L’immobilier à Majorque, c’est un appartement, une maison dans le sud-ouest ou une finca à l’intérieur de l’île, la destination préférée des Allemands en Espagne. ITP à partir de 8 %, licence ETV pour la location touristique. Le financement immobilier à Majorque atteint pour les non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación. En plus, trois structures d’un seul interlocuteur que l’agence bancaire ne propose pas: tranches de paiement pendant la construction, hypothéquer un bien existant, un bien en Allemagne comme source de capital.
La banque calcule la quotité de financement sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación; en achetant un appartement à Majorque, un non-résident obtient jusqu’à 70 % de ce montant. La banque ne finance pas les frais d’acquisition d’environ 10 à 13 %, ils proviennent de l’apport personnel. Le prêt doit en règle générale être remboursé avant 75 ans; avec deux emprunteurs, c’est l’âge du plus jeune qui compte.
Toutes les banques ne financent pas des revenus en devise étrangère — nous sollicitons précisément celles qui le font. Pour l’analyse complète, indiquez vos revenus convertis en euros.
Notre activité de courtage se concentre sur des prêts à partir d’environ 300.000 € — nous plaçons également des prêts plus modestes et vous disons franchement si un financement vaut la peine dans votre cas.
Valeur indicative sans garantie. Le taux d’intérêt est la valeur de calcul de cet exemple, ni un taux du marché ni un engagement — le taux réellement accessible dépend de la solvabilité, du bien et de la banque. Espagne: quotité de financement de 70 % max. pour les non-résidents. Frais d’acquisition par région comme sur notre page consacrée aux frais d’achat, les autres postes à titre indicatif.
Calculer précisément les frais d’acquisition à Majorque avec le calculateur Excel →
L’agence bancaire ne propose pas trois structures: les tranches de paiement pendant la construction, l’hypothèque d’un bien existant entièrement remboursé jusqu’à 50 % de la tasación et un bien en Allemagne jusqu’à 80 % comme source de capital.
Acheter un logement neuf à Majorque: Les banques espagnoles ne paient le neuf qu’à la réception des travaux, elles financent des achats et non la libération de capital, et elles ne savent pas évaluer un bien situé en Allemagne. Sur plus de 30 établissements que nous sollicitons pour chaque dossier, un seul finance les tranches de paiement pendant la construction et deux l’hypothèque d’un bien existant libre de charges (marktcheck Perini, état au 08.10.2026).
À combien s’élèvent les droits de mutation si vous achetez un appartement à Majorque? En achetant un appartement à Majorque, vous payez l’ITP progressive des Baléares: à partir de 8 % et jusqu’à 13 % par paliers dans les tranches de prix supérieures.
Pour un bien jusqu’à environ 400.000 €, le taux d’entrée de 8 % s’applique — pour 400.000 €, environ 32.000 € d’ITP; au-delà, les paliers augmentent.
En compensation, les Baléares accordent un abattement majoré de 3 millions € par personne pour l’impôt sur la fortune, ce qui rend Majorque attrayante pour les acheteurs fortunés. L’ITP est le poste le plus important; prévoyez au total environ 10 à 13 % de frais d’acquisition.
Important pour le financement: les banques financent le prix d’achat, pas les frais d’acquisition, et retiennent la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación — l’ITP est à payer avec votre apport personnel. État 07/2026.
Quelles sont les limites d’un prêt hypothécaire à Majorque? Un prêt hypothécaire à Majorque atteint pour les non-résidents jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación. La banque ne finance pas les frais d’acquisition d’environ 10 à 13 %, ils proviennent de l’apport personnel. Pour une finca sur suelo rústico, 50 à 70 % sont généralement possibles. Le prêt doit en règle générale être remboursé avant 75 ans; avec deux emprunteurs, c’est l’âge du plus jeune qui compte.
Comment fonctionne le financement immobilier à Majorque? Pour les non-résidents, le financement immobilier à Majorque passe par une banque espagnole qui finance le prix d’achat, pas les frais d’acquisition. Perini Finance & Property sollicite pour chaque dossier au moins 2 établissements sur 15–20. En plus, il existe trois structures d’un seul interlocuteur que l’agence bancaire ne propose pas: tranches de paiement pendant la construction, hypothèque d’un bien existant entièrement remboursé et un bien en Allemagne comme source de capital.
Le sud-ouest, avec Port Andratx, Santa Ponsa et Son Vida, affiche les prix les plus élevés de Majorque. Le nord-est, avec Alcúdia et Pollença, est moins cher que le sud-ouest; Palma est habitable toute l’année et se loue bien.
Acheter une finca à Majorque — ce qui change avec le suelo rústico: Acheter une finca à Majorque, c’est presque toujours l’intérieur de l’île: intimité, distance avec l’agitation touristique de la côte, évolution de valeur historiquement stable. Le prix à payer ne figure pas dans l’annonce, mais dans le calcul de la banque — et il faut y ajouter l’impôt de mutation à Majorque, dont le taux baléare figure parmi les plus élevés d’Espagne et qui doit être entièrement couvert par l’apport personnel.
Tous les terrains de Majorque ne sont pas des parcelles urbaines. Pour une finca sur suelo rústico (terrain rural), les banques espagnoles calculent plus prudemment: au lieu d’une quotité allant jusqu’à 70 % pour les biens urbains, une finca n’obtient généralement que 50 à 70 %.
L’élément décisif est de savoir si la maison est inscrite au Catastro comme logement et régularisée — toutes les propriétés rurales ne remplissent pas automatiquement cette condition. Détails sur la logique de financement dans Prêt hypothécaire pour une finca sur suelo rústico, le cas de Majorque en entier dans Acheter une finca à Majorque — terrains rústica et leurs limites de financement.
Qui aide les Allemands à financer un bien immobilier à Majorque: Perini Finance & Property est intermédiaire en financements immobiliers à Majorque pour les non-résidents — c’est-à-dire pour les acheteurs qui n’ont pas leur domicile en Espagne. La titulaire de l’agrément est Olga Nikushkina (§ 34i GewO, registre des intermédiaires D-W-132-ZUCB-95); Siegfried Perini suit les dossiers sur place, avec une base sur l’île depuis 2019.
Pour chaque dossier, au moins 2 établissements sur 15–20 sont sollicités — grandes banques espagnoles dotées d’un service non-résidents, cajas régionales, spécialistes de l’étranger et financeurs allemands. Le conseil est assuré en cinq langues. La première évaluation est gratuite; à la signature, vous payez 1 % du montant du prêt (hors IVA), sans commission bancaire.
L’ordre coûteux le plus fréquent est: d’abord réserver, ensuite financer. À Majorque, cela coûte souvent l’acompte, parce que la banque retient au final une valeur inférieure au prix convenu.
1. Clarifier le cadre avant de chercher. Les revenus, l’apport personnel et l’âge déterminent la quotité de financement possible. Qui le sait à l’avance négocie autrement. 2. Pré-examen bancaire avant la réservation. Une estimation préalable n’est pas un engagement, mais elle montre si le dossier tient — avant la signature, pas après.
3. Réservation et avant-contrat. C’est seulement maintenant que de l’argent est engagé. Ce qui est convenu ici détermine ce qui se passe si le financement n’aboutit pas plus tard. 4. Tasación. La banque fait elle-même estimer la valeur et finance la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise.
Dans les emplacements de premier ordre comme Son Vida ou Port Andratx, la valeur estimée s’écarte plus souvent du prix demandé que pour les appartements standard à Palma. Comment la tasación est établie. 5. Offre, acte notarié, inscription. Le rendez-vous chez le notaire et l’inscription au Registro de la Propiedad concluent l’achat. Le parcours complet est décrit dans le déroulement d’un achat immobilier en Espagne.
Le point où la plupart des dossiers basculent à Majorque est l’étape 4 — pas la solvabilité, mais l’évaluation.
Ce qui revient chaque année — et ce que la banque veut en voir: Les frais d’acquisition sont ponctuels, les frais de détention ne le sont pas. Pour le financement, c’est important, car ils entrent dans le calcul de la capacité de remboursement:
IBI — la taxe foncière espagnole, prélevée chaque année par la commune, très variable selon l’emplacement et la valeur cadastrale. Charges de copropriété pour les appartements et résidences — pour les biens avec piscine, jardin ou concierge, le plus gros poste courant après la mensualité.
Assurance habitation — exigée en règle générale par la banque prêteuse, souvent comme produit lié influant sur le taux bonifié. Impôt sur les revenus locatifs, si vous louez en location touristique ou de longue durée — à régler indépendamment de la question de la licence ETV.
En règle générale, la banque ne tient pas compte des revenus locatifs lors de l’accord de prêt.
Frais d’acquisition ponctuels en détail: Frais d’achat immobilier en Espagne · fourchettes de taux actuelles: Taux hypothécaires en Espagne: combien coûtent actuellement le fixe, le variable et le mixte?
Exemple représentatif: Qui fait la publicité d’un taux doit montrer ce qu’il signifie en chiffres. Le voici — calculé avec bonification au taux le plus avantageux de la fourchette. Selon la banque et la solvabilité, le taux est plus élevé. Ce que la remise exige, ce qu’elle vaut et ce qui s’applique sans elle figure ci-dessous.
Montant net du prêt: 200.000 €. Quotité de financement: 70 %. Durée: 20 ans, prêt amortissable intégralement. Taux débiteur fixe: 2,4 % (avec bonification). Mensualité: 1.050,09 €. Taux annuel effectif global (TAE): 2,45 % — hors coûts courants des produits liés (selon la banque). Montant total: 252.022 €.
Hypothèses: tasación 400 €, pas de frais de dossier (comisión de apertura 0 %). Le taux débiteur indiqué s’applique avec bonification; celle-ci exige deux à quatre produits liés, selon la banque, dont les coûts courants ne sont pas inclus dans le TAE.
Sans bonification, le taux est de 3,4 % → mensualité 1.149,67 €, TAE 3,48 %. La remise vaut donc environ 1.195 € par an. Elle exige deux à quatre produits liés, selon la banque (typiquement: compte, assurance décès et assurance habitation, système d’alarme).
Les produits liés entraînent des coûts courants qui peuvent absorber tout ou partie de l’avantage de taux. La rentabilité de la bonification dépend du coût des produits dans chaque cas — nous en faisons le calcul avant la signature. Conditions état au 06.10.2026.
Source: enquête bancaire propre de Perini (état octobre 2026); Euríbor 12M: Banco de España / EMMI. Pas d’offre ni d’engagement de financement — le taux réellement obtenu dépend de la banque, du bien et des documents.
Si le bien se trouve à Majorque, c’est le droit baléare qui s’applique — la même règle qu’à Ibiza et Minorque. Un domicile en Allemagne n’y change rien. Un bien entièrement remboursé à Majorque n’a pas besoin d’être vendu pour libérer du capital — il peut être hypothéqué.
Droits de succession, Baléares: bonification de 100 % de l’impôt dû, sans plafond de valeur, depuis le 18.07.2023 — groupes I et II, donc parents, enfants et conjoints (Decreto Ley 4/2023, confirmé par la Ley 11/2023). La Ley 11/2023 précise expressément que la bonification s’applique aussi aux non-résidents.
Pour une succession, c’est la réglementation de la communauté autonome où se trouve la plus grande valeur du patrimoine situé en Espagne qui s’applique. Avec un seul bien espagnol, c’est tout simplement sa région. La bonification doit être demandée dans les délais dans la déclaration — si elle est oubliée, elle devient contestable.
Jusqu’où une banque espagnole va pour un bien libre de charges, ce qui change avec l’âge du propriétaire et à quoi l’argent libéré peut servir est expliqué en entier dans Hypothéquer un bien en Espagne.
Une donation à l’enfant de l’argent libéré est imposée en Allemagne, pas en Espagne — voir Droits de succession et de donation en Espagne. Ceci n’est pas un conseil fiscal; les indications sur les droits de succession valent pour les groupes I et II (parents, enfants, conjoints). Le droit fiscal autonome évolue; révision trimestrielle.
Ce qui a réellement été payé dans cette zone. Les prix des portails immobiliers sont des prix demandés par les vendeurs. Ce qui a été authentifié chez le notaire est publié par le notariat espagnol lui-même: dans le Portal Estadístico del Notariado — gratuitement, sans inscription et consultable jusqu’au niveau du code postal.
Au premier trimestre 2026, les prix payés étaient inférieurs de 29 pour cent aux prix demandés, le plus grand écart depuis 2007. Pour le financement, c’est le chiffre qui compte: la société d’expertise de la banque calcule avec les ventes conclues, pas avec les annonces. → Portal Estadístico del Notariado · Ce que cela signifie pour votre financement · D’où viennent les chiffres
Témoignages Majorque: Exemples anonymisés montrant comment des acheteurs germanophones ont financé leur bien à Majorque.
Exemple de calcul à Majorque: villa libre de charges à Santa Ponsa (tasación 5.000.000 €), villa neuve à Son Gual pour 4.200.000 € plus 504.000 € de frais d’acquisition. 70 % de financement pour le neuf, le reste par une hypothèque de 35,3 % sur le bien existant — achat et frais entièrement couverts, sans liquider de portefeuille de titres.
Calcul modèle, pas un témoignage — les hypothèses et le contre-calcul figurent en entier sur la page de la structure.
Le manque d’apport à Majorque — ce que la banque ne finance pas: L’impôt de mutation ITP est prélevé aux Baléares par paliers selon le prix d’achat, sur la base du Decreto Ley 4/2023.
Cela a une conséquence qui n’apparaît dans aucun calcul de quotité: quand le prix d’achat augmente, ce n’est pas seulement l’impôt qui croît, mais aussi le taux effectif — et aucune banque espagnole ne finance ce poste. Il est payé en liquidités, avec le notaire, le Registro, la tasación et l’avocat.
Avec un financement jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación, il ne faut donc pas 30 % d’apport personnel, mais sensiblement plus.
C’est précisément à ce stade que les achats à Majorque échouent le plus souvent — pas à cause de la solvabilité, mais parce que les frais d’acquisition entrent trop tard dans le calcul.
Acheter une finca à Majorque: quelle quotité de financement? Pour une finca sur suelo rústico, 50 à 70 % sont généralement possibles. Sinon, pour les non-résidents, le prêt hypothécaire atteint jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación. La banque ne finance pas les frais d’acquisition d’environ 10 à 13 %, ils proviennent de l’apport personnel.
Droits de mutation à Majorque: quels sont les paliers de l’ITP? L’ITP des Baléares est progressive: 8 % jusqu’à 400.000 €, 9 % jusqu’à 600.000 €, 10 % jusqu’à 1 million €, 12 % jusqu’à 2 millions €, 13 % au-delà. Pour 400.000 €, cela représente environ 32.000 € d’ITP. Prévoyez au total environ 10 à 13 % de frais d’acquisition.
Ibiza (région · Espagne): Offre limitée, gel des licences ETV.
Marbella & Málaga (région · Espagne): Costa del Sol — ITP 7 % (moins cher).
Calculateur de financement: Mensualité, prêt et frais d’acquisition par région immédiatement; coût total et besoin en apport personnel par e-mail.
Impôt sur la fortune en Espagne: Abattements par région 2026.
Déroulement et ordre des étapes: Pourquoi la condición suspensiva est le levier.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Apport personnel | 175.000 € (39 %) |
| Prêt hypothécaire | 275.000 € (61 %) |
| Frais d’acquisition (~11 %) | ~49.500 € (ITP progressif, Ø 8,1 %) |
| Quotité de financement | 61 % LTV |
| Mensualité indicative (20 ans) | ~1.445 € par mois |
| Type de banque | Grande banque espagnole · succursale à Majorque |
| Poste | Montant |
|---|---|
| Apport personnel | 900.000 € (50 %) |
| Prêt hypothécaire | 900.000 € (50 %) |
| Frais d’acquisition (~15 %) | ~276.000 € (ITP progressif, Ø 10,3 %) |
| Quotité de financement | 50 % LTV (haut de gamme, prudent) |
| Mensualité indicative (20 ans) | ~4.725 € par mois |
| Type de banque | Banque privée · gestion de patrimoine |
Calculs modèles sans garantie. Pas d’offres fermes. Les conditions varient selon le profil de crédit, le bien et la banque. Pas de conseil fiscal ni juridique.
Perini Finance & Property est intermédiaire précisément pour ce type de dossier — un financement d’environ la moitié du prix d’achat se situe nettement en dessous de la limite usuelle du marché de 70 % pour les non-résidents. La durée dépend de l’âge: le prêt doit en règle générale être remboursé avant 75 ans.
À 68 ans, la mensualité devient élevée sur une durée courte — la solution passe par un co-emprunteur plus jeune (par exemple un enfant: avec deux emprunteurs, c’est le plus jeune qui compte, les deux sont inscrits au registre foncier (Grundbuch), part minimale 10 %) ou par davantage d’apport personnel et donc un montant de prêt plus faible. Pour chaque dossier, au moins 2 banques sur les 15–20 avec lesquelles nous travaillons sont sollicitées — lesquelles, nous le voyons lors de l’entretien.
Uniquement pour la location touristique de courte durée (réservations de moins de 30 jours). Pour la location de longue durée (à partir de 1 mois), aucune licence n’est nécessaire. Depuis 2018, gel des licences ETV dans de nombreuses communes — les licences existantes ont de la valeur à la revente.
Souvent, oui. Le prêt doit en règle générale être remboursé avant 75 ans — mais avec deux emprunteurs, c’est l’âge du plus jeune qui compte. Si un enfant cosigne, la durée se calcule sur son âge; il n’a pas besoin de revenus propres pris en compte pour cela. C’est précisément sur ce point qu’échouent à Majorque des financements qui seraient depuis longtemps viables sur le papier. Quant à l’utilisation du capital: elle est liée à un bien immobilier en Espagne — achat, y compris celui de l’enfant, rénovation ou construction neuve.
Fiscalement, les donations en famille sont avantageuses aux Baléares: depuis la Ley 6/2025, les donations aux enfants, aux conjoints et aux parents bénéficient d’une réduction de 100 % de l’impôt sur les donations, les successions déjà depuis 2023 — sous réserve d’un acte notarié et d’une déclaration. En détail dans Hypothéquer un bien existant aux Baléares et Limite d’âge pour un prêt hypothécaire en Espagne.
Abattement des Baléares: 3 millions € par personne. Au-delà, 0,28–3,45 % par paliers. Les prêts hypothécaires sont déduits du patrimoine — un prêt de 1 million sur une villa de 4 millions ramène le patrimoine imposable à 3 millions €. Important selon le Tribunal Supremo (arrêt 167/2023 du 13.02.2023): cela ne vaut que si le prêt a été souscrit pour l’achat ou la rénovation — un prêt souscrit plus tard sur le même bien n’est pas déductible.
Prix d’achat + env. 10–13 % de frais d’acquisition (ITP progressive 8–9 % dans le segment de prix moyen + notaire + registre foncier + avocat + NIE). Pour un prix d’achat de 500.000 €: env. 550.000–565.000 € d’investissement total. Les frais du prêt hypothécaire s’y ajoutent le cas échéant.
Perini Finance & Property est l’intermédiaire — pour chaque dossier, au moins 2 banques sur les 15–20 avec lesquelles nous travaillons sont sollicitées; lesquelles, nous le voyons lors de l’entretien. Le financement va jusqu’à 70 % de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la tasación; pour les achats haut de gamme à partir de 500.000 €, des banques privées entrent aussi en ligne de compte.
Pour les non-résidents, le financement passe par une banque espagnole qui finance le prix d’achat, pas les frais d’acquisition. Nous sollicitons pour chaque dossier au moins 2 établissements sur 15–20. En plus, il existe trois structures que l’agence bancaire ne propose pas: tranches de paiement pendant la construction, hypothèque d’un bien existant entièrement remboursé et un bien en Allemagne comme source de capital.
La banque finance les non-résidents jusqu’à 70 % du prix d’achat ou de la tasación, selon la valeur la plus basse. Pour une finca sur suelo rústico, 50 à 70 % sont généralement possibles. Les frais d’acquisition d’environ 10 à 13 % proviennent de l’apport personnel.
Vous prévoyez un achat à Majorque? Premier entretien de conseil sans engagement en allemand — également en anglais, français, espagnol ou russe. Nous examinons votre situation et trouvons la banque adaptée en Espagne.
Un bien existant comme apport personnel — y compris la durée via le co-emprunteur plus jeune.
L’Algarve, Madère, Lisbonne et Porto en un coup d’œil.
Villa à 4.870.000 € sur 20 ans: impôt en cas d’achat comptant, avec prêt hypothécaire et avec crédit lombard.
Licence régionale, numéro d’enregistrement national — et ce que la copropriété peut décider.
Prêt hypothécaire, quotité de financement et particularités de la région.
Plus grande commune du nord, page dédiée avec le cadre complet.
Contenu sous la responsabilité de Siegfried Perini — représentant de la marque sur place depuis 2019, actif dans l’immobilier depuis 1992, inscrit au registre des intermédiaires (§ 11a GewO) en tant que personne participant directement au courtage et au conseil. Interlocuteur des acheteurs germanophones en Espagne et au Portugal. Courtage par Olga Nikushkina, intermédiaire en crédit immobilier selon le § 34i GewO; au Portugal via un intermédiaire agréé sur place.