Grundstück kaufen in Spanien und Ihr Haus bauen: wer danach die Finanzierung übernimmt
Es gibt eine spanische Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt. Sie gilt aber nur, wenn Sie selbst bauen — nicht, wenn Sie beim Bauträger kaufen. Der Unterschied entscheidet über den ganzen Ablauf.
Grundstück kaufen Spanien: Finanziert die Bank auch den Grundstückserwerb?
Das Grundstück in Spanien kaufen Sie aus Eigenkapital, den Grundstückskauf finanziert keine Bank. Den Bau finanziert die hipoteca de autopromotor, die einzige spanische Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt, in Tranchen gegen die Bestätigung des Bautenstands durch einen Gutachter. Sie gilt nur für den Selbstbau, nicht für den Kauf beim Bauträger.
Hipoteca de autopromotor: Ist sie das einzige Produkt mit Baufortschritts-Auszahlung?
Ja: Die hipoteca de autopromotor ist die einzige spanische Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt. Den Grundstückskauf finanziert keine Bank, den Bau zahlt sie in Tranchen aus.
Das Grundstück ist Eigenkapital, nicht Finanzierungsgegenstand: Spanische Banken finanzieren den Bau, nicht den Grundstückserwerb. Das Grundstück dient als Sicherheit.
Autor & regulatorische Trennung. Inhaltlicher Autor: Siegfried Perini. Hypothekenvermittlung in Spanien und Portugal erfolgt über die §34i-Erlaubnis von Olga Nikushkina; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler. Diese Information ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zahlt die Bank nach Bautenstand aus, gegen Gutachten?
Das ist das Wesensmerkmal dieses Produkts. Jede Auszahlung setzt die Bestätigung des Bautenstands durch einen Gutachter voraus.
Ich will ein Grundstück in Spanien kaufen und bebauen — wie finanziere ich den Hausbau? Das Grundstück in Spanien kaufen Sie aus Eigenkapital, den Hausbau finanziert die hipoteca de autopromotor — die einzige spanische Finanzierung, die tatsächlich nach Baufortschritt auszahlt.
Sie gilt für den Selbstbau: Sie besitzen das Grundstück, Sie sind Bauherr, Sie beauftragen Architekt und Bauunternehmen. Die Bank zahlt dann in Tranchen, meist gekoppelt an die Abnahmen des Bauleiters.
Genau deshalb hilft dieses Produkt beim Bauträgerkauf nicht weiter: Dort sind Sie Käufer einer noch zu errichtenden Wohnung, nicht Bauherr, und die Auszahlung nach Baufortschritt steht Ihnen nicht offen.
Mitbringen müssen Sie ein lastenfreies Grundstück, ein genehmigtes Projekt, die Baulizenz, eine belastbare Kostenaufstellung und die Bauleitung. Für Nicht-Residenten ist der Kreis der Banken enger als beim gewöhnlichen Kauf, und das Grundstück zählt in der Regel als Eigenkapitalanteil.
Wer beim Bauträger kauft, braucht deshalb einen anderen Weg für die Bauzeit. Klären Sie die Zuordnung deshalb ganz am Anfang: Wer als Bauherr auftritt, entscheidet darüber, welches Finanzierungsprodukt überhaupt in Frage kommt.
Die hipoteca de autopromotor ist die spanische Selbstbau-Hypothek. Sie richtet sich an denjenigen, der ein Grundstück besitzt und darauf ein Haus errichten lässt — also selbst Bauherr ist, nicht Käufer einer Bauträger-Einheit. Ein Grundstück in Spanien zu kaufen, verlangt ohnehin Eigenkapital: Der Erwerb selbst wird von keiner Bank mitfinanziert.
Hier zahlt die Bank tatsächlich in Stufen aus: Ein Gutachter (tasador) bestätigt den erreichten Bautenstand, die Bank valutiert die nächste Tranche. Das ist der Ablauf, den deutsche Käufer erwarten — er existiert in Spanien also, nur eben im falschen Segment für die meisten.
Was müssen Sie mitbringen?
Sie bringen das Grundstück und die ersten Bauphasen als Eigenkapital mit, dazu ein anerkanntes Bauunternehmen, vollständige Baupläne, ein prüffähiges Angebot und die Baugenehmigung.
Das Grundstück finanziert die Bank nicht. Der Grundstückserwerb ist Eigenkapital, ausnahmslos. Die ersten Bauphasen ebenfalls. Die Bank steigt erst ein, wenn ein Teil der Bausumme verbaut ist. Anerkanntes Bauunternehmen mit nachweisbarer Historie, abgestimmt mit der Bank. Vollständige Baupläne und ein prüffähiges Angebot gehören zur Kreditakte. Baugenehmigung und ein Projekt, das dem Bebauungsplan entspricht — auf rústico-Land wird der Bankenkreis sehr schnell sehr eng.
Der Beleihungswert bemisst sich am niedrigeren Wert aus Baukosten und Schätzwert. Für Nicht-Residenten liegt der finanzierbare Anteil in der Praxis unterhalb dessen, was Residenten erreichen — mit entsprechend höherem Eigenkapitalbedarf.
Für wen ist das nichts?
Der Selbstbau in Spanien ist kein Weg, um an eine Finanzierung zu kommen, die es beim Bauträger nicht gibt. Er ist ein eigenständiges Projekt mit eigenen Beteiligten: Grundstück, Genehmigung, Architekt, Bauunternehmen, Bauleitung — in einer fremden Rechtsordnung und meist aus der Entfernung.
Wer eine Neubauwohnung an der Küste will, ist beim Bauträger richtig und muss die Bauphase anders lösen. Wer wirklich ein eigenes Haus auf eigenem Grund bauen will, für den ist die autopromotor-Hypothek das richtige Instrument — und dann lohnt sich das Gespräch früh, nämlich vor dem Grundstückskauf.
Finanzierung Haus Spanien beim Selbstbau: Wie zahlt die hipoteca de autopromotor aus?
Die hipoteca de autopromotor zahlt in Tranchen nach Baufortschritt aus.
Ein Gutachter (tasador) bestätigt jeweils den erreichten Bautenstand, danach gibt die Bank die nächste Tranche frei, meist gekoppelt an die Abnahmen des Bauleiters. Die ersten Bauphasen sind Eigenkapital, die Bank steigt erst ein, wenn ein Teil der Bausumme verbaut ist.
Häufige Fragen
Gilt das auch für den Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger?
Nein. Dort sind Sie Käufer, nicht Bauherr. Die Bauphase bleibt dann Eigenkapital — dafür gibt es andere Wege.
Finanziert die Bank bei der hipoteca de autopromotor auch die ersten Bauphasen?
Nein. Die ersten Bauphasen sind Eigenkapital, die Bank steigt erst ein, wenn ein Teil der Bausumme verbaut ist.
Wie bemisst sich der Beleihungswert bei der hipoteca de autopromotor für Nicht-Residenten?
Der Beleihungswert bemisst sich am niedrigeren Wert aus Baukosten und Schätzwert. Für Nicht-Residenten liegt der finanzierbare Anteil in der Praxis unterhalb dessen, was Residenten erreichen, mit entsprechend höherem Eigenkapitalbedarf.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.