Haus, Wohnung oder Immobilien auf Menorca kaufen: wie viel die Bank Nicht-Residenten finanziert

Immobilien auf Menorca: Was ist hier anders als auf Mallorca?

Anders sind nicht die Regeln, sondern der Markt: Menorca hat weniger Vergleichsverkäufe als Mallorca, viel Bestand und wenig Neubau, und das Angebot konzentriert sich stark auf das Frühjahr.

• Gestaffelt von 8 % bis 13 % über 2 Mio. €: Balearen-Rahmen wie Mallorca und Ibiza: gestaffelt 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. €, darüber 13 %. Die Regionen im Überblick.
• Derselbe Rahmen wie auf Mallorca: bis 70 %: Für Nicht-Residenten derselbe balearische Rahmen wie auf Mallorca: bis 70 % LTV, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Die spanischen Banken.
• Dünnerer Markt: Differenz zum Schätzwert als Eigenkapital einplanen: Der Markt ist dünner als auf Mallorca — weniger Vergleichsverkäufe. Planen Sie die Differenz zwischen Kaufpreis und Schätzwert von Anfang an als Eigenkapitalposten ein. Die Regionen im Überblick.
• Wie finanzieren Nicht-Residenten den Hauskauf auf Menorca? Wer als Nicht-Resident ein Haus auf Menorca kauft, finanziert nach denselben Regeln wie auf Mallorca und Ibiza, weil Menorca zu den Balearen gehört: Banken finanzieren üblicherweise bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und eigener Bewertung (Tasación), die gestaffelte Grunderwerbsteuer (ITP) reicht je nach Kaufpreis von 8 bis 13 %.

Diese Bauflächenbegrenzung stützt langfristig die Wertentwicklung, macht aber die Objektsuche selbst aufwendiger — gute Landhäuser (Fincas) und Villen mit Meerblick sind rar und werden häufig unter der Hand vor öffentlichem Listing verkauft.

Wir empfehlen, die Finanzierbarkeit vor dem Angebot zu klären, nicht danach — auf dem knappen Frühjahrsmarkt gehen gute Objekte schnell weg.

Nicht die Regeln, sondern der Markt. Menorca gehört zu den Balearen — also gelten dieselben Steuersätze und dieselben Banken wie auf Mallorca und Ibiza. Drei Punkte, die sich in der Finanzierung trotzdem niederschlagen:

Weniger Vergleichsobjekte: Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern ihren eigenen Schätzwert (Tasación). Auf einem dünnen Markt mit wenigen vergleichbaren Verkäufen fällt dieser Schätzwert häufiger konservativ aus als auf Mallorca.

Viel Bestand, wenig Neubau: Menorca ist als UNESCO-Biosphärenreservat stark reguliert, Neubauflächen sind begrenzt. Der Großteil der Käufe betrifft Bestandsobjekte, oft mit Renovierungsbedarf.

Saisonalität: Der Angebotsmarkt konzentriert sich stark auf das Frühjahr. Wer die Finanzierungszusage erst sucht, nachdem er ein Objekt gefunden hat, verliert Zeit in genau dem Fenster, in dem gute Objekte weggehen.

Wohnung auf Menorca kaufen: Warum sind Maó und Ciutadella leichter zu bewerten?

Wer auf Menorca eine Wohnung kaufen möchte, findet in Maó und Ciutadella den liquidesten Teil des Marktes: mehr Transaktionen, mehr Vergleichsobjekte — und dadurch berechenbarere Schätzwerte als bei einer freistehenden Finca im Inselinneren. Genau der Punkt, an dem die Bewertung auf einem dünnen Markt sonst konservativ ausfällt, entschärft sich hier.

Am Finanzierungsrahmen ändert das nichts: Für Nicht-Residenten gilt derselbe balearische Rahmen wie beim Haus — bis 70 % LTV, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación.

Wann bleibt eine spanische Bank auf Menorca trotz guten Einkommens zurückhaltend?

Es gibt Konstellationen, in denen eine spanische Bank auch bei gutem Einkommen zurückhaltend bleibt: Selbstständige mit schwankenden Erträgen, Käufer nahe der Altersgrenze, Einkommen außerhalb des Euroraums, sanierungsbedürftige Objekte ohne belastbaren Schätzwert.

Für diese Fälle ist die spanische Bank nicht der einzige Weg. Wenn Sie in Deutschland eine abbezahlte oder weitgehend abbezahlte Immobilie besitzen, lässt sich das Kapital dort heben und auf Menorca als Eigenkapital einsetzen — oft zu besseren Konditionen als eine spanische Hypothek und ohne dass eine spanische Bank Ihr Objekt bewerten muss. Wie das strukturiert wird, steht unter Deutsche Immobilie beleihen.

Was in dieser Zone wirklich gezahlt wurde. Preise in Immobilienportalen sind Forderungen der Verkäufer. Was beim Notar beurkundet wurde, veröffentlicht die spanische Notarkammer selbst: im Portal Estadístico del Notariado — kostenlos, ohne Anmeldung und abrufbar bis auf Postleitzahlebene.

Im ersten Quartal 2026 lagen die gezahlten Preise 29 Prozent unter den Angebotspreisen, der größte Abstand seit 2007. Für die Finanzierung ist das die Zahl, die zählt: Die Bewertungsgesellschaft der Bank rechnet mit abgeschlossenen Kaufverträgen, nicht mit Inseraten. → Portal Estadístico del Notariado · Was das für Ihre Finanzierung bedeutet · Woher die Zahlen kommen

Menorca: der Posten, den keine Bank übernimmt: Auch auf Menorca gilt die balearische ITP-Staffel nach Decreto Ley 4/2023. Menorca liegt preislich unter Mallorca und Ibiza, was den absoluten Betrag senkt — an der Grundmechanik ändert es nichts: Die Erwerbsteuer ist Eigenkapital, kein Finanzierungsbestandteil.

Dasselbe gilt für Notar, Grundbucheintragung und Tasación.

Ein zweiter Punkt fällt auf Menorca häufiger ins Gewicht als anderswo: Bei älteren Landobjekten und Fincas weicht die Tasación der Bank stärker vom Kaufpreis ab als bei Stadtwohnungen — und maßgeblich für die Beleihung ist der niedrigere der beiden Werte.

Beide Effekte zusammen vergrößern die Eigenkapitalanforderung, und beide lassen sich vorher rechnen.

Häufige Fragen