Vermietungslizenz Spanien: was die Region verlangt und was 2025 dazukam
Wer in Spanien kurzzeitig vermieten will, braucht seit 2025 zwei Genehmigungen statt einer. Und seit April 2025 kann die Eigentümergemeinschaft Nein sagen.
Kurz beantwortet
Wer vergibt die Lizenz?
Die autonome Region, nicht Madrid. Jede Region hat ihr eigenes Tourismusgesetz und ihr eigenes Registro de Turismo. In mehreren Regionen kommt ein Bericht der Gemeinde dazu.
Was ist seit Juli 2025 neu?
Eine nationale Registriernummer über die Registradores de la Propiedad. Ohne sie darf keine Plattform die Wohnung anzeigen. Sie ersetzt die regionale Lizenz nicht.
Kann die Gemeinschaft es verbieten?
Ja. Seit dem 3. April 2025 genügen drei Fünftel der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile halten.
Brauche ich für die Kurzzeitvermietung in Spanien eine Lizenz?
Ja, und seit 2025 zweimal. Die touristische Vermietungslizenz vergibt die autonome Region, nicht der Zentralstaat: Jede Region hat ihr eigenes Tourismusgesetz und ihr eigenes Registro de Turismo, in mehreren kommt ein städtebaulicher Verträglichkeitsbericht der Gemeinde dazu. Seit dem 1. Juli 2025 ist zusätzlich die nationale Registriernummer verpflichtend, vergeben über die Registradores de la Propiedad nach dem Real Decreto 1312/2024; ohne sie darf eine Wohnung auf keiner Online-Plattform mehr angeboten werden, und seit dem 20. Mai 2026 muss die Nummer nach der EU-Verordnung 2024/1028 im Inserat sichtbar sein. Die Nummer ersetzt die regionale Lizenz nicht, sie kommt obendrauf. Und seit dem 3. April 2025 kann die Eigentümergemeinschaft neue Kurzzeitvermietungen mit drei Fünfteln der Stimmen und Anteile untersagen. Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, klärt beides vor dem Privatvertrag, nicht danach.
Licencia turística: wer sie vergibt — und warum Madrid nicht zuständig ist
Tourismus ist in Spanien Sache der autonomen Regionen. Jede hat ihr eigenes Tourismusgesetz, ihr eigenes Registro de Turismo und eigene Anforderungen an Ausstattung, Anmeldung und Gästemeldung. Das Wohnungsbauministerium in Madrid führt dazu nur eine Übersicht der zuständigen Stellen und verweist für die Lizenz selbst auf die Region.
In mehreren Regionen kommt die Gemeinde dazu: Ohne günstigen städtebaulichen Verträglichkeitsbericht gibt es dort keine Eintragung ins Registro de Turismo. Was auf Mallorca gilt, gilt auf Teneriffa nicht — und was in Dénia gilt, gilt in València nicht.
Die nationale Registriernummer seit dem 1. Juli 2025
Seit dem 1. Juli 2025 ist eine zweite Nummer verpflichtend. Rechtsgrundlage ist das Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember 2024, in Kraft seit dem 2. Januar 2025. Vergeben wird sie über die Registradores de la Propiedad, und sie hängt an der Immobilie: pro Einheit eine Nummer je Vermietungsart.
Ohne diese Nummer darf eine Wohnung auf keiner Online-Plattform mehr angeboten werden. Seit dem 20. Mai 2026 verlangt zusätzlich die EU-Verordnung 2024/1028, dass die Nummer im Inserat selbst sichtbar ist. Sie ersetzt die regionale Lizenz nicht — sie kommt obendrauf.
Touristische Vermietung Spanien: was die einzelnen Regionen verlangen
Die Lage ändert sich schnell. Was hier steht, ist der Stand vom 13. September 2026, jeweils mit dem Gesetz, auf das er sich stützt. Vor einem Kauf gehört der aktuelle Stand bei Region und Gemeinde abgefragt.
Balearen: keine neuen Plätze in Mehrfamilienhäusern
Decreto Ley 4/2025 vom 11. April 2025, vom Parlament im Mai 2025 bestätigt: Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden keine neuen Touristenplätze mehr vergeben. Neue Plätze entstehen nur im Tausch gegen stillgelegte. Zur Finanzierung dort: Mallorca, Ibiza und Menorca.
Kanaren: 80 bis 90 Prozent bleiben dem Wohnmarkt
Ley 6/2025 vom 10. Dezember 2025: Mindestens 80 Prozent der Wohnbaukapazität bleiben dem Wohnmarkt vorbehalten, auf touristisch geprägten Inseln 90 Prozent. Dazu kommen Ausschlüsse in Schutzgebieten und bei gefördertem Wohnraum sowie ein Mindestalter der Immobilie. Bestehende Lizenzen werden anerkannt. Zur Finanzierung: Kanaren.
Valencia und Costa Blanca: Bericht der Gemeinde, Eintragung auf fünf Jahre
Decreto-ley 9/2024 vom 2. August 2024: Ohne günstigen Verträglichkeitsbericht der Gemeinde keine Eintragung, und die Eintragung gilt fünf Jahre. Für Altbestand von vor dem 7. August 2024 läuft die Verlängerung bis August 2029. Die Stadt València hat die Vergabe ausgesetzt und die Aussetzung am 23. April 2025 um ein weiteres Jahr verlängert. Zur Finanzierung: Costa Blanca.
Katalonien: Lizenz in 262 Gemeinden, Barcelona lässt auslaufen
Decreto-ley 3/2023 vom 7. November 2023: In 262 Gemeinden ist eine vorherige städtebauliche Lizenz nötig, sie gilt fünf Jahre, und die Obergrenze liegt bei zehn Ferienwohnungen je 100 Einwohner. Altbestand muss binnen fünf Jahren neu lizenziert werden. Barcelona hat angekündigt, keine Lizenzen mehr zu verlängern. Zur Finanzierung: Barcelona und Costa Brava.
Andalusien: Obergrenzen je Gebäude oder Zone, kein Vergabestopp
Decreto 31/2024 vom 29. Januar 2024: Gemeinden dürfen verhältnismäßige Obergrenzen je Gebäude, Sektor oder Zone festlegen. Einen regionsweiten Vergabestopp gibt es nicht. Zur Finanzierung: Costa del Sol und Málaga.
Die Eigentümergemeinschaft kann Nein sagen — seit dem 3. April 2025
Die Ley Orgánica 1/2025 hat Artikel 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes geändert; die Neuregelung gilt seit dem 3. April 2025. Für neue Kurzzeitvermietungen genügt jetzt die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile halten. Vorher war dafür eine Satzungsänderung nötig.
Für einen Kauf heißt das: Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung gehört zu den Unterlagen, die vor dem Privatvertrag gelesen werden. Wann das im Ablauf liegt, steht unter Ablauf des Immobilienkaufs.
Geht die Lizenz beim Verkauf auf den Käufer über?
Die nationale Registriernummer hängt an der Immobilie. Für die regionale Lizenz gilt Regionalrecht, und eine einheitliche spanienweite Regel gibt es dafür nicht. In Andalusien etwa bleibt die Eintragung bei einem Betreiberwechsel bestehen — der neue Betreiber muss aber selbst eine declaración responsable einreichen und jede Änderung dem Registro de Turismo melden.
Wer eine Immobilie mit Lizenz kauft, lässt sich deshalb vor dem Privatvertrag schriftlich bestätigen, was genau übergeht. Von der Region, nicht vom Verkäufer.
Was wir zur Wirkung auf den Wert nicht behaupten
Man liest oft, eine vorhandene Vermietungslizenz erhöhe den Wert oder mache die Immobilie leichter verkäuflich. Dafür haben wir keine belastbare Quelle gefunden: keine Studie, kein Bewertungsinstitut, keine amtliche Auswertung. Gefunden haben wir Makler- und Anbieterblogs ohne Datengrundlage.
Deshalb steht diese Aussage hier nicht. Was sich belegen lässt, steht oben. Alles andere wäre geraten. Was die Bank finanziert, hängt an der Bewertung — siehe Tasación und Beleihungswert.
Weiterführende Seiten
Tasación und Beleihungswert
Warum die Bank den niedrigeren der beiden Werte finanziert — und was die Lücke kostet.
Ablauf des Immobilienkaufs
Die Reihenfolge, in der Unterlagen, Bewertung und Vertrag zusammenkommen.
Häufige Fragen
Brauche ich die Lizenz auch, wenn ich nur an Freunde vermiete?
Reicht die nationale Registriernummer allein?
Was passiert ohne Registriernummer?
Kann mir die Eigentümergemeinschaft die Vermietung nachträglich verbieten?
Ändert eine Lizenz, was die Bank finanziert?
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