Neubau Spanien: Finanzierung der Bauraten in der Bauphase ohne Standardbank
Der häufigste Irrtum deutscher Neubaukäufer in Spanien: Sie rechnen mit einer Finanzierung, die es zu diesem Zeitpunkt gar nicht gibt. Die spanische Hypothek entsteht am Ende der Bauzeit, nicht am Anfang.
Warum finanziert die Standardbank in der Bauphase in Spanien die Bauraten nicht?
Die Standardbank finanziert in der Bauphase in Spanien die Bauraten nicht, weil die Hypothek erst bei der Escritura entsteht, wenn das Objekt fertiggestellt und eingetragen ist. Vorher gibt es nichts zu beleihen. Der Käufer muss die Bauträgerraten deshalb aus eigener Tasche vorstrecken, je nach Zahlungsplan typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
In Deutschland zahlt die Bank mit: Warum in Spanien nur eines von 30+ Häusern?
Weil es in der Bauphase in Spanien noch nichts zu besichern gibt.
Die spanische Hypothek entsteht erst mit Fertigstellung, Bauabnahme und Eintragung im Registro de la Propiedad — vorher existiert die Wohnung rechtlich nicht als beleihbares Objekt.
Die Standardbank zahlt deshalb erst zur Abnahme aus, und danach vergeht zusätzlich die Zeit für die Licencia de Primera Ocupación: gesetzlich ein bis drei Monate, in der Praxis meist drei bis sechs, vereinzelt bis zu zwei Jahre.
In dieser gesamten Spanne muss der Käufer die Bauträgerraten aus eigener Tasche vorstrecken — je nach Zahlungsplan typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Genau daran scheitern Neubaukäufe, nicht an der Bonität.
Wer das vorher weiß, hat drei Wege: eigenes Kapital einplanen, eine lastenfreie Bestandsimmobilie beleihen oder über die wenigen Häuser gehen, die fällige Raten während der Bauzeit direkt an den Bauträger zahlen. Alle drei müssen vor dem Privatvertrag geklärt sein, nicht danach.
Wer in Deutschland eine Neubauwohnung nach MaBV kauft, kennt den Ablauf: Die Bank valutiert das Darlehen nach Baufortschritt, der Käufer bringt sein Eigenkapital zuerst ein, der Rest fließt in Raten an den Bauträger. Die Finanzierung begleitet den Bau.
In Spanien ist das strukturell anders. Die Hypothek wird bei der Escritura am Ende bestellt — wenn das Objekt fertiggestellt, abgenommen, mit Bewohnbarkeitsbescheinigung versehen und im Grundbuch als eigenständige Einheit eingetragen ist. Erst dann existiert überhaupt die Sache, die die Bank beleihen kann.
Die Konsequenz ist unbequem und wird von Bauträger-Prospekten selten betont: Alle Raten, die während der Bauzeit an den Bauträger fließen, sind Eigenmittel des Käufers. Nicht 10 %, nicht 20 % — sondern der komplette Betrag, der bis zur Schlüsselübergabe fällig wird.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bauraten: Kommen sie aus Eigenmitteln, über deutsche Beleihung oder über eines von 30+ Häusern?
Während der Bauzeit sind die Raten (häufig 20 bis 30 % des Kaufpreises) meist Eigenmittel — es sei denn, eine deutsche Bestandsimmobilie überbrückt die Lücke oder eines von 30+ Häusern zahlt die Raten direkt.
Was heißt das konkret?
Typisch für einen spanischen Neubaukauf ist ein Zahlungsplan aus Reservierung, Privatvertrag und mehreren Baufortschrittsraten. In Summe sind das häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, verteilt über 18 bis 36 Monate. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die beim Neubau aus IVA und AJD bestehen und nicht mitfinanziert werden.
Erst der Restbetrag bei Fertigstellung ist der Teil, den eine spanische Bank als Hypothek darstellt — bei Nicht-Residenten in der Praxis in einer Größenordnung von 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Schätzwert (tasación).
Wer das nicht vorher durchgerechnet hat, steht mitten in der Bauphase vor einer Rate, die er nicht bedienen kann — mit einem Privatvertrag, der ihn bereits bindet.
Welche drei Möglichkeiten schließen die Lücke?
Die Lücke schließen Eigenmittel, die Beleihung deutschen Bestands oder die Subrogación, bei der der Käufer bei Übergabe den auf seine Einheit entfallenden Anteil des Bauträgerdarlehens übernehmen kann.
- Eigenmittel. Der Regelfall (siehe Eigenkapitalplan). Funktioniert, wenn Liquidität in der nötigen Höhe frei verfügbar ist — und nicht erst durch einen Immobilienverkauf in Deutschland entsteht, der terminlich nicht zum Bauplan passt.
- Beleihung deutschen Bestands. Eine deutsche Bank finanziert nicht die spanische Immobilie, sondern gegen eine Sicherheit in Deutschland. Das Geld ist frei verwendbar und kann die Bauträgerraten bedienen.
Die Beleihung deutschen Bestands ist der Weg, der in der Praxis am häufigsten übersehen wird — und derjenige, für den es die §34i-Erlaubnis braucht. Ausführlich erklärt.
Subrogación: Der Bauträger hat für das Projekt selbst ein Darlehen aufgenommen. Bei Übergabe kann der Käufer den auf seine Einheit entfallenden Anteil übernehmen — muss es aber nicht. Was dabei zu prüfen ist.
Ein vierter Fall ist der Bau auf eigenem Grundstück. Dafür gibt es in Spanien ein eigenes Produkt mit Auszahlung nach Baufortschritt — die hipoteca de autopromotor. Sie greift aber nur beim Selbstbau, nicht beim Kauf vom Bauträger.
Häufige Fragen
Kann ich mir die Finanzierung vor Baubeginn zusichern lassen?
Eine unverbindliche Vorprüfung ist möglich und sinnvoll. Eine verbindliche Zusage über 24 oder 36 Monate hinweg gibt keine Bank — Ihre Einkommenssituation und die Marktlage können sich in dieser Zeit ändern. Die Bank bewertet bei Fertigstellung neu.
Was passiert, wenn die Bank bei Fertigstellung ablehnt?
Dann ist der Käufer aus dem Privatvertrag heraus zur Zahlung verpflichtet. Ohne eine sauber formulierte Finanzierungsklausel können die bereits geleisteten Raten verloren gehen. Deshalb gehört diese Klausel vor die erste Zahlung, nicht danach.
Gilt das auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Beim Bestandskauf entsteht die Hypothek zeitgleich mit dem Eigentumsübergang beim Notar — dort ist der Ablauf für deutsche Käufer weitgehend vertraut.
Neubau in Spanien — Bauphase und Finanzierung gemeinsam durchrechnen
Wir prüfen, welcher Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen muss, was eine deutsche Bank gegen Bestand darstellen kann und was die spanische Bank bei Fertigstellung übernimmt — kostenlos, auf Deutsch, ohne Vorabkosten.
Weiterführende Seiten
Haus beleihen: Wie finanzieren Sie die Anzahlungen an den Bauträger?
Haus in Deutschland beleihen, Bauträgerraten in Spanien zahlen: bis 80 % des Beleihungswerts, frei verwendbar, spanische Immobilie bleibt unbelastet.
Aval bancario & seguro de caución: Sind Ihre Raten beim Bauträger sicher?
Aval bancario oder seguro de caución: Jede Rate an den spanischen Bauträger muss ab dem ersten Euro abgesichert sein. Was das Gesetz verlangt.
Wohnung in Spanien finanzieren: Bauträgerhypothek übernehmen oder ablösen?
Wohnung in Spanien finanzieren: Die Bauträgerhypothek können Sie bei Übergabe übernehmen (subrogación) — oder eine eigene Bank wählen. Keine Pflicht.
Grundstück in Spanien kaufen: Wer finanziert danach den Bau Ihres Hauses?
Grundstück in Spanien kaufen und bauen: Den Grundstückskauf finanziert keine Bank, den Bau zahlt die hipoteca de autopromotor nach Baufortschritt aus.
Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien: Wann kommt sie vor der Escritura?
Finanzierungszusage beim Neubau in Spanien: Zwischen Privatvertrag und Escritura liegen oft zwei bis drei Jahre — warum die Zusage erst am Ende kommt.
Immobilie in Spanien kaufen: Was ist bei Neubau und Bestand zu beachten?
Immobilie in Spanien kaufen — was beachten? IVA und AJD statt ITP, Eigenkapital in der Bauphase statt beim Notar: So unterscheiden sich Neubau und Bestand.
Neubau in Raten finanzieren
Baufinanzierung Spanien für Neubauten: Wer zahlt die Raten, während gebaut wird? Die spanische Standardbank nicht — woran Neubaukäufe scheitern.
Neubau mit Fremdwährungseinkommen: Finanziert eine spanische Bank das?
Neubau mit Fremdwährungseinkommen in Spanien: Wer in Franken, Pfund, Dollar oder Dirham verdient, trifft auf engere Beleihungsgrenzen und ein Währungsrisiko.
Privatvertrag und Arras-Vertrag: Was muss vor der ersten Rate geprüft sein?
Arras-Vertrag beim spanischen Bauträger: Was vor der Unterschrift geklärt sein muss — Absicherung, Baulizenz, Finanzierungsklausel, Eigenkapitalplan.
Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.