Grundsteuer Spanien und IBI Steuer Spanien (IBI)
Die Grundsteuer in Spanien, kurz IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ist eine kommunale Jahressteuer, deren Höhe sich aus der Berechnung auf den Katasterwert ergibt, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers. Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar des Steuerjahres als Eigentümer im Register eingetragen ist.
Was ist die IBI in Spanien, und wie hoch fällt sie aus?
Die IBI ist die spanische Grundsteuer, eine kommunale Jahressteuer auf den Katasterwert (valor catastral). Die Gemeinde wendet darauf einen eigenen Satz an, meist zwischen rund 0,4 % und 1,3 %. Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar als Eigentümer eingetragen ist; die Zahlung erfolgt meist per Lastschrift.
Worauf es bei diesen beiden Punkten ankommt
Der Antwortkasten oben fasst die Sache zusammen.
Die beiden Punkte, aus denen er besteht, tragen hier ihre Überschrift — und dazu, was aus jedem für die Praxis folgt.
Wie sich die IBI berechnet
Der Satz ist kommunal, nicht national — vor dem Kauf beim Ayuntamiento des konkreten Orts erfragen und nicht aus einer Landesangabe hochrechnen.
Die letzte IBI-Abrechnung des Verkäufers zeigt beides auf einen Blick: den angesetzten Katasterwert und den angewandten Gemeindesatz.
Wer zahlt, und wann
Für den Kauf folgt daraus zweierlei: Eine Stichtagsregelung gehört in den Vertrag, und das spanische Konto sollte stehen, bevor die erste Lastschrift fällig wird.
Wer das Konto erst nach der Escritura eröffnet, bekommt im ungünstigen Fall eine Mahnung für eine Steuer, von der er noch nichts wusste.
Die IBI-Steuer in Spanien ist nicht die einzige Steuerpflicht
Die IBI ist eine reine Besitzsteuer und wird oft mit der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten, Modelo 210) verwechselt — das sind zwei getrennte Steuern, die parallel anfallen: die IBI zahlt jeder Eigentümer unabhängig vom Wohnsitz, die IRNR betrifft speziell Nicht-Residenten und wird zusätzlich fällig, auch wenn die Immobilie nur privat genutzt wird oder leer steht.
Warum offene IBI-Schulden den Käufer treffen können
Anders als die meisten Steuern haftet die IBI an der Immobilie selbst, nicht nur an der Person des Schuldners. Sind für zurückliegende Jahre Beträge offen geblieben, kann die Gemeinde sich an das Objekt halten — und damit an den neuen Eigentümer, obwohl dieser die Rückstände nicht verursacht hat. Deshalb gehört vor der Beurkundung der Nachweis der bezahlten IBI der Vorjahre zu den Unterlagen, die der Verkäufer beibringen sollte.
Die Gemeinde erteilt dazu auf Anfrage eine Auskunft über offene Posten. Wer diesen Punkt vor dem Notartermin klärt, verschiebt ihn nicht in eine Zeit, in der sich der Verkäufer schwerer erreichen lässt. In der Praxis ist das ein kurzer Schritt, dessen Fehlen erst dann auffällt, wenn die Gemeinde sich beim neuen Eigentümer meldet.
Offene IBI-Beträge sind eine dingliche Last, und der Käufer erfährt davon oft erst durch die Zahlungsaufforderung. Schutz gibt es nur vorher: die letzten Zahlungsbelege verlangen oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde einholen, und beides vor dem Notartermin, nicht danach. Der zweite Punkt betrifft das Verkaufsjahr: Steuerschuldner ist, wem die Immobilie am 1. Januar gehörte. Eine anteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist üblich, aber sie ergibt sich nicht von selbst — sie muss im Kaufvertrag stehen.
Modelo 210 / IRNR →
Das Modelo 210 ist die spanische Steuererklärung für Nicht-Residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die jeder ausländische Immobilieneigentümer abgeben muss.
Wer die IRNR-Pflicht früh kennt, vermeidet Versäumnisse und plant die Steuerkosten realistisch.
ITP Spanien (Grunderwerbsteuer) →
Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die spanische Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, deren Satz die autonome Region festlegt.
Die ITP ist oft der größte einzelne Nebenkostenposten – sie früh einzuplanen hält das Kaufbudget realistisch.
Häufige Fragen
IBI Impuesto: Wer ist beim Kauf Steuerschuldner?
Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar des Steuerjahres als Eigentümer im Register eingetragen ist, auch wenn die Immobilie im Lauf des Jahres verkauft wird. Beim Kauf gehört deshalb eine klare Regelung in den Kaufvertrag, wer die IBI im Erwerbsjahr trägt. Eine anteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist üblich, ergibt sich aber nicht von selbst.
Was ist der Unterschied zwischen IBI und IRNR (Modelo 210)?
Das sind zwei getrennte Steuern, die parallel anfallen. Die IBI zahlt jeder Eigentümer unabhängig vom Wohnsitz, die IRNR betrifft speziell Nicht-Residenten und wird zusätzlich fällig, auch wenn die Immobilie nur privat genutzt wird oder leer steht.
Wie schütze ich mich beim Kauf vor offenen IBI-Beträgen der Vorjahre?
Schutz gibt es nur vorher: die letzten Zahlungsbelege verlangen oder eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde einholen, und beides vor dem Notartermin, nicht danach.
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Escritura
Die Escritura pública ist die notarielle Kaufurkunde in Spanien – mit ihrer Unterzeichnung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.
Modelo 210
Modelo 210: die IRNR-Steuererklärung für Nicht-Residenten in Spanien — Pflicht für jeden ausländischen Eigentümer, ob vermietet oder nicht.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.