Abbezahltes Haus beleihen auf den Balearen als Nicht-Resident

Immobilie beleihen: Wie funktioniert die Kette?

Auf den Bestand wird eine Hypothek bis etwa 50 % des Verkehrswerts eingetragen, das freigesetzte Kapital dient als Eigenanteil, und der Folgekauf wird bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación finanziert.

• Ein Nein Ihrer Bank gilt für dieses Institut, nicht für den Markt: Bei dieser Bank ist das Nein wahrscheinlich: die meisten finanzieren nur den Kauf und lehnen Kapitalfreisetzung bei Nicht-Residenten ab. Das ist eine Aussage über das Institut, nicht über den Markt.
• Warum nur 50 % Beleihung? Weil das Risikoprofil ein anderes ist: beim Kauf bestätigt der Kaufpreis den Wert, bei der Bestandsbeleihung gibt es nur die Bewertung — der Sicherheitsabschlag ist größer.
• Muss ich meinen Bestand erst verkaufen? Nein. Verkaufen-um-zu-kaufen kostet Grunderwerbsteuer, Provision und Wertsteigerung; die Beleihung lässt den Bestand, wo er ist. Bei zwei Darlehensnehmern zählt für die Laufzeit das jüngere Alter. Was wir kosten.

Kann ich als Nicht-Resident mein abbezahltes Haus auf den Balearen beleihen, um die nächste Immobilie zu kaufen? Ja — ein abbezahltes Haus auf den Balearen beleihen können Sie als Nicht-Resident, aber nur bei den wenigen Banken, die das überhaupt zeichnen.

Die meisten spanischen Banken finanzieren ausschließlich den Kauf; wer eine bereits abbezahlte, lastenfreie Immobilie beleihen will, um Kapital für die nächste zu gewinnen, hört fast überall „geht nicht“. Fast überall.

Wo es geht, gilt: Beliehen wird bis etwa 50 % der Tasación, und der Bestand muss lastenfrei sein — das ist die Zugangsvoraussetzung, kein Rechenweg. Die Verwendung des freigesetzten Kapitals muss in Spanien nachgewiesen werden; die Mittel dürfen das Land nicht verlassen.

Ihr Bestand wird damit zu Eigenkapital, ohne dass Sie ihn verkaufen. Wichtig und ehrlich: Das ist ein Nischenprodukt mit engen Bedingungen, kein Standard — und genau deshalb entscheidet die Bankenauswahl. Wir prüfen pro Fall, welches Haus eine solche Beleihung des Bestands auf den Balearen zeichnet.

Der Gedanke ist einfach, die Umsetzung ist es nicht. Sie haben auf Mallorca, Ibiza oder Menorca eine Immobilie im Bestand — abbezahlt, oder weitgehend entschuldet. Diese Immobilie ist kein totes Kapital. Sie ist eine Sicherheit.

1. Bestand beleihen. Auf die vorhandene Immobilie wird eine Hypothek eingetragen — in der Größenordnung bis etwa 50 % des Verkehrswerts. 2. Erlös wird Eigenkapital. Das freigesetzte Kapital dient als Eigenanteil für den nächsten Kauf. 3. Nächste Immobilie finanzieren. Der Folgekauf wird wie jeder Kauf finanziert — bis zu 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Tasación.

Das Ergebnis: Das Portfolio wächst, ohne dass frisches Kapital von außen zufließen muss. Kein Verkauf, keine Auflösung von Anlagen, kein Kapitaltransfer aus Deutschland.

Relevant wird das typischerweise ab einer Größenordnung von rund einer halben Million Euro Finanzierungsvolumen — darunter rechnet sich der Aufwand für alle Beteiligten selten.

Repräsentatives Beispiel: Wer mit einem Zinssatz wirbt, muss zeigen, was er in Zahlen bedeutet. Hier ist er — gerechnet mit Bonifikation zum günstigsten Satz der Spanne. Je nach Bank und Bonität liegt der Zins höher. Was der Rabatt verlangt, was er wert ist und was ohne ihn gilt, steht darunter.

Nettodarlehensbetrag: 200.000 €. Beleihung: 70 %. Laufzeit: 20 Jahre, Volltilgerdarlehen. Gebundener Sollzins: 2,4 % (mit Bonifikation). Monatliche Rate: 1.050,09 €. Effektiver Jahreszins (TAE): 2,45 % — ohne die laufenden Kosten der gekoppelten Produkte (bankabhängig). Gesamtbetrag: 252.022 €.

Annahmen: Tasación 400 €, keine Öffnungsprovision (comisión de apertura 0 %). Der ausgewiesene Sollzins gilt mit Bonifikation; sie verlangt zwei bis vier gekoppelte Produkte, je nach Bank, deren laufende Kosten in der TAE nicht enthalten sind.

Ohne Bonifikation liegt der Zins bei 3,4 % → Rate 1.149,67 €, TAE 3,48 %. Der Rabatt ist damit rund 1.195 € im Jahr wert. Er verlangt zwei bis vier, je nach Bank, gekoppelte Produkte (typisch: Konto, Risikolebens- und Gebäudeversicherung, Alarmanlage).

Die gekoppelten Produkte verursachen laufende Kosten, die den Zinsvorteil ganz oder teilweise aufzehren können. Ob sich die Bonifikation rechnet, hängt davon ab, was die Produkte im Einzelfall kosten — das rechnen wir vor der Unterschrift gegen. Konditionen Stand 06.10.2026.

Quelle: Eigene Bankumfrage Perini (Stand Oktober 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Kein Angebot und keine Finanzierungszusage — welcher Zins tatsächlich zustande kommt, hängt von Bank, Objekt und Unterlagen ab.

Was muss Ihr Bestand mitbringen?

Ihr Bestand muss lastenfrei oder nahezu lastenfrei sein und in marktgängiger Lage liegen. Die Tragfähigkeitsrechnung muss zwei Finanzierungen aushalten, und die Verwendung des Geldes in Spanien muss sauber dokumentiert sein.

• Lastenfrei oder nahezu (Objekt): Je geringer die bestehende Belastung, desto größer der Spielraum. Eine Immobilie mit hoher Restschuld trägt die Kette nicht — die 50 % beziehen sich auf den Verkehrswert, nicht auf das, was noch frei ist.
• Marktgängigkeit (Lage): Die Balearen sind hier im Vorteil: liquider Markt, belastbare Vergleichswerte, international nachgefragt. Eine Bank, die im Ernstfall verwerten müsste, findet hier Käufer. In dünneren Märkten ist genau das der Punkt, an dem es scheitert.
• Zwei Darlehen, nicht eines (Bonität): Am Ende der Kette bedienen Sie zwei Finanzierungen. Die Tragfähigkeitsrechnung muss beide aushalten — auch dann, wenn eine der Immobilien einmal nicht vermietet ist.
• Mittelherkunft und -verwendung (Nachweis): Bei Kapitalfreisetzung schaut die Bank genauer hin als beim gewöhnlichen Kauf. Wofür das Geld verwendet wird, muss sauber dokumentiert sein — das Geld muss in eine Immobilie in Spanien fließen: Kauf, Renovierung oder Neubau.

Anteil ans Kind übertragen: Warum ist die Schenkung auf Mallorca günstiger, als die meisten denken?

Die Balearen haben ihre Erbschaft- und Schenkungsteuer in zwei Schritten praktisch abgeschafft — und der zweite Schritt ist noch jung. Wer eine ältere Quelle liest, findet deshalb oft noch veraltete Zahlen.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones auf den Balearen — Stand Juli 2026: Erbschaft — Gruppe I und II: 100 % Bonifikation auf die Steuerschuld, ohne Wertgrenze; Seit: 18.07.2023, Decreto Ley 4/2023, bestätigt durch Ley 11/2023. Schenkung unter Lebenden — Gruppe I und II: 100 % Abzug — davor effektiv rund 7 %; Seit: 25.07.2025, Ley 6/2025 vom 23.07.2025. Gruppe III (Geschwister, Neffen) — Gruppe I und II: 60 % bzw. 35 %; Seit: Ley 6/2025.

Gruppe I und II sind Abkömmlinge, Ehepartner und Vorfahren — also genau die Vater-Kind-Konstellation. Bei der Erbschaft gilt die Bonifikation ausdrücklich auch für Nicht-Residenten; das wurde nach einem EuGH-Urteil mit der Ley 11/2023 nachgebessert. Für Schenkungen haben wir eine solche ausdrückliche Klarstellung nicht gefunden — diesen Punkt sollten Sie für Ihren Fall vom Steuerberater bestätigen lassen.

Was erfüllt sein muss:

Die Schenkung wird notariell beurkundet. Ohne escritura pública greift der Abzug nicht. Bei Immobilien darf der in der Urkunde angegebene Wert den Katasterreferenzwert um höchstens 20 % übersteigen. Bei Geldschenkungen muss die Urkunde die Herkunft der Mittel nennen, und diese muss belegt sein. Das Modelo 651 ist auch dann einzureichen, wenn null Euro Steuer anfallen. Wer nicht erklärt, verliert den Abzug.

Der dritte Punkt passt zu dieser Struktur besonders gut: Die Herkunft „Beleihung der eigenen, abbezahlten Immobilie“ ist sauber dokumentierbar — Grundbuch, Darlehensvertrag, Auszahlung. Das ist genau die Art Nachweis, die eine Urkunde tragen kann.

Stand: Juli 2026. Steuerrecht der Autonomen Gemeinschaften ändert sich; diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Die Berechnung im Einzelfall — Freibeträge, Vorvermögen, Bewertung — gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir sagen Ihnen, ob die Finanzierung trägt.

Die Hipoteca Inversa — kein Ersatz für die Kette, aber für manche die bessere Frage: Wer über 65 ist und keine neue Immobilie kaufen, sondern schlicht mehr Liquidität aus der eigenen Immobilie ziehen möchte, ohne sie zu Lebzeiten zurückzuzahlen, stößt in der Recherche oft auf einen anderen Begriff: die Hipoteca Inversa (Umkehrhypothek). Das ist ein grundsätzlich anderes Produkt als die Beleihungskette oben — beide werden häufig verwechselt, deshalb hier zur Abgrenzung:

Keine Rückzahlung zu Lebzeiten. Nach Ley 41/2007 zahlt die Bank aus, nicht der Eigentümer — die Schuld wächst mit den Zinsen und wird erst nach dem Tod fällig. Die Erben entscheiden dann, ob sie die Schuld begleichen oder die Immobilie überlassen.

Mindestalter 65 Jahre. Anders als bei der Beleihungskette oben, wo das Alter über die Laufzeit entscheidet, ist hier ein Mindestalter Zugangsvoraussetzung.

In der Regel an die Hauptwohnsitz-Immobilie gebunden. Das ist für viele unserer Mandanten der entscheidende Haken: Eine Balearen-Ferienimmobilie ohne dortigen Erstwohnsitz erfüllt diese Voraussetzung häufig nicht — andere Immobilien sind möglich, aber rechtlich und steuerlich anders behandelt.

Unabhängige Beratung ist Pflicht. Das Gesetz schreibt vor, dass vor Vertragsschluss eine unabhängige Finanzberatung stattfindet — losgelöst vom anbietenden Institut.

Ob eine Hipoteca Inversa für Ihren Fall überhaupt infrage kommt, hängt stark davon ab, ob die Balearen-Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist oder eine Zweitimmobilie — genau das sollte am Anfang eines Gesprächs geklärt werden, nicht am Ende. Wir vermitteln primär die Beleihungskette oben; bei einer echten Hipoteca-Inversa-Frage verweisen wir an spezialisierte Anbieter.

Häufige Fragen