Oferta vinculante (FEIN): Was ist das verbindliche Angebot wert?
Die FEIN ist das europäisch genormte Informationsblatt zu Ihrem Darlehen. In Spanien ist sie mehr als Information: Artikel 14.1 a) der Ley 5/2019 erklärt sie zum verbindlichen Angebot der Bank. Was die Bank Ihnen davor sagt, bindet sie nicht.
Was bedeutet „Oferta vinculante (FEIN)“?
Die FEIN ist das europäisch genormte Informationsblatt zu Ihrem Darlehen. In Spanien ist sie mehr als Information: Artikel 14.1 a) der Ley 5/2019 erklärt sie zum verbindlichen Angebot der Bank. Was die Bank Ihnen davor sagt, bindet sie nicht. FEIN steht für Ficha Europea de Información Normalizada; das Muster steht in Anexo I der Ley 5/2019. Entscheidend ist Artikel 14.1 a): Die FEIN gilt als verbindliches Angebot der Bank, mindestens zehn Tage lang. Gebunden ist die Bank — Sie bleiben bis zur Unterschrift frei. Artikel 14.1 schreibt zehn Kalendertage vor, nicht Werktage. In dieser Frist müssen bei Ihnen sein: die FEIN, die FiAE mit den Warnhinweisen, bei variablem Zins ein Szenarienblatt, der Vertragsentwurf mit aufgeschlüsselten Kosten, die Kostenverteilung und der Hinweis auf die kostenlose Notarberatung.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Was die FEIN ist und ab wann sie bindet
Für die Praxis heißt das: Erst wenn die FEIN vorliegt, steht eine Zahl fest, auf die Sie sich verlassen können. Das Datum der Aushändigung gehört notiert, denn ab ihm läuft die Frist.
Was Sie zehn Kalendertage vorher bekommen müssen
Fehlt eines dieser Papiere, ist die Frist nicht angelaufen. Wer den Notartermin schon im Kalender hat, prüft die Mappe deshalb lieber am Tag der Übergabe als am Vorabend.
Der Notartermin vorher ist Pflicht und kostenlos
Artikel 15 verlangt, dass Sie persönlich bei dem von Ihnen gewählten Notar erscheinen — spätestens am Tag vor der Beurkundung. Der Notar prüft die Unterlagen, erklärt jede Klausel aus FEIN und FiAE einzeln und nimmt mit Ihnen einen kurzen Test ab. Das alles wird in der acta notarial previa festgehalten. Der Termin ist gebührenfrei. Fehlt die acta oder wurde die Frist nicht eingehalten, darf die Darlehensurkunde nicht beurkundet werden.
Warum eine Vorabzusage nichts wert ist
Was Sie vor der FEIN hören — preaprobación, hipoteca preconcedida, estudio de viabilidad — sind Marktbegriffe ohne Legaldefinition. Geregelt ist davor nur die FIPRE nach Artikel 21 der Orden EHA/2899/2011, und die ist ausdrücklich orientierend: Das amtliche Muster sagt selbst, dass es keine Verpflichtung zur Kreditgewährung begründet und das spätere persönliche Angebot abweichen kann. Praktische Folge: Auf eine Vorabzusage hin unterschreibt man keinen bindenden Privatvertrag mit Anzahlung.
Wenn sich nach der Tasación etwas ändert, laufen die zehn Tage neu
Artikel 13 verlangt eine Bewertung durch eine unabhängige sociedad de tasación vor Vertragsschluss; in der Praxis liegt sie vor der FEIN, weil Betrag und Beleihungsquote dort stehen. Weicht die Urkunde später wesentlich von der FEIN ab, gilt die Instrucción der DGRN vom 20. Dezember 2019: Der Notar muss die Beurkundung verweigern, die Bank muss nachbessern, und die Zehntagesfrist beginnt von vorn. Abweichungen, die für Sie objektiv günstiger sind oder die Finanzkonditionen nicht berühren, hindern die Beurkundung nicht.
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