Die gemischte Hypothek — und was nach der Festphase passiert
In Spanien gibt es drei Zinsstrukturen: fest (fija), variabel (variable) und gemischt (mixta). Die gemischte ist inzwischen die meistgewählte — und die am wenigsten verstandene. Der entscheidende Teil beginnt nämlich erst, wenn die Festphase endet.
Die drei Strukturen
| Fija (fest) | Variable | Mixta (gemischt) | |
|---|---|---|---|
| Zinsbindung | gesamte Laufzeit | keine — Anpassung meist jährlich | feste Anfangsphase (häufig 3, 5 oder 10 Jahre), danach variabel |
| Referenz nach der Bindung | — | Euríbor + Marge | Euríbor + Marge |
| Planbarkeit | vollständig | keine | in der Anfangsphase |
| Vorzeitige Rückzahlung | gesetzlich gedeckelte Entschädigung, in den ersten Jahren höher | gesetzlich gedeckelt und niedrig | in der Festphase wie fija, danach wie variable |
| Passt zu | langfristigem Halten, Ruhestandsplanung | kurzer Haltedauer, hoher Tilgungsabsicht | Käufern, die in der Festphase verkaufen, umschulden oder stark tilgen wollen |
Der Euríbor ist kein Bankprodukt, sondern ein veröffentlichter Referenzindex. Was die Bank verdient, ist die Marge, die sie darauf schlägt — und die verhandelt man, nicht den Index.
Das Ende der Festphase ist kein Ereignis. Es ist eine Rate.
Bei der gemischten Hypothek läuft die Festphase aus, und die Rate wird ab dann an den Euríbor gekoppelt. Anders als in Deutschland gibt es keine Anschlussfinanzierung, die neu verhandelt wird — der Vertrag läuft einfach weiter, nur mit variablem Zins.
Wer eine gemischte Hypothek nimmt, sollte deshalb vorher wissen, was er tun wird, wenn die Festphase endet:
- Verkaufen. Dann ist die Struktur ideal — man zahlt in der Festphase den niedrigeren Zins und ist raus, bevor das Zinsrisiko einsetzt.
- Stark tilgen. Sondertilgungen sind in Spanien gesetzlich geschützt und günstig. Wer die Restschuld bis zum Ende der Festphase klein gemacht hat, den trifft der variable Teil kaum noch.
- Bleiben und das Risiko tragen. Legitim — aber nur, wenn die Rate auch bei einem deutlich höheren Euríbor noch tragbar ist. Diese Rechnung machen wir vorher, nicht hinterher.
- Umschulden (subrogación). Ein Wechsel der Bank ist möglich und in Spanien vergleichsweise unkompliziert. Er kostet aber Zeit und setzt voraus, dass Sie zu diesem Zeitpunkt noch finanzierbar sind — mit dann höherem Alter.
Was für Nicht-Residenten dazukommt
- Die Auswahl ist kleiner. Nicht jede Bank bietet Nicht-Residenten alle drei Strukturen an — bei großen Darlehen fällt die reine Festzins-Variante teilweise ganz weg.
- Die Marge ist der Verhandlungspunkt. Sie hängt an Bonität, Beleihung und an dem, was Sie sonst zur Bank bringen.
- Produktbindungen (bonificaciones). Versicherungen, Gehaltskonto, Karten: Sie senken den Zins und kosten laufend Geld. Ob sich das rechnet, muss man ausrechnen — nicht glauben.
Voraussetzungen für Nicht-Residenten Struktur für Ihren Fall besprechen