Grundsteuer Spanien (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer — eine kommunale Jahressteuer, deren Höhe sich aus der Berechnung auf den Katasterwert ergibt, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers.
Was ist Grundsteuer Spanien (IBI)?
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer — eine kommunale Jahressteuer, deren Höhe sich aus der Berechnung auf den Katasterwert ergibt, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert (valor catastral) — ein vom staatlichen Katasteramt festgelegter Wert, der in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt. Die Gemeinde (Ayuntamiento) wendet darauf einen eigenen Steuersatz an, der je nach Kommune meist zwischen rund 0,4 % und 1,3 % liegt. Eine Wohnung mit Katasterwert 120.000 € und einem Gemeindesatz von 0,9 % zahlt entsprechend rund 1.080 € IBI im Jahr — der genaue Satz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und muss dort erfragt werden. Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar des Steuerjahres als Eigentümer im Register eingetragen ist — unabhängig davon, ob die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft wird. Beim Kauf gehört deshalb in den Kaufvertrag eine klare Regelung, wer die IBI im Erwerbsjahr trägt. Die Zahlung erfolgt meist per Lastschrift vom spanischen Konto; viele Gemeinden bieten auch Ratenzahlung an.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen. Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wie sich die IBI berechnet
Der Satz ist kommunal, nicht national — vor dem Kauf beim Ayuntamiento des konkreten Orts erfragen und nicht aus einer Landesangabe hochrechnen. Die letzte IBI-Abrechnung des Verkäufers zeigt beides auf einen Blick: den angesetzten Katasterwert und den angewandten Gemeindesatz.
Wer zahlt, und wann
Für den Kauf folgt daraus zweierlei: Eine Stichtagsregelung gehört in den Vertrag, und das spanische Konto sollte stehen, bevor die erste Lastschrift fällig wird. Wer das Konto erst nach der Escritura eröffnet, bekommt im ungünstigen Fall eine Mahnung für eine Steuer, von der er noch nichts wusste.
IBI ist nicht die einzige Steuerpflicht
Die IBI ist eine reine Besitzsteuer und wird oft mit der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten, Modelo 210) verwechselt — das sind zwei getrennte Steuern, die parallel anfallen: die IBI zahlt jeder Eigentümer unabhängig vom Wohnsitz, die IRNR betrifft speziell Nicht-Residenten und wird zusätzlich fällig, auch wenn die Immobilie nur privat genutzt wird oder leer steht.
Warum offene IBI-Schulden den Käufer treffen können
Anders als die meisten Steuern haftet die IBI an der Immobilie selbst, nicht nur an der Person des Schuldners. Sind für zurückliegende Jahre Beträge offen geblieben, kann die Gemeinde sich an das Objekt halten — und damit an den neuen Eigentümer, obwohl dieser die Rückstände nicht verursacht hat. Deshalb gehört vor der Beurkundung der Nachweis der bezahlten IBI der Vorjahre zu den Unterlagen, die der Verkäufer beibringen sollte. Die Gemeinde erteilt dazu auf Anfrage eine Auskunft über offene Posten. Wer diesen Punkt vor dem Notartermin klärt, verschiebt ihn nicht in eine Zeit, in der sich der Verkäufer schwerer erreichen lässt. In der Praxis ist das ein kurzer Schritt, dessen Fehlen erst dann auffällt, wenn die Gemeinde sich beim neuen Eigentümer meldet.
Die IBI haftet an der Immobilie, nicht am Verkäufer
Offene IBI-Beträge sind eine dingliche Last: Die Gemeinde kann sich wegen der Rückstände der letzten Jahre an die Immobilie halten, auch wenn sie inzwischen den Eigentümer gewechselt hat. Der Käufer haftet damit für Steuern, die er nicht verursacht hat — und erfährt davon oft erst durch die Zahlungsaufforderung. Schutz gibt es nur vorher: die letzten Zahlungsbelege verlangen oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde einholen, und beides vor dem Notartermin, nicht danach. Der zweite Punkt betrifft das Verkaufsjahr: Steuerschuldner ist, wem die Immobilie am 1. Januar gehörte. Eine anteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist üblich, aber sie ergibt sich nicht von selbst — sie muss im Kaufvertrag stehen.
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