Warum keine Finanzierung?
Die Hypothek entsteht erst bei der Escritura, wenn das Objekt fertiggestellt und eingetragen ist — vorher gibt es nichts zu beleihen.
Neubau Spanien · Grundlage
Warum die Standardbank in Spanien die Bauphase nicht finanziert
Der häufigste Irrtum deutscher Neubaukäufer in Spanien: Sie rechnen mit einer Finanzierung, die es zu diesem Zeitpunkt gar nicht gibt. Die spanische Hypothek entsteht am Ende der Bauzeit, nicht am Anfang.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum zahlt keine spanische Bank die Bauraten vor der Abnahme?
Weil es zu diesem Zeitpunkt noch nichts zu besichern gibt. Die spanische Hypothek entsteht erst mit Fertigstellung, Bauabnahme und Eintragung im Registro de la Propiedad — vorher existiert die Wohnung rechtlich nicht als beleihbares Objekt. Die Standardbank zahlt deshalb erst zur Abnahme aus, und danach vergeht zusätzlich die Zeit für die Licencia de Primera Ocupación: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis drei bis neun. In dieser gesamten Spanne muss der Käufer die Bauträgerraten aus eigener Tasche vorstrecken — je nach Zahlungsplan typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Genau daran scheitern Neubaukäufe, nicht an der Bonität. Wer das vorher weiß, hat drei Wege: eigenes Kapital einplanen, eine lastenfreie Bestandsimmobilie beleihen, oder über die wenigen Häuser gehen, die fällige Raten während der Bauzeit direkt an den Bauträger zahlen. Alle drei müssen vor dem Privatvertrag geklärt sein, nicht danach.
Kurz beantwortet
Warum finanzieren Banken die Bauphase nicht?
Muss ich wirklich alles vorstrecken?
Ja, während der Bauzeit sind alle Raten (häufig 20 bis 30 % des Kaufpreises) Eigenmittel — es sei denn, eine deutsche Bestandsimmobilie überbrückt die Lücke.
Welche Lösung gibt es?
Eigenmittel, Beleihung deutschen Bestands oder Subrogación der Bauträgerhypothek bei Übergabe.
Der Denkfehler
In Deutschland zahlt die Bank mit. In Spanien nur eines von 15 bis 20 Häusern.
Wer in Deutschland eine Neubauwohnung nach MaBV kauft, kennt den Ablauf: Die Bank valutiert das Darlehen nach Baufortschritt aus, der Käufer bringt sein Eigenkapital zuerst ein, der Rest fließt in Raten an den Bauträger. Die Finanzierung begleitet den Bau.
In Spanien ist das strukturell anders. Die Hypothek wird bei der Escritura am Ende bestellt — wenn das Objekt fertiggestellt, abgenommen, mit Bewohnbarkeitsbescheinigung versehen und im Grundbuch als eigenständige Einheit eingetragen ist. Erst dann existiert überhaupt die Sache, die die Bank beleihen kann.
Die Konsequenz ist unbequem und wird von Bauträger-Prospekten selten betont: Alle Raten, die während der Bauzeit an den Bauträger fließen, sind Eigenmittel des Käufers. Nicht 10 %, nicht 20 % — sondern der komplette Betrag, der bis zur Schlüsselübergabe fällig wird.
Die Rechnung
Was das konkret heißt
Typisch für einen spanischen Neubaukauf ist ein Zahlungsplan aus Reservierung, Privatvertrag und mehreren Baufortschrittsraten. In Summe sind das häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, verteilt über 18 bis 36 Monate. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die beim Neubau aus IVA und AJD bestehen und nicht mitfinanziert werden.
Erst der Restbetrag bei Fertigstellung ist der Teil, den eine spanische Bank als Hypothek darstellt — bei Nicht-Residenten in der Praxis in einer Größenordnung von 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación).
Wer das nicht vorher durchgerechnet hat, steht mitten in der Bauphase vor einer Rate, die er nicht bedienen kann — mit einem Privatvertrag, der ihn bereits bindet.
Die Wege
Drei Möglichkeiten, die Lücke zu schließen
- Eigenmittel. Der Regelfall. Funktioniert, wenn Liquidität in der nötigen Höhe frei verfügbar ist — und nicht erst durch einen Immobilienverkauf in Deutschland entsteht, der terminlich nicht zum Bauplan passt.
- Beleihung deutschen Bestands. Eine deutsche Bank finanziert nicht die spanische Immobilie, sondern gegen eine Sicherheit in Deutschland. Das Geld ist frei verwendbar und kann die Bauträgerraten bedienen. Das ist der Weg, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird — und derjenige, für den es die §34i-Erlaubnis braucht. Ausführlich erklärt.
- Subrogación. Der Bauträger hat für das Projekt selbst ein Darlehen aufgenommen. Bei Übergabe kann der Käufer den auf seine Einheit entfallenden Anteil übernehmen — muss es aber nicht. Was dabei zu prüfen ist.
Ein vierter Fall ist der Bau auf eigenem Grundstück. Dafür gibt es in Spanien ein eigenes Produkt mit Auszahlung nach Baufortschritt — die hipoteca de autopromotor. Sie greift aber nur beim Selbstbau, nicht beim Kauf vom Bauträger.
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich mir die Finanzierung vor Baubeginn zusichern lassen?
Eine unverbindliche Vorprüfung ist möglich und sinnvoll. Eine verbindliche Zusage über 24 oder 36 Monate hinweg gibt keine Bank — Ihre Einkommenssituation und die Marktlage können sich in dieser Zeit ändern. Die Bank bewertet bei Fertigstellung neu.
Gibt es eine Zwischenfinanzierung für die Bauträgerraten?
Von spanischen Banken in aller Regel nicht. Die Lücke lässt sich nur über Eigenmittel oder über eine Sicherheit außerhalb Spaniens schließen.
Was passiert, wenn die Bank bei Fertigstellung ablehnt?
Dann ist der Käufer aus dem Privatvertrag heraus zur Zahlung verpflichtet. Ohne eine sauber formulierte Finanzierungsklausel können die bereits geleisteten Raten verloren gehen. Deshalb gehört diese Klausel vor die erste Zahlung, nicht danach.
Gilt das auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Beim Bestandskauf entsteht die Hypothek zeitgleich mit dem Eigentumsübergang beim Notar — dort ist der Ablauf für deutsche Käufer weitgehend vertraut.
Warum finanzieren spanische Banken die Bauphase eines Neubaus meist nicht, und welche Lösung gibt es?
Die spanische Hypothek entsteht erst bei der Escritura am Ende der Bauzeit — wenn das Objekt fertiggestellt, abgenommen und im Grundbuch eingetragen ist. Vorher existiert keine Sache, die die Bank beleihen kann, deshalb sind alle Raten während der Bauzeit (häufig 20 bis 30 % des Kaufpreises) Eigenmittel. Drei Lösungswege: Eigenmittel, die Beleihung deutschen Bestands, oder die Subrogación der Bauträgerhypothek bei Übergabe.
Die spanische Bank finanziert die Bauphase meines Neubaus nicht — muss ich wirklich alle Bauträgerraten aus eigener Tasche vorstrecken?
Im Regelfall ja, wenn keine der drei Alternativen greift: Ohne Eigenmittel in ausreichender Höhe bleibt die Beleihung einer deutschen Bestandsimmobilie der Weg, der am häufigsten übersehen wird — das Geld ist frei verwendbar und kann die Bauträgerraten bedienen. Alternativ lässt sich bei Übergabe die Bauträgerhypothek per Subrogación ganz oder teilweise übernehmen, sofern der Bauträger für das Projekt selbst ein Darlehen aufgenommen hat.
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Ich prüfe, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.