höher — das maximale Darlehen sinkt entsprechend, ohne den Kaufpreis-Rahmen grundsätzlich zu verschieben.
Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation zum günstigsten Satz der Spanne. Je nach Bank und Bonität liegt der Zins höher. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.
Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 70 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 2,4 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.050,09 €. Effektiver Jahreszins (TAE): 2,45 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 252.022 €.
Annahmen: Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision (comisión de apertura 0 %). Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind.
Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 3,4 % → Rate 1.149,67 €, TAE 3,48 %. Der Rabatt ist damit rund 1.195 € im Jahr wert. Er verlangt je nach Bank zwei bis vier gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).
Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 06.10.2026.
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.
Bestehende Verpflichtungen reduzieren die 33 % um ihre eigene Rate. Ein Mitdarlehensnehmer addiert Einkommen, und bei Selbstständigen wirkt die Einkommensart auf die Beleihung, nicht auf die Quote.
Die Rechnung oben beginnt mit einer Zahl, die scheinbar feststeht: dem monatlichen Netto. In der Bankprüfung ist genau diese Zahl der strittigste Punkt, weil jede Bank sie anders zusammensetzt.
Festes Gehalt wird voll angesetzt, belegt über Abrechnungen und den Steuerbescheid. Sonderzahlungen zählen mit, werden aber auf den Monat umgelegt und nur anerkannt, wenn sie in mehreren Jahren wiederkehren. Variable Bestandteile — Bonus, Provision, Überstunden — werden gekürzt oder ganz herausgerechnet.
Wer einen erheblichen Teil seines Einkommens variabel bezieht, sollte den festen Teil als Planungsgröße nehmen. Mieteinnahmen setzen spanische Banken nicht oder nur zu 70 % an. Sie verlangen den Nachweis über Mietvertrag und Steuerbescheid, nicht über eine Aufstellung.
Renten gelten als planbar und werden gern gesehen; sie verkürzen aber über die Altersgrenze die mögliche Laufzeit — siehe Altersgrenze bei der Hypothek in Spanien. Selbstständige Einkünfte werden über mehrere Jahre gemittelt und aus den Steuerbescheiden abgeleitet, nicht aus dem laufenden Jahr. Was dabei zusätzlich verlangt wird, steht unter Immobilienfinanzierung für Selbständige.
Auf der Gegenseite werden bestehende Verpflichtungen abgezogen: laufende Darlehen, Leasing, Unterhaltszahlungen, Kreditrahmen. Die Quote gilt für die Summe aller Verpflichtungen einschließlich der neuen Rate — nicht für die neue Rate allein. Das ist der Punkt, an dem eine selbst gerechnete Kaufkraft am häufigsten zu hoch ausfällt.
| Schritt | Angestellte | Selbstständige |
|---|---|---|
| 1 · Ausgangszahl | Auszahlungsbetrag laut Gehaltsabrechnung (Brutto minus Lohnsteuer, Soli, ggf. Kirchensteuer und Sozialversicherung) | Gewinn laut Einkommensteuerbescheid, gemittelt über die letzten drei Steuerjahre — nicht der Umsatz |
| 2 · Abzüge | bereits in der Abrechnung enthalten | Einkommensteuer (inkl. Soli und ggf. Kirchensteuer), Kranken- und Pflegeversicherung, Altersvorsorge- und Rentenbeiträge |
| 3 · Was mitzählt | Festes Gehalt voll, Sonderzahlungen auf zwölf Monate umgelegt, Bonus, Provision und Überstunden gekürzt oder herausgerechnet | Nur was im persönlichen Bescheid ankommt — Gewinn, der in der Firma bleibt, zählt nicht; das laufende Jahr ersetzt keinen Bescheid |
| 4 · Monatliches Netto | Jahresnetto geteilt durch 12 | Netto nach Abzügen geteilt durch 12 |
| 5 · Maximale Rate | Netto × 33 %, davon bestehende Raten abziehen (auch deutsche Kredite, Leasing, Unterhalt) | wie bei Angestellten |
| Beispiel (2,4 %, 20 Jahre, 70 %) | Netto 4.200 € im Monat, Rate 1.386 €, Kaufpreis bis rund 377.100 € | Gewinn 96.000 € minus Steuern 24.000 €, KV/PV 9.000 € und Altersvorsorge 7.200 € ergibt 55.800 €, also 4.650 € im Monat, Rate 1.535 €, Kaufpreis bis rund 417.700 € |
| Eigenmittel dazu | ca. 150.800–162.200 € | ca. 167.100–179.600 € |
| Untergrenze (kleine Finanzierung) | Netto mindestens 3.500 € im Monat | Gewinn mindestens 80.000 € im Jahr |
Die Rechnung hat zwei Bremsen, und die zweite greift oft früher als die erste. Selbst wenn das Einkommen eine höhere Rate trüge, endet der finanzierbare Kaufpreis am Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten — und dieser bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Fällt das Wertgutachten unter den vereinbarten Preis, wandert die Differenz vollständig ins Eigenkapital. Ausführlich: Schätzwert statt Kaufpreis.
Deshalb ist die Reihenfolge in der Praxis: erst prüfen, welchen Kaufpreis die Beleihung hergibt, dann prüfen, ob das Einkommen die dazugehörige Rate trägt. Wer umgekehrt vorgeht, findet ein Objekt, das rechnerisch tragbar wäre, für das die Bank aber zu wenig Darlehen stellt. Die Begriffslogik dahinter steht unter LTV para no residentes.
Und die Nebenkosten stehen außerhalb beider Rechnungen: Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt kommen aus eigenen Mitteln obendrauf, in einer Höhe, die je nach Autonomer Gemeinschaft deutlich schwankt — nachzurechnen im Kaufnebenkosten-Rechner.
Von der Modellrechnung zur belastbaren Zahl: Eine Modellrechnung ersetzt keine Prüfung, sie sortiert nur die Erwartung. Belastbar wird die Zahl, sobald dieselben Unterlagen vorliegen, die auch die Bank sehen will: Einkommensnachweise, Steuerbescheide, bestehende Verpflichtungen, Angaben zum Objekt. Genau das erfasst die Selbstauskunft, die zweisprachig aufgebaut ist und direkt als Grundlage für die Bankanfrage dient.
Wer vorher nur wissen will, ob die Richtung stimmt, kommt mit dem Hypothekenfähigkeits-Check in wenigen Minuten zu einer groben Einordnung. Und wenn absehbar ist, dass eine spanische Bank die Konstellation nicht zeichnet, liegt der Ausweg nicht in einer höheren Quote, sondern in mehr Eigenkapital — etwa aus der Beleihung einer abbezahlten deutschen Immobilie.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (33 %) | 3.300 € pro Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 2,4 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~628.500 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~897.900 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~269.400 € |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (33 %) | 4.950 € pro Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 2,4 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~942.800 € |
| Beleihung | 70 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~1.346.800 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~404.000 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Darlehen (70 % Beleihung) | 70.000 € |
| Eigenanteil am Kaufpreis (30 %) | 30.000 € |
| Kaufnebenkosten (10–13 %) | 10.000–13.000 € |
| Eigenmittel gesamt | 40.000–43.000 € |
| Monatsrate mit Bonifikation (2,4 %, 20 Jahre) | ca. 368 € |
| Monatsrate ohne Bonifikation (3,4 %, 20 Jahre) | ca. 402 € |
Zum Hochrechnen den Kaufpreis durch 100.000 teilen und jeden Wert mit dem Ergebnis multiplizieren. Die Nebenkosten wachsen nicht streng linear, weil Notar und Grundbuch gestaffelt sind und die Steuer je Region schwankt. Bewertet die Tasación niedriger als den Kaufpreis, sinkt das Darlehen. Modellrechnung ohne Gewähr, kein Angebot.
70 % ist die für Nicht-Residenten in Spanien bankübliche Obergrenze, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Einzelne Häuser gehen darüber hinaus, andere bleiben darunter — abhängig von Objekt, Bonität und Bank.
Festes Gehalt wird voll angesetzt. Variable Bestandteile wie Bonus, Provision und Überstunden werden gekürzt oder ganz herausgerechnet. Mieteinnahmen setzen spanische Banken nicht oder nur zu 70 % an.
Der Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten bezieht sich auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Fällt das Wertgutachten unter den vereinbarten Preis, wandert die Differenz vollständig ins Eigenkapital.
Bei 70 % Beleihung brauchen Sie pro 100.000 € Kaufpreis 30.000 € Eigenanteil plus 10.000 bis 13.000 € Kaufnebenkosten, zusammen 40.000 bis 43.000 €. Die Nebenkosten sind nicht finanzierbar. Liegt der Schätzwert unter dem Kaufpreis, steigt der Eigenkapitalbedarf entsprechend.
Für eine kleine Finanzierung brauchen Angestellte ein Netto von mindestens 3.500 € im Monat, Selbstständige einen Gewinn von mindestens 80.000 € im Jahr. Mieteinnahmen setzen spanische Banken nicht oder nur zu 70 % an.
Bei Angestellten gilt der Auszahlungsbetrag laut Gehaltsabrechnung, Sonderzahlungen werden auf zwölf Monate umgelegt. Bei Selbstständigen zählt der Gewinn aus den Einkommensteuerbescheiden der letzten drei Jahre, abzüglich Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge. Davon setzen wir 33 % als maximale Gesamtrate an.
Ja, die NIE-Nummer kann in Deutschland bei einem spanischen Konsulat beantragt werden; alternativ ist die Beantragung direkt in Spanien bei der Policía Nacional möglich.
Schreiben Sie uns Nettoeinkommen, bestehende Verpflichtungen und die Zielregion — Sie bekommen eine belastbarere Einschätzung als jede Modellrechnung.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.