Banque espagnole ou allemande: pourquoi un prêt hypothécaire plus faible avec le même revenu (Belges, Français, Suisses)
Deux acheteurs, le même revenu. En Allemagne, le financement est intégral — en Espagne, l’autre doit poser près d’un tiers du prix d’achat en liquide sur la table. La raison n’est ni le taux d’intérêt ni la fameuse règle du pourcentage. C’est quelque chose que presque personne ne vous dit avant qu’il ne soit trop tard.
Pourquoi un prêt immobilier espagnol rapporte-t-il moins qu’un prêt allemand à revenu égal?
Un prêt immobilier espagnol rapporte moins en raison de la quotité de financement et des frais annexes, et non du taux d’intérêt ni de la règle "35 % du revenu en Espagne, 40 % en Allemagne". Une banque espagnole finance les non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación, et aucune banque ne finance les frais annexes de 10–13 %.
Quatre réponses: pourquoi obtenez-vous un prêt plus faible en Espagne?
Imaginez deux acheteurs. Même profession, même revenu net, même épargne. L’un achète un appartement à Munich, l’autre le même appartement — prix, surface et état identiques — sur la Costa Blanca. En Allemagne, la banque accorde le financement sans difficulté, au besoin jusqu’au dernier euro du prix d’achat. En Espagne, le second reçoit une douche froide: il doit soudain apporter plus de 100 000 euros de sa poche avant que quoi que ce soit ne se passe.
La cause est presque toujours mal expliquée. Ce n’est pas le taux d’intérêt. Et ce n’est pas la fameuse règle “35% du revenu en Espagne, 40% en Allemagne”. Celui qui vous dit cela n’a pas compris le vrai problème — et c’est vous qui payez la facture.
jusqu’à 100% de financement pour un achat en Allemagne; 70% de financement pour les non-résidents en Espagne; 10–13% de frais annexes en Espagne; 160 000 € en liquide pour un bien de 400 000 €.
Qu’est-ce qui fait la différence? Ni le taux d’intérêt ni la règle des 35/40%. En Allemagne, un achat est finançable jusqu’à 100%; une banque espagnole finance les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación, et aucune banque ne finance les frais annexes de 10–13%.
De combien de liquidités ai-je besoin? Pour un bien de 400 000 €: 120 000 € d’apport personnel sur le prix d’achat plus environ 40 000 € de frais — soit environ 160 000 € au total, environ 40% du prix d’achat. Si la tasación est plus basse, ce montant augmente encore.
Existe-t-il une alternative au plafond de 70%? Oui: un bien en Allemagne en grande partie remboursé peut être nanti jusqu’à 80% de sa valeur de prêt et finance ainsi l’achat en Espagne — sans évaluation par une banque espagnole et sans tasación.
Qui s’en occupe? Perini Finance & Property — depuis 2019, §34i GewO, le Portugal via un intermédiaire agréé sur place; nous sollicitons pour chaque dossier au moins 2 banques sur 15 à 20. Ces pages sont en français; l’entretien se déroule en allemand, anglais, français, espagnol ou russe.
Pourquoi la règle des 35/40% n’explique-t-elle presque rien?
Vous le lisez partout: les banques allemandes acceptent jusqu’à environ 40% du revenu net pour la mensualité, les banques espagnoles seulement 35% (la “regla del 35%”).
Cela ressemble à la grande différence. Ce n’en est pas une. Les deux pays raisonnent au fond avec la même logique de capacité de remboursement autour de 35%. Les 40% allemands ne sont que le haut de cette même fourchette, et en Espagne les 35% s’appliquent en outre à l’endettement total. Quelques points de pourcentage n’expliquent jamais pourquoi le même revenu supporte des dizaines de milliers d’euros de moins en Espagne. Quatre choses tout à fait différentes l’expliquent.
100% contre 70%: pourquoi cette différence fait-elle mal?
Un achat en Allemagne est finançable, avec une solvabilité suffisante, jusqu’à 100% du prix d’achat; votre patrimoine ne couvre au mieux que les frais annexes. Une banque espagnole, en revanche, finance généralement les non-résidents jusqu’à 70% du prix d’achat — et ce sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación (l’expertise propre de la banque).
Faites le calcul pour un bien de 400 000 €. En Allemagne, la banque finance au maximum la totalité des 400 000 € — apport personnel sur le prix d’achat: 0 €.
En Espagne, 70% de 400 000 € font 280 000 €; vous mettez 120 000 € d’apport personnel sur la table, rien que pour le prix d’achat, avant même le moindre centime de frais. 120 000 € contre 0 €: voilà la différence, pas la règle du pourcentage. En savoir plus sur le prêt immobilier espagnol pour non-résidents.
Quand 70% devient soudain moins: Le petit ajout “de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación” est en réalité une trappe.
Si la banque espagnole estime le bien de vos rêves en dessous du prix d’achat — ce qui arrive constamment avec les acheteurs internationaux et dans les régions côtières prisées —, les 70% sont calculés sur le montant le plus bas.
Si vous achetez pour 400 000 € mais que la banque estime le bien à 370 000 €, vous obtenez 70% de 370 000 € = 259 000 €. Votre apport personnel passe de 120 000 € à 141 000 € — 21 000 € de plus, sorti de nulle part.
Qui finance les 10 à 13% de frais annexes?
S’y ajoutent les frais annexes — élevés en Espagne, et financés par aucune banque. Selon la région, vous arrivez à environ 10 à 13% du prix d’achat.
Rien que l’impôt sur les transmissions (ITP) va de 6,5% aux Canaries, en passant par 7% en Andalousie et 9% sur la Costa Blanca, jusqu’à 13% aux Baléares selon un barème progressif — plus le notaire, le registre foncier et la gestoría. Pour notre bien de 400 000 €, il faut ajouter aux 120 000 € d’apport personnel environ 40 000 € de frais: au total 160 000 € en liquide, soit 40% du prix d’achat.
Le frein silencieux: Le quatrième facteur touche surtout les acheteurs de plus de 50 ans et est presque toujours négligé. Les banques espagnoles exigent généralement que l’âge plus la durée ne dépasse pas 75 ans (jusqu’à 80 chez les banques plus souples).
Qui achète à 55 ans obtient rarement plus de 20 ans de durée — et une durée plus courte signifie, pour une même mensualité supportable, un montant emprunté plus faible.
Exactement le même acheteur qui, en Allemagne, pourrait compter sur une longue durée et un montant emprunté élevé perd encore du volume en Espagne à cause de la limite d’âge.
Une vraie différence — mais d’un tout autre ordre: Oui, il existe une nette différence juridique entre les deux pays. Mais elle ne porte pas sur le montant que vous obtenez — elle porte sur vos droits lorsque la banque vous évalue mal.
L’Allemagne a transposé la directive européenne sur le crédit immobilier (2014/17/UE) avec des droits solides pour le consommateur: en cas d’évaluation erronée de la solvabilité, le taux baisse au niveau du marché et vous pouvez résilier sans pénalité. L’Espagne a transposé la même directive dans la Ley 5/2019 (LCCI); le contrôle de solvabilité (art. 11) est obligatoire, mais les conséquences d’une erreur relèvent surtout du droit de la surveillance — pour vous, en tant que client, sensiblement plus faibles.
Important à savoir — mais c’est une différence dans vos droits en cas de litige, pas une raison d’un montant emprunté plus faible.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous, et avec quels leviers planifier?
Ne planifiez jamais votre achat en Espagne avec une règle de pourcentage, mais avec les vrais leviers: 70% de financement sur la valeur la plus basse, 10–13% de frais en plus, la limite d’âge sur la durée. Qui le sait à l’avance ne tombe pas dans le piège des liquidités.
Et il existe une issue qui contourne tout le plafond de 70%: qui possède en Allemagne un bien en grande partie remboursé peut le nantir jusqu’à 80% de sa valeur de prêt et financer ainsi l’achat en Espagne — souvent plus rapidement, car il n’y a ni évaluation par une banque espagnole, ni tasación, ni frein lié à l’âge. Pour beaucoup de mes clients, c’est précisément ce qui transforme “un tiers en liquide” en “faisable”.
Les quotités de financement et les taux de frais sont des ordres de grandeur courants issus de la pratique bancaire, et non des limites légales; ils varient selon la banque, le bien et la région. Appréciation professionnelle personnelle, pas un conseil juridique ou financier. Sources: pratique d’intermédiation propre de Perini · taux régionaux de l’ITP en Espagne · limite d’âge usuelle âge + durée ≤ 75 · Ley 5/2019 (LCCI), art. 11 · Directive 2014/17/UE.
Simulateur de prêt immobilier Espagne: quel sera votre apport personnel pour un bien de 400 000 €: Pour un bien de 400 000 €, vous apportez 120 000 € sur le prix d’achat, car la banque finance 70%, soit 280 000 €. S’y ajoutent environ 40 000 € de frais annexes, soit au total environ 160 000 € en liquide, environ 40% du prix d’achat. Si la tasación est plus basse, ce montant augmente encore.
Règles pour acheter une maison en Espagne: qu’est-ce qui diffère de l’Allemagne? La grande différence est la quotité de financement: en Allemagne, un achat est finançable jusqu’à 100%, en Espagne la banque finance les non-résidents jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación. En Espagne, aucune banque ne finance les frais annexes de 10–13%. La fameuse règle des 35/40% n’explique presque rien.
Financement en Espagne par une banque allemande: quand finance-t-elle directement?
Seules les quelques banques allemandes ayant une activité propre en Espagne financent directement; une banque allemande classique ne finance que contre une garantie complémentaire en Allemagne. Via une banque allemande active en Espagne, nous finançons jusqu’à 56 % du prix d’achat, également pour le Portugal; en parallèle, nous sollicitons les banques espagnoles ou portugaises et vous présentons la voie la plus avantageuse.
Pour qui cette voie est-elle adaptée? Pour les acheteurs pour qui un contrat avec une banque allemande est important. La banque allemande finance jusqu’à 56 % du prix d’achat; les 44 % restants et les frais annexes de 10–13 % proviennent de votre apport personnel ou du nantissement de votre bien immobilier en Allemagne, jusqu’à 80 % de la valeur de prêt, y compris en second rang.
Les 56 % via la banque allemande s’appliquent aux biens en Espagne, y compris à Majorque, et au Portugal.
Les neuf voies de financement pour l’Espagne et le Portugal: séparément ou combinées, laquelle est la plus avantageuse?
Séparément ou combinées. Nous calculons avec vous quelle voie est la plus avantageuse dans votre cas.
Toutes les valeurs sont des valeurs indicatives issues de la pratique d’intermédiation, pas un engagement. La faisabilité d’un dossier dépend du bien, de l’évaluation et de la solvabilité.
Ouvrir le PDF directement — sans formulaire · Voies de financement Espagne et Portugal (PDF, 1 page) · Version française
| Voie | Combien | Garantie et condition |
|---|---|---|
| Banque espagnole | jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et tasación | le bien en Espagne |
| Banque portugaise | jusqu’à 80 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et avaliação | le bien au Portugal |
| Banque allemande en direct | jusqu’à 56 % du prix d’achat | le bien en Espagne ou au Portugal; contrat avec une banque allemande |
| Nantir un bien en Allemagne | jusqu’à 80 % de la valeur de prêt | Grundschuld en Allemagne, libre de charges ou en second rang; le bien à l’étranger reste libre |
| Banque espagnole plus nantissement complémentaire en Allemagne | jusqu’à 70 % en Espagne, le reste jusqu’à 80 % de la valeur de prêt en Allemagne | les deux biens; celui en Allemagne aussi en second rang |
| Nantir un bien libre de charges dans un pays européen | en règle générale jusqu’à 50 % de l’évaluation, à partir d’environ 1,5 million € | bien libre de dettes; le capital peut aller dans un autre pays européen |
| Nantir un bien en Espagne | en règle générale jusqu’à 50 % de la tasación, à partir d’environ 300 000 € | libre de charges ou le capital restant dû est remboursé; utilisation en Espagne |
| Neuf par échéances | les échéances de construction pendant les travaux | seules quelques banques versent chaque échéance au promoteur |
| Prêteur privé | à partir de 250 000 € | si aucune banque ne finance; nettement plus cher qu’une banque |
Questions fréquentes
Pourquoi est-ce que j’obtiens un prêt plus faible en Espagne qu’en Allemagne?
Ni à cause du taux d’intérêt ni à cause de la règle des 35/40% — le taux d’effort se situe autour de 35% dans les deux pays. Trois autres éléments font la différence: la quotité de financement (non-résidents en Espagne jusqu’à 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise, alors qu’un achat en Allemagne est finançable jusqu’à 100%), les frais annexes de 10–13% qu’aucune banque ne finance, et la limite d’âge (âge + durée généralement ≤ 75).
De quel apport personnel ai-je besoin pour un bien en Espagne?
En tant que non-résident, comptez environ 30% d’apport personnel sur le prix d’achat plus 10–13% de frais annexes. Pour un bien de 400 000 €, cela représente environ 120 000 € d’apport personnel et ~40 000 € de frais, soit environ 160 000 € en liquide au total — environ 40% du prix d’achat. Si l’expertise est inférieure au prix d’achat, l’apport nécessaire augmente encore.
Qu’est-ce que la tasación et pourquoi est-ce un risque?
La tasación est l’expertise propre de la banque. La banque espagnole finance 70% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación. Si l’expertise est inférieure au prix d’achat — souvent le cas avec les acheteurs internationaux et dans les régions côtières —, le montant emprunté baisse et votre apport personnel augmente.
Existe-t-il une limite d’âge pour le prêt immobilier en Espagne?
Les banques espagnoles exigent généralement que l’âge plus la durée ne dépasse pas 75 ans (jusqu’à 80 chez les banques plus souples). Qui achète à 55 ans obtient rarement plus de 20 ans de durée — et une durée plus courte signifie, pour une même mensualité, un montant emprunté plus faible.
Existe-t-il une alternative au plafond de 70% de la banque espagnole?
Oui. Qui possède en Allemagne un bien en grande partie remboursé peut le nantir jusqu’à 80% de sa valeur de prêt et financer ainsi l’achat en Espagne — sans évaluation par une banque espagnole et sans tasación. C’est souvent la voie la plus rapide, et elle libère davantage de crédit à partir du patrimoine existant.
Le plafond de 70 % vaut-il aussi pour les acheteurs belges, français et suisses?
Oui. La banque espagnole applique la même règle à tous les non-résidents, quel que soit le pays de résidence: au maximum 70 % de la valeur la plus basse entre prix d’achat et tasación. Votre nationalité n’y change rien; ce qui compte, ce sont la résidence, les revenus et l’expertise.
Prêt avec garantie hypothécaire sur un bien en Allemagne: pourquoi est-ce souvent plus rapide?
Un bien en Allemagne en grande partie remboursé peut être nanti jusqu’à 80% de sa valeur de prêt et financer ainsi l’achat en Espagne. C’est souvent plus rapide, car il n’y a ni évaluation par une banque espagnole, ni tasación, ni frein lié à l’âge. Cette voie contourne le plafond de 70% de la banque espagnole.
Conseil en financement sans engagement
Nous comparons les banques espagnoles et la seconde voie via un bien en Allemagne pour votre situation concrète — personnellement, sans engagement préalable.
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La titulaire de l’agrément est Olga Nikushkina, § 34i GewO depuis 2016, et le siège est à Krefeld. Chaque dossier est soumis à au moins 2 établissements sur 15–20.
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Uniquement pour le neuf, l’IGIC canarien de 7 % plus l’AJD de 1 % remplace la TVA espagnole (IVA). La banque ne finance pas l’ITP; vous le couvrez avec votre apport personnel.
Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.