Hipoteca de autopromotor: selbst bauen in Spanien
Es gibt eine spanische Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt. Sie gilt aber nur, wenn Sie selbst bauen — nicht, wenn Sie beim Bauträger kaufen. Der Unterschied entscheidet über den ganzen Ablauf.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina — für Spanien BAFA-notifiziert, in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wie finanziere ich einen Hausbau auf meinem eigenen Grundstück in Spanien?
Über die hipoteca de autopromotor — die einzige spanische Finanzierung, die tatsächlich nach Baufortschritt auszahlt. Sie gilt für den Selbstbau: Sie besitzen das Grundstück, Sie sind Bauherr, Sie beauftragen Architekt und Bauunternehmen. Die Bank zahlt dann in Tranchen, meist gekoppelt an die Abnahmen des Bauleiters. Genau deshalb hilft dieses Produkt beim Bauträgerkauf nicht weiter: Dort sind Sie Käufer einer noch zu errichtenden Wohnung, nicht Bauherr, und die Auszahlung nach Baufortschritt steht Ihnen nicht offen. Mitbringen müssen Sie ein lastenfreies Grundstück, ein genehmigtes Projekt, die Baulizenz, eine belastbare Kostenaufstellung und die Bauleitung. Für Nicht-Residenten ist der Kreis der Banken enger als beim gewöhnlichen Kauf, und das Grundstück zählt in der Regel als Eigenkapitalanteil. Wer beim Bauträger kauft, braucht deshalb einen anderen Weg für die Bauzeit. Klären Sie die Zuordnung deshalb ganz am Anfang: Wer als Bauherr auftritt, entscheidet darüber, welches Finanzierungsprodukt überhaupt in Frage kommt.
Hipoteca de autopromotor: das einzige Produkt mit Baufortschritts-Auszahlung
Die hipoteca de autopromotor ist die spanische Selbstbau-Hypothek. Sie richtet sich an denjenigen, der ein Grundstück besitzt und darauf ein Haus errichten lässt — also selbst Bauherr ist, nicht Käufer einer Bauträger-Einheit. Grundstück kaufen Spanien verlangt ohnehin Eigenkapital: Der Erwerb selbst wird von keiner Bank mitfinanziert.
Hier zahlt die Bank tatsächlich in Stufen aus: Ein Gutachter (tasador) bestätigt den erreichten Bautenstand, die Bank valutiert die nächste Tranche. Das ist der Ablauf, den deutsche Käufer erwarten — er existiert in Spanien also, nur eben im falschen Segment für die meisten.
Was Sie mitbringen müssen
- Das Grundstück finanziert die Bank nicht. Der Grundstückserwerb ist Eigenkapital, ausnahmslos.
- Die ersten Bauphasen ebenfalls. Die Bank steigt erst ein, wenn ein Teil der Bausumme verbaut ist.
- Anerkanntes Bauunternehmen mit nachweisbarer Historie, abgestimmt mit der Bank. Vollständige Baupläne und ein prüffähiges Angebot gehören zur Kreditakte.
- Baugenehmigung und ein Projekt, das dem Bebauungsplan entspricht — auf rústico-Land wird es sehr schnell sehr schwierig.
Der Beleihungswert bemisst sich am niedrigeren Wert aus Baukosten und Schätzwert. Für Nicht-Residenten liegt der finanzierbare Anteil in der Praxis unterhalb dessen, was Residenten erreichen — mit entsprechend höherem Eigenkapitalbedarf.
Für wen das nichts ist
Der Selbstbau in Spanien ist kein Weg, um an eine Finanzierung zu kommen, die es beim Bauträger nicht gibt. Er ist ein eigenständiges Projekt mit eigener Komplexität: Grundstück, Genehmigung, Architekt, Bauunternehmen, Bauleitung — in einer fremden Rechtsordnung und meist aus der Entfernung.
Wer eine Neubauwohnung an der Küste will, ist beim Bauträger richtig und muss die Bauphase anders lösen. Wer wirklich ein eigenes Haus auf eigenem Grund bauen will, für den ist die autopromotor-Hypothek das richtige Instrument — und dann lohnt sich das Gespräch früh, nämlich vor dem Grundstückskauf.
Häufige Fragen
Kann ich das Grundstück mitfinanzieren?
Zahlt die Bank wirklich nach Baufortschritt aus?
Gilt das auch für den Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger?
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
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