Keine Faustregel, sondern eine Rechnung: mit der Kreditbelastungsquote, die portugiesische Banken bei Nicht-Residenten ansetzen, und der maximalen Beleihung von bis zu 80 %. Zwei Beispiele — 10.000 € und 15.000 € Netto im Monat — zeigen die Spanne unserer Klientel.
Um ein Haus in Portugal zu finanzieren, setzen wir 35 % des Nettoeinkommens als maximale Monatsrate an, den Maßstab portugiesischer Banken. Bei 10.000 € Netto sind das rund 3.500 € Rate und ein Darlehen von etwa 585.200 €. Bei 80 % Beleihung entspricht das einem Kaufpreis bis rund 731.500 €.
Die maximale Monatsrate ist das Nettoeinkommen mal 35 %. Aus Rate, Sollzins und Laufzeit ergibt sich das maximale Darlehen, daraus der maximale Kaufpreis und der Eigenkapitalbedarf zuzüglich der Kaufnebenkosten.
Woher kommen die 35 %? Maßstab portugiesischer Banken ist die Kreditbelastungsquote von rund 35 % des Nettoeinkommens: neue Rate plus bestehende Verpflichtungen. Welcher Wert im Einzelfall gilt, hängt vom Institut ab.
Wie viel Haus in Portugal kann ich mit meinem Nettoeinkommen finanzieren? Um ein Haus in Portugal zu finanzieren, setzen wir 35 % des Nettoeinkommens als maximale Monatsrate an.
Bei 10.000 € Netto im Monat sind das rund 3.500 € Rate; über 20 Jahre zum repräsentativen Sollzins aus unserer Bankumfrage ergibt das ein Darlehen von etwa 585.200 €.
Bei 80 % Beleihung, der Obergrenze für Nicht-Residenten in Portugal, entspricht das einem Kaufpreis bis rund 731.500 € und einem Eigenkapitalbedarf ab etwa 146.300 € ohne Nebenkosten. Bei 15.000 € Netto steigt der mögliche Kaufpreis auf rund 1.097.200 €.
Die Rechnung skaliert linear mit dem Einkommen; bestehende Verpflichtungen reduzieren die verfügbare Quote, ein Mitdarlehensnehmer kann sie erweitern.
1. Maximale Monatsrate = Nettoeinkommen × 35 %. Diese Quote setzen wir für die Modellrechnung an. 2. Maximales Darlehen ergibt sich aus der Rate, dem aktuellen Sollzins und der Laufzeit — Volltilgerdarlehen, wie im repräsentativen Beispiel. 3. Maximaler Kaufpreis = Darlehen ÷ Beleihungsauslauf. Für Nicht-Residenten in Portugal bis 80 %. 4. Eigenkapitalbedarf = Kaufpreis − Darlehen, zuzüglich der Kaufnebenkosten (IMT, Stempelsteuer, Notar, Register — siehe IMT für Nicht-Residenten).
Beide Beispiele rechnen mit dem bonifizierten Festzins aus unserer aktuellen Bankumfrage. Ohne Bonifikation liegt der Zins rund 0,75 Prozentpunkte höher — das maximale Darlehen sinkt entsprechend, ohne den Kaufpreis-Rahmen grundsätzlich zu verschieben.
Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation zum günstigsten Satz der Spanne. Je nach Bank und Bonität liegt der Zins höher. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.
Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 80 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 3,85 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.196,21 €. Effektiver Jahreszins (TAEG): 4,00 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 287.090 €.
Annahmen: Avaliação 280 €; Imposto do Selo 0,6 % auf den Darlehensbetrag (1.200 €) — sie trägt der Kreditnehmer, und sie ist in der TAEG eingerechnet. Keine Öffnungsprovision. Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAEG nicht enthalten sind.
Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 4,60 % → Rate 1.276,12 €, TAEG 4,78 %. Der Rabatt ist damit rund 959 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).
Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 06.10.2026.
Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab. Die aktuellen Sätze stehen unter Hypothekenzinsen Portugal.
Bestehende Verpflichtungen reduzieren die 35 % um ihre eigene Rate. Ein Mitdarlehensnehmer addiert Einkommen, und bei Selbstständigen wirkt die Einkommensart auf die Beleihung, nicht auf die Quote.
Die Rechnung oben beginnt mit einer Zahl, die scheinbar feststeht: dem monatlichen Netto. In der Bankprüfung ist genau diese Zahl der strittigste Punkt, weil jede Bank sie anders zusammensetzt.
Festes Gehalt wird voll angesetzt, belegt über Abrechnungen und den Steuerbescheid. Sonderzahlungen zählen mit, werden aber auf den Monat umgelegt und nur anerkannt, wenn sie in mehreren Jahren wiederkehren. Variable Bestandteile — Bonus, Provision, Überstunden — werden gekürzt oder ganz herausgerechnet.
Wer einen erheblichen Teil seines Einkommens variabel bezieht, sollte den festen Teil als Planungsgröße nehmen. Mieteinnahmen setzen portugiesische Banken nicht oder nur zu 70 % an. Sie verlangen den Nachweis über Mietvertrag und Steuerbescheid, nicht über eine Aufstellung.
Renten gelten als planbar und werden gern gesehen; sie verkürzen aber über die Altersgrenze die mögliche Laufzeit. Selbstständige Einkünfte werden über mehrere Jahre gemittelt und aus den Steuerbescheiden abgeleitet, nicht aus dem laufenden Jahr. Was dabei zusätzlich verlangt wird, steht unter Immobilienfinanzierung für Selbständige. Einkommen außerhalb des Euroraums führt zu einem kleineren Kreis von Instituten und zu Abschlägen auf das anrechenbare Einkommen.
Auf der Gegenseite werden bestehende Verpflichtungen abgezogen: laufende Darlehen, Leasing, Unterhaltszahlungen, Kreditrahmen. Die Quote gilt für die Summe aller Verpflichtungen einschließlich der neuen Rate — nicht für die neue Rate allein. Das ist der Punkt, an dem eine selbst gerechnete Kaufkraft am häufigsten zu hoch ausfällt.
| Schritt | Angestellte | Selbstständige |
|---|---|---|
| 1 · Ausgangszahl | Auszahlungsbetrag laut Gehaltsabrechnung (Brutto minus Lohnsteuer, Soli, ggf. Kirchensteuer und Sozialversicherung) | Gewinn laut Einkommensteuerbescheid, gemittelt über die letzten drei Steuerjahre — nicht der Umsatz |
| 2 · Abzüge | bereits in der Abrechnung enthalten | Einkommensteuer (inkl. Soli und ggf. Kirchensteuer), Kranken- und Pflegeversicherung, Altersvorsorge- und Rentenbeiträge |
| 3 · Was mitzählt | Festes Gehalt voll, Sonderzahlungen auf zwölf Monate umgelegt, Bonus, Provision und Überstunden gekürzt oder herausgerechnet | Nur was im persönlichen Bescheid ankommt — Gewinn, der in der Firma bleibt, zählt nicht; das laufende Jahr ersetzt keinen Bescheid |
| 4 · Monatliches Netto | Jahresnetto geteilt durch 12 | Netto nach Abzügen geteilt durch 12 |
| 5 · Maximale Rate | Netto × 35 %, davon bestehende Raten abziehen (auch deutsche Kredite, Leasing, Unterhalt) | wie bei Angestellten |
| Beispiel (3,85 %, 20 Jahre, 80 %) | Netto 4.200 € im Monat, Rate 1.470 €, Kaufpreis bis rund 307.200 € | Gewinn 96.000 € minus Steuern 24.000 €, KV/PV 9.000 € und Altersvorsorge 7.200 € ergibt 55.800 €, also 4.650 € im Monat, Rate 1.628 €, Kaufpreis bis rund 340.100 € |
| Eigenmittel dazu | ca. 92.200–95.200 € | ca. 102.000–105.400 € |
| Untergrenze (kleine Finanzierung) | Netto mindestens 3.500 € im Monat | Gewinn mindestens 80.000 € im Jahr |
Die Rechnung hat zwei Bremsen, und die zweite greift oft früher als die erste. Selbst wenn das Einkommen eine höhere Rate trüge, endet der finanzierbare Kaufpreis am Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten — und dieser bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Avaliação, der bankinternen Bewertung. Fällt sie unter den vereinbarten Preis, wandert die Differenz vollständig ins Eigenkapital.
Deshalb ist die Reihenfolge in der Praxis: erst prüfen, welchen Kaufpreis die Beleihung hergibt, dann prüfen, ob das Einkommen die dazugehörige Rate trägt. Wer umgekehrt vorgeht, findet ein Objekt, das rechnerisch tragbar wäre, für das die Bank aber zu wenig Darlehen stellt. Die Begriffslogik dahinter steht unter LTV para no residentes und Finanzierung in Portugal.
Und die Nebenkosten stehen außerhalb beider Rechnungen: IMT (7,5 % für Nicht-Residenten), Stempelsteuer, Notar und Register kommen aus eigenen Mitteln obendrauf, zusammen rund 10 bis 11 % des Kaufpreises. Die Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Einzelheiten: IMT für Nicht-Residenten.
Von der Modellrechnung zur belastbaren Zahl: Eine Modellrechnung ersetzt keine Prüfung, sie sortiert nur die Erwartung. Belastbar wird die Zahl, sobald dieselben Unterlagen vorliegen, die auch die Bank sehen will: Einkommensnachweise, Steuerbescheide, bestehende Verpflichtungen, Angaben zum Objekt, dazu die NIF. Die Selbstauskunft erfasst genau das und dient direkt als Grundlage für die Bankanfrage.
Wer vorher nur wissen will, ob die Richtung stimmt, kommt mit dem Hypothekenfähigkeits-Check in wenigen Minuten zu einer groben Einordnung. Und wenn absehbar ist, dass eine portugiesische Bank die Konstellation nicht zeichnet, liegt der Ausweg nicht in einer höheren Quote, sondern in mehr Eigenkapital — etwa aus der Beleihung einer abbezahlten deutschen Immobilie.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (35 %) | 3.500 € pro Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 3,85 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~585.200 € |
| Beleihung | 80 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~731.500 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~146.300 € |
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximale Rate (35 %) | 5.250 € pro Monat |
| Sollzins (repräsentativ, mit Bonifikation) | 3,85 % |
| Laufzeit | 20 Jahre |
| Maximales Darlehen | ~877.800 € |
| Beleihung | 80 % LTV |
| Kaufpreis bis | ~1.097.200 € |
| Eigenkapital ab (ohne Nebenkosten) | ~219.400 € |
Modellrechnung ohne Gewähr. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage. Konditionen variieren je nach Bonität, Objekt und Bank. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Darlehen (80 % Beleihung) | 80.000 € |
| Eigenanteil am Kaufpreis (20 %) | 20.000 € |
| Kaufnebenkosten (10–11 %) | 10.000–11.000 € |
| Eigenmittel gesamt | 30.000–31.000 € |
| Monatsrate mit Bonifikation (3,85 %, 20 Jahre) | ca. 478 € |
| Monatsrate ohne Bonifikation (4,60 %, 20 Jahre) | ca. 510 € |
Zum Hochrechnen den Kaufpreis durch 100.000 teilen und jeden Wert mit dem Ergebnis multiplizieren. Die Nebenkosten wachsen nicht streng linear, weil Notar und Register gestaffelt sind. Bewertet die Avaliação niedriger als den Kaufpreis, sinkt das Darlehen. Modellrechnung ohne Gewähr, kein Angebot.
Bis zu 80 %, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Avaliação. Bei Landimmobilien rechnen Banken vorsichtiger, meist mit 50 bis 70 %.
Festes Gehalt wird voll angesetzt. Variable Bestandteile wie Bonus, Provision und Überstunden werden gekürzt oder ganz herausgerechnet. Mieteinnahmen setzen portugiesische Banken nicht oder nur zu 70 % an.
Der Beleihungsrahmen für Nicht-Residenten bezieht sich auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Avaliação. Fällt die Bewertung unter den vereinbarten Preis, wandert die Differenz vollständig ins Eigenkapital.
Bei 80 % Beleihung brauchen Sie pro 100.000 € Kaufpreis 20.000 € Eigenanteil plus 10.000 bis 11.000 € Kaufnebenkosten, zusammen 30.000 bis 31.000 €. Die Nebenkosten sind nicht finanzierbar. Liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, steigt der Eigenkapitalbedarf entsprechend.
Für eine kleine Finanzierung brauchen Angestellte ein Netto von mindestens 3.500 € im Monat, Selbstständige einen Gewinn von mindestens 80.000 € im Jahr. Mieteinnahmen setzen portugiesische Banken nicht oder nur zu 70 % an.
Bei Angestellten gilt der Auszahlungsbetrag laut Gehaltsabrechnung, Sonderzahlungen werden auf zwölf Monate umgelegt. Bei Selbstständigen zählt der Gewinn aus den Einkommensteuerbescheiden der letzten drei Jahre, abzüglich Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung und Altersvorsorge. Davon setzen wir 35 % als maximale Gesamtrate an.
Schreiben Sie uns Nettoeinkommen, bestehende Verpflichtungen und die Zielregion — Sie bekommen eine belastbarere Einschätzung als jede Modellrechnung.
Verwandt: Finanzierungsrechner Portugal · Voraussetzungen in Portugal · Hypothekenzinsen Portugal · Merkblatt Einkommen und Kaufkraft Spanien und Portugal (PDF) (Nederlands)
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Die Unterlagen für die Hypothek in Portugal zum Abhaken — Ihre Seite und die des Objekts.
Rate, Darlehen und Nebenkosten für Portugal sofort, mit bis zu 80 % Beleihung.
Dieselbe Frage für Spanien, mit 70 % Beleihung und anderen Eigenmitteln.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.