Warum spanische Banken die Bauphase nicht finanzieren
Der häufigste Irrtum deutscher Neubaukäufer in Spanien: Sie rechnen mit einer Finanzierung, die es zu diesem Zeitpunkt gar nicht gibt. Die spanische Hypothek entsteht am Ende der Bauzeit, nicht am Anfang.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum zahlt keine spanische Bank die Bauraten vor der Abnahme?
Weil es zu diesem Zeitpunkt noch nichts zu besichern gibt. Die spanische Hypothek entsteht erst mit Fertigstellung, Bauabnahme und Eintragung im Registro de la Propiedad — vorher existiert die Wohnung rechtlich nicht als beleihbares Objekt. Die Standardbank zahlt deshalb erst zur Abnahme aus, und danach vergeht zusätzlich die Zeit für die Licencia de Primera Ocupación: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis drei bis neun. In dieser gesamten Spanne muss der Käufer die Bauträgerraten aus eigener Tasche vorstrecken — je nach Zahlungsplan typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Genau daran scheitern Neubaukäufe, nicht an der Bonität. Wer das vorher weiß, hat drei Wege: eigenes Kapital einplanen, eine lastenfreie Bestandsimmobilie beleihen, oder über die wenigen Häuser gehen, die fällige Raten während der Bauzeit direkt an den Bauträger zahlen. Alle drei müssen vor dem Privatvertrag geklärt sein, nicht danach.
In Deutschland zahlt die Bank mit. In Spanien nicht.
Wer in Deutschland eine Neubauwohnung nach MaBV kauft, kennt den Ablauf: Die Bank valutiert das Darlehen nach Baufortschritt aus, der Käufer bringt sein Eigenkapital zuerst ein, der Rest fließt in Raten an den Bauträger. Die Finanzierung begleitet den Bau.
In Spanien ist das strukturell anders. Die Hypothek wird bei der Escritura am Ende bestellt — wenn das Objekt fertiggestellt, abgenommen, mit Bewohnbarkeitsbescheinigung versehen und im Grundbuch als eigenständige Einheit eingetragen ist. Erst dann existiert überhaupt die Sache, die die Bank beleihen kann.
Die Konsequenz ist unbequem und wird von Bauträger-Prospekten selten betont: Alle Raten, die während der Bauzeit an den Bauträger fließen, sind Eigenmittel des Käufers. Nicht 10 %, nicht 20 % — sondern der komplette Betrag, der bis zur Schlüsselübergabe fällig wird.
Was das konkret heißt
Typisch für einen spanischen Neubaukauf ist ein Zahlungsplan aus Reservierung, Privatvertrag und mehreren Baufortschrittsraten. In Summe sind das häufig 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises, verteilt über 18 bis 36 Monate. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die beim Neubau aus IVA und AJD bestehen und nicht mitfinanziert werden.
Erst der Restbetrag bei Fertigstellung ist der Teil, den eine spanische Bank als Hypothek darstellt — bei Nicht-Residenten in der Praxis in einer Größenordnung von 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación).
Wer das nicht vorher durchgerechnet hat, steht mitten in der Bauphase vor einer Rate, die er nicht bedienen kann — mit einem Privatvertrag, der ihn bereits bindet.
Drei Möglichkeiten, die Lücke zu schließen
- Eigenmittel. Der Regelfall. Funktioniert, wenn Liquidität in der nötigen Höhe frei verfügbar ist — und nicht erst durch einen Immobilienverkauf in Deutschland entsteht, der terminlich nicht zum Bauplan passt.
- Beleihung deutschen Bestands. Eine deutsche Bank finanziert nicht die spanische Immobilie, sondern gegen eine Sicherheit in Deutschland. Das Geld ist frei verwendbar und kann die Bauträgerraten bedienen. Das ist der Weg, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird — und derjenige, für den es die §34i-Erlaubnis braucht. Ausführlich erklärt.
- Subrogación. Der Bauträger hat für das Projekt selbst ein Darlehen aufgenommen. Bei Übergabe kann der Käufer den auf seine Einheit entfallenden Anteil übernehmen — muss es aber nicht. Was dabei zu prüfen ist.
Ein vierter Fall ist der Bau auf eigenem Grundstück. Dafür gibt es in Spanien ein eigenes Produkt mit Auszahlung nach Baufortschritt — die hipoteca de autopromotor. Sie greift aber nur beim Selbstbau, nicht beim Kauf vom Bauträger.
Häufige Fragen
Kann ich mir die Finanzierung vor Baubeginn zusichern lassen?
Gibt es eine Zwischenfinanzierung für die Bauträgerraten?
Was passiert, wenn die Bank bei Fertigstellung ablehnt?
Gilt das auch für Bestandsimmobilien?
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