Tasacion: Tasación Spanien — das Wertgutachten der finanzierenden Bank
Die Tasación ist das von einer zugelassenen Gesellschaft erstellte, unabhängige Wertgutachten einer spanischen Immobilie — spanische Banken verlangen sie vor jeder Kreditzusage, denn nicht der Kaufpreis, sondern der Tasación-Wert bestimmt die tatsächliche Finanzierungshöhe. Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierbare Betrag, und die Differenz muss zusätzlich aus Eigenkapital gedeckt werden.
Wie wirkt sich das Wertgutachten der Bank auf die Höhe meiner Finanzierung in Spanien aus?
Spanische Banken legen der Finanzierung nicht den vereinbarten Kaufpreis zugrunde, sondern den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten. Liegt das Gutachten unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierbare Betrag entsprechend, und die Differenz muss aus Eigenkapital gedeckt werden. Erstellt wird es nur von staatlich zugelassenen Gutachtergesellschaften nach standardisierten, gesetzlich geregelten Methoden.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wer die Tasación erstellt und wie: Weil nur zugelassene Gesellschaften gültige Gutachten erstellen, ist eine Maklereinschätzung weder Ersatz noch Vorbote. Beauftragt wird die Tasación von der Bank, bezahlt vom Käufer — und sie ist unter bestimmten Bedingungen auf ein anderes Institut übertragbar. Danach zu fragen, spart Geld.
Warum sie den finanzierbaren Betrag direkt bestimmt
Wer die Lücke nicht tragen will, hat drei Wege: nachverhandeln, mehr Eigenkapital einsetzen oder ein zweites Institut mit eigener Bewertung prüfen lassen.
Alle drei brauchen Zeit — und Zeit hat nur, wer den Vorvertrag noch nicht unterschrieben hat.
Wie sich eine niedrige Tasación auffangen lässt
Fällt die Tasación deutlich niedriger aus als der Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenkapital gedeckt werden — wer das frühzeitig einkalkuliert, gerät nicht in Zeitdruck, wenn das Gutachten erst kurz vor der geplanten Beurkundung vorliegt.
Ein früh in Auftrag gegebenes Gutachten schafft Planungssicherheit, statt es erst spät im Prozess als Formalität abzuhaken.
Wie lange eine Tasación gilt
Eine Tasación ist nicht unbegrenzt verwendbar.
Für Bankfinanzierungen gilt sie nur für einen begrenzten Zeitraum; danach verlangt die Bank ein neues oder aktualisiertes Gutachten. Wer die Tasación sehr früh beauftragt und der Kauf sich dann verzögert — bei einem Neubau ist das der Regelfall — zahlt sie unter Umständen zweimal.
Umgekehrt gehört sie auch nicht ans Ende des Prozesses, weil ein zu niedriger Wert dann keine Zeit mehr lässt, die Lücke zu schließen. Der sinnvolle Zeitpunkt liegt dazwischen: dann, wenn Objekt und Kaufpreis feststehen und die Bank grundsätzlich mitgeht.
Das Gutachten gehört außerdem dem Auftraggeber — wer es selbst bezahlt hat, kann es grundsätzlich auch einer zweiten Bank vorlegen, sofern diese die Gutachtergesellschaft akzeptiert.
Wenn die Tasación über dem Kaufpreis liegt
Der günstigere Fall ändert am finanzierbaren Betrag meist nichts: Banken rechnen den Beleihungsauslauf auf den niedrigeren der beiden Werte, und das ist dann der Kaufpreis.
Eine hohe Tasación erhöht das Darlehen also nicht — sie verbessert allenfalls die Verhandlungsposition bei den Konditionen, weil das Objekt als werthaltiger gilt. Wirklich nutzen lässt sie sich erst später, bei einer Nachbeleihung oder Umschuldung, wenn kein Kaufpreis mehr im Weg steht. Der zweite Punkt: Fällt die Tasación deutlich höher aus als der Preis, prüfen manche Häuser den Kaufvertrag genauer — ein auffälliger Abstand wirft Fragen nach Nebenabreden auf, und die kosten Bearbeitungszeit.
LTV para no residentes →
Der maximale Beleihungsauslauf (LTV) liegt bei Nicht-Residenten in Spanien in der Regel deutlich niedriger als bei spanischen Residenten.
Realistische LTV-Erwartungen verhindern, dass die Suche an der Finanzierung scheitert.
Nebenkosten Immobilienkauf Spanien (Gastos de compra) →
Die Gastos de compra sind die gesamten Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis: Steuer, Notar, Grundbuch, Tasación und gegebenenfalls Anwalt.
Wer die Gastos kennt, kalkuliert den echten Kapitalbedarf richtig statt nur den Kaufpreis zu betrachten.
Hipoteca no residente →
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
Oferta vinculante (FEIN) →
Die FEIN ist das europäisch genormte Informationsblatt und in Spanien das verbindliche Angebot der Bank, mindestens zehn Kalendertage lang.
Wer das weiß, unterschreibt keinen Privatvertrag und zahlt keine Anzahlung allein auf mündliche Zusagen der Bank hin.
Häufige Fragen
Wie lange gilt eine Tasación?
Eine Tasación ist nicht unbegrenzt verwendbar. Für Bankfinanzierungen gilt sie nur für einen begrenzten Zeitraum; danach verlangt die Bank ein neues oder aktualisiertes Gutachten. Wer die Tasación sehr früh beauftragt und der Kauf sich dann verzögert — bei einem Neubau ist das der Regelfall — zahlt sie unter Umständen zweimal.
Was passiert, wenn die Tasación unter dem Kaufpreis liegt?
Fällt die Tasación deutlich niedriger aus als der Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenkapital gedeckt werden — wer das frühzeitig einkalkuliert, gerät nicht in Zeitdruck, wenn das Gutachten erst kurz vor der geplanten Beurkundung vorliegt. Ein früh in Auftrag gegebenes Gutachten schafft Planungssicherheit, statt es erst spät im Prozess als Formalität abzuhaken.
Ersetzt eine Maklereinschätzung die Tasación?
Weil nur zugelassene Gesellschaften gültige Gutachten erstellen, ist eine Maklereinschätzung weder Ersatz noch Vorbote. Beauftragt wird die Tasación von der Bank, bezahlt vom Käufer — und sie ist unter bestimmten Bedingungen auf ein anderes Institut übertragbar. Danach zu fragen, spart Geld.
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Contrato de arras: der spanische Vorvertrag mit Anzahlung. Bei Rücktritt des Käufers verfällt sie, bei Rücktritt des Verkäufers oft doppelt zurück.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.