Lastenfrei oder nahezu
Je geringer die bestehende Belastung, desto größer der Spielraum. Eine Immobilie mit hoher Restschuld trägt die Kette nicht — die 50 % beziehen sich auf den Verkehrswert, nicht auf das, was noch frei ist.
Info · Balearen · Finanzierungsstruktur
Immobilie beleihen auf den Balearen: Sie besitzen schon eine Immobilie. Das ist Ihr Eigenkapital.
Die meisten Banken in Spanien finanzieren nur den Kauf. Wer eine bereits abbezahlte Immobilie beleihen will, um damit die nächste zu erwerben, hört als Nicht-Resident fast überall dasselbe: geht nicht. Fast überall.
Kann ich als Nicht-Resident meine abbezahlte Immobilie auf den Balearen beleihen, um die nächste zu kaufen?
Ja — aber nur bei den wenigen Banken, die das für Nicht-Residenten überhaupt zeichnen. Die meisten spanischen Banken finanzieren ausschließlich den Kauf; wer eine bereits abbezahlte, lastenfreie Immobilie beleihen will, um Kapital für die nächste zu gewinnen, hört fast überall „geht nicht“. Fast überall. Wo es geht, gilt: Beliehen wird bis etwa 50 % der Tasación, und der Bestand muss lastenfrei sein — das ist die Zugangsvoraussetzung, kein Rechenweg. Die Verwendung des freigesetzten Kapitals muss in Spanien nachgewiesen werden; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Ihr Bestand wird damit zu Eigenkapital, ohne dass Sie ihn verkaufen. Wichtig und ehrlich: Das ist ein Nischenprodukt mit engen Bedingungen, kein Standard — und genau deshalb entscheidet die Bankenauswahl. Wir prüfen pro Fall, welches Haus eine solche Beleihung des Bestands auf den Balearen zeichnet.
Immobilie beleihen: die Kette
Der Gedanke ist einfach, die Umsetzung ist es nicht. Sie haben auf Mallorca, Ibiza oder Menorca eine Immobilie im Bestand — abbezahlt, oder weitgehend entschuldet. Diese Immobilie ist kein totes Kapital. Sie ist eine Sicherheit.
- Bestand beleihen. Auf die vorhandene Immobilie wird eine Hypothek eingetragen — in der Größenordnung bis etwa 50 % des Verkehrswerts.
- Erlös wird Eigenkapital. Das freigesetzte Kapital dient als Eigenanteil für den nächsten Kauf.
- Nächste Immobilie finanzieren. Die neue Immobilie wird ihrerseits beliehen — ebenfalls in der Größenordnung von rund 50 %.
Das Ergebnis: Das Portfolio wächst, ohne dass frisches Kapital von außen zufließen muss. Kein Verkauf, keine Auflösung von Anlagen, kein Kapitaltransfer aus Deutschland.
Relevant wird das typischerweise ab einer Größenordnung von rund einer halben Million Euro Finanzierungsvolumen — darunter rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.
Warum das fast nirgends geht
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb ausgerichtet. Die klassische hipoteca finanziert einen Kaufvorgang: Es gibt einen Kaufvertrag, einen Kaufpreis, eine Bewertung, eine Auszahlung an den Verkäufer. Alles ist auf diesen einen Ablauf zugeschnitten.
Eine Beleihung ohne Kaufvorgang — also Kapitalfreisetzung auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört — passt in dieses Raster nicht. Für Residenten ist sie schon die Ausnahme. Für Nicht-Residenten lehnen die meisten Häuser sie grundsätzlich ab: Die Mittelverwendung ist schwerer nachvollziehbar, die Geldwäscheprüfung aufwendiger, und das Geschäftsmodell der Filiale ist es ohnehin nicht.
Deshalb bekommen Sie auf diese Frage im Regelfall ein Nein — und zwar nicht, weil es unmöglich wäre, sondern weil der Schalter, an dem Sie gerade stehen, es nicht macht.
Es gibt Häuser, die es machen. Wenige. Welche das sind, welche Bewertungsmaßstäbe sie anlegen und wie ein Antrag dort aufgebaut sein muss, damit er nicht in der ersten Runde scheitert — das ist unsere Arbeit, und deshalb steht es nicht auf dieser Seite. Es steht am Ende eines Gesprächs.
Was Ihr Bestand mitbringen muss
Rechner
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Die Balearen sind hier im Vorteil: liquider Markt, belastbare Vergleichswerte, international nachgefragt. Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, findet hier Käufer. In dünneren Märkten ist genau das der Punkt, an dem es scheitert.
Zwei Darlehen, nicht eines
Am Ende der Kette bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeitsrechnung muss beide aushalten — auch dann, wenn eine der Immobilien einmal nicht vermietet ist.
Mittelherkunft und -verwendung
Bei Kapitalfreisetzung schaut die Bank genauer hin als beim gewöhnlichen Kauf. Wofür das Geld verwendet wird, muss sauber dokumentiert sein — der geplante Zweitkauf ist ein guter, weil nachvollziehbarer Zweck — entscheidend ist aber, dass die Verwendung in Spanien liegt.
Was wir Ihnen nicht verschweigen
Diese Struktur ist ein Hebel. Ein Hebel wirkt in beide Richtungen, und wer Ihnen das nicht sagt, verkauft Ihnen etwas.
- Klumpenrisiko. Am Ende hängen zwei Immobilien am selben Markt — und beide sind belastet. Fällt das Preisniveau auf den Balearen, fällt es unter beiden gleichzeitig.
- Beide Objekte sind Sicherheit. Der Bestand ist nach der Beleihung nicht mehr das schuldenfreie Rückgrat, das er vorher war. Diese Sicherheit geben Sie bewusst auf.
- Zinsänderungsrisiko. Bei variabler Verzinsung wirkt eine Euríbor-Bewegung auf beide Darlehen gleichzeitig.
- Es ist keine Zusage. Ob Ihr Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an Ihrer Bonität — nicht an einer Website. Die genannten Größenordnungen sind Orientierung, keine zugesicherte Kondition.
Wenn diese Punkte Sie nicht abschrecken, sondern zu Fragen führen: Genau darüber sollten wir sprechen.
Der Fall, für den diese Struktur gemacht ist
Wenn das Vermögen im Haus steckt und die nächste Generation es braucht
Die typische Konstellation auf Mallorca sieht so aus: Die Villa ist seit Jahren abbezahlt, der Eigentümer ist über siebzig, und das Kind steht vor einem eigenen Vorhaben. Verkaufen will niemand. Zwei Dinge machen den Fall trotzdem darstellbar.
Erstens die Laufzeit. Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt jedoch das Alter des jüngeren. Unterschreibt das Kind mit, richtet sich die Laufzeit nach dessen Alter; eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht erforderlich. Aus einer rechnerisch unmöglichen Rate wird so eine tragfähige.
Zweitens die Verwendung. Sie ist an Spanien gebunden, nicht an einen bestimmten Zweck. Das Kapital muss in Spanien verwendet und der Bank nachgewiesen werden — die Mittel dürfen das Land nicht verlassen. Innerhalb dieser Grenze ist mehr möglich, als die meisten annehmen: der Kauf einer weiteren Immobilie ebenso wie eine Schenkung an das Kind, solange das Geld in Spanien bleibt. Wer damit ein Vorhaben in Deutschland finanzieren möchte, fällt aus der Struktur — nicht wegen des Zwecks, sondern wegen des Ortes.
Die steuerliche Seite einer Schenkung — spanische Schenkungsteuer, Freibeträge auf den Balearen, Bewertung — gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir sagen Ihnen, ob die Finanzierung trägt, und woran die Bank sie misst. Ausführlich, mit der deutschen Seite und weiteren Regionen: Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die Spanien-Immobilie.
Balearen · Steuerlage
Warum die Schenkung auf Mallorca günstiger ist, als die meisten denken
Die Balearen haben ihre Erbschaft- und Schenkungsteuer in zwei Schritten praktisch abgeschafft — und der zweite Schritt ist noch jung. Wer eine ältere Quelle liest, findet deshalb oft noch veraltete Zahlen.
| Vorgang | Gruppe I und II | Seit |
|---|---|---|
| Erbschaft | 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze | 18.07.2023, Decreto Ley 4/2023, bestätigt durch Ley 11/2023 |
| Schenkung unter Lebenden | 100 % Abzug — davor effektiv rund 7 % | 25.07.2025, Ley 6/2025 vom 23.07.2025 |
| Gruppe III (Geschwister, Neffen) | 60 % bzw. 35 % | Ley 6/2025 |
Gruppe I und II sind Abkömmlinge, Ehepartner und Vorfahren — also genau die Vater-Kind-Konstellation. Bei der Erbschaft gilt die Bonifikation ausdrücklich auch für Nicht-Residenten; das wurde nach einem EuGH-Urteil mit der Ley 11/2023 nachgebessert. Für Schenkungen haben wir eine solche ausdrückliche Klarstellung nicht gefunden — diesen Punkt sollten Sie für Ihren Fall vom Steuerberater bestätigen lassen.
Was erfüllt sein muss:
- Die Schenkung wird notariell beurkundet. Ohne escritura pública greift der Abzug nicht.
- Bei Immobilien darf der in der Urkunde angegebene Wert den Katasterreferenzwert um höchstens 20 % übersteigen.
- Bei Geldschenkungen muss die Urkunde die Herkunft der Mittel nennen, und diese muss belegt sein.
- Das Modelo 651 ist auch dann einzureichen, wenn null Euro Steuer anfallen. Wer nicht erklärt, verliert den Abzug.
Der dritte Punkt passt zu dieser Struktur besonders gut: Die Herkunft „Beleihung der eigenen, abbezahlten Immobilie" ist sauber dokumentierbar — Grundbuch, Darlehensvertrag, Auszahlung. Das ist genau die Art Nachweis, die eine Urkunde tragen kann.
Stand: Juli 2026. Steuerrecht der Autonomen Gemeinschaften ändert sich; diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Die Berechnung im Einzelfall — Freibeträge, Vorvermögen, Bewertung — gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir sagen Ihnen, ob die Finanzierung trägt.
Verwandtes, aber anderes Konzept
Die Hipoteca Inversa — kein Ersatz für die Kette, aber für manche die bessere Frage
Wer über 65 ist und keine neue Immobilie kaufen, sondern schlicht mehr Liquidität aus der eigenen Immobilie ziehen möchte, ohne sie zu Lebzeiten zurückzuzahlen, stößt in der Recherche oft auf einen anderen Begriff: die Hipoteca Inversa (Umkehrhypothek). Das ist ein grundsätzlich anderes Produkt als die Beleihungskette oben — beide werden häufig verwechselt, deshalb hier zur Abgrenzung:
- Keine Rückzahlung zu Lebzeiten. Nach Ley 41/2007 zahlt die Bank aus, nicht der Eigentümer — die Schuld wächst mit den Zinsen und wird erst nach dem Tod fällig. Die Erben entscheiden dann, ob sie die Schuld begleichen oder die Immobilie überlassen.
- Mindestalter 65 Jahre. Anders als bei der Beleihungskette oben, wo das Alter über die Laufzeit entscheidet, ist hier ein Mindestalter Zugangsvoraussetzung.
- In der Regel an die Hauptwohnsitz-Immobilie gebunden. Das ist für viele unserer Mandanten der entscheidende Haken: Eine Balearen-Ferienimmobilie ohne dortigen Erstwohnsitz erfüllt diese Voraussetzung häufig nicht — andere Immobilien sind möglich, aber rechtlich und steuerlich anders behandelt.
- Unabhängige Beratung ist Pflicht. Das Gesetz schreibt vor, dass vor Vertragsschluss eine unabhängige Finanzberatung stattfindet — losgelöst vom anbietenden Institut.
Ob eine Hipoteca Inversa für Ihren Fall überhaupt infrage kommt, hängt stark davon ab, ob die Balearen-Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist oder eine Zweitimmobilie — genau das sollte am Anfang eines Gesprächs geklärt werden, nicht am Ende. Wir vermitteln primär die Beleihungskette oben; bei einer echten Hipoteca-Inversa-Frage verweisen wir an spezialisierte Anbieter.
Häufige Fragen
Meine spanische Bank sagt, das gehe nicht. Stimmt das?
Für diese Bank stimmt es wahrscheinlich. Die meisten Häuser in Spanien finanzieren ausschließlich Kaufvorgänge und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten grundsätzlich ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
Warum nur 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil das Risikoprofil ein anderes ist. Beim Kauf gibt es einen Kaufpreis, der den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Bei der Beleihung eines Bestands gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt entsprechend größer aus.
Funktioniert das auch auf dem spanischen Festland oder in Portugal?
Im Grundsatz ja, in der Praxis deutlich seltener. Die Balearen haben den liquidesten und international nachgefragtesten Markt — und genau darauf schaut eine Bank, die im Verwertungsfall verkaufen müsste. Je dünner der Markt, desto schneller ist die Antwort ein Nein.
Ich bin über 70. Ist die Laufzeit dann zu kurz?
Nicht zwangsläufig. Das Darlehen muss in der Regel bis zum 75. Lebensjahr getilgt sein — bei zwei Darlehensnehmern zählt jedoch das Alter des jüngeren. Unterschreibt ein Kind mit, richtet sich die mögliche Laufzeit nach dessen Alter; eigenes anrechenbares Einkommen ist dafür nicht erforderlich. Aus fünf Jahren Restlaufzeit werden so schnell fünfundzwanzig, und damit wird aus einer rechnerisch unmöglichen Rate eine tragfähige. Gerade bei hochwertigen Objekten auf Mallorca ist das häufig der Punkt, an dem eine Absage in eine Zusage kippt.
Muss ich meinen Bestand vorher verkaufen?
Genau das ist der Punkt: nein. Der übliche Weg — verkaufen, um kaufen zu können — kostet Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und im Zweifel die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand, wo er ist.
Die meisten Banken sagen hier Nein. Nicht alle.
Wenn Sie eine Immobilie auf den Balearen halten und über die nächste nachdenken: Schicken Sie uns die Eckdaten. Wir sagen Ihnen, ob die Kette in Ihrem Fall trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall besprechenDie Struktur gilt nicht nur für die Balearen: Bestand beleihen in ganz Spanien — dort auch der Leitfaden zum Anfordern.