Immobilie kaufen Portugal-Festland — Finanzierungen aus der Praxis
Anonymisierte Beispiele, wie deutschsprachige Käufer ihre Immobilie auf dem portugiesischen Festland finanziert haben. Fast in jedem Fall steht dabei der Umbau im Raum, den die Bank in der Regel nicht mitfinanziert.
Bis zu welchem Anteil finanzieren Banken beim Immobilienkauf in Portugal-Festland?
Portugiesische Banken beleihen bei Nicht-Residenten je nach Profil bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Avaliação der Bank. Fällt die Avaliação niedriger aus als der Kaufpreis, wächst der Eigenmittelbedarf. Der Rest plus Kaufnebenkosten ist Eigenkapital; dazu kommen IMT von 7,5 Prozent für Nicht-Residenten und 0,8 Prozent Stempelsteuer.
Immobilienfinanzierung auf dem portugiesischen Festland
Die Bank finanziert bis 80 % des niedrigeren Werts. Den Umbau finanziert sie in der Regel nicht mit, er gehört in die Gesamtplanung und wird aus Eigenmitteln gedeckt.
Umbau aus Eigenmitteln, Bank finanziert bis 80 % des Kaufs: Die Bank finanziert den Umbau in der Regel nicht mit: Sie finanziert bis 80 % des niedrigeren Werts, der Umbau gehört in die Gesamtplanung und wird aus Eigenmitteln gedeckt. Dazu 0,8 % Stempelsteuer.
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In den 8 hier dokumentierten Finanzierungen lagen die Kaufpreise zwischen 470.000 € und 1.560.000 €. Jeder Betrag steht im jeweiligen Bericht und ist dort nachlesbar.
Finanziert eine portugiesische Bank den Umbau einer Altbauwohnung mit? In der Regel nicht, und darauf läuft auf dem portugiesischen Festland fast jeder Fall hinaus. Porto, Lissabon, Coimbra, Braga, Évora, Aveiro und Cascais: Historische Architektur und modernes Wohnen zu verbinden, ist das durchgehende Motiv.
Damit steht der Umbau regelmäßig im Raum: Die Bank finanziert ihn nicht mit, er gehört in die Gesamtplanung und wird aus Eigenmitteln gedeckt.
Soll der Umbau über eine Zusatzsicherheit doch mitfinanziert werden, entscheidet, ob die Maßnahmen vor dem Kauf beziffert und belegt sind und ob sie den Wert des Objekts nachweislich erhöhen. Wer den Umbau erst nach dem Erwerb anmeldet, verhandelt aus der schwächeren Position.
Neben dem IMT von 7,5 Prozent für Nicht-Residenten trägt der Käufer in Portugal zusätzlich die Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf den Kaufpreis. Die Kaufpreise der hier dokumentierten Fälle liegen zwischen 470.000 und 1.560.000 Euro. Portugiesische Banken beleihen bei Nicht-Residenten bis zu 80 Prozent.
Maßgeblich ist die Avaliação der Bank. Fällt sie niedriger aus als der Kaufpreis, wächst der Eigenmittelbedarf.
Auf dem portugiesischen Festland sind es die Städte: Porto, Lissabon, Coimbra, Braga, Évora, Aveiro und Cascais. Historische Architektur und modernes Wohnen zu verbinden, ist das durchgehende Motiv — und damit steht regelmäßig die Frage nach dem Umbau im Raum: Die Bank finanziert ihn in der Regel nicht mit, er gehört von Anfang an in die Gesamtplanung und wird aus Eigenmitteln gedeckt. Neben dem IMT trägt in Portugal der Käufer zusätzlich die Stempelsteuer von 0,8 Prozent auf den Kaufpreis.
Ähnliche Situation in Portugal? Sprechen wir darüber.
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Anonymisierter Einzelfall, keine zusicherungsfähige Aussage für andere Vorhaben · Siegfried Perini für die Inhaberin Olga Nikushkina · §34i GewO · keine Steuer- oder Rechtsberatung · keine Finanzierungszusage; Konditionen abhängig von Bonität, Beleihung und Bank
Was in dieser Region anders ist
Portugal ist kein „Spanien mit anderer Sprache“. Für die Finanzierung sind drei Unterschiede entscheidend:
Beleihung. Portugiesische Banken gehen bei Nicht-Residenten typischerweise weiter als spanische. Das ist der wichtigste strukturelle Vorteil des Landes — und der Grund, warum Käufer mit knappem Eigenkapital in Portugal manchmal durchkommen, wo Spanien absagt. CPCV. Der contrato de promessa de compra e venda ist verbindlich und mit empfindlichen Folgen bewehrt. Reihenfolge: erst Finanzierbarkeit klären, dann unterschreiben. Nicht umgekehrt. NIF statt NIE. Ohne portugiesische Steuernummer kein Konto, keine Finanzierung, kein Kauf. Sie ist der erste Schritt, nicht der letzte.
Lissabon, Porto, Cascais und die Universitätsstädte (Coimbra, Braga, Aveiro) haben belastbare Vergleichswerte — im ländlichen Alentejo wird die Bewertung schnell zum Engpass.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Beleihung für Nicht-Residenten?
In Portugal finanzieren Banken Nicht-Residenten je nach Land und Profil bis zu einem festen Anteil des Bank- bzw. Kaufwerts; der Rest plus Kaufnebenkosten ist Eigenkapital.
Finanziert die Bank den Umbau eines historischen Stadthauses mit?
In der Regel nicht. Die portugiesische Bank finanziert bis 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung; der Umbau gehört in die Gesamtplanung und wird aus Eigenmitteln gedeckt. Maßgeblich sind der Bankwert, belastbare Kostenvoranschläge und der Nachweis der Eigenmittel. Neben dem IMT trägt in Portugal der Käufer zusätzlich die Stempelsteuer von 0,8 Prozent.
Was ist beim CPCV und bei der NIF für die Finanzierung in Portugal zu beachten?
Der contrato de promessa de compra e venda ist verbindlich und mit empfindlichen Folgen bewehrt. Klären Sie deshalb erst die Finanzierbarkeit und unterschreiben Sie dann. Ohne portugiesische Steuernummer gibt es kein Konto, keine Finanzierung und keinen Kauf.
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Inhaltlich verantwortet von Siegfried Perini — Markenträger vor Ort seit 2019, in der Immobilienbranche tätig seit 1992, im Vermittlerregister (§ 11a GewO) als unmittelbar bei Vermittlung und Beratung mitwirkende Person eingetragen. Ansprechpartner für deutschsprachige Käufer in Spanien und Portugal. Vermittlung durch Olga Nikushkina, Immobiliardarlehensvermittlerin gemäß § 34i GewO; in Portugal über einen dort zugelassenen Vermittler.