Seguro de hogar: was die Bank verlangen darf — und was nicht
Der seguro de hogar ist die Versicherung der belasteten Immobilie gegen Sachschäden. Anders als oft behauptet ist er für den Käufer keine gesetzliche Pflicht: Die Aufsicht DGSFP stellt fest, dass beim Abschluss eines Hypothekendarlehens keine gesetzliche Versicherungspflicht des Darlehensnehmers besteht. Die Pflicht entsteht aus dem Vertrag.
Was bedeutet „Seguro de hogar (Gebäudeversicherung)“?
Der seguro de hogar ist die Versicherung der belasteten Immobilie gegen Sachschäden. Anders als oft behauptet ist er für den Käufer keine gesetzliche Pflicht: Die Aufsicht DGSFP stellt fest, dass beim Abschluss eines Hypothekendarlehens keine gesetzliche Versicherungspflicht des Darlehensnehmers besteht. Die Pflicht entsteht aus dem Vertrag. Artikel 17.1 der Ley 5/2019 verbietet Kopplungsgeschäfte. Artikel 17.3 macht davon eine Ausnahme: Die Bank darf eine Sachschadenversicherung auf die belastete Immobilie verlangen. Das ist ihre Befugnis, nicht Ihre gesetzliche Pflicht. Die Pflicht ist vertraglich — und damit verhandelbar. Das ist der Punkt, der Geld spart. Artikel 17.3 verpflichtet die Bank, gleichwertige Policen anderer Anbieter anzunehmen — bei Abschluss und bei jeder Verlängerung. Für die Prüfung darf sie nichts berechnen. Und die Annahme darf die Konditionen des Darlehens in keiner Hinsicht verschlechtern.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Was das Gesetz wirklich sagt
Praktisch heißt das: Die Police steht im Darlehensvertrag, nicht im Gesetzblatt. Wer die Bedingungen vor der Unterschrift liest, sieht, was die Bank wirklich verlangt — und was sie nur anbietet.
Den Versicherer wählen Sie, nicht die Bank
Wer eine eigene Police mitbringt, legt sie früh vor: vor der Unterzeichnung, mit den Deckungen, die die Bank schriftlich verlangt hat. Später ist der Wechsel zwar weiter möglich, kostet aber eine Verlängerungsrunde.
Auf welchen Wert die Police lauten muss
Nicht auf den Kaufpreis und nicht auf die Darlehenssumme. Artikel 8 der Ley 2/1981 und Artikel 10.1 des RD 716/2009 nennen den Schätzwert abzüglich des Bodenwerts. Der Grund ist einfach: Der Boden brennt nicht ab und geht bei einem Schaden nicht verloren. Wer die Police auf den vollen Kaufpreis abschließt, zahlt über Jahre Prämie für etwas, das nicht versicherbar ist. Bei deutlicher Übersicherung kann der Versicherungsnehmer die Herabsetzung von Summe und Prämie verlangen.
Was nicht Pflicht ist: Hausrat, Diebstahl, Leben
Gefordert sind die Sparten 8 (Feuer und Naturgewalten) und 9 (sonstige Sachschäden) — Diebstahl ist ausdrücklich ausgenommen. Der Hausrat ist gesetzlich nicht gefordert. Dass Banken häufig eine volle Multirriesgo-Police verlangen, ist Marktpraxis, nicht Gesetz. Eine Risikolebensversicherung ist ebenfalls nicht vorgeschrieben; die Bank darf sie verlangen oder mit Konditionsvorteilen anbieten, muss aber auch hier eine gleichwertige fremde Police annehmen.
Das Consorcio zahlt bei Erdbeben, Flut und Sturm mit
Jede spanische Gebäudepolice in diesen beiden Sparten trägt automatisch einen Pflichtzuschlag zugunsten des Consorcio de Compensación de Seguros. Das Consorcio entschädigt außergewöhnliche Ereignisse in Spanien: Erdbeben und Seebeben, außergewöhnliche Überschwemmungen, Vulkanausbrüche, atypische Wirbelstürme, herabstürzende Himmelskörper, dazu Terrorismus und Aufruhr. Das ist keine Zusatzoption — der Zuschlag wird zwingend mit der Prämie eingezogen.
Was beim Notartermin vorliegen muss
Belegbar ist die Informationspflicht: Nach Artikel 14.1 f) der Ley 5/2019 muss die Bank, wenn sie eine Versicherung verlangt, die Bedingungen der geforderten Deckung schriftlich aushändigen — mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung. Der Notar prüft das und hält es in der acta previa fest; fehlt der Nachweis, darf die Urkunde nicht beurkundet werden. Dass darüber hinaus die fertige, bezahlte Police vorliegen muss, steht nicht im Gesetz. Das ist Marktpraxis und Vertragsbedingung.
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