Immobilie kaufen Madeira — Finanzierungen aus der Praxis
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf Madeira finanziert haben. Maßgeblich ist die Avaliação der Bank, nicht der vereinbarte Kaufpreis.
Immobilie kaufen Madeira: Welchen Anteil finanzieren Banken, und was bleibt Eigenkapital?
Portugiesische Banken beleihen bei Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent; maßgeblich ist die Avaliação der Bank, nicht der vereinbarte Kaufpreis. Der Rest plus Kaufnebenkosten ist Eigenkapital. Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln, die Planung beginnt deshalb bei den Eigenmitteln, nicht beim Kaufpreis.
Immobilienfinanzierung auf Madeira
Portugiesische Banken beleihen bei Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent, maßgeblich ist die Avaliação der Bank. Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln, die Planung beginnt deshalb bei den Eigenmitteln.
Madeira: fester IMT-Satz 7,5 % seit Mai 2026: Für Nicht-Residenten seit Mai 2026 fester IMT-Satz 7,5 % ohne Progressionsstufen, dazu Stempelsteuer, Notar, Registereintrag und Anwalt. IMT für Nicht-Residenten.
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In den 5 hier dokumentierten Finanzierungen lagen die Kaufpreise zwischen 520.000 € und 1.480.000 €. Jeder Betrag steht im jeweiligen Bericht und ist dort nachlesbar.
Was kostet der Erwerb auf Madeira an Steuern und Nebenkosten? Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent. Anders als früher gibt es keine Progressionsstufen mehr.
Das vereinfacht die Nebenkostenplanung und verteuert kleinere Objekte, weil die früheren niedrigen Eingangsstufen entfallen. Dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf den Kaufpreis, außerdem Notar und Registereintrag. Madeira taucht in diesen Berichten nicht als Urlaubsziel auf, sondern als Wohnort.
Gekauft wird in Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Caniço oder im ländlichen Westen der Insel. Entsprechend lang sind die Planungshorizonte, und entsprechend wichtig ist die Laufzeit. Die Kaufpreise der hier dokumentierten Fälle liegen zwischen 520.000 und 1.480.000 Euro.
Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln. Portugiesische Banken beleihen bei Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent. Maßgeblich ist dabei die Avaliação der Bank, nicht der vereinbarte Kaufpreis. Die Planung beginnt deshalb bei den Eigenmitteln, nicht beim Kaufpreis.
Madeira taucht in diesen Berichten nicht als Urlaubsziel auf, sondern als Wohnort: dauerhaft leben mit Atlantikblick, in Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Caniço oder im ländlichen Westen der Insel. Entsprechend lang sind die Planungshorizonte. Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent — anders als früher ohne Progressionsstufen, was die Nebenkostenplanung vereinfacht und bei kleineren Objekten verteuert.
Ähnliche Situation in Portugal? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Siegfried Perini für die Inhaberin Olga Nikushkina · §34i GewO · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Was in dieser Region anders ist
Madeira ist portugiesisches Recht — nicht spanisches. Das klingt selbstverständlich und wird trotzdem regelmäßig verwechselt. Für die Finanzierung sind drei Unterschiede relevant:
Höhere Beleihung möglich. Portugiesische Banken gehen bei Nicht-Residenten regelmäßig weiter als spanische — das verschiebt die Eigenkapitalrechnung spürbar. Der CPCV ist ein scharfer Vertrag. Der portugiesische Vorvertrag bindet früh und teuer. Wer ihn unterschreibt, bevor die Finanzierung geprüft ist, riskiert die Anzahlung — auf Madeira wie auf dem Festland. Steuerlich eigener Rahmen. Das IFICI-Regime (Nachfolger des NHR) trifft nur bestimmte Konstellationen; es ist kein Automatismus und keine Finanzierungsfrage — aber es beeinflusst, wo Sie steuerlich landen.
Die Bewertung ist auf der Insel konservativer als in Lissabon: Der Markt ist kleiner, die Vergleichsfälle sind es auch.
Steuern auf Madeira beim Immobilienkauf: IMT und Stempelsteuer
Für Nicht-Residenten fällt beim Erwerb auf Madeira ein fester IMT-Satz von 7,5 % an, dazu die Stempelsteuer von 0,8 % auf den Kaufpreis sowie Notar, Registereintrag und Anwalt.
Der IMT-Satz gilt seit Mai 2026. Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln.
Steuer auf Madeira: Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf den Kaufpreis
Die Stempelsteuer beträgt 0,8 Prozent auf den Kaufpreis und kommt zum IMT-Satz hinzu. Weitere Posten sind Notar und Registereintrag. Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln.
Steuern auf Madeira für Privatpersonen: was fällt beim Erwerb an? Es fallen der feste IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten, die Stempelsteuer von 0,8 %, Notar, Registereintrag und Anwalt an. Anders als früher gibt es keine Progressionsstufen mehr. Das vereinfacht die Nebenkostenplanung und verteuert kleinere Objekte, weil die früheren niedrigen Eingangsstufen entfallen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Beleihung für Nicht-Residenten?
In Portugal finanzieren Banken Nicht-Residenten je nach Land und Profil bis zu einem festen Anteil des Bank- bzw. Kaufwerts; der Rest plus Kaufnebenkosten ist Eigenkapital.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Madeira?
Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent — ohne Progressionsstufen. Dazu kommen Stempelsteuer, Notar, Registereintrag und Anwalt. Die Berichte auf dieser Seite beschreiben durchweg dauerhaftes Wohnen, nicht die Ferienimmobilie — entsprechend lang sind die Planungshorizonte.
Wie hoch ist der Steuersatz auf Madeira (IMT) für Nicht-Residenten?
Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 %, ohne Progressionsstufen. Dazu kommen Stempelsteuer, Notar, Registereintrag und Anwalt.
Wo finde ich die aktuellen Steuersätze auf Madeira für Nicht-Residenten beim Immobilienkauf?
Die aktuellen Sätze nennt diese Seite: seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 % für Nicht-Residenten, dazu 0,8 % Stempelsteuer auf den Kaufpreis. Mehr dazu steht unter „Kosten beim Kauf in Portugal“ und „IMT für Nicht-Residenten“. Die Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.