Ablauf Hauskauf Spanien (Proceso de compra)

Der Abschluss: Escritura, Grundbuch und Steuern

Den formalen Abschluss bildet die notarielle Escritura, mit der das Eigentum tatsächlich übergeht, gefolgt von der Grundbucheintragung und der Zahlung der fälligen Steuern (ITP oder IVA/AJD je nach Objektart, siehe ITP (Impuesto Transmisiones)). Erst mit vollzogener Grundbucheintragung ist der Kauf auch gegenüber Dritten vollständig abgesichert — ein Prozess, der von der ersten NIE-Beantragung bis zur endgültigen Eintragung oft mehrere Wochen bis wenige Monate dauert.

Was den Zeitplan in der Praxis bestimmt

Die Dauer des Kaufprozesses hängt selten am Notar und fast immer an drei Stellen: der NIE, den Bankunterlagen und der Tasación. Die NIE braucht einen Termin, dessen Verfügbarkeit sich nicht steuern lässt — deshalb steht sie ganz am Anfang und nicht dort, wo sie inhaltlich gebraucht wird. Die Bankprüfung dauert so lange, wie das Nachreichen von Unterlagen dauert; vollständig eingereichte Mappen laufen deutlich schneller. Die Tasación wiederum lässt sich erst beauftragen, wenn das Objekt feststeht. Wer diese drei Stränge parallel führt statt nacheinander, verkürzt den Gesamtprozess erheblich. Ein Zeitplan, der die Finanzierung erst nach dem Vorvertrag beginnt, kollidiert dagegen regelmäßig mit den Fristen aus dem Arras-Vertrag.

Der Reservierungsvertrag vor dem Vorvertrag

Zwischen Besichtigung und Arras schiebt sich in der Praxis häufig ein Reservierungsvertrag mit dem Makler, gegen eine kleinere Zahlung. Er nimmt das Objekt vom Markt, ist aber rechtlich schwächer als er wirkt: Häufig ist die Zahlung bei Nichtzustandekommen nicht erstattungsfähig, und der Verkäufer ist gar nicht Vertragspartei — gebunden ist dann der Makler, nicht der Eigentümer. Wer hier unterschreibt, sollte drei Punkte geklärt haben: Wer ist Vertragspartner, unter welchen Bedingungen wird zurückgezahlt, und wird die Zahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Der zweite Punkt: Die Reservierung sollte keine Frist setzen, die vor dem realistischen Termin der Finanzierungszusage endet.

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