Liste de contrôle pour acheter une maison en Espagne ou au Portugal: à quoi faire attention, quels documents exige la banque?

Ouvrir directement le PDF — sans formulaire: Liste de contrôle achat immobilier Espagne — documents pour le prêt hypothécaire (Nederlands · Français) (PDF, 4 pages) · Prêt hypothécaire Portugal — liste de contrôle des documents pour non-résidents (Nederlands · Français) (PDF, 4 pages) · Fiche revenus et pouvoir d’achat — financement type pour 100.000 € de prix d’achat, calcul net pour salariés et indépendants (Nederlands · Français) (PDF, 2 pages). Les versions anglaises figurent sur la page anglaise des listes de contrôle.

Acheter un bien immobilier en Espagne — à quoi faire attention? Données clés et documents en détail

Les banques exigent des non-résidents des justificatifs de revenus, des relevés bancaires récents, un justificatif d’apport personnel, le numéro fiscal NIE ou NIF et l’avant-contrat. Le numéro fiscal devrait être demandé avant l’avant-contrat.

Quels documents figurent, pour un non-résident, sur la liste de contrôle pour acheter une maison en Espagne? Sur la liste de contrôle pour acheter une maison en Espagne ou au Portugal figure l’ensemble fixe de documents que les banques exigent des non-résidents pour le prêt hypothécaire: justificatifs de revenus des deux à trois derniers mois (salariés: fiches de paie et contrat de travail; indépendants: trois bilans annuels), relevés bancaires récents, un justificatif d’apport personnel, le numéro fiscal étranger — en Espagne le NIE, au Portugal le NIF — ainsi que l’avant-contrat (en Espagne contrato de arras, au Portugal CPCV).

C’est exactement cette liste que rassemblent les deux listes de contrôle PDF à cocher, avec les données clés sur la quotité de financement, l’apport personnel et les frais d’acquisition, et un aperçu des banques qui financent tout simplement les non-résidents.

Deux points coûtent le plus de temps en pratique: le numéro fiscal devrait être demandé avant l’avant-contrat, et les banques exigent régulièrement que les justificatifs étrangers soient traduits.

S’il manque un élément, c’est rarement « la banque » qui refuse — le plus souvent, c’est simplement la mauvaise banque, et le choix entre plusieurs établissements est décisif.

Les listes de contrôle résument ce que les banques en Espagne et au Portugal exigent des non-résidents: justificatifs de revenus, justificatif d’apport personnel, NIE ou NIF, avant-contrat.

Choisissez l’Espagne, le Portugal ou les deux pays. Vous recevez les PDF par e-mail.

Cette liste de contrôle complète le déroulement de l’achat immobilier — là-bas figure l’ordre des étapes, ici les documents.

Aussi pour le Portugal: variante propre avec les exigences locales, également gratuite.

Directement ou par formulaire: ouvrir immédiatement plus bas sur cette page ou demander par e-mail via le formulaire.

Voici le contenu des deux listes de contrôle. Il figure ici en clair, car il ne sert à personne tant qu’il reste dans un PDF: qui sait ce qui sera demandé rassemble une seule fois, au lieu de compléter trois fois. Les demandes de pièces complémentaires sont la raison la plus fréquente pour laquelle un financement traîne pendant des semaines — pas la solvabilité.

Espagne: le tableau présente les données clés du financement en Espagne, état au 09.10.2026.

Données clés du financement en Espagne, état au 09.10.2026: Quotité de financement pour non-résidents — valeur: 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación (jusqu’à 70 % de la valeur d’expertise). Apport personnel — valeur: environ 30 % plus les frais d’acquisition. Frais d’acquisition — valeur: 10–13 % du prix d’achat.

Durée — valeur: en principe, remboursé avant 75 ans; avec deux emprunteurs, l’âge du plus jeune compte; limite inférieure pratique d’environ 10 ans. Période de taux — valeur: fixe, variable ou mixte. Taux fixe bonifié (prêt d’achat) — valeur: de 2,4 à 3,0 %.

Remboursement — valeur: prêt amortissable intégralement, mensualité constante (prêt à annuités). Numéro fiscal — valeur: NIE, requis avant la signature du contrat. Avant-contrat — valeur: Arras Penitenciales, acompte habituel de 10 %.

Identification — Espagne (Espagne): carte d’identité et passeport en copie; NIE (Número de Identidad de Extranjero) — à demander au consulat d’Espagne avant la signature du contrat; certificat de domicile récent (Meldebescheinigung).

Justificatifs de revenus — Espagne (Espagne): 3 dernières fiches de paie plus la fiche de paie de décembre de l’année précédente; contrat de travail et attestation récente d’un emploi non résilié; avis d’imposition des 2 dernières années; tous les documents fiscaux — déclarations et avis d’imposition — de tous les pays où vous êtes imposable; relevés du compte salaire ou du compte joint des 6 derniers mois — complets et non caviardés.

Patrimoine et solvabilité — Espagne (Espagne): justificatif d’apport personnel: environ 30 % du prix d’achat plus 10–13 % de frais d’acquisition sur compte ou compte-titres; auto-renseignement SCHUFA selon l’art. 15 RGPD (DSGVO) — pas le simple score, datant au plus d’1 mois; bail du logement actuel ou titres de propriété et contrats de prêt des biens existants; pour des biens existants: les 2 dernières attestations annuelles d’intérêts et la preuve qu’il n’existe pas d’arriérés; en cas de financement sans fonds propres (p. ex. avec un bien immobilier allemand comme garantie): preuve que les fonds pour l’acompte (arras) sont disponibles à court terme jusqu’au versement du financement ultérieur — avant le début de l’examen bancaire, pas après.

Si le bien est déjà choisi — Espagne (Espagne): contrat d’arras (contrat d’acompte) — à vérifier avant la signature; Nota Simple, l’extrait actuel du registre foncier (Grundbuchauszug), datant au plus de 3 mois; règlement de copropriété pour un appartement.

Portugal: avec conditions, impôts et exemple représentatif sur une page dédiée: Liste de contrôle prêt hypothécaire Portugal.

Données clés du financement au Portugal, état au 09.10.2026: Quotité de financement pour non-résidents — valeur: jusqu’à 80 % de la valeur d’expertise. Apport personnel — valeur: au moins 20 % plus les frais d’acquisition. Frais d’acquisition — valeur: environ 10 à 11 % du prix d’achat.

Durée — valeur: en principe, remboursé avant 75 ans; avec deux emprunteurs, l’âge du plus jeune compte; limite inférieure pratique d’environ 10 ans. Période de taux — valeur: fixe, variable ou mixte. Remboursement — valeur: prêt à annuités avec mensualité constante. Numéro fiscal — valeur: NIF, requis avant la signature du contrat. Avant-contrat — valeur: CPCV, acompte (sinal) habituel de 10–30 %.

Identification — Portugal (Portugal): carte d’identité et passeport en copie; NIF (Número de Identificação Fiscal) — à demander en ligne ou sur place; certificat de domicile récent; justificatif de domicile: facture d’électricité, bail ou relevé bancaire.

Justificatifs de revenus — Portugal (Portugal): 3 à 6 dernières fiches de paie plus la fiche de paie de décembre de l’année précédente; contrat de travail et attestation d’un emploi non résilié; avis d’imposition des 2 dernières années; tous les documents fiscaux — déclarations et avis d’imposition — de tous les pays où vous êtes imposable; relevés du compte salaire des 6 derniers mois — complets et non caviardés.

Patrimoine et solvabilité — Portugal (Portugal): justificatif d’apport personnel: au moins 20 % du prix d’achat plus environ 10 à 11 % de frais d’acquisition sur compte ou compte-titres; auto-renseignement SCHUFA selon l’art. 15 RGPD, datant au plus d’1 mois; bail du logement actuel ou titres de propriété des biens existants; pour des crédits existants: les 2 dernières attestations annuelles d’intérêts; en cas de financement sans fonds propres (p. ex. avec un bien immobilier allemand comme garantie): preuve que les fonds pour l’acompte (sinal) sont disponibles à court terme jusqu’au versement du financement ultérieur — avant le début de l’examen bancaire, pas après.

Si le bien est déjà choisi — Portugal (Portugal): projet de CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) — à vérifier avant la signature; Caderneta Predial, l’extrait fiscal du bien délivré par l’administration fiscale; Certidão Permanente, l’extrait du registre foncier de la Conservatória, datant au plus de 3 mois; Ficha Técnica de Habitação, le document technique sur l’état de la construction.

Exemple représentatif: qui fait de la publicité avec un taux doit montrer ce qu’il signifie en chiffres. Le voici — calculé avec bonification au taux le plus avantageux de la fourchette. Selon la banque et la solvabilité, le taux est plus élevé. Ce que la réduction exige, ce qu’elle vaut et ce qui s’applique sans elle figure ci-dessous.

Montant net du prêt: 200.000 €. Quotité de financement: 70 %. Durée: 20 ans, prêt amortissable intégralement. Taux débiteur fixe: 2,4 % (avec bonification). Mensualité: 1.050,09 €. Taux annuel effectif global (TAE): 2,45 % — sans les coûts courants des produits liés (selon la banque). Montant total: 252.022 €.

Hypothèses: tasación 400 €, pas de commission d’ouverture (comisión de apertura 0 %). Le taux débiteur indiqué s’applique avec bonification; celle-ci exige deux à quatre produits liés, selon la banque, dont les coûts courants ne sont pas inclus dans le TAE.

Sans bonification, le taux est de 3,4 % → mensualité 1.149,67 €, TAE 3,48 %. La réduction vaut donc environ 1.195 € par an. Elle exige deux à quatre produits liés, selon la banque (typiquement: compte, assurance décès et assurance habitation, système d’alarme).

Les produits liés entraînent des coûts courants qui peuvent absorber tout ou partie de l’avantage de taux. Que la bonification soit rentable dépend du coût des produits dans le cas concret — nous le calculons avant la signature. Conditions état au 06.10.2026.

Source: enquête bancaire propre Perini (état octobre 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Ni offre ni promesse de financement — le taux réellement obtenu dépend de la banque, du bien et des documents.

Pas sur cette page: quels établissements financent quelle structure. C’est l’objet du mandat. La fourchette de taux fixe indiquée ci-dessus est une orientation avec exemple représentatif — pas une offre; votre taux concret dépend de la solvabilité, du bien et de la banque.

Acheter un bien immobilier en Espagne: droits de mutation (ITP) par région

Deux points sur lesquels on calcule régulièrement faux. Premièrement: pour un logement neuf acheté à un promoteur, l’IVA (10 %) remplace l’ITP, et l’AJD sur l’acte de vente est alors à la charge de l’acheteur. Deuxièmement: l’AJD sur l’acte hypothécaire est payée depuis le 10.11.2018 par la banque, pas par vous (Real Decreto-ley 17/2018, confirmé par la Ley 5/2019). Tout décompte de frais d’acquisition qui vous facture l’AJD pour le prêt hypothécaire est erroné. Taux consultés le 19.08.2026.

Demander gratuitement la liste de contrôle prêt hypothécaire Espagne & Portugal

Deux listes de contrôle PDF compactes pour votre prêt hypothécaire en Espagne ou au Portugal: tous les documents, les données clés (état au 09.10.2026) et les conditions (état au 06.10.2026) — directement issus de la pratique. Choisissez l’Espagne, le Portugal ou les deux pays.

Déjà concret? Téléchargez directement l’auto-déclaration (DE/EN, PDF).

Acheter un bien immobilier en Espagne: à quoi faire attention? Les deux points qui coûtent le plus de temps en pratique

Le numéro fiscal devrait être demandé avant l’avant-contrat, et les banques exigent régulièrement que les justificatifs étrangers soient traduits. Ces deux points coûtent le plus de temps en pratique. S’il manque un élément, c’est rarement la banque qui refuse, le plus souvent c’est simplement la mauvaise banque.

Documents pour la demande de prêt hypothécaire: ce que les banques exigent des non-résidents: un ensemble fixe est exigé: justificatifs de revenus des deux à trois derniers mois (salariés: fiches de paie et contrat de travail, indépendants: trois bilans annuels), relevés bancaires récents et un justificatif d’apport personnel. S’y ajoutent le numéro fiscal étranger, en Espagne le NIE et au Portugal le NIF, ainsi que l’avant-contrat.

Pourquoi un financement traîne-t-il souvent pendant des semaines? Les demandes de pièces complémentaires en sont la raison la plus fréquente, pas la solvabilité. Qui sait à l’avance ce qui sera demandé rassemble les documents une seule fois au lieu de trois.

Prêt hypothécaire en Espagne: ce que nous prenons en charge — et ce que nous coûtons

Choix de la banque plutôt que visite à la banque. Nous travaillons avec 15 à 20 établissements et en sollicitons au moins 2 par dossier: grandes banques espagnoles, Cajas régionales, spécialistes des non-résidents et établissements internationaux. Est compté celui qui finance effectivement la structure, pas celui qui la juge envisageable. Nous ne publions pas les noms des établissements — ils relèvent de l’entretien (Perini-Marktcheck, état au 08.10.2026).

• Examen préalable avant la signature. Vous savez avant l’avant-contrat si le financement tient — pas après le versement de l’acompte.
• Documents au format bancaire. Nous trions, faisons traduire et déposons le dossier. Le traitement dure de 3 jours à 4 semaines avec un dossier complet.
• Vérification du contrat. Le contrat d’arras et l’échéancier de paiement sont vérifiés avant qu’ils n’engagent — en tenant compte de la clause de financement.
• Vérification de légalité. Nota Simple, comparaison avec le cadastre, charges et arriérés.
• Accompagnement jusqu’au notaire. Deux rendez-vous, le délai FEIN, l’inscription au registre — l’ordre des étapes, c’est la moitié du travail. Sur demande avec représentation sur place.
• Langue. Allemand, anglais, français, espagnol et russe — y compris face à la banque, au notaire et à la gestoría.

Pourquoi le modèle d’honoraires fait baisser le taux: nous sommes payés par le client, pas par la banque. Ainsi, des établissements qui ne versent pas de commission d’intermédiaire sont également accessibles — y compris les banques en ligne. Dans la pratique de l’intermédiation, les prêts obtenus se situent donc en règle générale 0,25 à 0,7 point de pourcentage en dessous des offres intermédiées contre commission (pratique d’intermédiation propre, vérifiée le 19.08.2026). Ce n’est pas une promesse: le bien, la quotité de financement, la période de taux et la solvabilité sont décisifs au cas par cas. Effet secondaire fréquent: la commission d’ouverture (comisión de apertura) est supprimée.

Nos honoraires s’élèvent à 1 % du montant du prêt effectivement obtenu — pas du prix d’achat —, ne sont dus qu’en cas d’intermédiation réussie et ne sont pas soumis à l’IVA. Si aucun financement n’aboutit, vous ne payez rien: aucun paiement d’avance, aucun forfait de dossier. Si le prêt est plus petit que prévu, les honoraires le sont aussi.

Questions fréquentes