Ferienimmobilie finanzieren in Spanien oder Portugal: Ihr Makler verdient heimlich mit – Finanzierungsrechner zum Gegenprüfen
Wer eine Immobilie in Spanien oder Portugal kauft, bekommt die Finanzierung oft ‚gleich mit‘. Bequem, schnell, scheinbar kostenlos. In Wahrheit verdient der Makler an diesem ‚kostenlosen Tipp‘ mit — und Sie erfahren es an keiner Stelle des Prozesses, weil es an keiner Stelle offengelegt werden muss.
Warum zahlen Sie bei der Finanzierung über den Makler in Spanien oder Portugal oft zehntausende Euro mehr?
Der Makler verdient an der Vermittlung Ihrer Finanzierung mit, ohne dass er das offenlegen muss, und die Kosten stecken im Zins. Für die Vermittlung an die Bank erhält er eine Tippgeberprovision von rund 0,5 % der Kreditsumme, dazu kommt bei Rabattprodukten eine Produktprovision von 0,2 bis 0,6 %. In Summe sind das 0,7 bis 1,1 %.
Warum bekommen Sie über den Makler nur eine Bank statt 30+ am Markt?
Wer eine Immobilie in Spanien oder Portugal kauft, bekommt die Finanzierung oft „gleich mit“ — der Makler reicht Namen und Telefonnummer an eine Bank weiter, die Bank meldet sich, der Kauf geht weiter. Bequem, schnell, kostenlos für Sie. So wirkt es.
So ist es nicht. Hier steht, wie viel der Makler daran verdient, wo die Provision versteckt liegt und was es Sie am Ende kostet.
- 0,7–1,1 % Maklerprovision auf die Kreditsumme
- 0 € davon an perini.es
- 71.770 € Mehrkosten im Portugal-Fall
- 30+ Banken am Markt, je Fall mindestens 2 angefragt
Der maklervermittelte Weg ist ein einziger Bankkontakt — die Bank, mit der der Makler eine Tippgebervereinbarung hat, nicht zwingend die Bank mit den besten Konditionen für den jeweiligen Fall.
Eine unabhängige Finanzierungsvermittlung wie perini.es vergleicht dagegen mindestens 2 von 15–20 Banken in Spanien und Portugal, plus deutsche Partner. Je nach Fall — Einkommensart, Objekttyp, Region — kommen unterschiedliche Institute infrage, und nur ein Vergleich zeigt, welches im Einzelfall am günstigsten ist. Welche spanischen Banken Nicht-Residenten überhaupt finanzieren, steht in unserem Marktcheck spanische Banken.
0,7 bis 1,1 % — für einen Telefonanruf: Für die Vermittlung an die Bank erhält der Makler in der Praxis eine Tippgeberprovision von rund 0,5 % der Kreditsumme. Verkauft die Bank zusätzlich Rabattprodukte — etwa eine Lebens- oder Gebäudeversicherung, die im Gegenzug für einen besseren Zinssatz abgeschlossen wird —, kommt eine Produktprovision von weiteren 0,2 bis 0,6 % obendrauf.
In Summe landen Makler so bei 0,7 bis 1,1 % der Kreditsumme — ohne einen einzigen Finanzierungsvergleich gemacht oder eine Bank verhandelt zu haben. Er verkauft im Grunde nur Ihre Kontaktdaten, verpackt als „Empfehlung“. Bei einer Kreditsumme von 450.000 € sind das bis zu 4.950 €, allein an Provisionen, für einen einzigen Telefonanruf.
Ein unabhängiger Vermittler wie perini.es bekommt von alledem nichts — nur ein Erfolgshonorar von 1 %, in der Regel steuerlich absetzbar, dafür in aller Regel bessere Zinsen für den Kunden. Was dieses Honorar genau abdeckt, legen wir offen.
Welche Provision fehlt im Pflicht-Merkblatt?
Bei jeder regulären Kreditvermittlung müsste die Bank Ihnen ein ESIS vorlegen — das Europäische Standardisierte Merkblatt, das unter anderem Kosten und Vergütungen offenlegt. Ihr Makler ist aber kein zugelassener Kreditvermittler. Er reicht nur einen Kontakt weiter. Deshalb taucht seine Provision im ESIS nicht auf — an keiner Stelle des Prozesses erfahren Sie offiziell, dass und wie viel er an Ihrer Finanzierung verdient.
Das erklärt auch, warum kein Makler Ihnen von sich aus einen unabhängigen, zugelassenen Vermittler empfiehlt. Bei einem registrierten Vermittler wie perini.es (§ 34i GewO) ist die Offenlegung der eigenen Vergütung Pflicht. Würde der Makler Sie dorthin schicken, würde er damit indirekt zeigen, dass es überhaupt eine Provision gibt — und wie hoch sie ist. Sein Schweigen ist kein Zufall, sondern die logische Folge seines eigenen Geschäftsmodells.
Zwei Fälle, durchgerechnet: Diese Provision fließt nicht aus der Tasche des Maklers — sie steckt im Zins, den der Käufer zahlt. Zwei Beispiele aus unserer Beratungspraxis zeigen die Größenordnung. Beide sind echte Annuitätenrechnungen über die volle Laufzeit, jeweils zuzüglich 1 % Eröffnungsgebühr auf die Darlehenssumme.
Portugal, 450.000 € Darlehenssumme, 25 Jahre Laufzeit: bei uns 3,6 % Zins (Monatsrate 2.277 €), beim maklervermittelten Weg 4,5 % (Monatsrate 2.501 €) — 0,9 Prozentpunkte mehr. Über die volle Laufzeit summiert sich das auf 67.270 € zusätzliche Zinskosten, dazu 1 % Eröffnungsgebühr auf die Darlehenssumme, hier 4.500 €. Gesamt: 71.770 € mehr, für denselben Kredit.
Spanien (Festland), 240.000 € Darlehenssumme, 20 Jahre Laufzeit: bei uns 2,4 % Zins, beim maklervermittelten Weg 2,6 bis 2,9 % — 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte mehr. Über die Laufzeit macht das 5.612 bis 14.147 € zusätzliche Zinskosten, plus die Eröffnungsgebühr von 2.400 €. Gesamt: 8.012 bis 16.547 € mehr.
Bei höheren Darlehenssummen fällt der Zins bei uns tendenziell noch günstiger aus — der Vorteil gegenüber dem maklervermittelten Weg wächst also mit der Kreditsumme, nicht umgekehrt. Ihre eigenen Zahlen können Sie im Finanzierungsrechner Spanien oder im Rechner für Portugal vorab durchspielen.
Was kostet das Erfolgshonorar von 1 %, und ist es absetzbar?
Bei perini.es fällt im Erfolgsfall ein Honorar von 1 % der Darlehenssumme an — im Portugal-Beispiel 4.500 €, im Spanien-Beispiel 2.400 €. Bei vermieteten Immobilien ist dieses Honorar als Werbungskosten absetzbar: In der Regel mindert es zunächst die spanische bzw. portugiesische Steuer auf die Mieteinnahmen (dort liegt nach Doppelbesteuerungsabkommen meist das Besteuerungsrecht), zusätzlich wirkt es über den Progressionsvorbehalt geringfügig auf die deutsche Steuerlast.
Zum Vergleich: Vermittlerhonorare in Spanien reichen bis zu 5 % der Darlehenssumme, oft mit Mindestbeträgen von mehreren Tausend Euro. Unser Honorar liegt mit 1 % am unteren Ende dieses Marktes — fällig nur im Erfolgsfall, ohne IVA und ohne Vorkasse. Und anders als ein provisionsfinanzierter Vermittler verdienen wir nichts an der Bank, sondern arbeiten allein für den Kunden — deshalb können wir auch Banken einbeziehen, die gar keine Vermittlerprovision zahlen.
In der Praxis betrifft das die meisten Fälle — Ferienimmobilien werden fast immer zumindest zeitweise vermietet, reine Eigennutzung ohne jede Vermietung ist die Ausnahme. Voraussetzung ist eine tatsächliche Vermietungsabsicht; bereits eine zeitweise Vermietung reicht grundsätzlich aus, reine Eigennutzung schließt den Steuervorteil aus. Die genauen Anforderungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie den Vermietungsstatus für Ihre Steuererklärung festlegen.
Selbst ohne diesen zusätzlichen Steuervorteil bleibt der Vorteil in beiden Beispielen brutto schon deutlich: 67.270 € im Portugal-Fall, 5.612 bis 14.147 € im Spanien-Fall — jeweils abzüglich des eigenen Honorars.
Welche zwei Gründe verhindern den Vergleich der Finanzierung?
Zwei Gründe kommen zusammen. Erstens: Käufer vertrauen dem Makler, der die Immobilie gefunden hat, auch bei der Finanzierung — es fühlt sich nicht nach einer zweiten Entscheidung an, sondern nach einer Fortsetzung der ersten. Zweitens: Der spanische Vorvertrag (Arras) oder der portugiesische CPCV setzen eine Frist, innerhalb derer die Finanzierung stehen muss.
Wer diese Frist im Nacken hat, vergleicht nicht mehr in Ruhe drei oder vier Banken — er nimmt das erste Angebot, das rechtzeitig kommt. Das Geld aus den beiden Beispielen oben geht ausschließlich deshalb drauf, weil niemand verglichen hat, nicht weil die Bonität es verlangt hätte. Das ist keine Panne im System — es ist genau das System.
Was ändert ein unabhängiger Vergleich?
Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler wie perini.es arbeitet ohne diese Tippgeberlogik — der Vergleich über mehrere Banken ist die eigentliche Dienstleistung, nicht ein Nebenprodukt der Maklerbeziehung. Das bedeutet in der Regel bessere Zinsen, seltener eine Eröffnungsgebühr, die diesen Unterschied wieder auffangen würde. Der Unterschied entsteht nicht durch eine „bessere“ Bank, sondern dadurch, dass tatsächlich verglichen wird, bevor eine Entscheidung fällt. Wie sich der Weg über die spanische Bank vom Weg über einen unabhängigen Vermittler unterscheidet, zeigt der Vergleich spanische oder deutsche Bank.
Praktischer Rat: Fragen Sie vor der Unterschrift unter den Vorvertrag explizit nach einem zweiten und dritten Finanzierungsangebot — auch wenn die Frist drängt. Der Vergleich kostet Sie nichts außer ein paar Tagen, die Sie sich in den meisten Fällen nehmen können, wenn Sie früh genug danach fragen. Welche Voraussetzungen eine spanische Bank an Nicht-Residenten stellt, lesen Sie unter Voraussetzungen für die Nicht-Residenten-Hypothek.
Die beiden Rechenbeispiele sind anonymisierte Fälle aus der Beratungspraxis (echte Annuitätenrechnung über die volle Laufzeit, zzgl. 1 % Eröffnungsgebühr auf die Darlehenssumme) und kein Angebot bestimmter Konditionen. Persönliche fachliche Einschätzung, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Marktübliche Vermittlerhonorare in Spanien (bis zu 5 % der Darlehenssumme) nach öffentlich zugänglichen Marktangaben spanischer Vermittler (Stand 08/2026). Quellen: eigene Vermittlungspraxis Perini · § 34i GewO · ESIS/Europäisches Standardisiertes Merkblatt (Richtlinie 2014/17/EU).
Häufige Fragen
Warum steht die Maklerprovision nicht im ESIS?
Das ESIS (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) legt die Kosten der Kreditvermittlung offen. Der Makler ist aber kein zugelassener Kreditvermittler — er reicht nur einen Kontakt an die Bank weiter. Seine Tippgeberprovision fällt damit nicht unter die ESIS-Offenlegung und taucht an keiner offiziellen Stelle des Prozesses auf.
Wie schütze ich mich davor?
Holen Sie vor der Unterschrift unter den Vorvertrag (Arras in Spanien, CPCV in Portugal) explizit ein zweites und drittes Finanzierungsangebot ein — auch unter Zeitdruck. Der Vergleich kostet nur ein paar Tage, wenn Sie früh genug danach fragen, und genau diesen Vergleich schlägt der Makler von sich aus nicht vor.
Wie hoch ist Ihr Erfolgshonorar, und ist es steuerlich absetzbar?
Bei perini.es fällt im Erfolgsfall ein Honorar von 1 % der Darlehenssumme an, ohne IVA und ohne Vorkasse. Bei vermieteten Immobilien ist dieses Honorar als Werbungskosten absetzbar. Die genauen Anforderungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.
Persönliche Beratung
Wir vergleichen feste, variable und gemischte Angebote für Ihre Spanien- oder Portugal-Finanzierung und rechnen die Raten gegenüber. Erstgespräch unverbindlich.
Provisions- und Zinsangaben stammen aus der eigenen Vermittlungspraxis von perini.es (Stand 08/2026) und beschreiben marktübliche Größenordnungen, keine gesetzlich festen Sätze; sie schwanken je nach Bank, Objekt, Region und Bonität.
Weiterführende Seiten
Marktcheck spanische Banken
Spanische Banken im Vergleich: eigene Erhebung — von 15–20 angefragten Instituten zahlt eines die Bauraten, zwei beleihen abbezahlten Bestand.
Honorar genau abdeckt
Vermittlung einer Hypothek in Spanien oder Portugal: 1 % der vermittelten Darlehenssumme, fällig nur bei Erfolg, ohne IVA und ohne Vorkasse.
Finanzierungsrechner Spanien
Immobilienfinanzierung Spanien Rechner: Monatsrate, Darlehen, Nebenkosten und Eigenkapital für Nicht-Residenten — kostenlos, sofort, Auswertung per E-Mail.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.