Spanische Hypothek umschulden: Umschuldung Hypothek – wann rechnet sich der Wechsel, wann nicht?

Umschuldung Hypothek: Novación, subrogación oder Ablösung

Bei der novación ändern Sie die Bedingungen bei der eigenen Bank, bei der subrogación übernimmt eine andere Bank das Darlehen. Nur die vollständige Ablösung durch ein neues Darlehen ändert auch die Höhe.

• Umschuldung lohnt sich meist bei langer Restlaufzeit: Verglichen wird nie „alter Zins gegen neuen Zins“, sondern die Ersparnis über die Restlaufzeit gegen die Wechselkosten (neue Tasación, Notar, Grundbuch, ggf. Vorfälligkeit). Bei kurzer Restlaufzeit selten, bei langer oft. Aktuelle Hypothekenzinsen.
• Novación oder subrogación? Novación: bei der eigenen Bank die Bedingungen ändern. Subrogación: eine andere Bank übernimmt das Darlehen. Nur die vollständige Ablösung durch ein neues Darlehen ändert auch die Höhe.
• Bekomme ich als Nicht-Resident dieselben Konditionen? Nicht automatisch — geprüft wird neu, mit heutigem Einkommen, heutigem Alter und dem heutigen Wert der Immobilie.
• Kann ich eine laufende spanische Hypothek umschulden? Ja, eine laufende spanische Hypothek lässt sich umschulden — üblich sind drei Wege: die novación (Änderung beim bestehenden Institut), die subrogación de acreedor (Wechsel des Gläubigers auf ein anderes Institut) und die Ablösung durch ein neues Darlehen.

Welcher Weg trägt, hängt weniger am Zins als an der Restlaufzeit, der aktuellen Bewertung und daran, ob Sie als Nicht-Resident heute noch in das Raster der Zielbank passen.

Gerechnet wird immer gegen die Kosten des Wechsels, nicht gegen den Nominalzins allein: Notar- und Grundbuchkosten für die neue Eintragung, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung beim Altdarlehen und die Bearbeitungsgebühr der Zielbank.

In der Praxis lohnt sich der Wechsel meist erst ab einer Restlaufzeit von mehreren Jahren — bei kurzer Restlaufzeit frisst der Aufwand den Zinsvorteil häufig auf. Wir prüfen vorab, ob sich der Wechsel für Sie konkret rechnet, bevor Sie Zeit in Unterlagen und Termine investieren.

Bank — Novación: bleibt; Subrogación: wechselt; Ablösung: wechselt. Darlehenshöhe änderbar — Novación: nein; Subrogación: nein; Ablösung: ja. Neue Bonitätsprüfung — Novación: meist verkürzt; Subrogación: vollständig; Ablösung: vollständig. Neue Tasación nötig — Novación: oft nicht; Subrogación: ja; Ablösung: ja. Aufwand — Novación: gering; Subrogación: mittel; Ablösung: hoch.

Welcher Weg möglich ist, entscheidet nicht der Wunsch, sondern die Zielbank: Nicht jedes Institut übernimmt fremde Darlehen, und nicht jedes prüft Nicht-Residenten überhaupt neu.

Wie eine subrogación praktisch abläuft

Der Bankwechsel ist in Spanien ein geregeltes Verfahren, kein Verhandlungsergebnis. Er verläuft in immer derselben Reihenfolge, und jede Stufe hat ihre eigene Wartezeit:

1. Unterlagen und Vorprüfung. Die Zielbank prüft Sie neu — Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Alter bei Laufzeitende — und verlangt dieselben Nachweise wie bei einer Erstfinanzierung, nicht weniger. 2. Neue Tasación. Der Wert der Immobilie wird neu ermittelt.

Er bestimmt die Beleihungsquote und damit oft die Marge — bei gestiegenem Wert ist genau das der Grund, warum sich der Wechsel plötzlich rechnet. 3. Verbindliches Angebot. Die Zielbank legt ihre Konditionen als Angebot vor, das bindend ist und vor dem Notartermin vorliegen muss.

Die gesetzliche Vorlauffrist beim Notar gilt hier wie bei jeder anderen spanischen Hypothek — beschrieben unter Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien. 4. Reaktion der bisherigen Bank. Sie erfährt vom Wechsel und kann innerhalb einer gesetzlichen Frist ein eigenes Gegenangebot machen.

Das ist kein Hindernis, sondern häufig das eigentliche Ergebnis: Wer ein belastbares Fremdangebot vorliegen hat, verhandelt mit der eigenen Bank anders als ohne. 5. Notar und Registro. Die Übernahme wird beurkundet und im Grundbuch nachvollzogen. Erst danach ist der Wechsel wirksam.

Für Darlehensnehmer mit Wohnsitz in Deutschland lässt sich der Termin in der Regel über eine Vollmacht abwickeln, sodass keine zweite Reise nötig wird. Das muss aber früh im Verfahren angelegt werden, nicht in der Woche vor dem Termin.

Vier Situationen, in denen sich der Blick fast immer lohnt

Der Blick lohnt sich, wenn die Festphase einer gemischten Hypothek demnächst endet, der Objektwert seit dem Kauf deutlich gestiegen ist, aus dem Nicht-Residenten ein Steuerresident geworden ist oder zusätzliches Kapital gebraucht wird.

• Die Festphase einer gemischten Hypothek endet demnächst. Es gibt keine automatische Anschlussfinanzierung — der Vertrag läuft variabel weiter. Wer das erst merkt, wenn die Rate steigt, verhandelt aus der schlechteren Position.
• Der Objektwert ist seit dem Kauf deutlich gestiegen. Die Beleihungsquote sinkt allein dadurch, ohne dass Sie einen Euro mehr getilgt hätten.
• Aus dem Nicht-Residenten ist ein Steuerresident geworden. Die Einstufung ändert den Rahmen; wann sie eintritt und woran die Bank sie festmacht, steht unter Aufenthaltstitel und Hypothek. Es wird zusätzliches Kapital gebraucht — für Modernisierung, für die Auszahlung von Miterben oder für einen zweiten Kauf.

Über novación und subrogación geht das nicht; hier führt der Weg über eine Ablösung durch ein höheres Darlehen oder über die Beleihung des vorhandenen Bestands.

Vorfälligkeitsentschädigung in Spanien: Was kostet die vorzeitige Rückzahlung? In Spanien begrenzt das Gesetz (Ley 5/2019) die Gebühr, wenn Sie eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie vorzeitig zurückzahlen.

Bei variablem Zins sind es höchstens 0,25 % des zurückgezahlten Betrags in den ersten 3 Jahren oder 0,15 % in den ersten 5 Jahren, danach nichts mehr. Welche der beiden Varianten gilt, steht im Vertrag.

Bei festem Zins sind es höchstens 2 % in den ersten 10 Jahren und danach höchstens 1,5 %. In jedem Fall darf die Bank nicht mehr verlangen als den Verlust, der ihr tatsächlich entsteht.

Häufige Fragen