Immobilie kaufen Madeira — Finanzierungen aus der Praxis
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie in Madeira finanziert haben.
In den 5 hier dokumentierten Finanzierungen lagen die Kaufpreise zwischen 520.000 € und 1.480.000 €. Jeder Betrag steht im jeweiligen Bericht und ist dort nachlesbar.
Was kostet der Erwerb auf Madeira an Steuern und Nebenkosten?
Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent. Anders als früher gibt es keine Progressionsstufen mehr. Das vereinfacht die Nebenkostenplanung und verteuert kleinere Objekte, weil die früheren niedrigen Eingangsstufen entfallen. Dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf den Kaufpreis, außerdem Notar und Registereintrag. Madeira taucht in diesen Berichten nicht als Urlaubsziel auf, sondern als Wohnort. Gekauft wird in Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Caniço oder im ländlichen Westen der Insel. Entsprechend lang sind die Planungshorizonte, und entsprechend wichtig ist die Laufzeit. Die Kaufpreise der hier dokumentierten Fälle liegen zwischen 520.000 und 1.480.000 Euro. Sämtliche Erwerbsnebenkosten trägt der Käufer aus Eigenmitteln. Portugiesische Banken gehen bei Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent Beleihung. Maßgeblich ist dabei die Avaliação der Bank, nicht der vereinbarte Kaufpreis. Die Planung beginnt deshalb bei den Eigenmitteln, nicht beim Kaufpreis.
Immobilienfinanzierung in Madeira
Madeira taucht in diesen Berichten nicht als Urlaubsziel auf, sondern als Wohnort: dauerhaft leben mit Atlantikblick, in Câmara de Lobos, Ponta do Sol, Caniço oder im ländlichen Westen der Insel. Entsprechend lang sind die Planungshorizonte. Für Nicht-Residenten gilt in Portugal seit Mai 2026 ein fester IMT-Satz von 7,5 Prozent — anders als früher ohne Progressionsstufen, was die Nebenkostenplanung vereinfacht und bei kleineren Objekten verteuert.
Aus der Praxis
Wohnung in Funchal — Finanzierung im Ruhestand
Dauerhaft leben mit Atlantikblick auf Madeira
Wohnung in Funchal — Finanzierung im Ruhestand →Haus in Caniço — Steuerberaterpaar im Ruhestand
Dauerhaft wohnen mit Meerblick auf Madeira
Haus in Caniço — Steuerberaterpaar im Ruhestand →Stadthaus in Câmara de Lobos — selbstständiger Berater
Authentisch wohnen mit kurzer Entfernung nach Funchal
Stadthaus in Câmara de Lobos — selbstständiger Berater →Villa in Ponta do Sol — Ärztepaar vor dem Ausstieg
Wohnen auf der Sonnenseite Madeiras mit langfristiger Planung
Villa in Ponta do Sol — Ärztepaar vor dem Ausstieg →Echte Finca in Calheta — außerhalb der Wohngebiete
Dauerhaft wohnen im ländlichen Westen Madeiras
Echte Finca in Calheta — außerhalb der Wohngebiete →Häufige Fragen zur Finanzierung in Madeira
Wie hoch ist die Beleihung für Nicht-Residenten?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Madeira?
Was kostet die Beratung?
Ähnliche Situation in Portugal? Sprechen wir darüber.
Jede Finanzierung in Portugal ist ein Einzelfall. Im kostenlosen Erstgespräch sage ich Ihnen ehrlich, was machbar ist und welche Bank dazu passt.
Kostenloses Beratungsgespräch buchenAnonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Siegfried Perini, BAFA-notifiziert für die Auslandstätigkeit der Inhaberin Olga Nikushkina · §34i GewO · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Was in dieser Region anders ist
Madeira ist portugiesisches Recht — nicht spanisches. Das klingt selbstverständlich und wird trotzdem regelmäßig verwechselt. Für die Finanzierung sind drei Unterschiede relevant:
- Höhere Beleihung möglich. Portugiesische Banken gehen bei Nicht-Residenten regelmäßig weiter als spanische — das verschiebt die Eigenkapitalrechnung spürbar.
- Der CPCV ist ein scharfer Vertrag. Der portugiesische Vorvertrag bindet früh und teuer. Wer ihn unterschreibt, bevor die Finanzierung geprüft ist, riskiert die Anzahlung — auf Madeira wie auf dem Festland.
- Steuerlich eigener Rahmen. Das IFICI-Regime (Nachfolger des NHR) trifft nur bestimmte Konstellationen; es ist kein Automatismus und keine Finanzierungsfrage — aber es beeinflusst, wo Sie steuerlich landen.
Die Bewertung ist auf der Insel konservativer als in Lissabon: Der Markt ist kleiner, die Vergleichsfälle sind es auch.
Markt und Regeln: Madeira im DetailWarum die Tasación entscheidet