Gleiches Gehalt, weniger Kredit: Spanien vs. Deutschland
Zwei Käufer, dasselbe Gehalt. In Deutschland gibt es die Vollfinanzierung — in Spanien muss der andere fast ein Drittel des Kaufpreises in bar auf den Tisch legen. Der Grund ist nicht der Zins und nicht die vielzitierte Prozentregel. Es ist etwas, das Ihnen kaum jemand sagt, bevor es zu spät ist.
Stellen Sie sich zwei Käufer vor. Gleicher Beruf, gleiches Nettoeinkommen, gleiche Ersparnisse. Der eine kauft eine Wohnung in München, der andere dieselbe Wohnung — Preis, Größe, Zustand identisch — an der Costa Blanca. In Deutschland winkt die Bank die Finanzierung durch, notfalls bis zum letzten Euro des Kaufpreises. In Spanien bekommt der zweite eine kalte Dusche: Er soll plötzlich weit über 100.000 Euro aus eigener Tasche mitbringen, bevor überhaupt etwas passiert.
Woran das liegt, wird fast immer falsch erklärt. Es ist nicht der Zinssatz. Und es ist nicht die vielzitierte Regel „35 % des Einkommens in Spanien, 40 % in Deutschland". Wer Ihnen das erzählt, hat das eigentliche Problem nicht verstanden — und Sie zahlen die Rechnung. Hier ist, was wirklich passiert.
Die 35-/40-%-Regel erklärt fast nichts
Man liest es überall: Deutsche Banken erlaubten bis zu rund 40 % des Nettoeinkommens für die Rate, spanische nur 35 % („la regla del 35 %"). Klingt nach dem großen Unterschied. Ist es aber nicht.
Denn beide Länder rechnen im Kern mit derselben Tragfähigkeitslogik um die 35 %. Die deutschen 40 % sind nur das obere Ende genau dieser Spanne. In Spanien wird die 35-%-Grenze zudem auf den gesamten Schuldendienst bezogen — alle laufenden Verpflichtungen zusammen, nicht nur die neue Rate. Fünf Prozentpunkte hin oder her erklären niemals, warum dasselbe Gehalt in Spanien Zehntausende weniger Kredit trägt. Das tun drei ganz andere Dinge — und die haben es in sich. Wie viel Ihr Einkommen in Spanien real trägt, rechnen wir im Kaufkraft-Check durch.
100 % gegen 70 % — der Unterschied, der wehtut
Das ist der Hammer, den kaum jemand kommen sieht. Einen Immobilienkauf in Deutschland finanzieren Banken bei passender Bonität bis zu 100 % des Kaufpreises. Die Vollfinanzierung ist möglich; Ihr Eigenkapital deckt im besten Fall nur noch die Nebenkosten.
Eine spanische Bank finanziert Nicht-Residenten dagegen marktüblich bis zu 70 % des Kaufpreises — und, jetzt kommt der Haken, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación (der bankeigenen Bewertung).
Rechnen wir es durch. Objekt: 400.000 €.
- Deutschland: Die Bank finanziert im Extremfall die vollen 400.000 €. Eigenkapital für den Kaufpreis: 0 €.
- Spanien: 70 % von 400.000 € = 280.000 €. Sie legen 120.000 € Eigenkapital allein für den Kaufpreis auf den Tisch — bevor auch nur ein Cent Nebenkosten fällig ist.
120.000 € gegen 0 €. Das ist nicht die Prozentregel. Das ist der Unterschied.
Wenn 70 % plötzlich weniger sind
Der kleine Zusatz „vom niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación" ist in Wahrheit eine Falltür. Bewertet die spanische Bank Ihr Traumobjekt unter dem Kaufpreis — was bei internationalen Käufern und in beliebten Küstenlagen ständig passiert —, dann rechnen sich die 70 % auf die niedrigere Zahl.
Beispiel: Sie kaufen für 400.000 €, die Bank taxiert aber nur auf 370.000 €. Jetzt bekommen Sie 70 % von 370.000 € = 259.000 €, nicht von 400.000 €. Ihre Eigenkapitallücke springt von 120.000 € auf 141.000 € — 21.000 € mehr, aus dem Nichts, genau in dem Moment, in dem Sie es am wenigsten gebrauchen können. Warum Bewertung und Kaufpreis auseinanderfallen und was Sie dagegen tun können, steht in unserem Beitrag zur Tasación gegen Kaufpreis.
10 bis 13 %, die niemand mitfinanziert
Und dann kommen die Nebenkosten obendrauf — die in Spanien deftig ausfallen und die keine Bank mitfinanziert. Je nach Region landen Sie bei rund 10 bis 13 % des Kaufpreises. Allein die Grunderwerbsteuer (ITP) reicht von 6,5 % auf den Kanaren über 7 % in Andalusien und 9 % an der Costa Blanca bis zu gestaffelt 13 % auf den Balearen — dazu Notar, Grundbuch und Gestoría.
Zusammengerechnet: Bei unserem 400.000-€-Objekt an der Costa Blanca kommen zu den 120.000 € Eigenkapital noch rund 40.000 € Nebenkosten. Macht 160.000 € in bar — 40 % des Kaufpreises, die Sie flüssig haben müssen. Rechnen Sie Ihre Region selbst durch: mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, die Einzelposten erklärt der Beitrag Kosten beim Immobilienkauf in Spanien.
Die stille Bremse
Der vierte Faktor trifft besonders die Käufer über 50 — und er wird fast immer übersehen. Spanische Banken verlangen in der Regel, dass Alter plus Laufzeit 75 Jahre nicht überschreiten (kulantere Häuser gehen bis 80).
Wer mit 55 kauft, bekommt damit selten mehr als 20 Jahre Laufzeit. Und kürzere Laufzeit heißt bei gleicher tragbarer Monatsrate: weniger Kreditsumme. Genau derselbe Kunde, der in Deutschland mit einer langen Laufzeit und entsprechend hohem Darlehen kalkulieren dürfte, verliert in Spanien über die Altersgrenze noch einmal Volumen — zusätzlich zu allem oben.
Ein echter Unterschied — aber ein völlig anderer
Jetzt zu dem Punkt, den fast alle in einen Topf werfen. Ja, es gibt einen scharfen rechtlichen Unterschied zwischen beiden Ländern. Aber er betrifft nicht, wie viel Sie bekommen — sondern Ihre Rechte, wenn die Bank Sie falsch prüft.
Deutschland hat die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) mit harten Verbraucherrechten umgesetzt: Prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit fehlerhaft, ordnet § 505d BGB an, dass der Sollzins auf den marktüblichen Satz sinkt und Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können. Ein Fehler der Bank wird für die Bank teuer. Spanien hat dieselbe Richtlinie im Ley 5/2019 (LCCI) umgesetzt; die Solvenzprüfung (Art. 11) ist Pflicht, doch die Folgen einer Fehlprüfung sind überwiegend aufsichtsrechtlich — für Sie als Kunden also spürbar schwächer.
Das ist wichtig zu wissen. Aber es ist ein Unterschied bei Ihren Rechten im Streitfall, kein Grund für ein niedrigeres Kreditvolumen. Wer § 505d mit der 35-%-Regel verrührt und daraus erklärt, warum Sie in Spanien weniger Kredit bekommen, erklärt schlicht das Falsche. Den direkten Vergleich der beiden Bankwege finden Sie unter spanische oder deutsche Bank.
Was das für Sie heißt — und der Weg, den kaum jemand nutzt
Planen Sie Ihren Spanien-Kauf niemals mit einer Prozentregel. Planen Sie mit den echten Stellschrauben: 70 % Beleihung auf den niedrigeren Wert, 10–13 % Nebenkosten obendrauf, Altersgrenze bei der Laufzeit. Wer das vorher weiß, geht nicht in die Bar-Falle.
Und es gibt einen Ausweg, der den ganzen 70-%-Deckel elegant umgeht: Wer in Deutschland eine wenig belastete Immobilie besitzt, kann diese bis zu 80 % ihres Beleihungswerts nachbeleihen (Kapitalbeschaffung) und den Spanien-Kauf darüber finanzieren — oft schneller, weil überhaupt keine spanische Bankprüfung, keine Tasación und keine Altersbremse ins Spiel kommen. Für viele meiner Kunden ist genau das der Weg, der aus „ein Drittel bar" wieder „machbar" macht. Wie diese Kombination aus spanischer Bank und deutscher Nachbeleihung funktioniert, zeige ich Ihnen an Ihren echten Zahlen.
Ich rechne Ihnen beide Wege mit Ihren echten Zahlen durch — und sage Ihnen ehrlich, welcher am meisten Kredit aus Ihrem Eigenkapital herausholt. Eine erste Näherung liefert der Finanzierungsrechner.
Häufige Fragen
Warum bekomme ich in Spanien weniger Kredit als in Deutschland?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Spanien?
Was ist die Tasación und warum ist sie ein Risiko?
Gilt in Spanien eine Altersgrenze für die Hypothek?
Gibt es eine Alternative zur 70-%-Grenze der spanischen Bank?
Beleihungs- und Nebenkostenwerte sind marktübliche Größenordnungen der Bankpraxis, keine gesetzlichen Grenzen; sie schwanken je nach Bank, Objekt und Region. Persönliche fachliche Einschätzung, keine Rechts- oder Anlageberatung. Quellen: eigene Vermittlungspraxis Perini (Beleihung Nicht-Residenten 70 %, Kauf DE bis 100 %, Stand 07/2026) · regionale ITP-Sätze Spanien (Kanaren 6,5 %, Andalusien 7 %, Valencia 9 %, Balearen gestaffelt bis 13 %, Stand 07/2026) · marktübliche Altersgrenze Alter + Laufzeit ≤ 75 · § 505d BGB · Ley 5/2019 (LCCI), Art. 11 · Richtlinie 2014/17/EU.
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