Lastenfrei oder nahezu
Je geringer die bestehende Belastung, desto größer der Spielraum. Eine Immobilie mit hoher Restschuld trägt die Kette nicht — die 50 % beziehen sich auf den Verkehrswert, nicht auf das, was noch frei ist.
Info · Balearen · Finanzierungsstruktur
Sie besitzen schon eine Immobilie auf den Balearen. Das ist Ihr Eigenkapital.
Die meisten Banken in Spanien finanzieren nur den Kauf. Wer eine bereits bezahlte Immobilie beleihen will, um damit die nächste zu erwerben, hört als Nicht-Resident fast überall dasselbe: geht nicht. Fast überall.
Die Kette
Der Gedanke ist einfach, die Umsetzung ist es nicht. Sie haben auf Mallorca, Ibiza oder Menorca eine Immobilie im Bestand — bezahlt, oder weitgehend entschuldet. Diese Immobilie ist kein totes Kapital. Sie ist eine Sicherheit.
- Bestand beleihen. Auf die vorhandene Immobilie wird eine Hypothek eingetragen — in der Größenordnung bis etwa 50 % des Verkehrswerts.
- Erlös wird Eigenkapital. Das freigesetzte Kapital dient als Eigenanteil für den nächsten Kauf.
- Nächste Immobilie finanzieren. Die neue Immobilie wird ihrerseits beliehen — ebenfalls in der Größenordnung von rund 50 %.
Das Ergebnis: Das Portfolio wächst, ohne dass frisches Kapital von außen zufließen muss. Kein Verkauf, keine Auflösung von Anlagen, kein Kapitaltransfer aus Deutschland.
Relevant wird das typischerweise ab einer Größenordnung von rund einer halben Million Euro Finanzierungsvolumen — darunter rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.
Warum das fast nirgends geht
Der spanische Hypothekenmarkt ist auf den Erwerb ausgerichtet. Die klassische hipoteca finanziert einen Kaufvorgang: Es gibt einen Kaufvertrag, einen Kaufpreis, eine Bewertung, eine Auszahlung an den Verkäufer. Alles ist auf diesen einen Ablauf zugeschnitten.
Eine Beleihung ohne Kaufvorgang — also Kapitalfreisetzung auf eine Immobilie, die Ihnen bereits gehört — passt in dieses Raster nicht. Für Residenten ist sie schon die Ausnahme. Für Nicht-Residenten lehnen die meisten Häuser sie grundsätzlich ab: Die Mittelverwendung ist schwerer nachvollziehbar, die Geldwäscheprüfung aufwendiger, und das Geschäftsmodell der Filiale ist es ohnehin nicht.
Deshalb bekommen Sie auf diese Frage im Regelfall ein Nein — und zwar nicht, weil es unmöglich wäre, sondern weil der Schalter, an dem Sie gerade stehen, es nicht macht.
Es gibt Häuser, die es machen. Wenige. Welche das sind, welche Bewertungsmaßstäbe sie anlegen und wie ein Antrag dort aufgebaut sein muss, damit er nicht in der ersten Runde scheitert — das ist unsere Arbeit, und deshalb steht es nicht auf dieser Seite. Es steht am Ende eines Gesprächs.
Was Ihr Bestand mitbringen muss
Marktgängigkeit
Die Balearen sind hier im Vorteil: liquider Markt, belastbare Vergleichswerte, international nachgefragt. Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, findet hier Käufer. In dünneren Märkten ist genau das der Punkt, an dem es scheitert.
Zwei Darlehen, nicht eines
Am Ende der Kette bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeitsrechnung muss beide aushalten — auch dann, wenn eine der Immobilien einmal nicht vermietet ist.
Mittelherkunft und -verwendung
Bei Kapitalfreisetzung schaut die Bank genauer hin als beim gewöhnlichen Kauf. Wofür das Geld verwendet wird, muss sauber dokumentiert sein — der geplante Zweitkauf ist dabei ein guter, weil nachvollziehbarer Verwendungszweck.
Was wir Ihnen nicht verschweigen
Diese Struktur ist ein Hebel. Ein Hebel wirkt in beide Richtungen, und wer Ihnen das nicht sagt, verkauft Ihnen etwas.
- Klumpenrisiko. Am Ende hängen zwei Immobilien am selben Markt — und beide sind belastet. Fällt das Preisniveau auf den Balearen, fällt es unter beiden gleichzeitig.
- Beide Objekte sind Sicherheit. Der Bestand ist nach der Beleihung nicht mehr das schuldenfreie Rückgrat, das er vorher war. Diese Sicherheit geben Sie bewusst auf.
- Zinsänderungsrisiko. Bei variabler Verzinsung wirkt eine Euríbor-Bewegung auf beide Darlehen gleichzeitig.
- Es ist keine Zusage. Ob Ihr Fall darstellbar ist, entscheidet sich am Objekt, an der Bewertung und an Ihrer Bonität — nicht an einer Website. Die genannten Größenordnungen sind Orientierung, keine zugesicherte Kondition.
Wenn diese Punkte Sie nicht abschrecken, sondern zu Fragen führen: Genau darüber sollten wir sprechen.
Häufige Fragen
Meine spanische Bank sagt, das gehe nicht. Stimmt das?
Für diese Bank stimmt es wahrscheinlich. Die meisten Häuser in Spanien finanzieren ausschließlich Kaufvorgänge und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten grundsätzlich ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
Warum nur 50 % und nicht 70 % wie beim Kauf?
Weil das Risikoprofil ein anderes ist. Beim Kauf gibt es einen Kaufpreis, der den Wert bestätigt — jemand zahlt ihn gerade. Bei der Beleihung eines Bestands gibt es nur die Bewertung. Der Sicherheitsabschlag fällt entsprechend größer aus.
Funktioniert das auch auf dem spanischen Festland oder in Portugal?
Im Grundsatz ja, in der Praxis deutlich seltener. Die Balearen haben den liquidesten und international nachgefragtesten Markt — und genau darauf schaut eine Bank, die im Verwertungsfall verkaufen müsste. Je dünner der Markt, desto schneller ist die Antwort ein Nein.
Muss ich meinen Bestand vorher verkaufen?
Genau das ist der Punkt: nein. Der übliche Weg — verkaufen, um kaufen zu können — kostet Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und im Zweifel die Wertsteigerung, die Sie noch mitgenommen hätten. Die Beleihung lässt den Bestand, wo er ist.
Die meisten Banken sagen hier Nein. Nicht alle.
Wenn Sie eine Immobilie auf den Balearen halten und über die nächste nachdenken: Schicken Sie uns die Eckdaten. Wir sagen Ihnen, ob die Kette in Ihrem Fall trägt — bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen.
Fall besprechenDie Struktur gilt nicht nur für die Balearen: Bestand beleihen in ganz Spanien — dort auch der Leitfaden zum Anfordern.