Modelo 210 / IRNR
Die Nichtresidentensteuer in Spanien (IRNR) ist die spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten, die Sie per Steuererklärung abgeben: Pflicht für jeden ausländischen Immobilieneigentümer, ob vermietet oder nicht. Ob die Immobilie privat genutzt, leer stehend oder vermietet ist, bestimmt die Regeln und Fristen; das Formular ist dasselbe.
Wer muss die Steuererklärung für Nicht-Residenten abgeben, und mit welchem Satz?
Jeder ausländische Immobilieneigentümer muss sie abgeben, ob vermietet oder nicht. Bei privater Nutzung oder Leerstand wird ein fiktives Einkommen unterstellt (renta imputada), bei Vermietung werden die echten Mieteinnahmen versteuert. Für EU-/EWR-Ansässige gelten 19 % mit Kostenabzug, für Nicht-EU-Ansässige 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Modelo 210: zwei Fälle — Eigennutzung/Leerstand vs. echte Mieteinnahmen: Vor der ersten Erklärung ist deshalb zu klären, in welchem der beiden Fälle Sie stehen — und ob sich das im Jahresverlauf ändert. Wer zeitweise selbst nutzt und zeitweise vermietet, hat beide Fälle im selben Jahr und muss sie getrennt erfassen, nicht zusammenrechnen.
Steuersatz: In der Renditerechnung gehört der Satz an den Anfang, nicht ans Ende. Wer durch einen Wohnsitzwechsel aus dem EU-/EWR-Raum herausfällt, rechnet von da an auf einer anderen Grundlage: brutto statt netto. Diese Frage gehört vor den Kauf, nicht in die erste Steuererklärung.
Fristen — Vorsicht bei Änderungen
Die Fristen haben sich zuletzt mehrfach verändert: Mieteinnahmen werden inzwischen jährlich statt quartalsweise erklärt; ab dem Einkommensjahr 2026 verschiebt sich der Abgabezeitraum für Mieteinnahmen auf den 1. bis 20. April des Folgejahres (zuvor 1. bis 20. Januar). Für die fiktive Einkünfte-Erklärung bei Eigennutzung/Leerstand gilt weiterhin der 31. Dezember des Folgejahres als Frist. Da sich diese Termine per Verordnung ändern können, lohnt sich vor jeder Abgabe eine aktuelle Prüfung — nicht auf einen einmal gelernten Stichtag verlassen.
Warum das oft übersehen wird
Ein häufiger, teurer Irrtum: „Ich vermiete nicht, also muss ich nichts erklären.“ Das stimmt nicht — auch bei reiner Eigennutzung oder Leerstand entsteht eine Erklärungspflicht über die unterstellte Miete.
Die IBI wird meist automatisch abgebucht und wirkt dadurch erledigt; die IRNR dagegen ist eine Holschuld, die aktiv berechnet und eingereicht werden muss.
Bei mehreren Eigentümern zählt jeder für sich
Gehört eine Immobilie mehreren Personen — etwa einem Ehepaar oder Geschwistern — gibt es keine gemeinsame Erklärung.
Jeder Miteigentümer reicht eine eigene Modelo 210 ein, jeweils für seinen Anteil am Objekt. Bei zwei Eigentümern zu gleichen Teilen bedeutet das zwei Erklärungen über jeweils die Hälfte der Bemessungsgrundlage, nicht eine gemeinsame über das Ganze.
Wer davon ausgeht, dass eine Erklärung für den Haushalt genügt, hat die Pflicht für die zweite Person unbemerkt offen gelassen. Dasselbe gilt, wenn sich die Eigentumsanteile unterscheiden — dann folgt die Aufteilung dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis.
Die Aufteilung wirkt sich auch auf die absetzbaren Kosten aus: Wer nur einen Anteil hält, kann auch nur den entsprechenden Anteil der Aufwendungen ansetzen.
Nichtresidentensteuer Spanien: Warum EU-Ansässige weniger zahlen als Nicht-EU-Ansässige
Der Unterschied liegt nicht im Steuersatz allein, sondern in der Abzugsfähigkeit.
Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, darf von den Mieteinnahmen die damit zusammenhängenden Kosten abziehen — Zinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Abschreibung. Wer außerhalb ansässig ist, versteuert die Bruttoeinnahme ohne jeden Abzug, zusätzlich zum höheren Satz.
Aus derselben Wohnung wird so ein deutlich anderer Betrag. Praktisch relevant ist das für Briten seit dem Brexit und für alle, die einen Wohnsitz außerhalb der EU planen.
Der zweite Punkt: Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit im jeweiligen Zeitraum, nicht die Staatsangehörigkeit — ein Deutscher mit Wohnsitz in der Schweiz fällt in die ungünstigere Gruppe.
Grundsteuer Spanien (IBI) →
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche spanische Grundsteuer auf den Katasterwert.
Laufende Kosten wie die IBI gehören in jede ehrliche Rentabilitäts- oder Budgetrechnung.
Hipoteca no residente →
Eine Hipoteca no residente ist ein spanischer Immobilienkredit für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.
Mit der richtigen Bankauswahl und einer sauber aufbereiteten Akte findet sich ein passender Kreditgeber, und die Bearbeitung verkürzt sich spürbar.
Häufige Fragen
IRNR Modelo 210: Wann gilt der Satz von 19 % und wann 24 %?
Der Satz von 19 % gilt für in der EU oder im EWR Ansässige, der Satz von 24 % für Nicht-EU-Ansässige. Bei 19 % dürfen tatsächliche Kosten abgezogen werden, bei 24 % wird die Bruttoeinnahme ohne Kostenabzug versteuert. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit im jeweiligen Zeitraum, nicht die Staatsangehörigkeit.
Modelo 210 ausfüllen: Was ist bei Eigennutzung und bei Vermietung zu beachten?
Bei Eigennutzung oder Leerstand wird ein fiktives Einkommen (renta imputada) auf Grundlage des Katasterwerts versteuert, bei Vermietung die echten Mieteinnahmen. Beide Fälle laufen über dasselbe Formular, aber nach unterschiedlichen Regeln und Fristen. Wer im selben Jahr beides hat, erfasst die Fälle getrennt. Da sich Fristen ändern können, prüfen Sie sie vor jeder Abgabe.
Müssen Miteigentümer einer Immobilie in Spanien jeweils ein eigenes Modelo 210 abgeben?
Ja. Gehört eine Immobilie mehreren Personen, gibt es keine gemeinsame Erklärung. Jeder Miteigentümer reicht eine eigene Modelo 210 ein, jeweils für seinen Anteil am Objekt.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.