Immobilienpreise Spanien: was gezahlt wurde, nicht was das Portal verlangt
Wer sein Budget aus den Portalen rechnet, rechnet mit dem Wunsch des Verkäufers. Die Bank rechnet mit dem, was beim Notar beurkundet wurde — und dazwischen lagen im ersten Quartal 2026 rund 29 Prozent.
Kurz beantwortet
Wo stehen die echten Preise?
Im Portal Estadístico del Notariado (penotariado.com). Es wertet die beurkundeten Kaufverträge aus — kostenlos, ohne Anmeldung, monatlich aktualisiert, bis auf Postleitzahlebene.
29 % unter dem Angebotspreis — der größte Abstand seit 2007
Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 % unter den Angebotspreisen — der größte Abstand seit 2007. Das ist ein Landesdurchschnitt, kein Wert für Ihre Straße.
Warum zählt das für die Finanzierung?
Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. Ein Budget aus Portalpreisen plant an der Tasación vorbei.
Woher weiß ich, was in Spanien für eine Immobilie wirklich gezahlt wird?
Aus dem Statistikportal des spanischen Notariats, penotariado.com. Jeder Kauf in Spanien wird notariell beurkundet, und der Consejo General del Notariado veröffentlicht diese Urkunden seit Oktober 2025 anonymisiert: Preis je Quadratmeter, durchschnittliche Wohnfläche, durchschnittlicher Kaufbetrag und die Zahl der Kaufverträge — abrufbar bis auf Gemeinde- und Postleitzahlebene, kostenlos, ohne Anmeldung und monatlich aktualisiert. Das ist etwas anderes als ein Portalpreis: Der Portalpreis ist die Forderung des Verkäufers, der Notarpreis das Ergebnis der Verhandlung. Im ersten Quartal 2026 lagen die tatsächlich gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung zählt die zweite Zahl: Die Bewertungsgesellschaft, die für die Bank die Tasación erstellt, rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. Wer sein Eigenkapital aus Portalpreisen ableitet, plant deshalb an der Bewertung vorbei — und merkt es oft erst, wenn der Privatvertrag unterschrieben ist. Fragen Sie die Zahl für Ihre Postleitzahl ab, bevor Sie sich binden.
Das Statistikportal des spanischen Notariats
Jeder Immobilienkauf in Spanien wird notariell beurkundet. Die Notare erfassen die Urkunden im Índice Único Informatizado Notarial — dem zentralen Register aller notariellen Vorgänge. Seit dem 23. Oktober 2025 macht der Consejo General del Notariado diese Zahlen anonymisiert öffentlich: im Portal Estadístico del Notariado unter penotariado.com.
Das Portal ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Es zeigt je gewählter Zone vier Kennzahlen:
- Preis je Quadratmeter der beurkundeten Käufe
- durchschnittliche Wohnfläche
- durchschnittlicher Kaufbetrag
- Zahl der Kaufverträge in der Zone
Abfragbar ist das landesweit, nach autonomer Region, nach Provinz, nach Gemeinde, nach Postleitzahl und über frei gezogene Suchbereiche. Die Auswertung umfasst jeweils die letzten zwölf Monate und wird monatlich nachgeführt; die Reihen reichen bis 2007 zurück.
Das Notariat ist nicht die einzige amtliche Stelle, die einen Preis nennt — es sind fünf, und sie messen Verschiedenes. Welche Zahl was bedeutet, steht unter Woher die Immobilienpreise in Spanien kommen.
Wir nennen hier bewusst keine Preise. Sie veralten monatlich, und das Portal gibt sie für Ihre Postleitzahl genauer aus, als jede abgeschriebene Tabelle es könnte.
Warum Angebotspreis und Kaufpreis auseinanderlaufen
Ein Portalpreis ist eine Forderung. Ein Notarpreis ist ein Ergebnis. Zwischen beiden liegt der Nachlass, den Käufer im Gespräch herausholen — und der ist derzeit ungewöhnlich groß: Im ersten Quartal 2026 lagen die tatsächlich gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen. Das ist der größte Abstand seit 2007 (Erhebung des Spain Housing Observatory aus den Reihen von Idealista und des Notariats, berichtet am 07.09.2026).
Zwei Dinge folgen daraus, und sie ziehen in verschiedene Richtungen:
- Verhandlungsspielraum. Der ausgeschriebene Preis ist im Schnitt nicht der Preis, zu dem verkauft wird. Wer die Zahl für seine Gemeinde kennt, verhandelt mit einem Argument statt mit einem Gefühl.
- Bewertungsrisiko. Wer den Angebotspreis zahlt, zahlt womöglich über dem, was die Bewertungsgesellschaft in derselben Zone gesehen hat. Dann finanziert die Bank weniger, und die Differenz kommt aus Eigenmitteln.
Der Durchschnitt gilt für Spanien insgesamt. In den Lagen, in denen ausländische Käufer kaufen — Balearen, Costa del Sol, Costa Blanca —, kann er kleiner ausfallen, weil dort mehr zum Angebotspreis gezahlt wird. Genau deshalb ist die Abfrage für die eigene Gemeinde die einzige Zahl, die trägt.
Was der Preisunterschied mit der Hypothek macht
Die spanische Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación. Die Tasación wiederum entsteht aus Vergleichswerten — aus abgeschlossenen Kaufverträgen der Umgebung, nicht aus Inseraten. Damit hängen die beiden Zahlen zusammen: Je weiter Ihr Kaufpreis über dem liegt, was in der Zone beurkundet wird, desto wahrscheinlicher fällt die Bewertung darunter aus.
Diese Lücke ist der häufigste Grund, warum ein Kauf kurz vor dem Notartermin kippt. Wie sie sich rechnet und was sich dagegen tun lässt, steht auf der Seite zur Tasación und zum Beleihungswert. Was neben dem Kaufpreis zusätzlich aus Eigenmitteln kommt, steht unter Kaufnebenkosten in Spanien.
Immobilienpreise nach Region — und was die Bank je Lage anders rechnet
Das Preisniveau ist die eine Hälfte, die Bewertungspraxis der Bank die andere. Beides unterscheidet sich stark nach Lage. Unsere Regionsseiten beschreiben, was in der jeweiligen Region finanzierbar ist; die Preise dazu holen Sie sich im Notariatsportal für die konkrete Postleitzahl.
Immobilienpreise Costa Blanca
Die Region mit der größten deutschsprachigen Nachfrage — und mit erheblichen Unterschieden zwischen Küstenort und Hinterland. Finanzierung an der Costa Blanca, dazu die Einzelorte Dénia, Jávea, Moraira und Torrevieja.
Immobilienpreise Mallorca
Auf den Balearen liegen Angebots- und Kaufpreis häufig näher beieinander als im Landesschnitt. Finanzierung auf Mallorca, für Objekte auf rústico-Grund zusätzlich Finca auf Mallorca.
Immobilienpreise Gran Canaria und Teneriffa
Auf den Kanaren entscheidet die Gemeinde stärker als die Insel. Gran Canaria, Teneriffa, Lanzarote, Fuerteventura — oder der Überblick Kanaren.
So fragen Sie den Preis für Ihre Lage ab
- Zone wählen, nicht Land. Gemeinde oder Postleitzahl statt „Spanien“ — der Landesdurchschnitt sagt über Ihre Straße nichts.
- Zahl der Kaufverträge mitlesen. Ein Quadratmeterpreis aus wenigen Verträgen schwankt stark. Steht dort eine kleine Zahl, nehmen Sie die nächstgrößere Zone dazu.
- Fläche gegenprüfen. Der Durchschnittsbetrag hängt an der Durchschnittsfläche der Zone. Ein Objekt, das deutlich größer oder kleiner ist, liegt entsprechend daneben.
- Vor dem Privatvertrag abfragen, nicht danach. Nach Unterschrift des contrato de arras ist die Zahl nur noch eine Erkenntnis, kein Argument mehr.
Weiterführende Seiten
Tasación und Beleihungswert
Warum die Bank den niedrigeren der beiden Werte finanziert — und was die Lücke kostet.
Ablauf des Immobilienkaufs
Die Reihenfolge, in der Preis, Bewertung und Vertrag zusammenkommen.
Häufige Fragen
Wo finde ich die tatsächlich gezahlten Immobilienpreise in Spanien?
Wie groß ist der Abstand zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Bis auf welche Ebene kann ich abfragen?
Warum interessiert die Bank der Angebotspreis nicht?
Wie alt sind die Daten im Notariatsportal?
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