Woher die Immobilienpreise in Spanien kommen: fünf amtliche Quellen
„Der Quadratmeter kostet X“ — die Frage ist, wer das sagt. In Spanien veröffentlichen fünf amtliche Stellen Preise, und sie kommen zu verschiedenen Zahlen, weil sie Verschiedenes messen.
Kurz beantwortet
Welche Quelle nennt echte Kaufpreise?
Das Notariat und die Registradores. Beide beruhen auf abgeschlossenen Verträgen — das Notariat auf der Urkunde, die Registradores auf der Eintragung im Grundbuch.
Welche Quelle ist die schnellste?
Das Notariat. Der Notar ist der erste Punkt, an dem ein Kauf erfasst wird; die Grundbucheintragung folgt im Schnitt 45 Tage später.
Welche Zahl ist kein Marktpreis?
Der valor de referencia des Catastro und der valor tasado des Ministeriums. Der eine ist eine Steuergröße, der andere ein Gutachtenwert.
Welche Quelle nennt den richtigen Immobilienpreis in Spanien?
Es gibt nicht die eine richtige Zahl, sondern fünf amtliche Quellen, die Verschiedenes messen. Tatsächlich gezahlte Preise nennen zwei: das Notariat, das den in der Kaufurkunde erklärten Preis auswertet und monatlich bis auf Postleitzahlebene veröffentlicht, und die Registradores, die dieselben Käufe erfassen, sobald sie im Grundbuch eingetragen sind — im Schnitt 45 Tage später. Das INE veröffentlicht daraus einen Index, ausdrücklich keinen Preis in Euro. Das Wohnungsbauministerium führt zwei Reihen: Schätzwerte der Bewertungsgesellschaften und, aus Notardaten, die Transaktionen bis auf Gemeindeebene. Der valor de referencia des Catastro schließlich ist eine jährlich festgesetzte Steuergröße, die per Gesetz unter dem Marktwert liegen soll. Wer Zahlen vergleicht, muss also zuerst wissen, welche davon er vor sich hat. Für die Finanzierung zählen zwei: das Notariat, weil die Bewertungsgesellschaft der Bank mit denselben abgeschlossenen Kaufverträgen rechnet, und die Schätzwertreihe des Ministeriums, die das Niveau der Gutachten in Ihrer Provinz zeigt.
Warum fünf Quellen fünf Zahlen liefern
Ein Immobilienpreis ist kein Naturwert. Er hängt davon ab, was gemessen wird — ein erklärter Kaufpreis, ein Gutachtenwert, ein Steuerwert —, wann gemessen wird und wie gerechnet wird. Alle fünf Stellen unten sind amtlich oder halbamtlich, alle fünf haben recht, und trotzdem stehen fünf verschiedene Zahlen da. Wer eine davon zitiert, ohne die Methode zu kennen, vergleicht Äpfel mit Birnen.
Das Notariat: der erklärte Kaufpreis, monatlich, bis auf die Postleitzahl
Grundlage ist der Índice Único Informatizado Notarial, die Datenbank aller vor spanischen Notaren beurkundeten Rechtsgeschäfte. Gemessen wird der in der escritura pública erklärte Kaufpreis — kein Angebots- und kein Schätzwert. Das Portal Estadístico del Notariado zeigt daraus Preis je Quadratmeter, Durchschnittsfläche, Durchschnittsbetrag und Zahl der Kaufverträge, monatlich aktualisiert, jeweils für die letzten zwölf Monate, filterbar nach Objektart und abrufbar bis auf Postleitzahlebene. Weil der Notar der erste Erfassungspunkt ist, ist das die zeitnaheste der fünf Quellen.
MarktdatenConsejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com) · Stand 23.10.2025
Preisentwicklung Immobilien Spanien: was die Registradores anders rechnen
Der Colegio de Registradores veröffentlicht quartalsweise die Estadística Registral Inmobiliaria. Bezugsdatum ist nicht die Urkunde, sondern die Eintragung im Grundbuch — die liegt nach eigener Angabe im Mittel 45 Tage danach. Die Leitgröße ist der IPVVR, ein Index aus Wiederholungsverkäufen: verglichen werden nur Objekte, die mehrfach verkauft wurden. Das schaltet Qualitätsunterschiede aus, deckt aber nur einen Teil des Marktes ab. Daneben weist derselbe Bericht einen Durchschnittspreis in Euro je Quadratmeter aus, getrennt nach Neubau und Bestand.
MarktdatenColegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 4. Quartal 2025
Immobilienpreisindex Spanien: warum das INE keinen Preis nennt
Der Índice de Precios de Vivienda des Instituto Nacional de Estadística misst die vierteljährliche Entwicklung der beurkundeten Kaufpreise bei konstanter Qualität, gerechnet aus denselben Notardaten, die das Notariat über ANCERT liefert. Methodisch ist es eine Kombination aus Schichtung und hedonischer Regression, getrennt für Neubau und Bestand. Entscheidend: Der IPV ist ausschließlich ein Index. Die Methodik sagt es selbst — die Messung von Preisniveaus fällt nicht in seinen Bereich. Er erscheint rund 70 Tage nach Quartalsende, national und nach autonomen Regionen, nicht nach Gemeinden.
MarktdatenInstituto Nacional de Estadística, Índice de Precios de Vivienda, Metodología
Das Ministerium: Schätzwerte — und die einzige Zahl für Nicht-Residenten
Das Wohnungsbauministerium (MIVAU) führt zwei getrennte Reihen. Die Estadística de Valor Tasado de Vivienda beruht auf Schätzwerten der Bewertungsgesellschaften nach der Orden ECO/805/2003, quartalsweise, in Euro je bebautem Quadratmeter. Das ist ausdrücklich kein Transaktionspreis, sondern der Wert aus dem Gutachtenkontext — also die Welt, in der auch Ihre Tasación entsteht. Die zweite Reihe, Transacciones Inmobiliarias, beruht auf Notardaten und weist Zahl und Wert der Käufe bis auf Gemeindeebene aus. Und sie ist die einzige der fünf Quellen, die dabei Residenten, ansässige Ausländer und nicht ansässige Ausländer getrennt ausweist.
MarktdatenMIVAU, Estadística de Valor Tasado de Vivienda · MIVAU, Transacciones Inmobiliarias
Der Catastro: ein Steuerwert, kein Marktpreis
Der valor de referencia wird von der Dirección General del Catastro jährlich festgesetzt, per Resolución bis zum 30. Oktober für das Folgejahr. Rechtsgrundlage ist die Ley 11/2021. Abgeleitet wird er aus den von den Notaren gemeldeten Kaufpreisen — aber er ist kein Marktpreis: Per Verordnung wird ein factor de minoración festgesetzt, damit er den Marktwert nicht übersteigt. Er ist eine Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, objektbezogen und nicht statistisch. Was das beim Kauf bedeutet, steht unter Kaufnebenkosten.
RechtsquelleTRLCI, disposición final tercera i. d. F. Ley 11/2021 · Sede Electrónica del Catastro
Welche Quelle wofür
| Quelle | Was sie misst | Euro je m² | Rhythmus | Tiefe |
|---|---|---|---|---|
| Notariat | erklärter Kaufpreis | ja | monatlich | Postleitzahl |
| Registradores | Wiederholungsverkäufe + Durchschnitt | ja | quartalsweise | Provinz |
| INE | Preisentwicklung, konstante Qualität | nein, Index | quartalsweise | Region |
| MIVAU Valor tasado | Schätzwerte der Gutachter | ja | quartalsweise | Provinz |
| MIVAU Transacciones | Zahl und Wert der Käufe | nein, Gesamtwert | quartalsweise | Gemeinde |
| Catastro | Steuerwert je Objekt | — | jährlich | Objekt |
Für die Finanzierung zählen zwei davon. Das Notariat sagt Ihnen, was in Ihrer Zone gezahlt wurde — die Zahl, an der sich die Bewertungsgesellschaft orientiert. Der valor tasado des Ministeriums zeigt das Niveau, auf dem Gutachten in Ihrer Provinz liegen. Alles andere ist Marktbeobachtung.
Für Käufer aus dem Ausland: die Zahl, die sonst niemand nennt
Zwei amtliche Stellen erfassen ausländische Käufer gesondert, und sie messen Verschiedenes. Die Registradores führen in jedem Quartalsbericht ein eigenes Kapitel zur Staatsangehörigkeit der Käufer, mit Anteilen, Rangliste der Nationalitäten und Aufschlüsselung nach Provinzen. Das Ministerium trennt dagegen nach steuerlicher Ansässigkeit: Residenten, ansässige Ausländer, nicht ansässige Ausländer.
Das ist nicht dasselbe — ein deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Spanien steht in der einen Statistik unter „Ausländer“, in der anderen unter „Resident“. Wer Zahlen über den Anteil ausländischer Käufer liest, sollte wissen, welche der beiden gemeint ist.
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Die beurkundeten Kaufpreise der Notarkammer — bis auf Postleitzahlebene, und was sie für Ihr Budget bedeuten.
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