Renovierung finanzieren, ohne die Immobilie zu verkaufen

Kurz beantwortet

Modernisierung in der Gesamtplanung — aus der Praxis

Wer Modernisierungen bereits beim Kauf mit einplant, vermeidet spätere Finanzierungslücken. Die folgenden Praxisberichte zeigen anonymisiert, wie Kaufpreis, Nebenkosten und geplante Maßnahmen in Spanien und Portugal von Anfang an gemeinsam geplant und gedeckt wurden.

Warum Spanien hier anders tickt als Deutschland

In Deutschland werden Modernisierungskosten regelmäßig mitfinanziert. In Spanien nur gegen eine Zusatzsicherheit: Die Bank rechnet auf Kaufpreis oder Tasación — den niedrigeren Wert — und die Tasación bewertet den Zustand von heute, nicht den nach dem Umbau. Kombiprodukte „Kauf plus Renovierung" richten sich im spanischen Markt praktisch an Residenten mit Hauptwohnsitz in Spanien und sind für Nicht-Residenten keine Lösung.

Was in der Praxis trägt, ist die Gesamtplanung: Alle Maßnahmen werden vor dem Notartermin kalkuliert, die Finanzierung rechnet auf den Kaufpreis, und die Mittel für die Renovierung stehen von Anfang an fest — aus Eigenkapital oder, wo vorhanden, über die Beleihung einer deutschen Immobilie.

Sanierung mitfinanziert — sechs Musterfälle mit Zusatzsicherheit

Die Fälle weiter unten sind echte, anonymisierte Praxisberichte; dort wurde die Modernisierung aus Eigenkapital bezahlt. Die folgenden sechs Fälle sind gerechnete Musterfälle — sie zeigen, was eine Zusatzsicherheit trägt, und sie sind bewusst unterschiedlich groß, weil eine Finca auf Mallorca mit anderen Summen rechnet als ein Haus bei Braga.

Die Rechnung dahinter ist immer dieselbe: Die spanische oder portugiesische Bank finanziert bis zu 70 % des Kaufpreises und bewertet den heutigen Zustand. Eine lastenfreie Immobilie in Deutschland wird bis zu 80 % ihres Beleihungswerts beliehen; dieses zweite Darlehen deckt die Modernisierung und den Eigenkapitalanteil am Kauf. Die Kaufnebenkosten bleiben in jedem Fall Eigenmittel.

Gerechnete Musterfälle, keine dokumentierten Einzelfälle und keine Finanzierungszusage. Beträge gerundet, ohne Zinsangabe. Ob eine Bank den Weg geht, entscheidet ihre Kreditrichtlinie — Bonität, Objekt und Lage der Zusatzsicherheit. Vermittlung nach § 34i GewO durch Olga Nikushkina · keine Rechts- oder Steuerberatung.

Eine Untergrenze gehört dazu: Das Darlehen auf die Zusatzsicherheit fängt bei rund 150.000 € an. Wer nur 40.000 € Sanierung finanzieren will, kommt über diesen Weg nicht — dort bleibt die Gesamtplanung aus Eigenkapital.

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