Arras vertrag: Contrato de arras
Der spanische Reservierungs- und Vorvertrag sieht üblicherweise eine Anzahlung vor, die bei Rücktritt des Käufers meist verfällt und bei Rücktritt des Verkäufers häufig doppelt zurückgezahlt werden muss. Diese Anzahlung wird auch Arras penitenciales genannt, das Reugeld, das den Rücktritt für beide Seiten möglich, aber kostspielig macht.
Was ist der spanische Reservierungs- und Vorvertrag, und was passiert mit der Anzahlung?
Der spanische Reservierungs- und Vorvertrag sieht eine Anzahlung vor. Springt der Käufer ohne im Vertrag anerkannten Grund ab, verfällt die geleistete Anzahlung (arras) in der Regel vollständig an den Verkäufer. Springt der Verkäufer ab, muss er dem Käufer meist das Doppelte der erhaltenen Anzahlung zurückzahlen. Eine Finanzierungsklausel kann die Auszahlung an eine Finanzierungszusage koppeln.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wie sich die Anzahlungsregel typischerweise auswirkt: Bevor eine Anzahlung fließt, sollte feststehen, welche Arras-Form der Vertrag meint — die spanische Praxis kennt mehrere, und sie unterscheiden sich genau in dieser Rechtsfolge. Der Betrag ist verhandelbar, die Rechtsfolge nicht.
Warum ein durchdachter Vertragstext die Anzahlung schützt
Die Finanzierungsklausel ist die günstigste Versicherung des gesamten Kaufs.
Sie kostet nichts außer Verhandlung — und sie wirkt nur, wenn sie Frist, Institut und den Nachweis der ernsthaften Bemühung benennt, statt allgemein von einer Finanzierung zu sprechen.
Wie sich der Arras-Vertrag zur Escritura verhält
Der Contrato de arras ist rechtlich bindend, überträgt aber noch nicht das Eigentum — das geschieht erst mit der notariellen Escritura (siehe Escritura).
Zwischen Arras-Vertrag und Escritura liegt üblicherweise ein Zeitfenster, in dem Finanzierung, Tasación und Bankprüfung abgeschlossen werden müssen, bevor der eigentliche Eigentumsübergang stattfindet.
Es gibt drei Arten von Arras — die Arras penitenciales sind nur eine davon
Contrato de arras ist ein Sammelbegriff.
Das spanische Recht kennt drei Ausgestaltungen, und welche vereinbart wurde, entscheidet über die Folgen eines Rücktritts.
Die arras penitenciales sind der Fall, den die meisten meinen: Beide Seiten dürfen sich vom Vertrag lösen, der Käufer unter Verlust der Anzahlung, der Verkäufer gegen Rückzahlung des doppelten Betrags.
Die arras confirmatorias bestätigen den Kauf dagegen nur und geben kein Rücktrittsrecht — wer hier aussteigt, kann auf Erfüllung oder Schadensersatz in Anspruch genommen werden, der Verlust ist also nicht auf die Anzahlung begrenzt. Die arras penales wirken als Vertragsstrafe.
Steht im Vertrag nichts Ausdrückliches, ist die Einordnung Auslegungssache. Genau deshalb gehört die Art der Arras ausdrücklich in den Text, nicht ins Ungefähre.
Warum die Bezeichnung im Vertrag nicht reicht
Entscheidend ist nicht die Überschrift des Vertrags, sondern die Formulierung im Text — und im Zweifel gehen Gerichte von der confirmatoria aus, also der für den Aussteigenden teuersten Variante.
Bei arras confirmatorias kann, wer aussteigt, auf Erfüllung oder vollen Schadensersatz in Anspruch genommen werden, der weit über die Anzahlung hinausgehen kann. Auch arras penales legen nur eine Vertragsstrafe fest und lassen den Erfüllungsanspruch bestehen. Nur bei arras penitenciales ist der Rücktritt auf Verlust beziehungsweise Verdopplung der Anzahlung begrenzt.
Escritura →
Die Escritura pública de compraventa ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien — mit ihrer Unterzeichnung vor dem Notar geht das Eigentum tatsächlich über, anschließend wird sie ins Grundbuch eingetragen und macht den Eigentumswechsel öffentlich sichtbar.
Klarheit über die Escritura nimmt die Sorge, für den Notartermin zwingend persönlich anreisen zu müssen.
Grundbuchauszug Spanien (Nota Simple) →
Die Nota Simple ist der amtliche Grundbuchauszug aus dem Registro de la Propiedad.
Die Prüfung der Nota Simple schützt vor unliebsamen Überraschungen wie Hypotheken, Pfandrechten oder Wegerechten.
CPCV Portugal — Vorvertrag (Contrato-Promessa de Compra e Venda) →
Der CPCV ist der bindende portugiesische Vorvertrag beim Immobilienkauf, vor dessen Unterzeichnung die Finanzierung geklärt sein sollte.
Wer den CPCV unterschreibt, ist gebunden — die Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt bereits stehen.
Häufige Fragen
Was regelt der Arras-Vertrag, wenn die Finanzierung scheitert?
Ein Arras-Vertrag kann die Auszahlung der Anzahlung an eine Finanzierungszusage koppeln. Kommt die Finanzierung trotz ernsthafter Bemühung nicht zustande, lässt sich so vermeiden, dass der Käufer die Anzahlung trotzdem verliert. Die Klausel wirkt nur, wenn sie Frist, Institut und den Nachweis der Bemühung benennt. Ohne sie trägt der Käufer das volle Risiko.
Welche Arten von Arras kennt das spanische Recht?
Das spanische Recht kennt drei Ausgestaltungen: arras penitenciales, arras confirmatorias und arras penales. Welche vereinbart wurde, entscheidet über die Folgen eines Rücktritts.
Überträgt der Contrato de arras schon das Eigentum an der Immobilie?
Nein. Der Contrato de arras ist rechtlich bindend, überträgt aber noch nicht das Eigentum. Das geschieht erst mit der notariellen Escritura.
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Die Escritura pública ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien – mit ihrer Unterzeichnung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.