Die gemischte Hypothek (Hipoteca Mixta) — und was nach der Festphase passiert
In Spanien gibt es drei Zinsstrukturen: fest (fija), variabel (variable) und gemischt (mixta). Die gemischte ist inzwischen die meistgewählte — und die am wenigsten verstandene. Der entscheidende Teil beginnt nämlich erst, wenn die Festphase endet.
Kurz beantwortet
Was passiert nach der Festphase?
Keine Anschlussfinanzierung wie in Deutschland — der bestehende Vertrag läuft einfach weiter, ab diesem Zeitpunkt an den Euríbor gekoppelt statt fest.
Kann ich danach die Bank wechseln?
Ja, per subrogación — in Spanien vergleichsweise unkompliziert. Es kostet Zeit und setzt voraus, dass Sie zum Wechselzeitpunkt noch finanzierbar sind, mit dann höherem Alter.
Lohnen sich bonificaciones?
Der Zinsvorteil der Produktbindungen ist spürbar, muss aber gegen die laufenden Kosten der Produkte (Versicherung, Gehaltskonto, Karten) gerechnet werden — nicht pauschal annehmen.
Was ist eine gemischte Hypothek (hipoteca mixta) — und was passiert nach der Festphase?
In Spanien gibt es drei Zinsstrukturen: fest (fija), variabel (variable) und gemischt (mixta). Die gemischte kombiniert beide: In den ersten Jahren gilt ein fester Zins, danach wechselt das Darlehen automatisch auf einen variablen Satz — üblicherweise Euríbor plus einem festen Aufschlag der Bank. Genau dieser zweite Teil wird oft übersehen. Das Ende der Festphase ist kein Termin, den man abhaken kann, sondern eine neue Rate: Steigt der Euríbor bis dahin, steigt Ihre monatliche Belastung, ohne dass Sie etwas unterschreiben. Für Nicht-Residenten kommt hinzu, dass die Bankenauswahl und die Konditionen ohnehin enger sind — der Aufschlag auf den Euríbor fällt hier häufig höher aus. Bevor Sie eine mixta wählen, sollten Sie deshalb zwei Dinge kennen: die Länge der Festphase und den vereinbarten Euríbor-Aufschlag danach. Wir vergleichen die Strukturen über mehrere Banken, damit die gewählte zu Ihrer Laufzeit und Risikobereitschaft passt.
Fija, Variable, Hipoteca Mixta — die drei Strukturen
| Fija (fest) | Variable | Mixta (gemischt) | |
|---|---|---|---|
| Zinsbindung | gesamte Laufzeit | keine — Anpassung meist jährlich | feste Anfangsphase (häufig 3, 5 oder 10 Jahre), danach variabel |
| Referenz nach der Bindung | — | Euríbor + Marge | Euríbor + Marge |
| Planbarkeit | vollständig | keine | in der Anfangsphase |
| Vorzeitige Rückzahlung | gesetzlich gedeckelte Entschädigung, in den ersten Jahren höher | gesetzlich gedeckelt und niedrig | in der Festphase wie fija, danach wie variable |
| Passt zu | langfristigem Halten, Ruhestandsplanung | kurzer Haltedauer, hoher Tilgungsabsicht | Käufern, die in der Festphase verkaufen, umschulden oder stark tilgen wollen |
Der Euríbor ist kein Bankprodukt, sondern ein veröffentlichter Referenzindex. Was die Bank verdient, ist die Marge, die sie darauf schlägt — und die verhandelt man, nicht den Index.
Das Ende der Festphase ist kein Ereignis. Es ist eine Rate.
Bei der gemischten Hypothek läuft die Festphase aus, und die Rate wird ab dann an den Euríbor gekoppelt. Anders als in Deutschland gibt es keine Anschlussfinanzierung, die neu verhandelt wird — der Vertrag läuft einfach weiter, nur mit variablem Zins.
Wer eine gemischte Hypothek nimmt, sollte deshalb vorher wissen, was er tun wird, wenn die Festphase endet:
- Verkaufen. Dann ist die Struktur ideal — man zahlt in der Festphase den niedrigeren Zins und ist raus, bevor das Zinsrisiko einsetzt.
- Stark tilgen. Sondertilgungen sind in Spanien gesetzlich geschützt und günstig. Wer die Restschuld bis zum Ende der Festphase klein gemacht hat, den trifft der variable Teil kaum noch.
- Bleiben und das Risiko tragen. Legitim — aber nur, wenn die Rate auch bei einem deutlich höheren Euríbor noch tragbar ist. Diese Rechnung machen wir vorher, nicht hinterher.
- Umschulden (subrogación). Ein Wechsel der Bank ist möglich und in Spanien vergleichsweise unkompliziert. Er kostet aber Zeit und setzt voraus, dass Sie zu diesem Zeitpunkt noch finanzierbar sind — mit dann höherem Alter.
Was für Nicht-Residenten dazukommt
- Die Auswahl ist kleiner. Nicht jede Bank bietet Nicht-Residenten alle drei Strukturen an — bei großen Darlehen fällt die reine Festzins-Variante teilweise ganz weg.
- Die Marge ist der Verhandlungspunkt. Sie hängt an Bonität, Beleihung und an dem, was Sie sonst zur Bank bringen.
- Produktbindungen (bonificaciones). Versicherungen, Gehaltskonto, Karten: Sie senken den Zins und kosten laufend Geld. Nach unserer aktuellen Bankumfrage ist die Wirkung bis zu 1,0 Prozentpunkt wert — ob sich das rechnet, muss man gegen die laufenden Kosten der Produkte ausrechnen, nicht glauben.
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Wie lang die Festphase sein sollte
Die Wahl zwischen einer kurzen und einer langen Festphase ist keine Zinswette, sondern eine Frage an den eigenen Plan. Sinnvoll gewählt ist sie, wenn die Festphase mindestens so lange läuft wie der Zeitraum, in dem Sie sich nicht bewegen wollen oder können.
- Verkauf absehbar. Die Festphase sollte den geplanten Verkaufszeitpunkt sicher überdecken — inklusive Puffer, denn Immobilien verkaufen sich selten nach Kalender. Wer knapp plant, sitzt am Ende doch im variablen Teil.
- Starke Tilgung geplant. Dann zählt, wie lange es dauert, die Restschuld auf eine Größe zu bringen, bei der ein Zinsanstieg keine Rolle mehr spielt. Sondertilgungen sind in Spanien gesetzlich geschützt und in der Entschädigung gedeckelt.
- Halten auf Dauer. Dann ist die gemischte Struktur nicht automatisch die passende. Wer die Immobilie behalten will und keine planbare Tilgungskraft hat, kauft mit der Festphase nur einen Aufschub des Zinsrisikos.
- Umschuldung eingeplant. Ein Wechsel ist möglich, setzt aber voraus, dass Sie zu diesem Zeitpunkt noch finanzierbar sind — mit dem dann höheren Alter und der dann geltenden Einkommenslage. Wie das Verfahren läuft, steht unter Spanische Hypothek umschulden.
Bei zwei Darlehensnehmern begrenzt die Altersgrenze zusätzlich die Gesamtlaufzeit, gerechnet auf den Jüngeren — was auch die Frage beeinflusst, wie viel Laufzeit nach der Festphase überhaupt noch übrig ist (mehr zur Altersgrenze bei spanischen Hypotheken).
Sondertilgung: Rate senken oder Laufzeit verkürzen?
Bei jeder Teilrückzahlung stellt die Bank eine Frage, die viele Käufer nebenbei beantworten: Soll die Rate sinken oder die Laufzeit kürzer werden? Beides ist möglich, und der Unterschied ist erheblich.
Die Verkürzung der Laufzeit spart mehr Zinsen, weil die Restschuld schneller verschwindet — sie bindet aber die Rate auf ihrem bisherigen Niveau. Die Senkung der Rate schafft Luft im Monatsbudget, verlängert aber die Zeit, in der Zinsen laufen. Bei einer gemischten Hypothek kommt ein dritter Punkt dazu: Wer die Restschuld bis zum Ende der Festphase klein hält, entschärft das variable Zinsrisiko unabhängig davon, wie der Euríbor dann steht. Für diesen Zweck ist die Laufzeitverkürzung in der Regel der wirksamere Weg.
Die Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung ist gesetzlich gedeckelt und in der Festphase höher als danach — sie ist ein Kostenfaktor, aber selten der Grund, eine Sondertilgung zu lassen. Wie sich der Euríbor als Referenz überhaupt entwickelt und wogegen Sie eine Marge vergleichen sollten, steht unter Euribor aktuell und Hypothekenzinsen Spanien.
Warum zwei Angebote mit gleichem Zins nicht gleich sind
Der Nominalzins (TIN) sagt bei spanischen Angeboten wenig, solange man nicht weiß, was daran hängt. Drei Größen entscheiden über den tatsächlichen Aufwand:
- Der Effektivzins (TAE) rechnet Kosten mit ein, die im Nominalzins fehlen. Er ist die Zahl, mit der zwei Angebote überhaupt erst vergleichbar werden.
- Die gekoppelten Produkte. Ein bonifizierter Zins ist an laufende Kosten geknüpft, die in der Effektivzinsangabe nicht vollständig enthalten sind. Ohne diese Jahreskosten ist der Vergleich unvollständig.
- Die Marge nach der Festphase. Bei der gemischten Hypothek steht sie schon im Vertrag, wird aber im Verkaufsgespräch selten betont — sie bestimmt den zweiten, längeren Teil der Laufzeit.
Vor dem Notartermin muss das verbindliche Angebot der Bank fristgerecht vorliegen; diese Zeit ist ausdrücklich zum Prüfen gedacht. Der Ablauf mit allen Fristen steht unter Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien, die Kurzfassung des Begriffs unter hipoteca mixta im Wiki.
Häufige Fragen
Was passiert genau, wenn die Festphase der Hipoteca Mixta endet?
Lohnen sich Produktbindungen (bonificaciones) bei der Hipoteca Mixta?
Kann ich nach der Festphase zu einer anderen Bank wechseln (subrogación)?
Bietet jede Bank Nicht-Residenten alle drei Zinsstrukturen an?
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